ブランズタワー梅田 North

[マンコミュファンさん]

大阪府大阪市北区豊崎三丁目21番1、21番3、21番4、21番5、21番6（地番）

大阪市営地下鉄御堂筋線 「中津」駅 から徒歩 1分
阪急神戸線「梅田」駅 から徒歩 7分
JR東海道本線「大阪」駅 から徒歩 12分


【売主】

東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部（売主）
国土交通大臣(15)第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081 大阪府大阪市中央区南船場4-4-3(心斎橋東急ビル10階)

住友商事株式会社(売主)
国土交通大臣(14)第189号、(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪府大阪市中央区北浜4丁目5番33号

住友不動産株式会社(売主)
国土交通大臣(15)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 [近畿事業部] 〒530-0005 大阪府大阪市北区中之島三丁目2番18号

【施工会社】

株式会社大林組

【販売会社】

東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部(販売提携（代理）)
国土交通大臣（15）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟(一社)不動産流通経営協会会員 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階）

住商建物株式会社（販売提携（代理））
国土交通大臣（12）第1894 号 （一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪市中央区北浜4丁目7番28号

住友不動産販売株式会社（販売提携（代理））
国土交通大臣（12）第2077号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒530-0005 大阪市北区中之島3丁目2番18号 住友中之島ビル

東急リバブル株式会社 関西支社（販売提携（代理））
国土交通大臣（10）第2611号　（一社）不動産協会会員 （一社）不動産流通経営協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒534-0001大阪市北区梅田1丁目11番4号（大阪駅前第4ビル15階）


【情報源】
【民間】解体工事に向けて準備進む／大阪・中津のラマダホテル大阪跡地／敷地約５０００平方㍍はオリックスが所有
http://constnews.com/?s=%E3%83%A9%E3%83%9E%E3%83%80%E3%83%9B%E3%83%86%...

ラマダホテル大阪跡の状況 14.10
http://saitoshika-west.com/?q=%E3%83%A9%E3%83%9E%E3%83%80%E3%83%9B%E3%...

2013年12月31日で閉館した「ラマダホテル大阪（旧東洋ホテル）」　仮囲いで囲まれる
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/02/20131231-0b05.html

【マンションコミュニティ】
サンクタス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%8...

オリックス不動産はどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47471/

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

［スレッドタイトルと本文を編集しました。H28.10.18 管理担当］


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[651: 周辺住民さん]

大阪の外の人からするとブランズもグランフロントに近く、ライバルになりえると感じるかも知れませんが、
実際に足を運んでみると、済生会病院前の交差点の所が致命的に重く、もう一つの通路の高架下も雰囲気悪いので、梅田と中津は分断されています。
(そのおかげで中津は梅田の喧騒から離れられる良い面がありますが)

立地で言うと「梅田の中に住んでる」のと「梅田に近い」の違いかと思います。

ただ駅直結、それも梅田みたいな激混みのターミナル駅でなく、比較的すいてる駅なのも毎日の通勤ストレスを考えれば利点だと思うんですけれどね。(もっともこういう所に住む人は平凡なサラリーマンではないので同じに出来ませんが。)

[652: マンション検討中]

マンションは本当に好みによると思うので1番や2番なんてないと思います。
坪単価は現在ザ北浜とグランフロントで400万超えしてますが、中古も含め売り出し時の値段と、実際の物件価値は必ずしも比例せず、売買の上手下手の方が大きく関係するので。
ミッドも北向きは素晴らしい景観ですが、南向きはプラウドとお見合いですし、ブランズも西向き30階くらいまではセントラルタワーとお見合い、南はNTTビルの建て替えの可能性もあり、阪急インターナショナルホテルも高くそびえてます。また、梅田2期の開発にあたって、南側に今後も高層マンションが建つ可能性が非常に高いです。
私自身の理想は便利な田舎（緑が多くて空気が綺麗）で広くて眺望の良いガッシリとした低層マンションの４階以上、平面駐車場が理想なので、そもそもタワーに住みたくないのが本音です。

[653: 匿名さん]

私も651さんと同じ意見を持っていて、なぜ予想以上に売れ行き良いのか、びっくりしています。単身者住戸としての賃貸利回りが確保できるならまだしも、住宅としての中津は受け入れられません。やはり、淀屋橋・北浜の方が落ち着いていていいと思います。
今後も建設費用がどんどん上がるので目先の利回りとか関係なく、資産価値が維持されるとお考えなのでしょうかね。

[654: 匿名さん]

653に追伸
別にネガ意見という訳ではありません。
この建物の規模からして、もしランドマークとして認知されたら資産価値はあるんだろうなと思います。

[655: マンション検討中さん]

>>654 匿名さん
中津てそうですよね。あまりいいところではないイメージです。
あくまでも御堂筋直結が大切なんじゃないですか？
ただ梅田もイメージよくはありませんが、、、
グランフロントタワーはグランフロントのイメージがいいのと二期開発のお陰で局所的にいいいだけだと思います。
中津の3つのタワーがグランフロントを超えるイメージになることはないと思いますが、御堂筋直結なのでリセールは困らないかな、と思います。

[656: マンション掲示板さん]

個人的にここはグラフロより外観、共用施設、中庭のセンスの良さが光る。専有部は少し残念ですが、ランドマークとなれるポテンシャルは秘めてると思いますよ。

[657: マンション検討中さん]

>>656 マンション掲示板さん

共有施設と中庭は関西タワーマンションの中に一番お気に入りです。

[658: マンション検討中さん]

グラフロレジは最寄りは阪急中津で一歩はずれると悲惨だよね。梅田からも大阪からも遠い。でも隔離されててグラフロと二期公園が隣で静か。

ここは地下鉄中津だから阪急中津よりマシで、立地も実質梅田圏で便利。でも二期とは近く見えてもで断絶されてて恩恵は少ないしし、電車と車の騒音が酷いので住居としては辛い面も多い。

投資家ならどっちも似たように見えるのかな。

実需なら、静かに住むならグラフロ、通勤と買い物ならここって感じだけど。

[659: 通りがかりさん]

>>656 マンション掲示板さん
中庭は確か上層階でしたよね。どれぐらいの広さ?入れるの？眺めるだけ？

[660: 通りがかりさん]

>>659 通りがかりさん
このサイトで載っていたので見ました。
関西では、最上級の施設じゃあないかと。
東西の間口が広いので、南北から眺めるとランドマークになり得そうな気配。
規模が成し得る技ですな。

[661: マンション検討中さん]

ジムとライバリラウンジは最高！

[662: マンション検討中さん]

NTTビルもしマンションに建て替える場合、タワーマンションに建てられますか？

[663: 名無しさん]

>>662 マンション検討中さん

NTTビルがマンションになる場合、南にピアスタワー、北はブランズ、西がファインタワーで眺望は東のみになります。
マンション建てても、売れないのではないでしょうか。

[664: 検討板ユーザーさん]

>>663 名無しさん

そうですね。心配なのはホテルか賃貸、オフィスビルですね。

[665: 匿名さん]

24時間有人管理と24時間利用可能なフィットネスジムがついているのは凄い。
フィットネスジムも、生活サイクルが仕事に大きく左右される現代は
ジムの時間に合わせて運動するのではなく、時間がとれる時に運動できれば
何よりですよね。

[666: 検討板ユーザーさん]

運動して自宅風呂もいいですね。

[667: 匿名さん]

今は24時間営業しているジムもあるようですが、運動しに駅前に出かけるよりもマンション内で気楽に運動できる方が続きますよね。
子育て中のお母さんのように自分の時間がスキマ時間しかないような方にとっても嬉しい施設だと思います。

[668: マンション検討中さん]

ジムがついてることに越したことはないが、入居者が管理費として利用料を払ってることを忘れないでね。
使わない人にとっては、金払ってるだけ。

[669: 検討板ユーザーさん]

>>668 マンション検討中さん
ジムがあることで資産性が高くなると思います。

[670: 匿名さん]

>>669 検討板ユーザーさん

利用者が少なかったら廃れるリスクはありますがね。

[671: マンション検討中さん]

将来的に管理組合でもめる可能性がありそうですね

[672: 周辺住民さん]

買う前は資産に見えるかも知れませんが、10年20年運営して行くと負債を抱えている気持になるかもですよ。

タワーパーキングも高額なメンテナンス代がかかり、非難の的になりやすいですが、
これはまだ利用者が駐車場代を払っているので、プラマイとんとんにする事が出来ますが、

ジムだと、使用料を取って運営費用を賄わない限り、お金が出て行くだけで、
しかもごく一部の利用者のために住民全体が費用を払っている状態で、
使う派と使わない派で存続すべきかの意見が全く分かれますよね。

年間どれくらい保守費用がかかるかは、今からでも売主に聞けばすぐ確認できます。
通常は住民理事会前に承認事項として全部の管理費用明細が送られてきます。

[673: 匿名さん]

個人的に、ジムがマンションの資産になるかどうかは些か疑問です。
ジムの管理費はマシンの保守点検費用ですか？
確かに年間どれくらいかかるのか、住民負担はどれくらいか事前に把握できれば
将来的にかかってくる費用の予測が立てやすいかもしれません。

[674: 名無しさん]

ジム施設、使わない人にとってはお荷物ですよね。

[675: マンション検討中さん]

なんだかんだと意見がありますが、ここは最高に便利だと感じています。。駅直結で梅田。阪急梅田も徒歩圏内。
梅田に駅直結のレジデンスはありませんよね。

[676: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[677: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[678: マンション検討中さん]

売れ行きは相変わらず順調ですか？

[679: マンション検討中さん]

半分ぐらい
数が多いから先は長いね
南向き、売れるのかなあ

[680: 匿名さん]

駅までの距離自体は良いと思いますが。中心街のマンションって言う感じです。

４つくらいに階層をカテゴライズしていますが、それでお値段の基準が変わってくるということになっているのでしょうか。
低層のほうが
何となくコスパは良さそうな印象を受けるので、
投資の方だと低層選択になるのでしょうか。

[681: 匿名さん]

駅までこうやって近いのって、マンションの資産価値的にとても良いのかもしれないなと思いました。
１分は普通にすごい。利便性を最大に重視している人にはとても良いと思います。
その分、お値段というのがやっぱり織り込まれてしまうかもしれないので、コスパを考えると低層なのかしら…

[682: 匿名さん]

もっとカッコよくなるかと思ったが、なんか建物のデザインが今一つ。縦の仕切りみたいなのが太くて、何だか公共施設っぽい。毎日横通るからつい見てしまう…

[683: マンション検討中さん]

住友が噛んでなくても結局長引きそうですね。

東西に長く南向きが大半なのに、南の眺望がピアスタワーとファインタワーで上から下まで壊滅的で、高層階以外はあまりうれてませんでした。目の前のNTTビルも建て替えっぽく本当にきつそうです。

西は大通りと高架の爆音とセントラルマークタワー 目の前でこちらも最悪。人間のすむ環境ではないと思います。

というわけで、何が見えるわけでも無いですが、眺望が抜けて静かな東向きか高層階しか、住むにも投資するにも推しがないと感じます。

かといって、中津ならセントラルマークのリバービューの北西、ファインタワーの梅田ビューの北以外三面が優位なので、あえてここを買う必要もないかと。そもそも一番高いし。

低層階も安ければいいのですが、中層階とさして変わらず、坪300しますから、投資としてもきついです。

あと、豊崎はここを奥に行くと殺伐としてるし、公園も無茶苦茶汚かったし、トイレはウンコまみれでした。地歴の悪さを感じますので梅田近くと言えども開発も限界があるでしょうね。

なかなか難しいものですね。

[684: マンション検討中さん]

>>683
最上階買えば眺望も良いので問題ないのでは

[685: マンション検討中さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[686: マンション検討中さん]

最上階は完売してましたよ。価格表確認しましたら6割から7割売れてました。

[687: マンション検討中さん]

残りの4割はかなり時間がかかると思います。ほば全て眺望が遮られているので。両端と高層階と一部の投資部屋以外は売れ残ってます。

条件の悪い売れ残り部屋で、しかも値上げ後に手を出すのはリスキーでしょう。来年春にはファインの転売が出てきますが、その時確実にまだここは売れ残ってますしね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[688: マンション検討中さん]

2年先にできるマンションですよ。なんぼ人気がなくても売れるでしょう。

[689: 匿名さん]

完成まで1年半を切ったんだ…

[690: 匿名さん]

ブランズタワー中津
ですよね？

[691: マンション検討中さん]

>>690
グランフロントの時も中津が最寄り駅と書いてた人が多いかった。
おそらく買えない人の嫉妬だと
グランフロントは結果いまでは坪500超え

[692: 名無しさん]

>>691 マンション検討中さん

グラフロと比較する意味なし。

梅田まで近く歩ける周辺物件としてジオグランデ、堂島レジ、タワー大阪が比較対象です。

ここは梅北と道路と高架で断絶された位置にあるのはわかるよね。梅北の北側は結局大阪駅からの動線しかないし、敷地も狭く周りも微妙だから、難しいと思うよ。

[693: 評判気になるさん]

>>692
詳しいですね。
ここは買わない方がいい物件ですか？
いま購入するか迷っています。
おすすめの物件あれば教えてください。

[694: マンション検討中さん]

マンションは徒歩5分以内の場所で購入するのがオススメと言われましたが5分て遠くないですか？特に雨の日は大変かと思います。

[695: マンコミュファンさん]

>>693 評判気になるさん

検討中なのであれば購入をお勧めします。
一度値上がりしましたが、もしかするともう一度値上がりするかも知れないそうです。
引き渡しまでまだ2年ほどありますしね…

[696: マンション検討中さん]

>>692 名無しさん

ジオはブランド力がないでしょう。堂島レジは北新地に近すぎて。タワー大阪は戸数が少ないし

[697: マンコミュファンさん]

>>696 マンション検討中さん

あなたの感覚は誰の役にも立たないのですが、ここはグラフロと比較できる物件ではなく、お隣二本が競合ですし、単価と梅田距離なら上記3物件が競合ですね。

脳内でここを格上げしても結果は同じです。

[698: マンコミュファンさん]

>>697
いま大阪でマンション買うならどの物件がおすすめですか？

[699: 匿名さん]

>>698 マンコミュファンさん
住環境重視か、利便性重視か、家族構成と年齢(学区の絡み)にもよるのでは？何を重視されますか？資産価値？

[700: マンコミュファンさん]

>>699
資産価値です。
リセールの時に買値から落ちが極力少ないか値上がり期待できる物件を買いたいです。どこが良さそうか教えて下さい。