グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[1167: 匿名さん]

ん？マンション投資の話でしたっけ？

[1168: マンション検討中さん]

>>1166 匿名さん

やらないことが一番損ていいたいだけです
銀行に塩漬けにするよりいいて事ですよ
実はどこを買っても大差はつきませんが
高層階と低層階の価格差が激しい場合は注意でしょう。あとは地元の賃貸屋さんと仲介業者に売りやすいか貸しやすいか聞くだけですよ

[1169: 評判気になるさん]

>>1154 名無しさん
大阪城が見えなくても立地はいいですし、高層階ならどこも眺望は良いのでオススメです。寧ろ私はリビングの日当たり重視だったので南向きを選びました。大阪城はラウンジで見るのもいいかと^_^

[1170: 匿名さん]

>>1169 評判気になるさん
徒歩5分は立地がいいとは言えない。悪くはないけど。

[1171: 評判気になるさん]

1162さんに私も近い考えです。東京の話ですが、東京カンテイによると、02年の新築平均価格が現在の中古平均価格と近いです。つまり17年前に買ったマンションが新築価格で今売れるという事です。(勿論場所による)13年にオリンピックが決定したのとアベノミクス効果も重なり高騰しています。それに比べて大阪はそこまでの上昇はありませんでしたが、今回万博が決まりIRもほぼ決まりというのもあり、各鉄道会社の計画も考えると東京ほどではないですが、価値はさがりにくいのではないのでしょうか。
いっその事大阪ベイサイドをシンガポールのような街にしてしまえば、中央線沿線は暴騰するかもしれませんね笑 そうなれば10年ぐらいしたら売却して田舎に住もうかな。
最初から投資用として買うには金額的に難しいですが、住めて尚且つポテンシャルが高いと感じるならいい物件だと思います。

[1172: 評判気になるさん]

>>1170 匿名さん
駅近いのは良いのでしょうが、アップルタワーに住んでる人の話だと、谷4駅前は外国人も多く車通りも多いので、実際の住み心地を考えた立地の事を言ったつもりです。

[1173: 匿名さん]

>>1172 評判気になるさん
物は言いようだね

[1174: 匿名]

話が噛み合わないと思いますので、これで終わりにしますが、6000万円で買った物件を家賃25万円で賃貸に出したとします。常に借り手があった場合でも仲介業者に一ヶ月5％の1.25万円、それからマンションの管理費、修繕積立金で2～3万円、賃貸収入に対する所得税で月額20万も残りません。そうすると10年で3000万ではなく2000万位にしかなりません。また、普通賃貸契約をすると賃貸者を退去させることはできませんので、入居者が出ない場合、6000万のもとをとるのに30年以上かかります。オーナーチェンジ物件として売りに出したら1割は安く出さないとなかなか売れません。30年間6000万が凍結されるくらいなら、やらない方がましという場合も出てきます。例えば今が不動産価格のてっぺんとしたら、塩漬けにしてた方が減らないので得という事になります。どこを買っても大差はつかないが、高層階と低層階には注意が必要という意見も、おおざっぱなのか細かいのかよく分かりません。また不動産屋に聞かなくても駅近で、価格が手頃であれば売りやすく、賃貸も付きやすいという一般論で答えが出ています。ご反論もあると思いますが、このスレッドの本題とそれますので、これで当方は引き下がります。

[1175: マンション検討中さん]

>>1174 匿名さん

意味が全く理解できてない感じですね

[1176: マンション検討中さん]

>>1174 匿名さん

大変言いにくい話で申し訳ございませんがマンション投資には不向きかと思います
勿論実際にはちゃんと計算して投資しますけどね。あなたにテクニックを教える必要もありませんのでどうぞ銀行にあずけておいてください。私が仲介業者だったころも客の資質は見極めてました。

[1177: 匿名さん]

万博なんてとっくに織り込み済みの話

[1178: 匿名さん]

1174さんの見解は理解できますよ。
そういう見方ももちろんあり。

不動産なんてたいして儲からん。さらにリスクは増えるだろうが、
株式投資のほうがまだまし。

[1179: マンション検討中さん]

>>1178 匿名さん

その通りですよ

[1180: アップルタワー大阪谷町]

万博は織り込み済みだったと思いますが、分譲済みの240戸のこの価格帯を買える買主の人達が下手な買い物するかなあというのは率直に思いますねえ。

[1181: 匿名さん]

>>1180 アップルタワー大阪谷町さん
言ってることがよくわからないです。

[1182: 評判気になるさん]

>>1177 匿名さん
近鉄の話も中央線延伸の話も九条ー京阪新線の話も全て計画段階で決まってもないのに織り込み済みもなんもねーわ。

[1183: 評判気になるさん]

>>1181 匿名さん
将来的に中古で売りに出した時に、この値段で買ってくれるのか、を言いたいんだと思います。

[1184: 匿名さん]

>>1182 評判気になるさん
決まって無いからこそ織り込み済みなんだろ。

[1185: 匿名さん]

検討版はどこもアンチと買えない人たちばかりでウザイので住民版で楽しみましょう！

[1186: 匿名さん]

>>1159 マンション検討中さん
北西角からの視点は863に出てるけど、北西角のコーナーガラス北向き部分だけでも最高層の王様部屋じゃなくても4?6mのスパンあるんですが、むしろなぜ見えないと思うのか。

[1187: マンション検討中さん]

>>1186 匿名さん

高層階はともかく中層階以下だとリビングから椅子に座って見るのは見えても見づらいのでは？

[1188: マンション検討中さん]

森ノ宮中央か中道でタワマンとかができたらイイネ！
車があるうちはいいけど、電車は環状線の方が使い勝手がいい。

[1189: 匿名さん]

>>1187 マンション検討中さん
いやー中層階の方が逆に相対的な大阪城の高さがあるので見えやすいでしょう。そもそもGooglemapで大阪城天守との直線距離を測ると1100mとけっこうな距離があり、対するザ・タワーは高さ130mだから角度はそんなに変わりません。天守閣前の地面とGMザ・タワーの標高差は10mなので地球の丸さと光の屈折は無視して4階くらいでやっと天守の標高とと水平くらい。距離1100に対し階高1フロアごとに3.25mくらいしか上がらないので入射角は6フロアで1度くらいしか差がつかない。10階から15階で1-2度くらいだから、もう階数差というよりも視線が角住戸なら床のすりガラスを超えるか、中住戸ならベランダの手すりを超えるかの問題。

[1190: 匿名さん]

それなら今回の目玉は北西角部屋10階前後だったてことになりますね？
まあ北側中住戸も買いか

[1191: 匿名さん]

>>1190 匿名さん

大阪城重視の人ならそうかもしれませんね。
ただ大阪城が見えるといって結構遠いから、大阪城ビューではなく、景色の中によく見たら大阪城が入っているという程度だから、より見晴らしのいい高層の方がいいでしょ。

[1192: 匿名さん]

永住される方にはね、
ただこの物件積水は価格設定上手いのか下手なのか高層階との坪単価半端ないですね。この物件は実需主体を知り尽くしての設定かな

[1193: 匿名さん]

低層階が安すぎたということ？

[1194: 匿名さん]

価格表ご覧下さい　低層階は角部屋でも大阪城ビューで200前半です

[1195: 匿名さん]

ここは大阪城ちっちゃく見えるだけだからね。京阪タワーに期待だな。

[1196: マンション検討中さん]

>>1195 匿名さん

ｄグランセ5階から１度見ましたが結構見えてて思ったより大きく見えてましたよ

[1197: 匿名さん]

>>1196 マンション検討中さん
小さいよ

1キロ以上距離あるから

[1198: マンション検討中さん]

>>1197 匿名さん

城マニアですか？
普通はお堀や緑も含めて全体を観るものですよ。

[1199: 匿名さん]

↑むしろかなりの城マニア。
一般人はお城と言ったら天守閣をイメージしますね。

[1200: 匿名さん]

>>1198 マンション検討中さん
それならビルに阻まれずに難波宮越しに見えるこっちの高層階が最強やな。

[1201: 匿名さん]

でも小さいとマニアさんに言われるよ

[1202: 匿名さん]

堀見たい奴なんていねーわ

[1203: 匿名さん]

どちらにせよここは城から遠すぎるわ。しかも城を見るためには北向きを選ばなければならない。

[1204: 匿名さん]

結論見る角度的にはそう変わらんから天守を見たいだけなら中層でも高層でもあまり変わらんから見える低層が一番コスパいい。ただし高層階の方が見晴らしがいいから大阪都心部最大の緑である城公園と難波宮も含めて前後に見晴らす贅沢が高層階にはある。
京阪タワーの方が天守に近いけど大手前の官庁街を挟み、こっちは法円坂の病院と公園を挟んで大して変わらん。城マニアも近づきたい人、全体を見たい人、角度や背景に映り込むものの景色の好みがあるでしょうから甲乙つけなくてもいいでしょう。

[1205: 匿名さん]

確かに部屋から大阪城が見えるよと友人を招くと、がっかりされるかもしれませんね。

[1206: 匿名さん]

京阪タワーだと東向きで高層階を買わなければ大阪城は綺麗に見えません
かなりコスパ悪そうなのと　東は谷町筋に面してて騒音や空気が悪そうで住みたくないですね

[1207: 匿名さん]

>>1203 匿名さん
遠すぎるって、船場のタワマンでも見えるかどうか話題になることがあるのに、これ以上どう近づけばいいの…。
これ以上近づくなら、テレビ局、私立学校、官庁街がんセンター府庁博物館NHK国立病院を地上げするか、かつて皇居だった史跡公園を乗っ取るしかないでしょ…。

[1208: 匿名さん]

>>1169 評判気になるさん
南向きもヒルトップボーナスがあるから見晴らし最高ですよね！

[1209: 匿名さん]

>>1188 マンション検討中さん
中道は疑問が残るけど、森ノ宮中央は激しく同意です。あの方角はキューズモールが出来て市街地として繋がった！しかも玉造方面は静かで落ち着いてる。

[1210: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1211: 匿名さん]

南向きは建物がいつ建てられてしまうかもしれないとおびえながら住まなければならないのと、角部屋はかなり暑いですよ。
タワーに住み慣れた東京人は特に南西角部屋は暑すぎて引越ししますが、なかなか買い手が
つきにくいです。人気は北向き角部屋ですよ

[1212: 匿名さん]

>>1211 匿名さん

あと景色が順光で見やすい。
タワマン北向き派の常套句やね。

[1213: 評判気になるさん]

>>1179 マンション検討中さん
不動産でも参入しやすい区分投資は厳しいでしょう。やるなら一棟でしょ。

[1214: 匿名さん]

1棟は空室率が高くて、さがしてもいい物件がみつかりにくくリスクも分散しにくいため
また不況時には現金化が難しく私はやりませんが、土地や戸建なら転売したりしました。
マンション投資はやはり経験が必要でこれから右肩上がりでなくなるので素人さんには難しいと思います。実需の方はそんなに心配いりません。
投資で転売目的の方は注意が必要です。

[1215: 匿名さん]

>>1211 匿名さん
西は論外として、南東角と北東角なら新築価格も中古価格も特別な要素が無ければ南東角が高いのは何故ですか？北が人気なら何故価格に反映されていないのですか？

[1216: 匿名さん]

デベロッパーによって価格設定の仕方はちがいますが、眺望価値が同じ場合は南東がやや有利です、ただ最近のタワーマンションの角部屋はサンルーム化しており、常に遮光が必要になり南西よりも北東ついでは北西角のが人気がうつってきております。
ひさしがある昔のマンションに住み慣れた方は特にタワーマンションデビューの方は南にこだわって購入されます。

[1217: 匿名さん]

>>1216 匿名さん

北が人気なのに価格に反映されていない理由になってないぞ。

[1218: 匿名さん]

眺望価値が同じなら北向きが高く設定されることはありません

[1219: 匿名さん]

>>1218 匿名さん

1211 匿名さん
タワーに住み慣れた東京人は特に南西角部屋は暑すぎて引越ししますが、なかなか買い手がつきにくいです。人気は北向き角部屋ですよ

[1220: 匿名さん]

だから、なぜ人気のはずの北向きが新築も中古も安いのですか？
文章の趣旨理解できないのですか？

[1221: 匿名さん]

>>1219 匿名さん
なんで南西にこだわる？誰も西の話なんてしていない。北と南、北東と南東の比較をしているんだよ。都合の悪い事には答えないのかな？

[1222: 匿名さん]

だから上手く部屋を選んでね

[1223: 匿名さん]

北の中古はだいたい安く買い叩かれているぞ

[1224: 匿名さん]

文章の意味ちゃんと考えてね

[1225: 匿名さん]

>>1219 匿名さん
逆だよ。北向きの方が買い手がつきにくいよ。

[1226: マンション検討中さん]

>>1225 匿名さん

南向き購入者さんですか南西じゃなければ大丈夫心配ありませんよ

[1227: 匿名さん]

本当に北向が人気なら、例えば全邸南向の物件とかあるけど何故？

全邸南向が建築可能な物件は全邸北向でも建築可能なはず

なら何故全邸北向の物件は存在しないの？

北向きは不人気だからだろ

[1228: 匿名さん]

眺望価値が同じなら一般的人気は以下の通りです。

角部屋
南東＞南西＞北東＞北西

中部屋
南＞東＞西＞北

[1229: 匿名さん]

>>1227 匿名さん

板マンとタワマンを混同したらダメ。
タワマン、北向きで検索してみ。

[1230: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
北が安い理由早くね。

[1231: マンション検討中さん]

>>1229 匿名さん

じゃこの物件はどうして南東と南が売れ残ったのですか？　スカイラウンジから大阪城は見れるのに

[1232: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
ん？なになに？

板マンは南向きが人気で、タワマンは北向きが人気なの？

じゃあなぜタワマンの北向きって安いの？本当は人気ないからでしょ？

君言ってること矛盾しすぎ

[1233: 匿名さん]

要するに南又は東で大阪城ビューが最強ってこと。

[1234: マンション検討中さん]

明るい北向部屋でもやはり湿気ります。
北向きと南向きでは全然違います。
個人的には日が当たらない部屋は苦手ですね。

[1235: 匿名さん]

>>1226 マンション検討中さん
この物件南西完売しちゃってるんですけど。売れ残ってるのは南と南東。南西も人気あるよ。

[1236: 検討中]

南東角に関しては東隣の大和さんのマンションが視界を遮るのが大きいのではないでしょうか。28階建てですから、角部屋でもサービスバルコニーからの眺めがマンションというのは魅力に欠けます。スカイラウンジも最初は利用するかもしれませんが、19Fは人気で第一次分譲で完売していました。19Fはエレベーターが4基とも止まる貴重なフロアですが、逆にたくさんの住民やその他の人が集まる騒がしいフロアになるかもしれないという懸念もあります。この物件は大阪城ビューが人気の一つですから、北は完売早かったです。アップルタワーでは北向きは高速が目の前で南側の方が人気です。それぞれの物件で人気のある方角は違うでしょう。

[1237: マンション検討中さん]

>>1236 検討中さん

それにしても南東が2こも残ったのは不思議。
理由がわかるひと教えて下さい

[1238: 評判気になるさん]

一般的には南向きの方が日当たりも良くリビングが明るいので人気ですけど、このマンションはやなり大阪城か見えるという付加価値があるのはプラスになってるのではないでしょうか。
中高層階北向きは割と年齢層の高い世帯の方が買ってると聞きました。

[1239: 匿名さん]

>>1237 マンション検討中さん
ディーグラとお見合いしか考えられない。ちなみにここは南東と北東どちらが坪単価高いのですか？

[1240: 評判気になるさん]

南東20階前後を買いました。お見合いは良いのですが、日当たりはどうですかね？東側の。

[1242: 匿名さん]

[No.1241と本レスは 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1243: 匿名さん]

スレが伸びてると思ったら投資家さん達の間取り談義になっててびっくりです。実需ばかりと思っていたものの結構投資で買われてる部屋もあるんですね。
結局ここはどこがお得だったんでしょうか？
イズミヤお見合いのパンダ部屋？それとも大阪城ビューを確保できる中層階北向き中住戸？

[1244: 通りがかりさん]

ここ投資の方多いんですか？
ほぼ実需と思ってました。

[1245: マンション検討中さん]

>>1239 匿名さん

眺望がふさがってる駐車場側の南西と周辺建物がある4階以下は極めて安くそれ以外は大差をつけてません

[1246: 評判気になるさん]

>>1244 通りがかりさん

間取り的にも投資で買ってる人は少ないてしょうね。ただみなさん将来売却の事とか考えて売りやすいとか得だとか自己満足の話をしています。

[1247: ご近所さん]

投資は少ないでしょうがこの立地、またグランドメゾンが好きな人はセカンド目的などで持ちたくなるのかもしれません

[1248: 評判気になるさん]

>>1214 匿名さん
だから差別化できるので、面白いですけどね。
プロ、ファンド、セミプロ、素人入り乱れた本当の勝負ですけど。

[1249: ご近所さん]

上の方ではありませんが、皆さんご存知だと思いますが、北向きが安いのは戸建てやマンションの昔からの北側は寒い暗いジメジメなどの悪いイメージが強いため売れにくいからでは
タワーマンションの北側は遮るものがなければ十分明るいですし直射日光が入らないためカーテンを開けて眺めを楽しむことができます　夏もそこまで暑くならないし冬も気密性が高いのでそこまで寒くなく結露も出ません
南向きよりも眺望が良い場合は北向きの方が高くなります

[1250: 匿名さん]

>>1249 ご近所さん
夏暑くなりにくいのはあってますが冬はやっぱり寒いですよ。あと気密性が高ければ結露がでます。物理の基本です。

[1251: 匿名さん]

>>1250 匿名さん

結露の原因を勉強し直すことをお勧めします。

[1252: 匿名さん]

マンションの北向きに住んでますが結露できません。出来るのは断熱・サッシ性能低い、加湿器たきすぎ、ストーブに薬罐置きっ放しなどが理由かと思ってますが北向きは普通に暮らしてても毎日出来るものなんでしょうか？

[1253: アップルタワー]

南東角部屋は今朝の写真から想像下さい。

[1254: 匿名さん]

タワーマンションの場合はどちらの向きが価値高いかという観念は薄れてきています
やはり眺望重視な価格設定が一般的です　高速や目の前の建築物やあるいは将来リスクの高い場合は低く設定され、例えば大阪城や富士山など景観価値が高い場合には当然人気が集中するため高く設定されます。陽当りが全く無いのはまずいですが、タワーマンションの陽当りは北向きでも問題ありません、むしろ昼間は主婦しか家にいないため紫外線や部屋の日焼けを気にして避ける方も多くいます。
湿気はむしろバルコニーと反対側が北の玄関や水回りの方が要注意です、北リビングはペアガラス等の仕様により結露はほとんどありません。
したがって向きは好みによる別れ方となっております。
ただ関西では南東が根強い人気です。私個人的には北東リビングがよかったのですが、今回は東にＤが建ってるため悩みました。

[1255: 匿名さん]

ここは各部屋の坪単価だと南西部屋が一番高いね

[1256: マンション検討中さん]

>>1255 匿名さん
もし眺望抜けてる階で坪単価安いなら南東が買いなのでは

[1257: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/108990?page=3
今回の買いはモデルルームで使用されたＫタイプです
積水は答えを言ってくれてましたね

[1258: 匿名さん]

>>1257 匿名さん
もう１つのモデルルーム間取りであるTR-Dも北向きでしたね。やはり眺望価値でしょうか。
北向きはコーナーガラスじゃない中住戸もスパン広いし、ベランダ半透明ガラスで明るくなるよう工夫されてますね。

[1259: 匿名さん]

>>1119 マンション検討中さん
今度確認しておきますね。

[1260: マンション検討中さん]

>>1259 匿名さん

宜しくお願いします。

[1261: 見送り]

このマンションがこんなに高い理由を知りたいです。駅至近でもないし、リセールで考えても難しいと思うし、管理費高いし、どこが魅力なんでしょうか？

[1262: 通りがかりさん]

リセール難しいかなぁ

[1263: 見送り]

新築の現時点で売れ残ってるのがリセール難しく魅力ないという事を物語ってると思いますがねえ。

[1264: 匿名さん]

4戸だけでも難しいですかね。

[1265: 見送り]

中古物件でもYahoo不動産に掲載されるまで残ってるものは、魅力ない売れ残りです。例えば人気のアップルタワー大阪谷町なら売りが出たら、Yahoo不動産に出るまでもなく、売買されています。私も賃貸ではなかなか借り手がないので、分譲で手放した瞬間に買い手がついたことあります。大阪の物件価格は昨年夏でピークアウトしたと思いますので、これから新築マンションに手を出すのは、死ぬまで住むという気持ちでないと買えません。

[1266: マンション検討中さん]

日本は1000兆円借金があるので、金融緩和でインフレしないと合法的に借金を返せません。30年で物価は3倍になるでしょう。でなければ借金を返せません。
ですので、不動産は買いです。資産は分散しましょう。