シティタワー東梅田パークフロントってどうですか？

[匿名さん]

現時点で公式発表はされていません　情報源は下記の通りです　素人が勝手に予想しつつ情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい
住友不動産：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/higashi_umeda/


売主：住友不動産株式会社（国土交通大臣(15)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
施工会社：前田建設工業株式会社関西支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

シティタワー東梅田パークフロント
所在地：大阪府大阪市北区野崎町26番1の一部　
交通：大阪地下鉄谷町線「東梅田」駅から徒歩10分
大阪地下鉄堺筋線「扇町」駅から徒歩4分、大阪地下鉄御堂筋線「梅田」駅から徒歩13分
大阪地下鉄谷町線「南森町」駅から徒歩7分、JR東西線「大阪天満宮」駅から徒歩10分


【情報源】
【民間】大日本住友製薬からの取得地で地質調査を開始／扇町駅近くの敷地約５０００平方㍍／住友不動産
http://constnews.com/?s=%E5%A0%80%E5%B7%9D%E3%83%93%E3%83%AB

建通新聞　大阪府内保有地を売却　大日本住友製薬
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/140901700003.html

住友不動産、北区の開発用地取得
http://meiho24.com/wp/2014/09/sumitomo-realty-kitaku-tochi/


【マンションコミュニティ】
シティタワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%B

住友不動産ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47887/

（管理会社）住友不動産建物サービスって　その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565251/

扇町
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%89%87%E7%94%BA/

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スムラボ 関連記事]
【大阪】スムログ・スムラボのコラボ！?大阪タワーさんと対談！！?　【前編】「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/15201/

[1201: 匿名さん]

>>1200 匿名さん
一意見として聞けば？
野崎町よりも大淀南の方が街並みがいいって感じたんじゃないのかな。

[1202: 匿名]

>>1201 匿名さん
だったら、向こうに書けばいいのでは！？

[1203: 匿名さん]

いろんな意見あってもいいじゃないですか

[1204: 匿名]

>>1203 匿名さん
確かに、共用施設は低層階より、上層階に欲しいですし、各部屋に窓がある方が嬉しいです。

[1207: 匿名さん]

　[No.1205～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、

[1208: 匿名さん]

野崎タワーピンクフロントでもいいね。

[1209: 通りがかりさん]

>>1208 匿名さん
ワロタwww

[1210: 匿名さん]

風俗街近いとか子育てに最高。小さい子供いる家族向け。友達連れてきてこんなとこ住んでんの？笑と言われるマンション。

[1211: 匿名さん]

今日の様子

[1212: 匿名さん]

>>1210 匿名さん

家族向けには不向きです。
1LDKが有る為、一人暮らしが多そうで不安感か有り検討から外しました。

[1213: 匿名]

>>1212 匿名さん
1LDKのないタワーマンションがむしろないでしょう。買えないから検討から外した分際で言いがかりをつけるのはいかにも、発想が貧困な人がしそうな発想です。

[1214: マンション検討中さん]

南東は、東横インの看板が明るくて気にならないですかねー？

[1215: 匿名さん]

ここは狭い間取が多いのは事実。
環境の良さを強調するならファミリー向けの間取がもっと多くてもいいはず。
結局、環境はイマイチだけど、梅田まで歩こうと思えば歩ける利便性を重視する人向けということ。
当然、賃貸の人も多くなるだろうね。

[1216: 匿名さん]

>>1213 匿名さん

貴方が無知なだけです。
１LDKの無いタワーマンションは北浜タワー、シティタワー大阪、シティタワー東梅田etc.沢山有ります。
もう少しお勉強しましょうね〜

[1217: 匿名さん]

>>1216 匿名さん

1LDKが無いと住民モラルが安定しそうですね。賃貸が少なくなり所有者が住民なので。

[1218: マンション検討中さん]

タワマンは高層階と低層階で間取りが大きく違うから
野崎町も高層階は70m2 3LDKクラスが中心ですね
やはりファミリーには手狭かな

[1219: 匿名さん]

陸の孤島やね
住民の質は高くなさそう
本庄スミフでいいよね

北 高速出口、公園端
南 国道
東 高速、タワマン、場末ビル、幹線道路
西 キタ最大風俗街
北西 飲み屋、ラブホ
眼下 ホームレス公園

[1220: 北区住人]

>>1219 匿名さん

本庄スミフ（シティタワー梅田東）は完売間近なのでいまからでは希望の部屋は買えません。

[1221: 匿名]

>>1216 匿名さん
築10年以上経つマンションまで引き合いにだして、ご苦労様です。

[1222: 匿名さん]

本庄もたいがいやけどね。（笑）

[1223: マンション検討中さん]

>>1216 匿名さん

じゃ北浜タワー買えば、スーパーがないから、コンビニ生活したら

[1224: 匿名さん]

みんなこのタワーにご執心やね
ライバル営業は悪口言うのに必死やし
契約者はお買い得だったね　おめでとう

[1225: 匿名さん]

>>1222 匿名さん

野崎より断然マシだし小部屋もないからここより良いと思うけど。
まあ予算無くて環境に抵抗ないならアリな人向けだろう。
近場に職場がある単身者の需要も見込んで小部屋も作ったんだろうし。

[1226: 匿名]

>>1219 匿名さん
というか、パークフロントのモデルルーム行くとほぼ自動的に本庄の現地モデルルームも案内されます。よって、パークフロントの購入者は本庄と比較して、こちらを選んでいるという現実を直視されたらいかがでしょうか？
そして、実際に住友不動産としては異例の進捗率で推移している大人気物件です。
こういう性格の悪い書き込みをするのはデベロッパーの中の方でしょうが、そんなことをしても水道局の公募は安く仕込めるわけないです。不動産屋の節操の無さには呆れます。

[1227: 匿名さん]

>>1225 匿名さん


>>1225 匿名さん
本庄の2LDKも普通に4000万切ってたでしょう。そもそも、スミフは単価を吊り上げていくから基本的にグロスの面積は刻むしなぁ。
あと、ここも1LDKの設定はそんなに多くないです。全体の1割くらいかな？やたらと多いのは55平米2LDKです。

[1228: 評判気になるさん]

買うなら三井か三菱。
住友はセコいから好きじゃない。

[1229: 匿名さん]

>>1226 匿名さん

本庄は部屋の選択肢がほぼないそうだから選びようがない。
デベはパークフロントの現物がまだないので本庄を使ってイメージさせる。
本庄の時は大阪天満を案内してイメージさせていた。
現時点でパークフロントの比較対象って近隣でいえばジオかブランズくらいか。

[1230: 匿名さん]

天満は完売までに8年くらいかかったからなぁ

[1231: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
第一期が申し込みの頃にはまだそこそこ選択肢はありましたよ。
天六の二物件とは比較にならないと思いますが。。。

[1232: 匿名さん]

私が伺った頃はほとんど選択肢がありませんでしたね。
ここは残念ながら現地を拝見して環境が悪いので検討から外しました。

[1233: 匿名さん]

>>1227 匿名さん

５５平米２LDKはあまりに狭すぎますし、家族暮らしには無理なのでありえません。

[1234: 匿名さん]

私は環境がそろってるので決めました。
判断は人それぞれですねー。

[1235: 匿名さん]

>>1226 匿名さん

安い価格で早目に捌かないとヤバイと思ったからでしょう。
売れる自身があるなら今までのように小出しにして価格をつり上げていくはず。
自信のなさの表れだね。

[1236: 匿名さん]

やはり売れてるんですね
安心しました

[1237: 匿名さん]

>>1236 匿名さん

安売りして売り逃げするよ〜
早くネギ背負ってきてね〜

[1238: 匿名さん]

風俗街が近いと待機所に使われたりする懸念はないでしょうか。
とあるタワマンで一時期そういった話題があったのでルールを無視して平気でそういうことをする人たちがいるのだなと残念に思っていたのですが。

[1239: 匿名さん]

角部屋は結構契約進んでました。
高層階狙いでしたが、
ちょっと方針の考えなおしが必要です。

[1240: 匿名さん]

>>1239 匿名さん

次は三期ですか？

[1241: 匿名さん]

角部屋は方向によりますが10階以下が今後販売されるみたいです。

最上階の付近は最後ごろでしょうか。
11階から27階（？）ぐらいはほぼ1期で完売のようです。

投資家が複数購入すろ方が多いと聞きました。

[1242: 匿名さん]

今頃高層階の角部屋は予算たっぷりある方しか購入無理でしょう。
中津の最上階のプレミアムフロの案内が昨日届きました。
１億5千から2億5千万以上でオーダー会です。

[1243: 匿名さん]

風俗が近くにあるとよく言われていますが泉の広場から国道通って行きましたがわざわざ風俗街の中まで通って行く必要は無いですね。何故悪く評価するのか不思議です。天神橋筋も近く、梅田迄近いし、直ぐ近くにスーパーあるし、落ち着いた公園の側です。あと淀川花火が見えたら最高ですね。

[1244: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1245: 匿名さん]

通る通らないではなく近くにあるかないかの話だと思うんですが。
風俗街が近くにあるというのは一般的に評価は下がるんじゃないですか。
あるよりはないほうが断然良いと思いますよ。

[1246: 匿名さん]

>>1244 匿名さん
そのウンコのスレに書き込んで、何をされたいのでしょうか？

[1247: 匿名さん]

>>1245 匿名さん
福島にだって、ラブホとかたくさんありますし、中津だって似たようなものでしょう。本庄も場末感がすごいあります。都心に住む以上、どこかで割り切りがいります。

[1248: 匿名さん]

北区内の物件ではここより他の方がまだマシだと思いますが気に入られた方からすればここが一番よく感じるのでしょうね。

[1252: 評判気になるさん]

[No.1249～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、
　削除しました。管理担当]

[1253: マンション検討中さん]

夜の町並みは確認した方が良いですよ！公園に夜、いって下さい。

[1254: 匿名さん]

>>1235 匿名さん
いや、値上げしてるらしいですよ。残念ながら。

[1255: 匿名さん]

>>1254 匿名さん

2期ではあまり上がってないって書込みがありましたよ。

[1256: 匿名さん]

>>1255 匿名さん
タイプによるとは思いますが、ざっくり一割程度、値上げだと聞いてますが。

[1257: 匿名さん]

私も三角の中部屋が300万程度上がると営業から聞きました。
全体的に確実に値上げ間違いありません。
次期購入者希望者が営業がさばききれないぐらいいるそうです。

[1258: 匿名さん]

２期の9戸は要望書がだいぶ前から入ってるようです。

ほぼ１期から検討してた方のみみたいです。
今からではもう遅いでしょう。

ご存じのように住友の要望書はほぼ100％購入意思がある方のみ書類が書けます。

他社の気軽な要望書とは訳が違いますから。
迷ってる方には絶対すすめません。
決めたら話進めましょうといわれます。

自己資金証明や融資承認は絶対条件ですから。
気軽には書かせませんよ。
担当営業同志でも競争ですから。

[1259: 匿名さん]

本庄の梅田東が完売目安が経ち今後3期から本腰入れて価格調整が入るでしょう。
次期備後町は350万坪単価以上間違いないような話を担当から聞きました。
高いなんてその時言わないでくださいね。」

[1260: 匿名さん]

この立地で値上げなんて完売まで何年かかることやら。

[1261: 匿名さん]

>>1260 匿名さん
竣工時に七割、竣工後二年程度で完売、っていうのが既定路線だからなぁ。シティタワーは魅力があるので、竣工して現物見てからが売れます。

[1262: 匿名さん]

何期まで販売かわかりませんんが3期で購入されれば完成時点で満足いく良い買い物になると思います。

高層階はまだまだ部屋や色プラン変更可能ですから。でも3期が限度でしょう。いつ3期がはじまるか？

ちなみに13階以下は来月8月がオプション期限（間取り変更含む）です。つまり低層階は今後無理です。

2019年春完成時には東の土地活用も決まり動いているでしょう。

読売新聞大阪元本社も移転が決定する頃でしょう。

完成時点で２割から3割残すのが住友の目標ですから今後の価格がどうなるかはだれでもわかると思います。
100戸近くキープして竣工が大目標ですよ。

レス投稿は無視した方がよいです。
言いたい事は勝手にどうぞ。

購入を少しでも考えるなら1日でも早く住友の営業と話をする事です。資産価値は本庄より随分高いです。
色々教えてくれますよ。

押し売り的態度や電話など興味ない方には絶対かけてきません。
営業も脈がある人しか話こみませんからね。

属性が悪いと最初から流されますよ。営業も人ですからね。必要以上に時間かけません。
全て営業もノルマ課せられてますからネ。

[1263: 匿名さん]

上記レス書き込みは良い営業の方とご縁があり角部屋購入したものです。
住友の人ではなくファンになった物です。あしからず。。。

[1264: 匿名さん]

>>1262 匿名さん

読売新聞大阪本社って移転するんですか？

それは良い事？悪い事？

[1265: 通りすがりさん]

>>1256 匿名さん

一割も？
いつものスミフ商売ですがここは違ってると思ってました。

[1266: 匿名さん]

営業マンの言う事を鵜呑みにしては駄目です。
良いことしか言いませんからネ。

[1267: 匿名さん]

野崎ってそんなに評価が高い場所なんですか？
再開発特区などに指定されているのでしょうか。
資産価値って環境や管理など色々な面を総じて出るものだと思うのですが営業マンが決めるものなんですか？

[1268: 匿名さん]

>>1265 通りすがりさん
いつものスミフと全く一緒です。確かに、同じプランで一期よりも低層階が普通に何百万も高くなっているので、実質的に一割くらいの値上げ幅の部屋もそこそこあるはずです。
例えば、大人気タイプの55D。7Fのパンダ部屋が3680万でしたが同一タイプのより低層階で4000万を余裕で超えるそうですわ。まあ、それでも坪240万程度なので、割高感はないですけどね。

[1269: 匿名さん]

大坂市を代表する公園はうつぼ公園・中之島公園・扇町公園です。

そこに徒歩4分且つ部屋から一望できます。（向きによりますが）中層階以上12階以上で抜けます。
学区悪くありません。

泉広場まで徒歩５分程度そこから地下街に入れて雨や暑さが凌げてショッピングできます。阪急デパートまで5分

且つ隣が想像以上に大きな野崎公園です。静かです。眺望も梅田ビュー夜景堪能できます。（公園があるので西側12階以上）
６００件以上ある日本一の天神商店街まで徒歩6分程度

且つ付近の水道局跡地利用の制限が入り劇場や人が集まる施設ができるのは先日の大阪市の発表でほぼ確定

逆にこれ以上の条件の静かな徒歩圏梅田はありますか？価格も１期はバーゲン価格２５０万坪程度且つ高仕様です


あったら教えてください。

[1270: 匿名さん]

読売新聞本社（元）移転は良い材料でしょう。２０２３年予定？

地下３階の輪転機工場がなくなり大きなロール紙を運ぶ
トラックや新聞を夜中運ぶ数百台のトラック、校閲編集機能がなくなるので人の出入りが少なくタクシーの待ち
記者用がなくなるのはベストでしょう。

おそらくマンションになるでしょうが高層マンションは土地の大きさから無理です。

板状15階から精々床面を小さくして天空率を上げて公開空地の確保しても20階が一杯かなと思います。

そうすると坪単価がすごく高くなるので購入デぺは15階にする？と予想します。
まー早くて8年から10年後完成でしょう。

[1271: マンション検討中さん]

>>1264 匿名さん
讀賣大阪本社ではなくて、すぐ西隣りの印刷工場が移転予定と聞いています
工場移転で、早朝の配送が無くなりますが、跡地の再開発は不明なので、良いのか悪いのかはまだ分かりませんね

[1272: 匿名さん]

野崎公園となりは使い勝手の良いライフのスーパーが有ります。

スーパー地下は買い物用駐車場です。マンションより徒歩１、２分です。

まさにタワーの冷蔵庫代りに利用できます。

[1273: 匿名さん]

１２６５番さん

甘いですよ。住友不動産の利益確保率はデぺ日本一ですよ。
強かな戦略が有り東京の本社のプロ中のプロが決めてる事です。

現場の所長は従うだけです。価格決済の
機能はありません

[1274: マンション検討中さん]

いずれにしてもグランドメゾンには完敗。
営業担当も認めちゃってたし。

[1275: 通りすがりさん]

>>1273 匿名さん

ということはまだ値上がりするって事ですか？

[1276: 匿名さん]

>>1271 マンション検討中さん

確かに印刷工事移転についての書込みが以前ありましたね。

このマンションには良いのかも知れないですね

[1277: マンコミュファンさん]

あれ？
書込みの内容がえらい変わりましたね。

[1278: マンコミュファンさん]

>>1258 匿名さん

9戸ですからねぇ。
どんなショボいマンションでも簡単な売り切れますよ。

もしかして3期も９戸かな？（笑）

[1279: 匿名さん]

>>1274 マンション検討中さん

グランドメゾン新梅田タワーは良い物件。
これは否定しようがない。

[1280: 匿名さん]

今日は営業の情報操作がすごいな。
土日なのにＭＲガラガラなのか。
いつものティッシュ配りを頑張ったほうがいい。

[1281: 匿名さん]

「デペ」って何の略？
ひょっとして「ディベロッパー」のこと？
そうなら「デペ」って恥ずかしいから、今後は気を付けた方がいいよ。

[1282: 匿名さん]

>>1278 マンコミュファンさん
すごい負け惜しみですね。御社の中之島タワーは値上げすることもなく、売れ残りばかりで残念なのはわかりますが憂さ晴らしはあまり褒められたことではないかと、

[1283: 検討板ユーザーさん]

グランドメゾンまもなく完売だって。

[1284: 匿名さん]

グランドメゾン新梅田角部屋で契約寸前まで4月悩みました。

管理費用と駐車場で年間２０万円高い事。（２５坪で）遜色なく高いのであれば良いですが設備が得に駐車タワー
１台しかないこと。待ちのスペース無し。

朝晩３台待ちで１０分は待つ事シテーは３台タワーが有り入庫と出庫が違い
最新システム採用３台程度で２～３分で出庫でき待ちスペース（空調完備椅子有り４～５人座れる）有り

エレベーターの高層低層がなく全ての階が各停
毎回ストレスを感じる事
たとえば朝晩３０階から１階まで２０回停止もｼ十分ある事。まったく共用設備がない。（２階のテラスと小さな談笑スペースだけ。）

４９０戸もあるので全ての共用スペースが段違いに違うのに年間維持費が脆弱なのに高い事。
今後もっと築年数が建つと上がる事
グランドメゾンのタワーはどこも総じて維持管理費用が高い（小会社の積和管理委託の為）

角部屋でもリビング以外はバルコニーがすりガラスかコンクリート壁で外が立たないと見えない

こちらのはすべてダイレクトウインドで解放感があること

以上でこちらに決めました。

[1285: 匿名さん]

>>1284 匿名さん

そういう良さはあるよね。

ただ、積立金の上がり幅はこちらはもっとえぐいよ。
グラメは平坦にしている。
こちらも管理会社は子会社。
住友のいいなり。

ていうか本庄なら比較できるが、ここと新梅田は環境が違いすぎるね。ファミリーはここにはこないよ。だから平均面積も一回り違うし。まあ、それなら駐車場の作り方はなんとかしろよと思うが。

グラメのお得感はこのご時世かつ再開発確定の場所昔のシティタワーと同じ値段なこと。だから売れてるんでしょ。

この近辺の数年前のエルグレース、レジデンス、パークタワーは200前後だからね。264万は高いし、住友方式でまだまだ値上がるんでしょ。

ま、車使いのディンススならここでいいんじゃない。ホームレスや風俗街も気にしなければ。

[1286: 匿名さん]

>>1285 匿名さん

ディンススですか。

[1287: 匿名さん]

>>1286 匿名さん

ススまみれのカップルのイメージです

[1288: 口コミ知りたいさん]

>>1287 匿名さん
グラメも場所的には好きなんだけどね、非分譲住宅が29あるというのがどうにも無理でしたわ。

[1289: 匿名さん]

>>1288 口コミ知りたいさん

あそこの東側にはいずれ沢山タワマンが建つと思いますよ。
梅北駅に近く眺望が良い代わりに、あんな値段では買えないでしょうが。

[1290: 匿名さん]

固定資産税ってどれくらいかかるもんですか？

最初の5年は税率が50%引きになるようで
6年目以降は2倍になるわけですよね

固定資産税はマンション価格に対して決まるもんですか？

例えば6000万円の部屋だとどれくらいでしょうか？

[1291: 通りすがりさん]

>>1289 匿名さん

私も同意見です。
リンクシティ、ここが出来たらそれぞれの周辺開発が進んで行きそうです。
駐車場など土地は沢山ありますからね

[1292: 検討板ユーザーさん]

グランドメゾンはほぼ完売らしいね。ライバルに価格を合わせたのだろうけど間も無くグランドメゾン完売御礼。その後の本物件はえげつなく価格上げるんだろうね。やはり決断出来ない人は損するね。

[1293: 匿名さん]

>>1292 検討板ユーザーさん

なぜ価格を合わせるのですか？

[1294: 匿名さん]

グランドメゾンが完売の目安が経ち中津の単価特にブランズがあまりに低仕様で高単価３５０万平均ですので
３期から強気の価格設定でも十分購入する方が多くなると当初から住友は読んでます。

２５０万平均のバーゲンは終了です。

３期購入でも完成時点ではお買い得感はあると感じると思います。
やはり完成物件をみるとやはりいいですからね。住友は。
完成時３００万坪以上で間違いなく販売しますよ。
周りの空き地の方向性が決まってますから。下がる理由は全くありません。

[1295: 匿名さん]

>>1294 匿名さん

それであれば最初からバーゲンする必要ないと思いませんか？
売れると分かってるなら最初から高く売ればいいのに。

[1296: 匿名さん]

売り出しの2割がスタートで重要ですよ

[1297: 匿名さん]

>>1296 匿名さん

結局、強気の価格ではスタートしんどいと思った訳ね。

[1298: 匿名さん]

1297
いちいち嫌味な言い方しよるなー
普通の会話できんかなー。
同じ発売のタイミングで安売マンションがあるから、客取られすぎないように目に優しい値段でスタートしたんちゃうのん？
強気の価格でしんどかったのはのは新梅田の方やろ。
何せあの仕様、非分譲の賃貸住人数やし。

[1299: 匿名さん]

上記書き込みはその通りでしょう｡

事実販売時期を4月下旬まで当初からだいぶ延期したためです
販売価格を他社の動きみて本庄より良い場所なのに且つ価格妥当性が評価され140戸以上の予定以上が
契約でき２期までは１期の検討した方の配慮価格です
3期が今年中に販売されるかわかりません。

住友ですから来年になる可能性十分あります｡
再来年の春竣工で１００戸は残さないとなりません。備後タワーの実物モデル参考案内も兼ねてますよ｡

来年中か２０１９年３月までに２００戸から250戸数ぐらいを２回か３回で段階的に価格を上げながら
確実に売却すると思ういます。
事実３期売り出し時期は全く未定と聞きました。
本社の判断されるそうです。

[1300: 匿名さん]

大阪市内のマーケットを見渡して、250万程度で買える都心タワマンって本当にここくらいになりつつあるからなぁ。
北区で在庫を抱えているマンションって、こことブランズ中津程度になるからね。ブランズ中津まで値段が上がることはないだろうけど、第3期の単価が280万くらいに上がると言われても、驚かないね。
さらに言うと、さらに後発のマンションはもっと値上がりします。