シティタワー東梅田パークフロントってどうですか？

[匿名さん]

現時点で公式発表はされていません　情報源は下記の通りです　素人が勝手に予想しつつ情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい
住友不動産：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/higashi_umeda/


売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(15)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
施工会社：前田建設工業株式会社関西支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

シティタワー東梅田パークフロント
所在地：大阪府大阪市北区野崎町26番1の一部　
交通：大阪地下鉄谷町線「東梅田」駅から徒歩10分
大阪地下鉄堺筋線「扇町」駅から徒歩4分、大阪地下鉄御堂筋線「梅田」駅から徒歩13分
大阪地下鉄谷町線「南森町」駅から徒歩7分、JR東西線「大阪天満宮」駅から徒歩10分


【情報源】
【民間】大日本住友製薬からの取得地で地質調査を開始／扇町駅近くの敷地約５０００平方㍍／住友不動産
http://constnews.com/?s=%E5%A0%80%E5%B7%9D%E3%83%93%E3%83%AB

建通新聞　大阪府内保有地を売却　大日本住友製薬
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/140901700003.html

住友不動産、北区の開発用地取得
http://meiho24.com/wp/2014/09/sumitomo-realty-kitaku-tochi/


【マンションコミュニティ】
シティタワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%B

住友不動産ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47887/

（管理会社）住友不動産建物サービスって　その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565251/

扇町
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%89%87%E7%94%BA/

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スムラボ 関連記事]
【大阪】スムログ・スムラボのコラボ！?大阪タワーさんと対談！！?　【前編】「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/15201/

[281: 匿名さん]

>>280 マンション検討中さん

同じシティタワーって事で作りが似てるって事？

あと共通点は扇町公園を挟んで北と南くらい？

[282: マンション検討中さん]

>>280 マンション検討中さん

なるほど、いいですよねぇ。

今HPで見比べてたんですが、２つの物件て似てるからかな？
モデルルームを見るより実際の物をみると安心だね。

[283: 匿名さん]

見比べるのは確かにいいかもね。
まあ見たら間違いなく新しいこっち選びそうだけど...

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

確かにそうですね（笑）

作りも場所もほぼ一緒なら新しい方が良いですよね。

金額も一緒くらいなんですか？

[285: 匿名]

もうマンション価格は下落が始まっています。今が一番買い時ではないでしょうね。

[286: 匿名]

>>285 匿名さん

相場が？
ここのマンションの価格が？

[287: 通りがかりさん]

梅田東の掲示板では入居が開始されて感想が書き込まれてますね。

ポジティブな書き込みで多いいかな。

梅田東とここは似たよう作りだから失敗は無いのかもね。

[288: 通りすがり]

>>284 匿名さん

梅田東の価格
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612356/
階数 タイプ名 方角 間取り 広さ 価格 坪単価
8F 75A 南西角 3LDK 76.95平米 5690万円 245万円
10F 70A 北西角 3LDK 72.31平米 5390万円 246万円
18F 70C 北東角 3LDK 70.53平米 5390万円 253万円
21F 80A 北西角 3LDK 80.65平米 7190万円 290万円
26F 75D 北東角 3LDK 76.50平米 6490万円 280万円
26F 85Aa 南西角 2LDK 86.34平米 7990万円 306万円
28F 75Cb 南東角 3LDK 76.01平米 6890万円 300万円

梅田東は中層階で@280万/坪といったところでしょうか。
ここ東梅田は書き込みから@250万/坪くらい。

梅田東 280万/坪 vs 東梅田 250万/坪

ここ梅田東の方が安い。
個人的には建物が同じなら立地でここ東梅田の方が高くても良いと思うんですけどね。

東梅田からするといい当て馬？
この金額差なら梅田東が売れ残らないのかな？

[289: 匿名]

>>288 通りすがりさん

土地代は東梅田の方が高そうだね。

どちらが好きかは好み？

[290: 匿名]

>>288 通りすがりさん

>>梅田東 280万/坪 vs 東梅田250万/坪

この価格差も今だけではないでしょうか？
この掲示板でもふれられてましたが、値下げなしで一期から少しづつ値段を上げて竣工後も数年後をめどに完売を目指す。

東梅田は第1期で一番安い時。このままの価格差であれば梅田東が完売てできないので？

二期以降は値上げさをして梅田東の早期完売をめざすのでは？

[291: 匿名さん]

>>290 匿名さん
アホか？
魅力の無い物件が値上げして売れる訳ないだろが。(笑)

[292: 匿名]

>>291 匿名さん

でたーしょうもない書き込み。

何を書いても無意味なので無視します。

二期は必ず値上りします。

魅力のないマンションの板にしがみついてるのって大変だね。
タワマン買えないのにね

[293: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[294: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[295: 通りがかりさん]

それは販売の階数が変わったんじゃないですかね。

[296: 匿名さん]

>>295 通りがかりさん

同じ23階と明記されてますね。
住友不動産は値下げしないものと思ってましたが、物件によりけりなんでしょうね。

[297: 検討板ユーザーさん]

というかそもそも2016年12月の価格が異様に高くないですか？
坪300超えてるような。
年末はそれくらいでも買う人がいるかもっていう読みだったんですかね？

[298: マンション検討中さん]

>>295
>>296
>>297

画像を引き上げてごめんなさい。もう少し画質改善して写真を再アップしました。

SUUMOを見る限りCT梅田東の以下部屋の価格が下がってます。

75C-aタイプ 23階
2016年12月　7190万円
2017年1月 　6790万円

住友不動産の方針は必ず値上げするのではなく、時価で販売することと思いますよ。

[299: 通りがかりさん]

住不は値引きは絶対しないと言っているが
値下げは絶対にしないとは言っていない。

[300: 匿名]

スミフが値下げをしたのは始めてききました。
貴重な情報ありがとうございます。

しかしこの情報はCT梅田東の事ですよね？

ここパークフロントは一期の発売待ちです。梅田東からのバランスでも値上げされる可能性が高いと思います。

[301: 匿名さん]

スミフは値下げや値引きしますよー！
値引きは公にはしませんけどね。

経験者より

[302: マンション検討中さん]

この記事読むと今は買い時ではないのかもしれませんね。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170130-00115869-diamond-bus...

[303: 通りがかりさん]

>>302
雑誌の記事を信じるのもあなた、信じないのもあなたです。
東京の不動産は下げり傾向ですが、都心から外れてさらに
駅から遠いなど立地に難がある場所のことです。
都内中心部の誰もがうらやむような立地なら
坪６００万でも即売れしているようになお上昇中です。
大阪に当てはめるなら環状線内の駅近はあり。
それ以外はなしということになります。

[304: 匿名さん]

ここは、環状線の内側なので複数路線使えて便利です。
大阪もこれからは、人口減少で厳しく選別されると思います。

[305: 通りがかりさん]

今月の週刊ダイヤモンド面白いですよ。

「上げ下げマンション大調査」
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/19222

[306: 通りがかりさん]

オリンピックが終わる２０２０年以降には下がる・・・。
人口減少するから不動産は必ず暴落する・・・。
色々言われていますが、それはある意味嘘ですからね。
関東なら埼玉や千葉で駅から遠い物件は暴落して二束三文に
なるかもしれませんが、恵比寿とか代官山とか麻布十番
なんてマンションはどんな不況が来ても暴落はしませんから。
大阪でも市内の良い立地のマンションを買っておけば
簡単には下がりません。
逆に郊外の駅から遠いマンションは確実に下がるでしょう。
どれだけ少子化になっても東大や阪大は簡単に入れないのと
同じです。
欲しい人がいくらでもいる立地は下がらないんです。

[307: 匿名]

>>306 通りがかりさん

私も大枠で同じ意見です。
大阪については都心回帰の流れもあり暴落は無いと思います。
しかし大阪のタワマンの供給予定数があまりにも多く供給過剰になるリスクも秘めているのかなと感じてます。

パークフロントは一期@250万で現在の相場からは安いと思ってるんですが、何とも決めかねているところです。

[308: 通りがかりさん]

>>307
東京を例にしましょうか。
東京でもバブル崩壊したあと都心回帰で都内中心部に
タワーマンションや高級マンションがバンバン
建ったんですよ。
その後どうなったか。
不況で紆余曲折ありながらも、今でも山手線内の駅近は
中古でもやっぱり高いままなんですよ。
なせか。もう都心中心部に新たに開発できる大規模な
土地が出尽くして戸数の大きい新築が建たんのですよ。
大阪も都心回帰がひと段落したころには
環状線内の駅近で大規模に開発できる土地はほぼないと
思いますよ。
そうなると先に買ってたもの勝ちになるんちゃいますか。
下がるまで待つという理論が通じるのは郊外だけですわ。
北区・中央区・西区・天王寺区あたりが暴落するんやったら
大阪は都市として終わりですわ。

[309: 住民板ユーザーさん5]

オール電化マンションですが大丈夫でしょうか

[310: 通りがかりさん]

>>309 住民板ユーザーさん5さん

オール電化じゃなくても停電したら何も使えないんだし一緒のことだと思います。
ガス代かからないだけお得だと思います。

[311: 匿名]

今はオール電化とガス電気併用とどっちがおおいんですかね？

確かCT梅田東は併用だったと思いますが

[312: 匿名]

オール電化ならエコキュートが標準装備ですよね。

ガス、電気の併用でもエネファームを標準装備のマンションてあるんですか？

やっぱりコスト面ではオール電化ですね。

[313: 通りがかりさん]

資産価値は下がらない的な書き込みが急に増えたね。会社から各担当者へ盛り上げ指示でもでたのかな？価値が下がらないだれでも欲しがる場所なら今こんなに苦戦してないはずだけど…。

[314: 匿名]

>>313 通りがかりさん

ここ苦戦してるんですか？
1月下旬にモデルルームに行きました。
その際に営業マンが一期の発売開始が3月上旬で、1月下旬現在で購入申し込みが30件強との言ってました。

他のマンションはもっと売れるもんなんですかね？
まぁ安いからそれなりに売れるのでは？

[315: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[316: 匿名さん]

CT梅田東とパークフロントで悩んでて、梅田東の現地モデルルームに行ってきました。
やっぱり現地に行くと良くも悪くもカタログとの違いがでますね。

ちょっと残念だったのがロビーが貧弱な印象でした。それ以外は不満なし。

確かにここのロビーは2階吹抜けでしたよね？
ロビーはこっちの方が良いかも。

[317: マンション検討中さん]

ロビーに住むの？比較対象があるからいいじゃないですか。
部屋や共用施設なども総合的に見て考えないとね笑

[318: 匿名]

>>317 マンション検討中さん

たしかにそうですね。
比較目線でなくCT梅田東単体で見てれば全く問題ないレベルです。

マンション見すぎると自分自身の判断ポイントがボケてきますね。

[319: 匿名さん]

ここの1期たったの20戸って少な過ぎでは？

[320: 名無しさん]

>>319 匿名さん
殿様商売すぎるからね。
ここの販売責任者はとくに度がすぎるよ。
そしてこのざま。

[321: マンション比較中さん]

>>320 名無しさん

どのざま？少なくとも住友不動産は失敗してるっていう意識は無いと思われる。
売り手が気に入らなければ他を検討すべき。

[322: 匿名]

>>319 匿名さん

あくまで20戸にしているだけのようですよ。
希望があれば売り出すように営業は言ってました。
1月下旬現在で申し込みは20戸は楽に変えてるそうです。

やっぱり契約率の問題もあるので少ない販売戸数にしてるんですかね

[323: 住民板ユーザーさん5]

今時オール電化は大きなデメリットですね

[324: 通りすがり]

>>323 住民板ユーザーさん5さん

オール電化はデメリット何ですか？

トレンドがオール電化だと思ってました。
なぜですか？

[325: 住民板ユーザーさん5]

>>324 通りすがりさん

トレンド？ネットで検索してみてくださいね。現状が分かるよ。

[326: 通りすがり]

>>325 住民板ユーザーさん5さん

調べましたけど、一長一短って感じでは？

料理はガス

コストはIH
（オール電化でエコキュート装備の為）

コスト面ではガスの気泡料金が無い事とオール電化向けと電気料金でかなり違う見たいですね。単純に料理の使いやすさとコスト比較？
単なるデメリットでは無いように思います。

他に何かありますか？

[327: 通りがかりさん]

>>326

電気が止まれば結局はガスコンロ、ガス給湯器（お風呂）、ガス式温水床暖房等も使えないので、やはりこれからはオール電化の時代です。

東日本大震災で被災した浦安市ではガスの復旧は1ヶ月以上かかりましたが、電気は1週間以内に復旧しました。

つまり料理においてもIH＞ガスコンロ。

[328: 匿名さん]

>>322 匿名さん

総戸数490戸もあって確実に契約が見込めるのが20戸しかないということですね。
住友不動産の売り方は知っていますが、この価格でこの戸数というのは厳しいですね。

[329: 通りがかりさん]

>>328

まあ、梅田とは名ばかりのこの立地だから躊躇する人が多いのでしょう。

[330: マンション検討中さん]

第1期の販売戸数だけで躊躇されている方がもしいらっしゃれば…ですが、
スーモに出てる間取り以外の部屋を申し込んでいる人が少なくとも1人（私）いるので、
21戸以上は申し込みは来ているのでは？と思います。

スミフは他の物件に目移りするリスクとか気にしないんですかね〜

[331: 匿名]

>>328 匿名さん

ここ高いですか？
個々で価値基準が違うと思いますが、相対的に安いと思ってます。

私が悩んでるのはここか梅田東どちらが良いかです。

[332: マンション検討中さん]

>>331 匿名さん

どちらも見送るのが正解。
スミフは備後町を見てからでしょう。

[333: 匿名]

>>328 匿名さん

販売予定が3月上旬なったようです。
その上で販売予定数20戸、現在の申し込み数が20戸ならまずまずでしょう。

[334: 匿名]

>>332 マンション検討中さん

備後町は確かに興味があります。
けど、スミフがあの場所に作ると@350/坪up確定でしょう。いくら良い場所でも大阪で@300upは手が出せません。

そういう意味でここのバランスは取れていると思います。

[335: 匿名さん]

>>331 匿名さん

安いのに20戸しか販売できないのは厳しいという意味です。

[336: 通りがかりさん]

>>334

西向に読売新聞の新聞印刷工場があって、超巨大なロール紙を積載したトラックの往来があってもですか？

[337: 匿名]

>>336 通りがかりさん

ちかくに住んでますが、確かに時々大きなトラックでロール紙を運んでいるのを見かけます。しかし決して大型トラックがバンバン出入りしていると言ったら光景ではないです。

個人的にはこの程度の事を言ってたらどのマンションでも何かしらの問題があると思います。

きになるのであれば別のマンションを検討されては？

[338: 匿名さん]

北と東にタワーマンションたちそうだね

[339: 匿名]

>>335 匿名さん

確かにこの金額ならもっと売れても良い気がししますが、金額決定が確か1月中旬だったと思います。
書き込みに1月下旬で20戸強ってあったので、スミフの売り方で期間が半月ならこんなもんでしょ。

[340: 匿名]

>>338 匿名さん

天満警察の仮設がある場所とその南側ですよね。
今の時点では大阪市がタワマン単独開発はNGって言ってるみたいよ。

[341: マンション検討中さん]

販売開始が遅れていますが、
すでに要望出している部屋でも、販売が4月以降になる可能性はありますかね…？

[342: 匿名]

私が営業から聞いたのは3月上旬販売開始になる可能性が高い。
要望書の提出された部屋はよっぽどでない限り一期で売り出すと言ってましたよ。

[343: 匿名]

ここは庶民向けのタワマン

金額も庶民的
場所も庶民的
設備も庶民的

他と比べても意味がないよ

[344: 名無しさん]

>>340 匿名さん
タワマン単独はNGですが大阪市が売却後の計画を企業に対し募集したヒヤリングでは商業棟+高層マンションやホテルなどが主のようです。大阪市は売却のつもりなので高層ビルが建つのは違いないはず。その予定があるからおそらく北や東向きは予定価格は安く設定されてませんか？決定事項でないからそれに対しての説明はないでしょうが‥。

[345: 名無しさん]

一期での申し込みが予定より多すぎると販売責任者は値段設定のミスとマイナス評価される会社だからまず高値設定でスタートした。しかし反響が悪く予定価格をさげた。それでも要望が目標に届かない。かといってこれ以上安い値段を正式発表する訳にもいかず後ろにずらしてるだけなんです。

[346: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん
情報ありがとうございます！
お金の段取りしておきたかったので、助かります。

[347: 通りがかりさん]

>>345

なるほど！
激しく同意。
スミフらしいですね。
マイナス評価はサラリーマンの大敵ですからね。

[348: 匿名]

>>345 名無しさん

確かにそのまま販売すると成約率が落ちますからね。

[349: 匿名]

竣工予定の変更は無いんですよね？

[350: 匿名]

これが東側の払い下げ予定の大阪市の土地です。
奥に見えているクレーンがマンションの場所です。

[351: 匿名]

地図を見たらわかると思いますが、マンションが南側にセットバックしているの、将来的にこの土地にマンションができても西側はカブらないと思います。北側も結婚式場があるので抜けてます。
このマンションの北東角に建物が立つ可能性があるだけですかね。

[352: 匿名]

ご参加までに今のマンション現場です。

特に変化はありませんが・・・

[353: 匿名]

大阪市が実施した払い下げ予定地のマーケット サウンディング結果です。

http://www.city.osaka.lg.jp/suido/page/0000341797.html

分譲マンションとの複合案が多いいですね

[354: 通りすがり]

>>351 匿名さん

周辺が寂れ感が満載なのでタワマンでもホテルでも良いので建物が建った方がこのマンションの為では？

[355: マンション検討中さん]

ちょっと寂れてるくらいの方が落ち着くのでいいんですけどね〜

中途半端なテナントの入ったマンションができるくらいなら、ホテルがいいかな。

[356: 通りすがり]

>>353 匿名さん

北側と南側にまとまった大きさがあるので面白い物が建つといいですね。

[357: マンション検討中さん]

北東角は眺望無くなるね。

[358: 本気で検討中]

>>357 マンション検討中さん

たしかに北東角は将来的に眺望が微妙ですよね。
そのせいか低層の北東角部屋は安いですよね。
値段と間取りが良いが魅力で悩んでます。

[359: 匿名]

>>358 本気で検討中さん

この間取りのこと？
いくらぐらいですか？

[360: マンション検討中さん]

確か低層階で5000万前半くらいだったと思います。

[361: 匿名]

>>360 マンション検討中さん

坪単価250万強ってとこですね。
角部屋みたいですから割安感はありますね。

[362: マンコミュファンさん]

スミフは抽選と言いながら、要望を出した順になるように抽選会でインチキするんだって。

[363: 匿名]

>>362 マンコミュファンさん

そしたら今、要望が出ているものは買えないの？
早い者勝ちったこと？

[364: マンション比較中さん]

>>363 匿名さん
早く行かなきゃ良いもの買えないってことですか。

[365: 通りがかりさん]

早い者勝ちでも希望の部屋が買えそうな雰囲気ですよね。

[366: 通りがかりさん]

そもそも飛び出した三角のリビングはどうなんですか？

凄く使いにくそう。

[367: 通りがかりさん]

>>366 通りがかりさん

確かに変わったデザインですね。
面白いけど使い勝手は微妙。

[368: マンション検討中さん]

70平米弱の3Lが多いようですが狭くないかな？それぐらいのサイズの需要が多いのでしょうか？

[369: マンション住民さん]

販売対象が買える値段に抑えるには広さを犠牲にするか仕様を下げるか、その両方ですからね。
ちょっと前なら80平米超が一定量ありましたが、最近は減ってますよね。

[370: マンション検討中さん]

三角のリビング、使い方を色々考えるのが楽しそうだし、
シンボリックで愛着わきそうなので惹かれたのですが、
他の部屋の間取りが条件に合わず断念…

[371: マンション検討中さん]

あれ、販売開始、また延びてる？

[372: 通りがかりさん]

>>371 マンション検討中さん

営業から3月上旬で聞いてます。
情報があれば教えてください。

[373: マンション検討中さん]

>>372 通りがかりさん

スーモ見たら、3月中旬に変わってました…。
一般的によくあるレベルの話なんでしょうか？
販売中止とか引き渡し延期の可能性がなければ気にならないのですが…

[374: 通りすがり]

>>373 マンション検討中さん

3月中旬ですかぁ。
前回遅れる理由として、各部屋の詳細図面が遅れていることとCT梅田東の引き渡しで事務処理がてきないと営業が言ってましたよ。
それにしてもかなりずれてますね。

個人的にはまだ悩んでいるので時間ができてよいのですけどね。

マンション検討中さんはもう購入を決められたんですか？

[375: マンション検討中さん]

>>374 通りすがりさん

はい！中津や梅田東とも悩みましたが、
立地や間取りの好みで、ここにしようと思っています。

ただ2年待つのが限界なので、もし引き渡しも延期するならまた探さないと…です。

[376: 通りすがり]

>>375 マンション検討中さん

そうなんですね。
私が先月末聞いた話では竣工予定はないとってましたけどね。
担当に確認した方が良いかもしれませんよね。

私もそろそろ決断しないと。

[377: 匿名さん]

梅田東とか東梅田とかっていうネーミングって本当情けなくなってくるよ…

[378: 通りすがり]

>>377 匿名さん

片方にはパークフロントってついてますよ。

[379: 匿名さん]

販売開始の遅れが事務処理や図面作成の遅れみたいなことを説明うけました。そんなありえない理由で何段階も遅らすのは嘘にしても客を軽く見過ぎと感じます。

[380: 匿名さん]

販売開始って重要ですか？
個人的には竣工が変わらなければ特に気になりませんけどね。