プラウド上野松が谷ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウド上野松が谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/ueno-matsugaya/index.html

所在地：東京都台東区松が谷三丁目382番2他（地番）
交通：山手線 「上野」駅 徒歩15分
京浜東北線 「上野」駅 徒歩15分
高崎線 「上野」駅 徒歩15分
常磐線 「上野」駅 徒歩15分
北陸新幹線 「上野」駅 徒歩15分
つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩7分
東京メトロ日比谷線 「入谷」駅 徒歩9分
東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩13分
間取：3LDK
面積：68.03平米～78.04平米
売主：野村不動産
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

197-198さんありがとうございます、参考になります。

ここは今わかってる所で坪260から325なのでほんとざっくりではありますが坪290くらい。立地だけで上野に勝ってる点は浅草が近いことと大通り沿いではないこと、でしょうか。駅距離では勿論劣ってますね。
なので決して割安、とはならないと思いますが永住ファミリーには悪くないという感じなのでしょうかね。

[202: 匿名さん]

都心にマンションを買う大きな理由の一つに資産価値が下がりにくいことが有ります。売っても貸しても容易に割に合うと言う事も含めてです。でもここは資産価値以上の値段なのでこの部分は放棄するしか無いです。私も松が谷や西浅草は住むととても楽しく便利で魅力一杯の街だと思います。でも永住のために買うなら、4,500-5,500で出ている築浅の中古を買うべきだと思います。

[203: 匿名さん]

中古築浅70平米超でこのエリアで4500なんてあるの？最初中古で探してたけど新築に便乗してふっかけてるような物件が多すぎて探す気が失せてしまった。

[204: 匿名さん]

今は買い時じゃないのかもね。

[205: 匿名さん]

それも一つだよね
うちは結局値下がりまで賃貸で10年近くも待てないのでここを前向きに検討してます
もっと早く探せば良かったですわ

[206: 匿名さん]

中古は条件広げて根拠良く探さないとなかなか見つからないですね

[207: 匿名さん]

根気でした。。

[208: 匿名さん]

1年1千万、2年2千万高くなりましたね。もう少し早く気づけば

[209: 匿名さん]

エコポイントも終わったし踏んだり蹴ったり

[210: 匿名さん]

今の高騰市況下では妥当な値付けだと思います。消して特別に高い訳ではありません。今後オリンピックが終わるまでは材料費も人件費も安くなる要素はありません。デベロッパ－も過当競争になって安くらないよう建築制限を始めています。オリンピックが終わるまでの賃貸家賃を払う事を考えると買うのも有りかと。またオリンピックが終わっても安くなるかどうかは誰にも分かりません。松が谷は上野駅徒歩圏内にしては元々の価格レベルが低かったためオリンピック終了後も価格高止まりする可能性も十分あります。

[211: 匿名さん]

原価が安くなったからって直前まで売れてた高騰価格をはいそうですかと下げるわけがないよね。
実際のところ売れ行きはどうなんでしょうね。

[212: 匿名さん]

商談に行かれた方にお尋ねしたいのでが、ここは最上階も販売されていますか？見に行ったことのあるマンションが最上階は地検者にしか行かないようになっていましたので。

[213: 匿名さん]

価格の記載は無いけど希望者がいれば一期で販売するって言ってましたよ。予定価格も教えてくれました。地権者かどうかは関係なく、地権者部屋は2階と7階です。

[214: 匿名さん]

ありがとうございました。行ってみます。手が出ないと思いますけど。。

[215: 匿名さん]

人形町のプラウドも見ましたが、立地や間取はこちらの方が自分たちには合ってると思いました。もちろん価格の部分も大きいのですが、いくら中央区と言っても、中部屋で1億は出せないですね。

[216: 申込予定さん]

設備仕様に関しては確かにプラウドの割にランク低い部分もあるけど地域に合わせて高くなり過ぎないようにしたんだろうね。自分的には14階建てなら文句無しだったんだけど、とは言え14階だったら値段的に手が届かなくなるだろうから階高は諦めました。

[217: 匿名さん]

ザパークハウス上野浅草通 が中古で売りに出てますね。上野徒歩4分、9階/14階の部屋、68.32平米、築2年、5980万円。新築時販売価格は4700-800でした。儲かりまんな～！

[218: 匿名さん]

その価格で売り手が見つかったら、ね。
借地30年切ってるし結構前から同じ価格で出て売れてないのあるしその価格でいけるとは到底思えない。

[219: 匿名さん]

すみません普通借地30年更新でした。30年切ってるしってのは流してください。

[220: 匿名さん]

もう買っちゃうしかないでしょ

[221: 匿名さん]

プラウド上野松が谷よりず～と良いでしょ！
上野徒歩4分、稲荷町3分ですよ！
上野徒歩15分に7000万も出すなんて情弱過ぎる。
http://diamond.jp/articles/-/79958?display=b

[222: 購入検討中さん]

モデルルーム行かれた方、キッチン御影石の天板に継ぎ目があったかどうか確認されている方いらっしゃいませんか？目につかなかったので、あったとしても目立たない感じだとは思うのですが他物件で目立ったものを見てふと気になりまして。。。

[223: 購入検討中さん]

やっぱり上野15分はちょっと苦しいですよね。。。立地も中途半端な感じ。
それなら浅草田原町最寄りで価格も抑えめなウエリスかルフォンとかもしくわ中古も視野に入れようかなと。どうでしょう？

[224: 申込予定さん]

ウェリスは借地だからそもそも検討対象になりませんでした。ルフォンは70平米無いし大通り沿いだし変形地だしなぁ。物件探すのって難しいですね。

[225: 購入検討中さん]

借地なんですね。それでも価格比較すると魅力的なので気になってしまいます。両物件見に行ってみます。

[226: 匿名さん]

ルフォン浅草はプラウドよりずっと高いよ！

[227: 申込予定さん]

そうなんですか？？蔵前レジデンスも見たんですがやっぱり自分の家族環境にはプラウドが一番マッチするのでプラウド申し込もうと思います。

[228: 匿名さん]

プラウドが正解だね

[229: 匿名さん]

本当の正解は今は買わない。価格高騰後なので買い時では無い。人口が減って行く日本では都心と言えども今の異常価格は続かない。下手すればオリンピック前に調整局面を迎える。

[230: 匿名さん]

同じ間取りで一年前より1000万近く上がってるからねえ
もうちょっと貯金してからとか考えているとそれ以上に相場が上がってしまう罠

[231: 匿名さん]

とは言え今賃貸なので値段が落ちるまで5年10年スパンで待ってられない
持ち家の人は買うべきじゃないだろうね

[232: 匿名さん]

>>231
そう思います。
もうここしかないですね。

[233: 匿名さん]

どうしても買いたいだけじゃんww もう頭が買う買うモードになっていて、買わずに済ます選択は無い人々。高い事も分かっているけどもう止められなくて誰かに同意して欲しい人々。。

[234: 申込予定さん]

私が物件探した期間中で私の条件に合致したのはここだけだったので前向きに検討中です。今後より良いものが‥なんて考えたらキリ無いですし。
賃貸ならいざ知らず仕方なくではマンション買いたくないなぁ。

[235: 匿名さん]

市場はこうやって成り立つものですからいいんですよ

[236: 匿名]

>>229
価格調整が入る根拠ってなんです？
私もそう思いたいのですが、確定的な根拠がないと思うんですよね。
おそらく今後数年は、まず新築マンションの供給数を絞り、高級住宅地と土地代が安い物件(人気駅ではない、駅歩遠い、変形地など)の二極化、現状よりもさらにコストダウンした仕様のマンションや、平米数の調整などして、価格は据え置かれると考えます。
人口減による影響も、デベロッパーが一度上がった価格をそう簡単に下げるとは思えないんですよね。

[237: 匿名さん]

市況変動に確定的な根拠？本気で言われてます？有るわけ無いじゃ無いですか。

[238: 契約済みさん]

まぁ、都心の良い立地のマンションはさがらない。
ってことだけ確定でしょ。

ここもそんなに下がるマンションてばないと思います

[239: 匿名さん]

分かりやすい例で言うと、新築で住んで3年後にいくらで売れると見るか？です。

[240: 匿名]

>>237
本当の未来なんて誰にもわからないので真偽は問わないですよ(笑)

単純な考えでも結構で、ご自分の答えに対して論理的な道筋があるからおっしゃられてるのではないかなと思ったので、
ご教示願いたかっただけです。
(市況等に詳しそうだとお見立てしたので)

[241: 匿名さん]

買いたい時に買いたい物件を買えばいい。
無理せず買えるなら問題なし。

[242: 匿名さん]

プラウドは早く買わないと売り切れてしまうことが多いからね

[243: 匿名さん]

間取りや階の希望が決まっている方は早くしないと買えないですよ

[244: 申込予定さん]

まだ販売始まってないですよ笑

この物件に限った話ではなく、今後マンション価格が下がる要因が多くは見当たらないのですが例えば何がありますでしょうか？
供給過多はぱっと思いつくのですが。。。
かと言ってこれ以上上がる要因もあまり無さそうですが。

[245: 匿名さん]

>>244
マンション価格が下がる要因は、アベノミクス崩壊。日本財政破綻。
今のところマンション価格はまだ上がると思う。

[247: 匿名さん]

プラウドに比べればヴィトンの新作財布ぐらいならやぶさかではありませんか、

[248: 匿名さん]

前向きに検討しています。入谷と浅草は徒歩で使えそうですし何より環境が静かだと思います。また普段の買い物も選択肢がたくさんあって便利そうです。ただ建築反対の方がいらっしゃるのが気になります。こういうことって住んでからも影響はありますでしょうか。

[249: 匿名]

>>239
PBRをどれぐらいだと見込んでいるんですか?

[250: 申込予定さん]

>>247
どこでも少なからず反対運動は起こると思いますが、ここは現時点で未だ反対運動をされている方は一軒だけとのことです。
入居後の影響は無いと思ってますが、一軒だけとは言えど私も気にはなるので営業の方には改めてきちんとした対応と、逐次経過報告をお願いしました。
幟に掲げられているような説明会の打ち切りはしてないない、とは言ってましたがどちらが本当かは当事者でないとわからないですね。

[251: 申込予定さん]

>>248でした。

[252: 匿名さん]

PBRって単語分かりません。下落率的な言葉かと思いますが…株式用語？

[253: 匿名さん]

私もわからないので検索したら
Price Book-Value Ratio
と出てきました。
株価純資産倍率という意味らしいのでふつうに株式用語みたいです。

買った時の額が妥当だったかどうかの答え合わせって相当後になってからじゃないとわからないです。
ですので、買う時に一番納得できるのであれば良い選択といえるのでは。

[254: 匿名さん]

リセールバリューのことですよ、マンションPBRは。中古価格が分譲価格より何%高いか低いか＝騰落率のこと。

[256: 匿名さん]

301 A 6299万円 3LDK+N+WIC 78.04m2 266万円/坪
204 D 5259万円 3LDK+N+WIC 68.03m2 255万円/坪
305 E 5499万円 3LDK+N+WIC 73.4m2 247万円/坪
ここすごく安いですね

[257: 匿名さん]

場所相応かと

[258: 匿名さん]

>>256
情報ありがとうございます。
すごく安いとは思いませんが、すぐ売れそうな価格ですね。
MR行ってみます。

[259: 申込予定さん]

ちなみにホムペにも載ってますが今日から申し込み開始してます。

[260: 匿名さん]

山手線外側とはいえ、上野に近ければ、成田も羽田も行きやすいので、確かにこの価格は安いかも。

[261: 匿名さん]

>>258
いえ別に、Suumo見ただけですので

[262: 匿名さん]

>>260
上野からは遠いだろ…

[263: 申込予定さん]

通勤として使うには少々距離はありますね
休日に家族で上野に歩いて出かけるという観点では、自分にとっては気になる距離では無かったです
今日MR行ってきましたがかなり申し込み埋まってますね

[264: 匿名さん]

成田や羽田に行くのに上野が近いとは･･･荷物無いのかな？

実際に生活したことない人の書き込みですね。

[265: 周辺住民さん]

荷物あったって京成上野から成田は楽で近いですよ。上野から羽田は乗り換えがあるから意外と面倒で成田の方が楽。あと浅草ビューホテルからリムジンバス出てますね。荷物がある人はマンションから上野までが問題なのでは？スーツケース引いて歩いて25分くらいで京成上野まで行けるけど、歩かなくてもめぐりんかタクシーで行けばいいよね。それか入谷から一駅乗っても行けるし、それほどの問題でもないか。あとは浅草線浅草駅から成田も羽田も直通電車あるからそれを利用するのもありですね。海外出張が多い私としては成田へのアクセスはかなり良いと実感しており、羽田も所要時間は成田と同じで乗り換えはあるが特に空港から帰ってくる電車便の選択肢は成田よりもあってその点は羽田が便利、特に早朝着便の場合。

[266: 匿名さん]

>>264
あなたこそ住んだこと無いんじゃないですか？
羽田成田への便はかなり良いですよ。
265さんがだいたい書いていますが、羽田早朝発or夜着便の時は鶯谷まで又は都営浅草までタクシー、同様に成田の場合は京成上野又は日暮里までタクシー、時間が許す時はビューホテルのリムジンバス、書いたタクシー代は初乗り～1000円程度だから毎日飛行機に乗る訳じゃ無し気にならない範囲です。

[267: 匿名さん]

タクシー使うならどこ住んでも大差ない気が…

[268: 匿名さん]

私は羽田ぐらいならタクシーで行っちゃいます…

[269: 契約済みさん]

モモレジさんのブログで採り上げられましたね。
この周辺でスケール感のあるブランドマンションということで、
確かにその意味では価値がありますし、それなりの値付けを
してきているということでしょうか。
ただ上層階の坪340は凄いですね．．．
浅草界隈、最寄駅は7分でしかもTxだから自分はそこまでは出せないなぁ。

[270: 匿名さん]

どうせタクシーで日暮里行くなら、空港へのアクセス含め交通便は日暮里の方がいい様な…。

オーベル日暮里とかどうなんだろう？
間取りはここより良さそうです。

[271: 匿名さん]

モモレズさんの記事を見ると256さんが書かれた部屋はパンダ部屋っぽいですね。

[272: 契約済みさん]

そりゃ成田空港に行きたいなら日暮里が便利ですよ。羽田もね。
でも日暮里に住みたいかって話で。
成田に必ず週2-3回行くとかなら日暮里が良いんじゃないの。

[273: 匿名さん]

成田勤めの友人がプラウド日暮里に住みたがっていました。

[274: 匿名さん]

>>273
プラウド日暮里はまだ完成もしていないのに？
日暮里駅前タワーは憧れますが…。

これからの新築だとオーベルとアトラスが出ますね。

[275: 匿名さん]

ええ、まだ出来てないけど販売してましたからね。

[276: 匿名さん]

日暮里は荒川区でしょ( ´△｀)

[277: 匿名さん]

台東区と荒川区、どちらも足立ナンバーですね。。。

[278: 匿名さん]

何千万も払って荒川区はいやだ～

[279: 匿名さん]

どちらも足立ナンバー。

文京区と比べたら目くそ鼻くそですね。

[280: 匿名さん]

目くそ-台東区
はなくそ-荒川区､葛飾区､足立区

[281: 匿名さん]

プラウド日暮里は、マンションの周りとか駅からの道にパチンコ屋とか風俗店がおおいからなー。

家族ですむにはつらい。

[282: 匿名さん]

飛行機に乗るなんて月に1回ぐらいだから、空港へのアクセスを物件選びの第一には考えませんよね。普通

[283: 匿名さん]

空港へのアクセスではなく、駅近が一番大事ですよね。

[284: 周辺住民さん]

物件選択理由じゃなくて、空港へのアクセスは便利だよという事実を言っているのだよ。

[285: 匿名さん]

永住を売りにしてる割に仕様が低いよね
野村で直床ってありえないね。オハナ？
下がり天井ハンパねーし
ここ買う人はただのブランド好き

[286: 匿名さん]

仕様が低いのは同意。なんで15階になって結果低仕様にせざるをえなかったか、モモレジさんのブログに書いてあります。でも今の時代にこの場所でこの値段でプラウドが買える事が奇跡的だ。安いのは3階以下の部屋だけだと思うけど、この値段なら買い。6500以上は出す物件では無い。

[287: 匿名さん]

>>256
客寄せパンダ部屋の価格ですね。
南側目の前ギリギリすぐに開発できなかった戸建て、ボロアパートがあります。

[288: 匿名さん]

>>285
直床はいたしかたないですね。
逆に無理やり二重床にして天井高が低くなるよりかはマシと思いました。

[289: 匿名さん]

目先のことを優先ですね。

[290: 匿名さん]

14階にして階高確保して二重床にするとグロスがざっくり計算で500万くらい上がっちゃうな
高すぎるw

[291: 匿名さん]

500万!?そんなに価格が変わってくるんですか？

でも、それだけコストが変わってくるなら、こだわって14階建のマンション作ってる会社は立派ですね。

[292: 匿名さん]

290さんが言ってるのはコストが増加するというより単純に販売戸数が減ってしまうので、デベの利益を固定と仮定したら減った部分の販売価格は他の部屋の販売価格でまかなうことになるってことでしょうねおそらく。

[293: 匿名さん]

ちょっとの変更をしただけで、販売価格が５００万も上がってしまうって、
やっぱりそんなものなんですかねぇ。
出来れば少しでも安く買いたいものですが、可能であれば良い物が欲しいし、
何故か予算オーバーって必ずという程起きてしまう。
安くならないかな。

[294: 匿名さん]

>>293
ちょっとの変更ではなくて、15階から14階にすると単純に5戸減るから、約6500万円×5戸分が64戸に上乗せされると500万円ぐらいはあがるってことを292さんも言ってるんだと思います。

[295: 匿名さん]

15階建ての場合、二重床二重天上ではないだけで、天井が低いという事はないんでしょうか？

[296: 匿名さん]

一応二重床でない分15階でも最高天井高2490mmとなってますね（15階は2540）
私は予算的な問題から階高は良しとしました。

[297: 匿名さん]

野村不動産にもしっかり答えていただきたいものです。

【うちのマンション、大丈夫？初公開!「旭化成建材がつくったマンション」一覧】
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20151102-00046114-gendaibiz-b...

[298: 匿名さん]

旭化成のブランドのマンションに住んでますが杭打ちは旭化成建材を使ってませんとエレベーターに張り出されてる。プラウドで旭化成建材にあたる可能性はとても低いと思います。まあほかの業者でもやってるかもしれないしあんなの当たったら交通事故にあったと思うしか無いね。

[299: 匿名さん]

>>298
旭化成のマンションは旭化成建材を使っているかどうかを住民に情報開示しているのですね。

上の記事は、野村不動産はその情報開示をする気が無い(ような回答)ってことでしょ!?

5000万円以上のお金を払うので、交通事故だから仕方がないとは中々思えないですね。

[300: 匿名さん]

野村が回答しないのは、旭化成建材が施工した物件が有るからでは？全体像を掴んで対応策を練っているので時間が掛かっているんだと。この物件かどうかは分からないけど。