プラウド上野松が谷ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウド上野松が谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/ueno-matsugaya/index.html

所在地：東京都台東区松が谷三丁目382番2他（地番）
交通：山手線 「上野」駅 徒歩15分
京浜東北線 「上野」駅 徒歩15分
高崎線 「上野」駅 徒歩15分
常磐線 「上野」駅 徒歩15分
北陸新幹線 「上野」駅 徒歩15分
つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩7分
東京メトロ日比谷線 「入谷」駅 徒歩9分
東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩13分
間取：3LDK
面積：68.03平米～78.04平米
売主：野村不動産
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 物件比較中さん [男性 40代]]

資産価値はかなり下がると思われ、安く買えないと幸運ではないかと。

確かに横断幕ありましたが、いつかは観念していずれ無くなるのかなとは思います。
ただ、上記にもありますが中央区ほど高く無いにしても、この地でこれほど高いとは予想外でした。
やはり住宅バブルですかね。。。眺望も望めなそうです、モデルルームで眺望の写真も見せてもらえなかった。
モデルルームは表面上は当然ながら良さげ、ただ、二重床、二重天井ではない、ディスポーザーも無いので
高級仕様では無いと思いました。正直、今ひとつ、売りであるとか、ターゲットがわかりませんでした。

[122: 匿名さん]

どなたかお値段を教えて頂けると助かります。他の物件の比較参考にしたいので。おおよそでも構いません。

[123: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 40代]]

>>121
二重床じゃないけど、二重天井ではないかな。

[124: 物件比較中さん [女性 40代]]

>>121
四方八方に囲まれてるので眺望が望めませんね。南側は６階以上で抜けるかもしれませんが、抜けてもその先にビルが
立ち並ぶだけで眺望は望めません。眺望が売りにはならないので、理由はいろいろつけてくるでしょうが、売り主も積極的に
提示したくないでしょう。

[125: 匿名さん]

プラウドで直床なの？
郊外じゃないんだから

[126: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 40代]]

>>125
郊外かどうかと、二重床はどう関係するんでしょうか？

[127: 購入検討中さん]

≫122
間取りAの低層で6000後半
高層で7000後半です

高くて手が出ないのでうちは撤退です

[128: 匿名さん]

へー安いじゃん。
これなら即完かもね。

[129: 匿名さん]

現時勢では妥当な価格帯という感じですね。立地を考慮すれば僅かに高めかという感覚を持ちます。

[130: 匿名さん]

プラウドだしこの価格は自然かと。

[131: 匿名さん]

でも直床なのよね、プラウドなのにね

ディスポーザーもついてないのよね

[132: 匿名さん]

それは仕方がない円安だし

[133: 匿名さん]

＞＞126
Ａタイプは78.04平米なので23.65坪として
低層階6800万とした場合288万／坪
高層階7800万とした場合330万／坪
14階建てなら妥当ですが、15階建てと考えると高いですね。

[134: 匿名さん]

上野徒歩圏であればこれくらいはしないと逆にネガティブ要素があるんではないかと不安になる

[135: 匿名さん]

２年程前この近くのマンションのモデルルーム行ったが70の中層階で4800ぐらいだった。大変な高騰ぶりだな。この２年はどこでもそうなんだろうが

[136: 匿名さん]

そこまで価格差があるとバブルが弾けたあとが怖いね。

[137: 物件比較中さん]

これほどまでの価格でいくならもう少し高級仕様でも良かったのでは…
少し前ならこの辺の単価の上限はいくら高くても300行かない位だったでしょう。
最近の高騰は本当にすごいですね。
プラウドは売り方がうまいでしょうし売れてしまうとは思いますが、
330は完全な高掴みでしょうね。

[138: 匿名さん]

立地も仕様もずっと格上のザ・パークハウス上野と同価格とはいくら何でも高過ぎ。これがプラウドブランドでしょうか。私はブランドどうでもいいので見送りです。それでも売れちゃうんでしょうね。

[139: 匿名さん]

もうこの価格でこのあたりも買えなくなるのになあ

[140: 匿名さん]

そんなことはないんじゃない

[141: 匿名さん]

プラウドパワーの見せどころだね

[142: 匿名さん]

たしかに西の方は元々高いけど東側は元が安いから値上がり率が大きい気がする。西高東低が補正されていく過程なのかもしれないですね、。

[143: ビギナーさん [女性 40代]]

西東に関わらず、元々、資産価値が高いところは高く、安いところは安いです。今は資産価値が低いところも高くなっているということでしょうか。なので、資産価値が低いところは下落幅が大きくなりそうですね。
あまりに高くなりすぎて、マンション建設も様子見しており、あまり建設していないと聞きます。そうなると、マンション
業界の人の給料を保つためには上乗せせざるを得ない。。。高くなりますよね。今は静観しておくべきか。。

[144: 匿名さん]

静観がどれくらいの期間出来るかですよね。

建設費の高騰が原因になってる以上、その要因であるオリンピックまでは下げ辛いですよ。
仮に安いマンションが出てきたとしたら、どこかでコストカットされているはずなので、質が悪いマンションになってしまいます。

5年から10年待てればよいですけどね。

ただ台東区のあたりは、東京に近い割には安い分お買い得感は少しありますね。

[145: 匿名さん]

そうなんだよね〜。台東区って都心隣接で交通がかなり便利な割には物件価格は低い。やはり海抜ゼロに近い低地だからか？

[146: 匿名さん]

>>145
イメージ的なところじゃないですか？

ハザード的には確実に湾岸のが悪いと思いますが、価格はあちらのが高騰してますから。

ただ台東区も値上がりしつつありますよね。
昔から高かった、池之端や谷中以外の上野、蔵前あたりの値上がりも顕著です。

湾岸はマンション建ちすぎてオリンピック後が怖いですが、台東区のあたりは値段下がりづらそうだし、下がっても通勤楽だから良いかなと思ってます。

[147: 匿名さん]

でもドゥドールのモデルルームに行ったときあの辺は海抜2.5m位ってわかって、浅草とか松が谷のあたりは海抜50センチ位だから、この点では負けたと思ったんだよね。まあ交通やスーパーの利便性ではこっちが圧勝してるからいいけど。

[148: 匿名さん]

念のためマピオンなんかで海抜調べたら浅草松が谷辺りでも2m位と出た。TX浅草の合羽橋本通り側近くの表示はたしか1m切っていたんだけど。一方銀座線浅草駅は海抜3.5mになっていたり。。勝どきも2mくらいだからあんまり変わんないんだな。

[149: 匿名さん]

海抜なんて気にします？海から１０キロも離れてるからここが浸かる時はほぼ東京沈没でしょ、川の氾濫はどこで決壊するかで海抜は関係ないし

[150: 物件比較中さん]

都が公表している東京都マンション環境性能表示をみて驚きました

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/106_taito.html
の一番下にあります。

しかし公式サイトを見る限り↑は間違いのようですね。
公的機関が公表しているデータが悪い方に間違ってるのは最悪ですよねぇ

[152: 匿名さん]

150>
環境性能について、ここは少なくとも良くはないですね。そして、海抜は低い＆沖積低地で地盤も軟弱。
観光地なので環境的にもあまりよくないですね。ここは昔から住んでいる人しか買い手は無いかなと
思いました。

[153: 匿名さん]

住むと味が染みてだんだんと居心地良さは分かってくるんだけど、地味なところだから第一印象では選ばないな。余所者だったけど諸条件が合って最終的にはこの辺に住むこと選んだけど、今ではとても気に入ってる。電車複数路線利用可能、めぐりん便利、自転車あればソラマチも上野も近い、浅草寺はすぐそこ。勤務地の都心とは一転して和やかで暖かい合羽橋周辺の雰囲気。

[154: 匿名さん]

>>152
さすがにこの辺りを余り知らない方ではない？松が谷まで行くと観光地の賑やかな雰囲気は全然無いですよ～地盤も中庸で悪くはない。とは言えこの物件は高すぎだと思いますけどね。

[155: 匿名さん]

住宅街が好きな人向けだね

[156: 匿名さん]

suumoにも価格の範囲が出ましたね　5300万台～8000万台って！まさかの8000万超えｗｗ
この辺一帯の価格底上げしてくれそう

[157: 匿名さん]

確かにこの立地で海抜は気にしないと思いますし、気にするとすれば地盤の固さ、地震による液状化の有無でしょうか。

地盤の状態は東京都消防設備協同組合のサイトで確認できますが、液状化はどちらで確認可能でしょう？？
http://tfs.or.jp/law-01/2013-09-19-saigai-kikendo-map-index020.html

[158: 匿名さん]

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.aspx
特に危なくは無い、黄色

[159: 匿名さん]

まぁ液状化やハザードマップを見ても、高級住宅地では決してないな（笑）
価格が高いマンションであって、それを誇らしげ（プラウド）に感じたい人にはオススメかな？
http://president.jp/articles/-/13068

化粧だけ綺麗にしても、すっぴんはショボいイメージ。

[160: 匿名さん]

このあたりではみたことのない高級さですね

[161: 匿名さん]

荒川区の長谷工施工のプラウド日暮里が6500万～1億5000万だったのからすると割安感はあるかも。鶯谷のパークハウスも8000万オーバーだったし。

[162: 匿名さん]

駅距離が全然違う。

ここは山手線まで徒歩15分でしょ！？

高過ぎだわ…

[163: 匿名さん]

日暮里のプラウドも現場見に行ったけど、あそこは山手線駅近で割と開放感感じる土地で良いなと思った。日暮里にしては高すぎるけど。鴬谷のパークハウスも現地見に行ったけど、あそこは前の道に何十メートルにもわたって反対の旗がずらっと立ち並んでいてなんか怖かった。それに比べたらプラウド松が谷の反対の旗はほんの少しだからかわいく見える。

[164: 匿名さん]

広い心で見れば上野徒歩圏内ですし、腐ってもプラウドだし、いいと思いますよ。
実際には生活圏は浅草になります。浅草国際通りのLIFEやドンキ、三平ストア、ROX、西友等徒歩で普通に使えます。
浅草浅草寺にも7～8分です。週末の朝はふらっと浅草寺に散歩して、320円のラーメンを食べて、少し足を延ばして
隅田川沿いのベンチで水上バスやジェットスキーを眺めながら本を読む、なんて気持ちいいことができます。
このエリアは住んでみたらとても満足度が高いです。

[165: 匿名さん]

確かに高値掴み覚悟の広い心が必要ですね。

[166: 匿名]

歩いてみました。２０分は掛かります。決してきれいな道でもない。かなり遠くて通勤には使えないです。

[167: 匿名さん]

ここは上野じゃなくて浅草ですよ。通勤に良いのは入谷駅です。またはTXの浅草。その次は鶯谷。

[168: 匿名さん]

上野まで歩くなら少し南下して合羽橋本通りを歩くのが好きです。清洲橋通りにぶつかると少し南下してアインスタワーのところで右折して直進すると銀座線の踏切を越えて昭和通りを渡るとプレシス上野駅前などがある通りを過ぎてやや南下すれば入谷口です。昨日現地付近から歩いたら15分でした。昭和通りの信号待ちも含めて。ちょっと早歩きでしたので、ゆっくり歩いたら20分でしょうね。

[169: 匿名さん]

上野は腐っても山手線のターミナル駅でその駅が徒歩で行けるのは価値があるのではないかと。東京駅16分で最寄りは八丁堀のブリリアが平均坪単価400オーバーだからな。まあ普段は日比谷線使うんだろうな。

[170: 匿名さん [女性 30代]]

入谷口まで徒歩20分ぐらい、入谷口から山手線ホームまで徒歩5分弱。通勤に使うのはちょっとしんどそうですね。

[171: 匿名さん]

現地案内図では上野駅の入谷口に近いように見えますが、それでも徒歩20分ですかー。

自転車で通えば5分程度で行けるのでは？上野駅周辺の駐輪場に空きはありそうですか？

物件に駐輪場/駐車場情報が出ていないのが気になりますがついていますよね？

[172: 匿名さん]

上野駅周辺の駐輪場は月極は極少数で借りれなそうですかね？

[173: 匿名さん]

周辺住民の方、ご存知でしたら物価について教えてください。
都心は物価が高いと聞きますがやはり高いですか？
特にスーパーの野菜類、肉魚類は高いですか？

[174: ご近所さん]

>>173
そんなことはありません。
このあたりのチェーンスーパーでしたら、浅草の西友、東上野のマルエツ、入谷のいなげや、あたりですが
とりわけ、郊外店より高いということはありません。
逆にエリア内のスーパーの数が結構あることで競争の原理が働いています。
多少面倒ですが、ものによってスーパーを使い分けると、結果、安く買い物ができます。

[175: 匿名さん]

>>174さん
ありがとうございます。参考になります。
ライフも近くてよさそうですね。

[176: 匿名さん]

業務用スーパー大黒屋もありますね。お隣はマイバスケットだし。毎日のお買い物は便利。

[177: 匿名さん]

要望状況はどんなもんなんだろうか

[178: 匿名さん]

結局、ここの場合は、最寄り駅はTXの駅になると思うけれど
通勤などで日常的に使うとしたら入谷で日比谷線使ったほうがいいということになってくるのかな。
上野までよりはまだ近いと思うし。
上野駅は広いから、乗りたい路線まで時間がかかってしまうというのもあるし。
っていうか、どちらかと言うと自転車で通勤可能な人だといい立地なのかもしれないです

[179: 匿名さん]

かっぱ橋道具祭り、うるさいです、朝っぱらから。。

[180: 匿名さん]

活気がありますね。

[181: 匿名さん]

ここの杭打ち工事施工会社はどこ？

[182: 匿名さん]

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASDG17H3J_X11C15A0CC0000/

杭の会社はどこか分からないけど、野村の物件は三井とは違う模様

[183: 匿名さん]

＞１７９さん
すごく賑やかでしたよね〜
盛り上がっていました
毎日そうじゃないので、諦める感じですかね、この時期は。

以前よりは観光バスは減ったかな。
食品サンプルのお店がスカイツリーの方にも出店したので、
その影響はあるのかもしれません。

[185: 購入検討中さん [女性 30代]]

プラウドは高級ブランドなんですね！私は三井さんの物件中心で探していましたが、やはり傾く可能性のある販売会社からは買いたくないと思いました。
プラウドは、傾いても資産価値が下がらないくらいのブランドである理由はなんなのでしょうか。素朴な疑問です。
地盤がゆるい上に手抜き工事されてても資産価値は下がらないのでしょうか。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[186: 匿名さん]

>>185
手抜き工事とは？
こちらの物件で手抜き工事があるという根拠があるのですか？

建物が傾けばいくらプラウドでも資産価値は下がると思いますよ

[187: 匿名さん]

週末登録説明会行ってきましたがやはり杭の話は出ました。
このタイミングだと手を抜けなさそう。

[188: ご近所さん [女性 40代]]

プラウドができたら、我が家は日当たりがなくなりますが仕方ないです。
プラウドの南側も日当たり悪そうだから、お互い様であきらめます。
我が家は賃貸なので引っ越せば問題なしです。もう5年位住んでいますので、ご質問あれば是非どーぞ。

[189: 匿名さん]

北側のブロックにお住いの方ですか？？
夜は合羽橋の通りを含め静かなんでしょうか。

[190: 匿名さん [女性 40代]]

今の市況、この場所、資産価値は下がります。買われる方は何かで理由をつけて納得して買うしかないと思います。
杭の話が出ていますが、知名度のある三井/旭化成ですが、野村/木内は大丈夫ですかね。。。特に木内なんて知らない。。。安いところで利益を拡大しようと考える野村さん！！

[191: 匿名さん]

いやいやここは買いでしょう
今の相場では割安感ありますよ

[192: 匿名さん]

割安感があるのは、場所が不便だからでしょう。

[193: 匿名さん]

駅距離は5分超えてしまってるけど、無茶な単価設定じゃないことから上にも下にも大きく資産価値が変動することは無さそうだけど。

[194: 匿名さん]

割安感がある？マジっすか？割高です。駅徒歩5分以内でもないのにこの値段！この一年ぐらいに売り出された浅草や松が谷の値段を調べてみたら？たまたま同時期に所有権の新築が近くに出ない、あと意味の無いプラウドブランドだから成り立つ高額です。

[195: 購入検討中さん]

割安感は無いけどプラウドブランドでの上乗せが思ったより少なかったって感じかな？
浅草タワーの新築時の南向きよ部屋より多少高い認識
ここの低層階ならむしろ浅草タワーより安いかも

まぁ浅草タワーの方がつくばとは言え駅近いからその点一概に同じ土俵とは言えないけど

[196: 匿名さん]

数年前と比較したら都内は概ねどこも割高。他の山手線近辺の高騰率とこの地域におけるこの物件の高騰率を比較したらまだ割高感を感じにくい（割安とは言って無い）。こんな感じじゃないでしょうか。

[197: ご近所さん [女性 40代]]

>>189
夜の合羽橋通りは静かです。
騒音が気になった事はありません。

[198: ご近所さん [女性 40代]]

あ、追加ですが、松が谷のあの場所は私は好きです。日比谷線の入谷、銀座線の田原町、JRなら私は鶯谷を使いますが、歩くのが嫌いな私でも、街並みに慣れてしまえば、歩くのが苦にはなりません。銀座近辺からタクシーで帰っても安いし、車をお持ちなら、亀戸や足立あたりの大型ショッピングセンターや大手飲食店がすぐだし、南千住には大型鮮魚店、都心にはなかなかない、ホームセンターも近いです。お祭りが沢山あって、色んな楽しみ方が出来る街です。森下、清澄白河も穴場の良いお店や公園もあります。高速や道路も混みません。東京の東側を選ぶならお勧めの地域です。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[199: 匿名さん]

浅草タワーはTX浅草まで徒歩3-4分です。更にタワーです。比較対象ではありません。TX浅草徒歩5分以内にプラウドタワーが出来たらもっと高くなるのはみなさん分かってるはず。タワーマンションは高いんです。個人的には大規模になるマンションは嫌いですけど。

[200: 匿名さん]

ブランド的にも比較になりそうなのは、ザ・パークハウス上野レジデンスですね。坪単価270万円でした。稲荷町徒歩4分、上野駅徒歩5分、2016年1月竣工。三菱地所の回し者ではありません(*^.^*)

[201: 匿名さん]

197-198さんありがとうございます、参考になります。

ここは今わかってる所で坪260から325なのでほんとざっくりではありますが坪290くらい。立地だけで上野に勝ってる点は浅草が近いことと大通り沿いではないこと、でしょうか。駅距離では勿論劣ってますね。
なので決して割安、とはならないと思いますが永住ファミリーには悪くないという感じなのでしょうかね。

[202: 匿名さん]

都心にマンションを買う大きな理由の一つに資産価値が下がりにくいことが有ります。売っても貸しても容易に割に合うと言う事も含めてです。でもここは資産価値以上の値段なのでこの部分は放棄するしか無いです。私も松が谷や西浅草は住むととても楽しく便利で魅力一杯の街だと思います。でも永住のために買うなら、4,500-5,500で出ている築浅の中古を買うべきだと思います。

[203: 匿名さん]

中古築浅70平米超でこのエリアで4500なんてあるの？最初中古で探してたけど新築に便乗してふっかけてるような物件が多すぎて探す気が失せてしまった。

[204: 匿名さん]

今は買い時じゃないのかもね。

[205: 匿名さん]

それも一つだよね
うちは結局値下がりまで賃貸で10年近くも待てないのでここを前向きに検討してます
もっと早く探せば良かったですわ

[206: 匿名さん]

中古は条件広げて根拠良く探さないとなかなか見つからないですね

[207: 匿名さん]

根気でした。。

[208: 匿名さん]

1年1千万、2年2千万高くなりましたね。もう少し早く気づけば

[209: 匿名さん]

エコポイントも終わったし踏んだり蹴ったり

[210: 匿名さん]

今の高騰市況下では妥当な値付けだと思います。消して特別に高い訳ではありません。今後オリンピックが終わるまでは材料費も人件費も安くなる要素はありません。デベロッパ－も過当競争になって安くらないよう建築制限を始めています。オリンピックが終わるまでの賃貸家賃を払う事を考えると買うのも有りかと。またオリンピックが終わっても安くなるかどうかは誰にも分かりません。松が谷は上野駅徒歩圏内にしては元々の価格レベルが低かったためオリンピック終了後も価格高止まりする可能性も十分あります。

[211: 匿名さん]

原価が安くなったからって直前まで売れてた高騰価格をはいそうですかと下げるわけがないよね。
実際のところ売れ行きはどうなんでしょうね。

[212: 匿名さん]

商談に行かれた方にお尋ねしたいのでが、ここは最上階も販売されていますか？見に行ったことのあるマンションが最上階は地検者にしか行かないようになっていましたので。

[213: 匿名さん]

価格の記載は無いけど希望者がいれば一期で販売するって言ってましたよ。予定価格も教えてくれました。地権者かどうかは関係なく、地権者部屋は2階と7階です。

[214: 匿名さん]

ありがとうございました。行ってみます。手が出ないと思いますけど。。

[215: 匿名さん]

人形町のプラウドも見ましたが、立地や間取はこちらの方が自分たちには合ってると思いました。もちろん価格の部分も大きいのですが、いくら中央区と言っても、中部屋で1億は出せないですね。

[216: 申込予定さん]

設備仕様に関しては確かにプラウドの割にランク低い部分もあるけど地域に合わせて高くなり過ぎないようにしたんだろうね。自分的には14階建てなら文句無しだったんだけど、とは言え14階だったら値段的に手が届かなくなるだろうから階高は諦めました。

[217: 匿名さん]

ザパークハウス上野浅草通 が中古で売りに出てますね。上野徒歩4分、9階/14階の部屋、68.32平米、築2年、5980万円。新築時販売価格は4700-800でした。儲かりまんな～！

[218: 匿名さん]

その価格で売り手が見つかったら、ね。
借地30年切ってるし結構前から同じ価格で出て売れてないのあるしその価格でいけるとは到底思えない。

[219: 匿名さん]

すみません普通借地30年更新でした。30年切ってるしってのは流してください。

[220: 匿名さん]

もう買っちゃうしかないでしょ