シティタワー東梅田パークフロントってどうですか？

[匿名さん]

現時点で公式発表はされていません　情報源は下記の通りです　素人が勝手に予想しつつ情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい
住友不動産：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/higashi_umeda/


売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(15)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
施工会社：前田建設工業株式会社関西支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

シティタワー東梅田パークフロント
所在地：大阪府大阪市北区野崎町26番1の一部　
交通：大阪地下鉄谷町線「東梅田」駅から徒歩10分
大阪地下鉄堺筋線「扇町」駅から徒歩4分、大阪地下鉄御堂筋線「梅田」駅から徒歩13分
大阪地下鉄谷町線「南森町」駅から徒歩7分、JR東西線「大阪天満宮」駅から徒歩10分


【情報源】
【民間】大日本住友製薬からの取得地で地質調査を開始／扇町駅近くの敷地約５０００平方㍍／住友不動産
http://constnews.com/?s=%E5%A0%80%E5%B7%9D%E3%83%93%E3%83%AB

建通新聞　大阪府内保有地を売却　大日本住友製薬
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/140901700003.html

住友不動産、北区の開発用地取得
http://meiho24.com/wp/2014/09/sumitomo-realty-kitaku-tochi/


【マンションコミュニティ】
シティタワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%B

住友不動産ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47887/

（管理会社）住友不動産建物サービスって　その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565251/

扇町
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%89%87%E7%94%BA/

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スムラボ 関連記事]
【大阪】スムログ・スムラボのコラボ！?大阪タワーさんと対談！！?　【前編】「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/15201/

[3151: 通りがかりさん]

あなたには手が届きません。
郊外物件に行ってしまえ
って、なんで、ここの住民は、すぐにマウント取ってくるの？
年収3500万円とか、乗ってる車、スーパーの袋、仕事、子供が私学とか
話題に品が無さすぎる。
本当に民度のある住民なら、自分ら以外には買えないとか書かないし、
郊外物件を見下すような発言もしない。
管理組合が、こういう誰でも見れる掲示板に
みっともない事、書かないように指導しないと
ずっと空き住戸が売れません。

[3152: 匿名さん]

>>3151 通りがかりさん
そこまで言うなら、空き住戸が売れない、とかいちいち書かなきゃいいのに笑
あんたも下品やわ。

[3153: マンション検討中さん]

大阪以外ですが複数回住居を買換えました。
見学に行った物件は合わせて数十件です。
新築マンションは築後2年を過ぎると税金の取り扱いが中古住宅の購入となるようですよ。

見学に行った物件の話ですが、
もうすぐ築2年が経過となる物件はほとんど諸経費無料や50万円から150万円ほどの家具家電が付きました。
また、2年経過した物件は更に新築の税優遇との差額を補填しますとの事でした。

売れ残り戸数が多い場合はDMや電話であなただけに割引きできます。のような連絡がきます。
これまで1割から3割引の案内があり、
建設前にモデルルームに行ったにも関わらず、3年後などに突然連絡だったことや同じ販売会社の見学していない物件の話もあります。
連日見学が押し寄せて売れ行きが芳しくない場合は、割引DM待ち目的の来場の可能性もあります。
購入者が売れ残ると目星を付けた物件ほど見学のみの来場が多いという話を聞いたことがあります。

実際、今、大阪の完成済物件でHPは値下げなしの価格が表示されていますが、メールで諸経費無料、家具家電付きチラシのファイルが添付されて送られてきています。

先に購入した方に不愉快な思いをさせないよう値下げ前には例えば1期3500万円の物件なら最終期は2割増の4200万円と表示してから100万円の特典をつけることをチラシに記載して、来場者には直接3300万円＋特典と口頭で案内するケースもありました。

築5年が3割増しで売れたのを見たとのことですが、築年数が経っていてもそれだけの価値があるなら早々に完売しますから見えないところで駆け引きがあったのではないかと思いました。

[3154: 口コミ知りたいさん]

自分も北浜の某物件のDMが、よく来ますね。
その価格は、明らかに1期よりも安いのでは？という破格でした。
一度、資料請求しただけなのに。

[3155: 匿名さん]

>>3153 マンション検討中さん
さっきからどこのデベロッパーの話をしているの？
住友不動産は根本的に他とは考え方が違うので何を言っても仕方がない。
そんな屁理屈でここのマンションを安く買おうとしているようだったら、是非一度、モデルルーム行って売れ残りなんだからまけろって言ってみたらいいと思う。
スミフなら、普通にこの値段で買えないなら、帰れって言われると思うわ。

[3156: マンション掲示板さん]

>>3155
別に、この物件1期価格でも
欲しいと思わないのだけど。
墓場、立ちんぼ、風俗街、梅田から遠過ぎる野崎町という微妙な立地、
行灯部屋ばかりの長方形板状マンションだし。
数年後には坪単価200万円が妥当価格。
売れ残り200戸、そして匿名さんみたいな
おかしな人が住民代表みたいな存在で、
住民を含めて厳しく監視。

[3157: 匿名さん]

>>3156 マンション掲示板さん

確かに。欲しいとも思わない人がスレに貼り付いて、能書き垂れてるしね。

[3158: 匿名さん]

>>3156 マンション掲示板さん
じゃあ、なぜ書き込みするのか、よくわかりませんが。
あと、行灯部屋はほとんどないと思うけど。
おかしなことばかり書くのはいかがなものかと思います。

[3159: マンション検討中さん]

建設済みでこれだけ活発に書き込みされている。このマンションが注目されてる証拠ですね。

[3160: マンション検討中さん]

悪い意味での注目ですが

[3161: マンション検討中さん]

>>3159 マンション検討中さん
ほとんど住民の投稿ですよ。
永遠に完売しないマンションに住むのは精神上良くなさそうです。

[3162: 匿名さん]

>3161

そういう売り方をするってのを説明しないのが悪いのか、高い買い物なのにそういうことすら調べずに買っちゃうほうが悪いのか。どっちだろうね。

[3163: 名無しさん]

誰が何を言おうが不動産仲介業してますが、ここは賃貸のニーズも高く、購入時点より３LDK,西側
中､高層階20％以上角部屋30％以上含み益あります｡
欲しいお客様多いですが売り物が有りません。
業者は皆知ってます｡相談されたらわかりますよ。

[3164: 名無しさん]

3156へ
事実無根の書き込みは止めなさいよ
400万円オーバーの高値が条件良い部屋､特に北西角部屋の高層階は2020年なるとみてます。
一件も売り物がないのに引き合いが多い。
全くカーテンしなくても昼も夜も絶景らしい。
200万円なんて絶対ないと。嘘は止めなさいよ。

[3165: マンション検討中さん]

先日見学させてもらいました。
場所は確かに凄く便利で、野崎公園側出口から一歩外に出たら梅田の商業エリアで
スーパーもあるし、東側から出れば、天神橋筋商店街もすぐでした。
DINKSなので新梅田より立地、環境はこっちの方が気に入りました。
ラウンジからの梅田のパノラマ景色が圧巻でした。
パノラマ景色の見える中層階2LDKが欲しいですが希望の部屋は成約済みでした。

[3166: マンション検討中さん]

パノラマ景色の見える中層階2LDKはまだ成約していないですが...賃貸も多数在庫あります。
業者ならよくご存知だと思います。

[3167: マンション検討中さん]

>>3166 マンション検討中さん

12?14階の2LDKで西側で空室ないですよね？
8階以下なら賃貸出てますが前のビルに被るので景観見れないと思います。

[3168: マンション検討中さん]

>>3166 マンション検討中さん

ないですね。賃貸ですらパノラマでてないですし。北西は下の方しかないです。

[3169: 名無しさん]

完売完売と騒ぐのは、転売賃貸投資目的で購入したか売れ残り部屋をデベに引き取らされた
業者じゃないの？
他のタワーみたいに、完売しても引き渡しと同時に100部屋、200部屋も賃貸やら転売にかけられて、
空室だらけで実際はいつまでも埋まらない、出入りの激しい惨状になる方が資産価値毀損されそう。
賃貸住人が多い物件になるより、値段下げず値上げしながら実際に居住するかセカンド利用する実需
でじっくり売り切ってもらう方が後々良いと思う。

[3170: マンション検討中さん]

>>3164 名無しさん
2020年に400万になるなら今頃販売活動しなくても売り切れてますよ。
含み益20や30%もしかり。
値上がり後も梅田徒歩15分圏内で今売出し中の新築マンションで一番安いのにそんなに期待値が高いなら最初から坪350万円で全戸一斉販売するでしょう。
時間をかけて分期するのは販売からも値動きを様子見てってこと。

[3171: 匿名さん]

>>3170 マンション検討中さん

当初はより大阪駅に近いお初天神のリンクシティが分譲の予定だったから
こっちは値段押さえて一期販売始めたんじゃないですか？
そのリンクシティは賃貸のラ・トゥールになるので、大阪駅.梅田徒歩圏の分譲タワーは
ここだけになったから値上げしながら様子見て販売する方針になったとか。

[3172: マンション検討中さん]

>>3171 匿名さん
今現在販売中のプレミストやパークナードやグランドメゾンなど、方角は違いますが、徒歩15分圏内が軒並みビックリ高値の中、この物件は値上げしたとはいえ安いですよ。
値上げしながらというのはマンションバブルなので他の物件も同じでしょう。
どこまで上がるかどこで弾けるかは誰にもわからないと思います。

[3173: 口コミ知りたいさん]

2020年に400万は不可能だと思います。その根拠は路線価です。このマンションのある路線価は1m2（1m×1m）あたり42万円です。
残念ながら、とても廉価な土地であり、伸びしろは2割くらいです。
400万を越えるには、最低でも路線価が100万円を越える必要があると考えます。
大阪では北浜のミッドタワーで200万円くらいだったと思います。
ここに、このマンションの値付けが正しいか詳しく解説されてました。
https://mansion-value.com/citytower-higashiumeda/

[3174: 匿名さん]

>>3173 口コミ知りたいさん

その画一的理論に基づくと、ここに限らずグランドメゾンもプレミストもパークナードも
ミッドタワーもプラウドタワーもジオタワーもみんな割高になってしまってますよ。
不動産価格は時価みたいなもんで、最終的には需給バランスで大きく左右されますから。
税務上の路線価だけでマンション価格が決まってるわけじゃないので目安ではありますが、
実勢価格のベースにはなり得ないでしょう。

[3175: マンション検討中さん]

明日、断層がずれて建物がひん曲がるかもしれないし、ホント、先のことはわからないですよ。

[3176: 匿名さん]

3173さんへ
2017年５月１期販売の契約書見ました。
81㎡の北西角部屋中層階で土地代が2500万円弱建物代が約3500万円消費税が280万円
合計で6300万円弱でした。
経費とか利益をいくら確保してるかわかりませんが土地代計算上では30万円㎡です｡
建物は経費や利益を入れて140万円坪単価です｡
全く違いますよ。
土地代は相対取引なんで安く仕入れ出来たと説明を受けた記憶があります｡

[3177: マンション検討中さん]

>>3176 匿名さん
ちょっとわからないのでお尋ねします。
3713さんは1㎡42万円で算出していて
3176さんは1㎡30万円だったとおっしゃっているのですよね？

[3178: 匿名さん]

>>3176 匿名さん
登記簿見て、ご自分の土地の持分確認してみてください。全然計算が違うと思います。

[3179: 通りがかりさん]

>>3174 匿名さん
あげておられる物件はだいたい同じ水準の価格帯ですが、南森町や更に長柄あたりの新築物件は同じブランドでも明らかにこれらより安いので土地価格によりマンション価格が算出されるのは間違いないでしょう。

[3180: 匿名さん]

この物件の土地はもともと住友製薬の事務所でその隣は大阪府の土地で臨時警察署や駐車場として
寝かされてて路線価も安かったのかもですが、ここのマンションが完成したし、ホロニクスの全室個室の国際医療センターや劇場や商業施設もできるので今後かなり高くなるかと思われます。

[3181: マンション検討中さん]

>>3180 匿名さん
そうなんですね。
3174さんが挙げているマンションより一番安いのはここなのでお買い得ってことかな。

[3182: 匿名さん]

曽根崎が高級賃貸レジデンスになったので知り合いの業界の人が絶対2024年までは手放したら
後悔するからは5年は住んで売却を薦められました。

[3183: 名無しさん]

全室個室ということは、富裕層向けの高度医療の総合病院ということですね。
完成後はこの病気で勤務する医師や看護師など医療スタッフの購入または賃貸需要も増えて来るでしょう。

https://kansai-sanpo.com/osaka-ogimachi03/

[3184: 口コミ知りたいさん]

ここの近くにある同心や与力町は、江戸時代に大阪城へ勤務していた役人さんの屋敷町。
このマンションの土地は中Ｚ町のＤ地区やＫ地区にも距離がありますし、
埋め立てでもなく由緒正しい地歴があると考えます。
大阪市の津波ハサードマップでは最悪パターンでも水没しないことが確実視されてます。
そういった点で、最近、流行り言葉になった新梅田地域よりも良いと思います。
一方でリンクシティが完全賃貸になった背景には、分譲だと、ここと客の取り合いになり、
立地的に不利なこちらの物件が叩き売られるのを住友不動産が懸念したと言われてます。
今後も新たに竣工するタワーに、翻弄される危うさもありそうです。
それらの不利な点を管理組合の連携や住民の質で、
カバーできると資産価値を高めることができると考えます。

[3185: マンション検討中さん]

>>3184 口コミ知りたいさん
住民の質‥

[3186: 匿名さん]

>>3183 名無しさん

全室個室の総合病院は関西初ですね。
東京の聖路加国際病院みたいな感じになるのでしょうかね。

[3187: 通りがかりさん]

ここは大淀とは逆に実需が8割以上で分譲購入された人は正確でしたね。
学区もいいしファミリー層が多いのもわかります。

[3188: マンション検討中さん]

ここは実需が７割以下ですよ。賃貸もそれなりに残っています。

[3189: 匿名さん]

>>3188 マンション検討中さん

じゃあその根拠示してくださいね。
根拠ないなら嘘はやめようね。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20190308_release_CThigashiumeda_p...

[3190: マンション検討中さん]

実需が7割か8割かよりも住民がみなさん良い人かどうかが重要だと思います。
この掲示板に書き込んでいる住民らしき人は本当に住民の方ですか？

[3191: 匿名さん]

>>3190 マンション検討中さん

根拠示せないから話をすげ替えるわけですね 笑

[3192: マンション検討中さん]

住民のような書き込みは工作員ですか？

[3193: 口コミ知りたいさん]

>>3190
ずっと他マンデベからの工作員だと思ってましたが、住民の人だと思います。
ここのマンション買う人のほぼ全員が、この掲示板を読むと思うけど、
住民の女性と思われる「匿名さん」が、年収や役職、車やバッグのメーカーで
物件に価値があると誇示したり、坪単価いくらで転売できるとか、
ケチで金に汚くて、日頃からマウンティングする習慣が丸出しで、
勝ち負けにこだわって辺り構わず噛みついてる姿を見ていると、
かえって物件の価値を落としていると思います。
民度が低いというか、リアルでも管理組合が、一部の人だけ
ヒステリックにモメてそうな印象になるのですよね。
ここで、まともな人が登場して、収拾を図ることはできませんか？
内装や共用部、公開土地、コンシェルジュのサービス、
生活の便利さなど、これから買って永住する人に夢のある話が聞きたいです。

[3194: 通りがかりさん]

ちょっとしたネガに対する中之島住人の貧乏、無職、ニート、金無いとかの罵詈雑言に比べたら
まだずっとマシな方だと思いますよ。

[3195: 匿名さん]

>>3193 口コミ知りたいさん

すみません。面白半分で住民になりすまして投稿してしまいました。

[3196: 口コミ知りたいさん]

>>3195
わざわざ、ありがとうございます^^。
みんなで助け合う、住みよい家にしていきましょう。

[3197: マンション検討中さん]

他県のものですが、県中心ど真ん中はマンションだらけです。
リーマンショックの時に販売され、近隣より新築販売価格が安かった物件は
改造車が猛スピードでマンション駐車場に入って行く、新築入居直後から理事会が開発会社に対し常に何らかの訴訟を起こしているなどあまり評判が良くないようです。
中低層階の中古部屋は売れなくはないようですが、最上階の億超えの部屋は中古マンションサイトに2年以上掲載されていてまだ売れていないとのこと。
住民の評判も中古市場に影響がない訳でもないのかなと思います。

[3198: 匿名さん]

>>3197 マンション検討中さん
どこの田舎の話かな？

[3199: マンション検討中さん]

>>3198 匿名さん
辺鄙な山奥