ブランズタワー梅田 North

[マンコミュファンさん]

大阪府大阪市北区豊崎三丁目21番1、21番3、21番4、21番5、21番6（地番）

大阪市営地下鉄御堂筋線 「中津」駅 から徒歩 1分
阪急神戸線「梅田」駅 から徒歩 7分
JR東海道本線「大阪」駅 から徒歩 12分


【売主】

東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部（売主）
国土交通大臣(15)第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒542-0081 大阪府大阪市中央区南船場4-4-3(心斎橋東急ビル10階)

住友商事株式会社(売主)
国土交通大臣(14)第189号、(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪府大阪市中央区北浜4丁目5番33号

住友不動産株式会社(売主)
国土交通大臣(15)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 [近畿事業部] 〒530-0005 大阪府大阪市北区中之島三丁目2番18号

【施工会社】

株式会社大林組

【販売会社】

東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部(販売提携（代理）)
国土交通大臣（15）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟(一社)不動産流通経営協会会員 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階）

住商建物株式会社（販売提携（代理））
国土交通大臣（12）第1894 号 （一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪市中央区北浜4丁目7番28号

住友不動産販売株式会社（販売提携（代理））
国土交通大臣（12）第2077号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒530-0005 大阪市北区中之島3丁目2番18号 住友中之島ビル

東急リバブル株式会社 関西支社（販売提携（代理））
国土交通大臣（10）第2611号　（一社）不動産協会会員 （一社）不動産流通経営協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒534-0001大阪市北区梅田1丁目11番4号（大阪駅前第4ビル15階）


【情報源】
【民間】解体工事に向けて準備進む／大阪・中津のラマダホテル大阪跡地／敷地約５０００平方㍍はオリックスが所有
http://constnews.com/?s=%E3%83%A9%E3%83%9E%E3%83%80%E3%83%9B%E3%83%86%...

ラマダホテル大阪跡の状況 14.10
http://saitoshika-west.com/?q=%E3%83%A9%E3%83%9E%E3%83%80%E3%83%9B%E3%...

2013年12月31日で閉館した「ラマダホテル大阪（旧東洋ホテル）」　仮囲いで囲まれる
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/02/20131231-0b05.html

【マンションコミュニティ】
サンクタス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%8...

オリックス不動産はどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47471/

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

［スレッドタイトルと本文を編集しました。H28.10.18 管理担当］


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[245: 匿名さん]

>>244 マンション比較中さん
しかも、ポーターサービスだとか、フィットネスの先生だとかの人件費のかかるサービスが多いのが気になる。結局、そのお金の出どころは管理費ですよね？住民負担ですよね？

[246: マンション検討中さん]

ご丁寧に回答して頂きましてありがとう御座いました。

そうすると、良い仕様と言うのは・・・

フローリングは固い方が良い？

天井2600以上？

窓は、T3以上の防音？で遮熱Low-E複層ガラス有り

洗面所やキッチンは高価格メーカー使用 (どのあたりになりますか？)

ユニットバスや台所、玄関は　大理石？

手ぶらキー　あり

と言う事ですかね？
とても勉強になりますので、もう少し教えて下さい。

[247: 検討中]

こことファインタワー梅田豊崎の違いって何ですか?梅田豊崎の第3次の購入を検討中です。建つのが1年あとですが急がないので、両方見た方に率直に聞きたいです。

[248: マンション検討中さん]

ファインは1LDkと2LDkが完売してますので、もう買えないですよ！

[249: 検討中]

マンション検討中さんありがとうございます。3LDKを検討しています。何か情報ありますか?

[250: マンション掲示板さん]

北浜にしなさい。

ファインタワーなんぞマイナーデベやん。
直床もブランズと一緒。

食洗機なし、キッチンなんて今時開き戸。
ありえん。
ブランズより仕様はさらに下。

しかも建物はブランズに見下ろされて可哀想なだけです。

北浜ならクリアできますよ。

[251: マンション検討中さん]

こちらとパークハウス中之島タワー どちらがお勧めでしょうか？

[252: 匿名さん]

>>251 マンション検討中さん
釣りだとは思いますけど、、、
交通僻地の安いだけが取り柄のマンションと、利便性だけが取り柄のバカ高いマンションとでは比較の対象になりません。ご自身の求めるものを整理されることが先決です。

[253: 購入経験豊富さん]

>>251

プロは中之島。素人はこちらだよ。

[254: 匿名さん]

>>252
角部屋なんかは中之島タワーの方が眺望のいい部屋圧倒的に多いよね。
それに比べて中津は北側は何にも無くて暗い夜景だし梅田の南側はお見合いで超高層階でないと眺望悪いよね。

[255: マンション検討中さん]

北浜のトイレは良いですよ！

[256: マンション検討中さん]

京阪は中之島も北浜も売主でなかった？

[259: 検討板ユーザーさん]

[No.257～本レスまで、情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[260: マンション比較中さん]

中之島は天下の三菱様。
北浜も三井様。

京阪は少し関与してるだけ。

ブランズも東急さん、住友さんでまあまあ。

ファインタワーは、がっつり京阪。
正直、はあ？どこそれ？っていうレベル。

[261: 匿名]

>>260 マンション比較中さん
京阪におんぶに抱っこの中之島民が何を偉そうなこと言ってるんですか？
そんなに地所が好きなら丸ノ内にでもお住まいになったら、いかがですか？
あっ、そういえば、南青山のパークハウスをお買い上げでしたよね？失礼しました。

[262: 匿名さん]

261って何いってんの？
きっと頭のイカれたアッフォーなんでしょうね。笑

[263: 検討板ユーザーさん]

中津のタワマン3本のどれかと中之島と場所がイマイチのスミフとグランドメゾンとでどれがよいか？

[264: 匿名]

>>263 検討板ユーザーさん

場所がイマイチなのは中之島ですね。。。

[265: 匿名さん]

中之島の場所は良くないでしょうか？
私も中之島の残り部屋か中津か 検討中です。
みなさんの ご意見をお聞かせください。

[266: マンション検討中さん]

価格が違いますので面積と資金力によりますね。私は予算で中之島になりました。余裕があれば…

[267: 匿名さん]

>>266

何を求めるか？を再確認しましょう。

中之島は周辺環境や眺望がいい。

中津は地下鉄直結で便利。

[268: 住民板ユーザーさん5]

中之島は不便ですけど雰囲気が良いんですよね。
中津は不便だし街の雰囲気は良くないんだよな〜。
でも御堂筋線は便利だし、茶屋町まで歩けばいろんな店があるのが中津の良い所かな。
スーパーは近くに良い所ないし、庶民生活には不便かもね。
近所の賃貸相場を見てもらうと分かりますけど、この辺りの分譲価格は明らかに割高だと思いますよ。

[269: マンション検討中さん]

１期の販売戸数を見ると人気はまずまずでしょうか？

[270: 匿名さん]

ちょこちょこと出ている、セントラルマークの中古と比べると、とても高い気がするけども、そんなのも気にならないくらいのお金持ちが買うマンションってことかな。。。

[271: マンション検討中さん]

現地行ったけど住むにはどうなんだ？った環境だった。
なんか陰気臭くて地下鉄の入り口もボロボロ。
おまけに自販機の屑入れが溢れて周りにゴミが散乱してた。
便利だけど考えものだなあ、、、。

[272: マンション検討中さん]

1期て218戸の販売ですね。2億7000万円が抽選になってましたね。

[273: マンション検討中さん]

スレのびないけど人気はどうなんだ？

[274: 検討板ユーザーさん]

周りの環境やマンションの仕様より中津駅直結という利便性を選んだ人はファインタワーをえらんだのでここを買う人あまりいない。

[275: 匿名さん]

ここは敷地が比較的広いため共用スペースに余裕がありますね
特に車寄せがあるのが良いと思います。

立地が良いため単価は高いですが、45階までは仕様を抑えて単価を低めに設定し
明らかにファインタワーを意識しているように思われます。
さらに、１階上がるごとに上昇する単価の割合は好立地の割にはかなり低めで高層階を選んだ方が割安な印象です。
また、台所や洗面、浴室などのスペースが比較的広めにとられている間取りもあり
ファミリー層にもターゲットを広げているようです。ファインタワーと違い食洗器も標準でついています。

確かに周辺の環境はあまりよろしくない面もありますが、なんせ御堂筋線始発駅（中津発着の便を利用するなら）の直上ですから御堂筋線でどっかに行ってしまえば関係ないかもしれません。
ただ周辺にスーパーが少なくサボイで事足りるならいいですが大淀のライフまで足を延ばさないといけないかもしれません。

[276: マンション検討中さん]

中津駅は古くて汚くて暗くて駅直結でも・・・と思ってたら
新大阪、西中島南方と同じくリニューアル工事が行われているので綺麗になるようですね。

[277: マンション検討中さん]

1期2次も35戸出てますね。計253戸ちょっとしたタワーマンションでしたら速完売の戸数ですね。やっぱり駅上は人気ですかね。梅田も歩いて行けますし悩みます。

[278: マンション検討中さん]

スーパーは、サンプラザが意外に良いですよ。
綺麗ですし、安いですし、店員さんも良いです。

あとは、なんだかんだ生協も便利です。
部屋まで届けてくれますし、品質高いですし、種類豊富なカタログは見てて楽しいです。

梅田駅で乗り換えて、デパ地下のお惣菜を買って帰るのも良いですよ。

駅上にセブン(＆パン屋さん)があって、すぐ近くにドラッグストア付きのローソンもあるので
スーパーが近くになくてもあまり困らないですね。

[279: マンション検討中さん]

良い物件だけど高いな、
買うか悩ましい

[280: 匿名さん]

ここは高くて仕様が低いのはともかく、ピアスタワーとハートンとセントラルマークとファインタワーに囲まれてるのが厳しかったわ。

あとこの辺はホントうるさい。176、新御堂、中津沿いの下道、東西の道、阪急、どれも交通量がすごい。

近隣の中古見て騒音確かめた方がいいよ。近くのタワマンの20階台を内覧したが、通りに面してる側はT2サッシではとてもじゃないが私は夜は寝れないと思った。

低層で道路に面してないとそうでもないのだが、タワーの意味がないし難しいね。

[281: 匿名さん]

ラマダホテルの時に宿泊したときも、部屋の位置によっては阪急の音はうるさかった。
鉄橋みたいな造りだから、JRよりも音が周囲に響きやすい。
京都線、宝塚線、神戸線と三線あるから、朝早くから夜遅くまで、ひっきりなしだしね。
でも阪急の騒音に関してはファインタワーがちょうど防音壁の役割をしてくれるんじゃないかな。
ファインタワーは阪急の騒音に直撃されると思う。

[282: 匿名さん]

ここは早いもの勝ちと思い、即決で購入しました。

参考になるかわかりませんが、
購入にあたり集めた情報や購入を決めた理由を列記します。
（もちろん、購入しているので本物件びいきの情報です。）

*中津駅がグランドリニューアル（全面改装）されることは、大阪市交通局公式HPで発表されています。
*現在特急はるか等が通っているセントラルマークタワーの奥にあるJRの高架は、すべて地下に潜ります。
*うめきた2期区域の開発が完成するのは2027年頃です（中之島の新駅開発はここから、更に数十年先の話です）
*ピアス側にあるNTTのビルは、自社ビルであるためかなり高い確率で売却or高層ビルへの立て直し
*新御堂側（豊崎4丁目方向）は、一族共同名義で土地を保有している地主がいます。名義が複数名に渡っていることから、大規模な開発は難しいようです。（つまり高層ビルなどは建ちにくい）
*セントラルマークタワーの中古価格は、ブランズ梅田ノースと大差なし
*豊崎小学校は、教育の質のレベルが高い
*うめきた2期区域のタワーマンション（グランフロントオーナーズタワーの第二弾）は未定
*ブランズ本町は、四つ橋線　本町駅（御堂筋線は遠い）
*北浜ミッドタワーも同様に御堂筋線は遠い
*部屋の仕様は、中古になった際の価格にはあまり影響しない
*豊崎5丁目の公営・大阪市営住宅「豊崎団地」の建て替え・売却可能性

[283: 匿名]

>>282 匿名さん

セントラルマークタワーの成約価格は@250から280程度ですこことの乖離が激しいです。

梅田最強のジオグランデでここと坪単価が同程度から下がる程度しかいきません。

今後の梅田次第ですが今はバブルの頂点で中古賃貸ともに新築についてきてないことから、おおよそここでリセール益を見込むのは厳しいというのがおおよその見解では？

賃貸でもこの価格だと賃貸も表面で3%台になり、市場がついてきてません。都心タワマンは固定資産税や維持費が高いので実質はかなり低いです。

[284: マンション掲示板さん]

>>282 匿名さん

豊崎小学校は校区的には人気ないと思いますが。すみません、明らかに恣意的なものを感じたので。

[285: 検討板ユーザーさん]

>>284 マンション掲示板さん
そうなんですね、私は子供がいないのでわからないのですが、豊崎小学校に通わせるためにわざわざ引っ越してこられる方が多いと聞いたもので。全く別の場面で、教育に従事されているかたからその話を聞きました。
個人的には、正直、子供を育てるような場所ではないと思います笑

[286: 名無しさん]

>>283 匿名さん
実際のセントラルマークタワーの成約価格のことをおっしゃっていますか？？
そうですね、実際は既に値崩れが起きていて@220万くらいで取引がされている場合があるみたいです。値引き幅がかなり大きいみたいですね。これは、知人がセントラルマークタワーを購入しましたので、一つの事実です。

将来マクロ的にはバブルが弾ける、と言う状況になりますが、おそらく、同時に貧富格差が大きくなることが予想できます。
大きく下がる物件と、価格が維持される物件に別れるでしょう。
今は、時期的に利回りではなく、値崩れリスクを最優先に考えるべきでしょう。

と、私は考えます。

[287: 匿名さん]

>>286 名無しさん

同意しますが、値崩れリスクを考慮するならここの価格はどの部屋を買っても高値づかみで、リスク大では？

[288: 口コミ知りたいさん]

>>287 匿名さん
可能性としては、そうかもしれませんが。あくまでそれは可能性です。
今買うメリットは、いい間取りが選べることです。これは、可能性ではなく確実なことです。
リスクを少しでも減らすために、いい間取りを先におさえようと思い、購入しました。
購入してから市場がどう動くのか楽しみに待つのと、市場が動き始めたら損を補填するための別策を追加で打てば良いかなと、思っています。梅田は開発のスピードが早いので、目に見えて街が変わる様子を見守るのは面白いと思いますよ。

[289: 周辺住民さん]

株でもそうですが、価格と言うのは通常は将来を織り込んでいます。
逆にマンション価格が発表された後に起こる出来事は、織り込まれておりません。

まだ完成していませんが、うめきた2区の開発及び梅田周辺の既に公表されている再開発はある程度織り込まれたと考えるべきで、カジノ誘致決定や大阪万博開催やまだ公表されていない再開発は少ししか考慮されていません。

ほっとけば価格が下がって行くのがマンションですが、
時代の流れの中で大阪全体や梅田周辺が発展して、中津周辺にも恩恵が来るようであれば、
更なる高値を目指すかも知れませんよ。

5年後10年後まで損得・勝敗は分かりませんので、期待を持ってのんびりと祈りましょう。

[290: 匿名さん]

>>289 周辺住民さん

そうですね。株は将来期待を織り込みますが、不動産は実需でもあるのでその要素は株より低いです。だからキャピゲが拾いやすいのかと思います。

ただ、ここは近隣中古と比較して新築価格の乖離が大きくキャピゲはかなり難しいように思います。部屋の良し悪しのインパクトでどこまでそれを覆せるか。

戸数も多く流動性もたかそうですが、最上階などを買われましたか？あまりお金がなく、いつもそういう部屋を買うことができていません。

[291: 匿名さん]

昨日、淀川の花火大会の位置を確認しましたが、セントラルマークタワー側の部屋からでも普通に見えますね。営業の方は、見えないとおっしゃっていましたが、特に西向きの部屋からは完全にセントラルマークタワーからは、外れています。
花火の位置が少し新大阪側方面へズレだのでしょうか。淀川花火の打ち上げ場所は、毎年違うのでしょうか。

[292: 匿名さん]

ここは、本当に便利な立地だと思います。
エントランスや外観は、ホテル並みに素敵な仕上がりとなりそうです。
タワーマンションはまだまだ増えていくと思いますが
この物件と同等に便利な立地で希望する設備が揃っているって、
なかなか出ないような気がしました。

[293: 匿名さん]

立地抜群ですね。

堺筋や四ツ橋筋ならまだ駅直上の物件の可能性はありですが、
腐っても御堂筋線ですので！

環状線の内側なら、なお良かったのに残念。

[294: 検討者さん]

>>293

ここは環状線の外側なんですか？