ブランズタワー梅田 North

[マンコミュファンさん]

大阪府大阪市北区豊崎三丁目21番1、21番3、21番4、21番5、21番6（地番）

大阪市営地下鉄御堂筋線 「中津」駅 から徒歩 1分
阪急神戸線「梅田」駅 から徒歩 7分
JR東海道本線「大阪」駅 から徒歩 12分


【売主】

東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部（売主）
国土交通大臣(15)第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081 大阪府大阪市中央区南船場4-4-3(心斎橋東急ビル10階)

住友商事株式会社(売主)
国土交通大臣(14)第189号、(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪府大阪市中央区北浜4丁目5番33号

住友不動産株式会社(売主)
国土交通大臣(15)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 [近畿事業部] 〒530-0005 大阪府大阪市北区中之島三丁目2番18号

【施工会社】

株式会社大林組

【販売会社】

東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部(販売提携（代理）)
国土交通大臣（15）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟(一社)不動産流通経営協会会員 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階）

住商建物株式会社（販売提携（代理））
国土交通大臣（12）第1894 号 （一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪市中央区北浜4丁目7番28号

住友不動産販売株式会社（販売提携（代理））
国土交通大臣（12）第2077号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒530-0005 大阪市北区中之島3丁目2番18号 住友中之島ビル

東急リバブル株式会社 関西支社（販売提携（代理））
国土交通大臣（10）第2611号　（一社）不動産協会会員 （一社）不動産流通経営協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒534-0001大阪市北区梅田1丁目11番4号（大阪駅前第4ビル15階）


【情報源】
【民間】解体工事に向けて準備進む／大阪・中津のラマダホテル大阪跡地／敷地約５０００平方㍍はオリックスが所有
http://constnews.com/?s=%E3%83%A9%E3%83%9E%E3%83%80%E3%83%9B%E3%83%86%...

ラマダホテル大阪跡の状況 14.10
http://saitoshika-west.com/?q=%E3%83%A9%E3%83%9E%E3%83%80%E3%83%9B%E3%...

2013年12月31日で閉館した「ラマダホテル大阪（旧東洋ホテル）」　仮囲いで囲まれる
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/02/20131231-0b05.html

【マンションコミュニティ】
サンクタス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%8...

オリックス不動産はどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47471/

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

［スレッドタイトルと本文を編集しました。H28.10.18 管理担当］


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[330: 検討板ユーザーさん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[331: 匿名]

>>330 検討板ユーザーさん
はは。だいぶ効いたみたいやな。

[332: 住民板ユーザーさん5]

329さんそうですよ。

脳内投資家はこれでだまりますよ。
ここの物件は賃貸で利益が出ないのは誰の目にも明らかですから。

脳内投資家は具体的な数字は出せないですからね（笑）

[333: マンション掲示板さん]

[前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[334: マンコミュファンさん]

まさしくここは東京や海外の投資家が買ってるんだろうな。

土地勘と相場観があればこんなところを360万坪で買って、キャピタルゲインとるなんて無理では？中古で400万坪で誰かにババが渡せるとは思わない。

グランフロントではなくセントラルマークタワーがベンチマークであって、そんなの調べたらすぐわかると思うんだけど、よく知らないから売りつけられるものなの？それともプロはこれでも利益出せるものなの？

http://iqra-channel.com/fudousankeizai-201708

[335: 住民板ユーザーさん5]

キャピタルは利益を生む可能性がありますけど、賃貸投資は絶対に無理でしょ。
2軒買ったという人から返事もありませんし（笑）

[336: 匿名さん]

>>335 住民板ユーザーさん5さん

キャピタルゲインの話に興味あります。
出口は単価いくらがありうるのでしょう？
全く想像がつかず。

賃貸もキャピタルが減損したら利回りいくらでも儲からないですよね。

[337: 住民板ユーザーさん5]

不動産価格はどこまで上がるか分かりませんから、キャピタルは可能性があると書いたのです。
高い高いと思いながらもここ3年は上がり続けていますからね。
どこまで上がるかは本当に誰にも分かりませんよ。

[338: マンション検討中さん]

＞＞334
グランフロントも販売当時はキャピタルは無理と言う意見がほとんどでした。結論は誰もマンションの価格がどうなるかなど分かりません。どこまで上がるかも。東京では坪600万が普通で坪1000万の物件もあります。これも10年前では誰も予想してなかったと思います。価格は気にしなくて欲しければ買うでいいのでは。

[339: 住民板ユーザーさん5]

価格は気にするでしょう。
価格を気にしないで何を気にするのか(笑)

今はマンション買うより戸建を買う方が賢いとは思います。

戸建はそれほど値上がりしてないもんね。

マンションの値上がりはちょっと異常。

[340: 購入経験者さん]

仕事柄、長い間、ほぼ毎月中国（特に、上海）に出張してきているのですが、坪３５０万というのは非常に安く感じます。日本（特に、大阪）の経済が今後どの程度維持＆向上できるかどうかが鍵でしょう。世界を見ても、NY,パリ、ロンドン、フランクフルトの立地の良いマンションは年々驚くほど上昇しています。

[341: マンション検討中さん]

>>340 購入経験者さん

まあ、他にいくらでも値上がりが期待できる市内のマンションあるんだけどね。坪100万ほどお安く買えるのが。値上がりの期待できなさでいうとこの数年で最下位レベルだよ。ここがあがるなら他はウハウハ。

[342: マンション検討中さん]

海外と比べ日本のマンション価格はそれでも安いのは不動産に少し興味を持てばみんな知っている。世界水準に上がるのか？人口減少 高齢化 供給過剰の結果暴落するか。みなさん結局どう考えますか？

[343: 匿名]

>>342 マンション検討中さん
日本のマンションの価格が世界水準に上がることはないだろうね。なぜ海外の不動産が高いのかを考えれば一目瞭然。

[344: マンション検討中さん]

＞＞343
不動産初心者です。
海外の不動産はなぜ高いのか教えて下さい。

[345: 匿名]

>>344 マンション検討中さん

その手には乗らんよ。
不毛な議論をする気にはならんのでね。
ちょっと釘を刺しただけ。
話しの合う人たちと盛り上がってください。

[346: 匿名さん]

>>344 マンション検討中さん
荒らしの君の意見は参考にならない。
谷四or天六近辺に住んでる賃貸者は暇人で様々な物件に投稿を繰り返してます。

[347: マンション掲示板さん]

>>321 マンション検討中さん
私は営業さんに聞いたので、違うと言わせていただきました。
あとファインとブランズで坪50万違うと言ったのはあなたでしょ。

あなた自身の出したデータが正しくても40万ちょっとの差でしょ。やはり50万は言い過ぎ。

またお無知とか社員とかボロカス言いますが、せめて悪口でもどっちかに絞って下さい。

[348: 検討板ユーザーさん]

>>347 マンション掲示板さん

ようは、無知だから何も考えずに買ったんでしょ？爆笑

こちらの指摘した50万の差が実際の43万と全然違う！と細かく指摘するのに、

ブランズの355が、セントラルの233万中古の250万、ファインの311万はたいして変わらないと理解する脳ミソちゃん。

千万単位が誤差で投資やってるなら論外。ただの小銭持ち実需さんならパパのお金でお買い物自慢だけしてればよし。価値のないオススメしなさんな。東急のはめ込み大成功ってことよ。

[349: 匿名]

>>347 マンション掲示板さん

役ただずはもういいよ。
お友達と二戸買ったのも嘘だよね。

[350: 住民板ユーザーさん5]

ここを2個買う理由を教えてくれませんからね（笑）
賃貸に出すならいくらで買っていくらでも出すか教えてね（笑）

[351: 匿名]

>>350 住民板ユーザーさん5さん

利回2パーセント台じゃないのかしら

[352: 匿名さん]

>>350 住民板ユーザーさん5さん

自分の家族用と両親用に２戸買いました。

[353: マンション検討中さん]

大阪駅・梅田駅中心が今後も変わらないとすれば、中津という今まではマイナーな立地であっても、御堂筋線１駅ってのは希少。
人気のグランフロントと大して変わらない価格なので悩むところだが、利便性はずっと高い。
御堂筋線の駅直でのタワーとしては、もう最後の物件でしょう。
ランドマーク性は高そうだし、デベロッパーは自信あるんでしょうね。

[354: 住民板ユーザーさん5]

》351
2%って（笑）
税金払って諸費用払って減価償却考えたらマイナスですね。
流石に2%は有り得ない。

[355: 住民板ユーザーさん5]

》352
そうですか。

[356: マンション検討中さん]

>>354 住民板ユーザーさん5さん

坪370万、80平米、9000万で賃料30万なら表4%か。
さらに高いランニングも加わって死亡ですな。
何のために投資するのかしら？

セントラルマークタワーやグランドメゾンなら5.5%見込めますね。

[357: 住民板ユーザーさん5]

セントラルマークタワーでも5.5%なんですか！
賃貸派には厳しい数字ですね。
グランドメゾンは6%以上望めると思いましたが

[358: 投資歴１0年以上の素人さん]

＞＞357

タワーマンションを含めてマンションへの投資を10年以上してきていますが、未だにマンション投資は非常に難しいと感じています。
グランドメドンは、コスパが良い（安い割に仕様が良い）ということで非常な人気物件ですが（既に完売とのことですが）、雑然とした福島駅からの道を徒歩6分の物件であり、またすぐそばに更に大きなタワーマンションが立ちつつある（より新しいかなりの数の賃貸物件がすぐに出てくる）ことを考えれば、実需で住むには好物件ですが、賃貸を前提にした投資物件としては高い賃料が持続しないので、投資を見送りの物件という判断をしています。
このブランズ中津についての投資判断は更に難しく、即ち賃料を当てにした物件ではなく他の方も書いておられましたように、この中津の周辺が大きく変身・孵化し、しかも梅田＆JR大阪まで10分程度で歩いていける御堂筋線直結のマンションとなるかどうかでしょう。10~15年後を楽しみにして高いお金を投じる事ができるかどうか？がポイントだと思っています。因みに私は一つだけ購入しました。

[359: マンション検討中さん]

>>358 投資歴１0年以上の素人さん

戸数でいえば中津も過剰では。駅前だけで1400戸でグラメ二棟と同じです。ここにウエリスジオや今後のタワーが加わるとなかなかですよ。

ここはグラメにさらに坪120万追加で払って回収できる価値があるとは思えませんでした。ファインはなぜダメですか？グラメはシティタワー西梅田の中古より安いですが、ここはセントラルやファインより高いですよ。

[360: 投資歴１0年以上の素人さん]

>>３５９

ここに敢えてギャンブルとして投資する理由を見つけるとすると、将来の大幅な価値上昇に期待するということでしょう。即ち、現時点での坪単価１００万程度の高い安いではなく、この立地が価値があるかどうかというQuestionにたいする判断ですので、ギャンブルという表現をしています。ですので（私も確信を持っていないので）、私は、一つしか買っていませんし、更に買い増しする予定もありません。なお、付け加えると、コスパは良いものの、グラメの立地には私は、大した評価をしていません。

[361: 通りすがりさん]

>>360 投資歴１0年以上の素人さん

中津って土地柄がイカン。

[362: マンション検討中]

>>360 投資歴１0年以上の素人さん

グラメはあの立地を何目線で評価するかではないですか。あそこは平均80平米越えだから実需しかもファミリーにも受けはよいはずですよ。

ファミリーが住める数少ない梅田徒歩圏だから賃貸は高額にはならずとも安定はするかと。

なんにせよ短期売買目的の投資向きマンションではないと思いますね。実際にそれで売れたわけではないでしょう。買い手は、住みながら資産を維持したい、貸しておいていつか住むなら住むという人が多そうなので、賃料もリセールもボラは低いと思いますが、どうですか？

ブランズは投資価値が一度ないとなると雪崩のように売られる気がします。

[363: 住民板ユーザーさん5]

色んな意見があって良いじゃないですか。
まともな投資家さんの様ですし。

中津周辺だけ資産価値が落ちる事は無いでしょ。
便利な所にマンションが沢山建つと供給過剰と言う人が居ますが、便利な所には人が集まります。
何でも価格次第ですが、中津は便利な所なので人は集まり続けるのでは無いでしょうか？
供給過多で価値が暴落したマンションがあったら教えてほしい。

土地柄がどうとか言う人は投資家には向いていないでしょうね(笑)

[364: 匿名]

>>363

価格次第だからこそ売値の高いここはリスクが高い。

[365: 住民板ユーザーさん5]

364さん
僕もここは高いとは思います。

[366: 匿名さん]

高いからリスクが高い？
安いものもリスクは高い。なんちゃって投資家の方々は、過去の相場観でしか判断しないようだ。もちろんそれも大事。だが、今の高騰した環境で冷静に相場を見極める必要がある。もう過去の相場には戻らないと、歴史が語っているからだ。
グラメと中津…私は中津派だ。駅から徒歩6分と直結。数字上では6しか変わらないが、面積的には36倍変わる。これはかなりおおきいことだとおもう。
グラメはライバル物件によっては、すぐに値が落ちるだろう。安い物件を買えば儲かる、投資はそんな簡単ではない。

[367: 名無しさん]

安い高いって、絶対額の話じゃないよね。本当に新築マンションで利益出したことあるの？全くそんな感じしないけど？笑

まずは、現時点で近隣の新築中古市場や賃貸市場から見た時の判断でしょ。

現時点で、ブランズは隣のファイン新築よりはるかに高く、その隣の数年前のセントラル中古よりかけ離れてる、で利回りは4%見込み。

これをもって高いと言われてるわけでしょ。

グラメは、ローレルウェストより遥かに安く、10年前の近隣のシティタワー西梅田の中古より安く、利回りも軽く5%越えは確実。

この時点でブランズが投資に向いてるって思う人はどういう理屈？誰も説明ない。せめてファインをより有利な理屈がないと。

将来は誰もわからないが、梅田近辺はどこも値上がりが期待できる。中津は梅田徒歩圏としてますます人気は出るだろうし、グラメは第2期と近隣のスーパーや医療施設などの再開発が確定しており福島から美味しい飲食店も広がっている。何故、中津の将来だけを評価するのか意味不明。

高くても安くても立地に対して適切かどうかという話。パークホームズノースゲートなんてろくでもない場所だが、あまりに安く転売益が出てる。

高いからハイリスクなんて誰も言ってないし、安いからハイリスクなんてのも全く意味不明な話。

少なくともブランズの価格はこの15年で大阪市内の新築最高レベルだよ。ダウンサイドリスクわかってるの？

[368: 名無しさん]

>>364 匿名さん

その通りだね。

この高値期にこの緩々の感覚で、新築マンションの区分所有投資なんて素人もいいところ。 まともな投資家なわけない。

端た金でマンション2件目買っちゃったぐらいの実需に毛が生えたような人でしょうね。笑

[369: 名無しさん]

>>366 匿名さん

面積のくだり、斬新すぎるんだけど、説明してみて？爆笑

[370: マンコミュファンさん]

×新築マンション
×コスト高騰＝コストドリブンの高値
×利回り4%
×隣の新築より15%高い
×隣の築浅中古より40%高い
×半分以上が目の前に高層ビル眺望
×安い内装

◯中津直結、梅田徒歩数分
◯都心回帰
◯梅北再開発
◯高級感ある共用施設

メリットは近隣のタワーにあてはまるが、デメリットはここ固有のことが多い。

にも関わらず、ただでさえ難しい区分投資で、ファインタワーでもなくセントラルマークタワーにさでもなくここが投資として最適と思うのは、かなりの脳筋さんではないのかな。

推し推しの人はロジカルな反論おねがいします。

[371: マンコミュファンさん]

>>369 名無しさん
それは普通に面積の出し方やろ？
駅から徒歩6分の範囲は徒歩1分の範囲の36倍てこといいたいんやろ。これは投資家では常識やぞ。まぁいうて、俺ならどっちの物件も買わんけどなぁ。実需でここ買いたいが。

[372: 匿名さん]

>>366 匿名さん

特定の駅から「徒歩6分以内」の土地の面積（半径480mの円）は「徒歩1分以内」の土地の面積（半径80mの円）の36倍ある、とい理屈は正しい。
中津駅徒歩1分のマンション1棟に対して、中津駅徒歩2分～6分のエリアに35棟のマンションが実際に建っていれば、徒歩1分のマンションは徒歩6分のマンションの36倍の希少価値があるといえるが、現実はそうなっていない。36倍の希少価値を主張するには中津駅直結マンションが既に3棟建っているから、中津駅徒歩2分以上6分以内というマンションが105棟必要だね

[373: 匿名]

>>371 マンコミュファンさん

グラメと比べてるから36倍じゃないでしょ。
6分と12分の比較だから4倍じゃないの？

[374: 評判気になるさん]

道路向こうのセントラルがここを買った人が期待するリセールや賃料に達してないんだからもう結果出てるじゃんwここもセントラルも駅距離も梅田からの距離も同じだよ。どんだけ都合のいい発想なわけさwwwすでにセントラルでは儲けました。まだいくつかもってるけど是非周りでどんどん情弱相手に釣り上げてくださいwww

[375: 評判気になるさん]

ほんまにな。

ここが新築価格よりあがるなら
隣はもっと安いから
さらに値上がりするわけでな。

中津で投資する前提でも
ここを買う理由は一つもない。

ほぼ同じ立地で隣の中古よりここを
数千万高値で買いたいという
投資家や実需がたくさんある
という仮説はどこから出てくるのかね。

頭打ちの中古を買う層ですらアホなのに
ここを新築購入なんて
ババ抜きゲームで最後にババを掴む行為。

たあ、皆さんみたいなのがいて
世の投資が成り立ってるから
引き続きお願いいたしますよ。

[376: 匿名]

>>375 評判気になるさん

でも実際は売れてるんだよなぁ。

[377: 評判気になるさん]

>>376 匿名さん

次に坪400ぐらいで買ってくれる人がいると思って坪380ぐらいで買おうと思ってる人がいると思ってる、自分だけが利口だと思ってる人がここをかってるわけですね。

[378: 匿名さん]

プレミアムフロアになると、内装のグレードが上がったり二重床になったりして、新築坪単価も1階下の直床の非プレミアムより急に高くなったりする。このあたりはリセールのときどう評価されるんだろう？

[379: 評判気になるさん]

>>370 マンコミュファンさん

セントラルマークタワーにすれば、×全部消えて、全て◯になるね。

インチキ投資家は単純な◯×がつけられないのかしらね。それとも新築買わないといけない義務でも背負ってるなかしら。

いや、ステマでしょう。