ファインコート浜田山四丁目ってどうですか

[匿名さん]

ファインコート浜田山四丁目の情報を求めていますのでよろしくお願いします。


ファインコート浜田山四丁目
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/B1309/
所在地：東京都杉並区浜田山４丁目９８７－７８ 他（地番）
交通：京王電鉄井の頭線　浜田山駅　徒歩11分
総区画数：7区画
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：イトーピアホーム株式会社、未定

【物件情報を追加しました 2015.5.21　管理担当】

[6: 匿名さん [女性 30代]]

さっき横を通ってきました。ちょい道が狭いところにありますね。8000万円台半ばといったところでしょうか。この辺りだと区画が狭いし浜田山でも高級ゾーンではないのかな？

[7: 購入検討中さん [男性 40代]]

なかなかいい感じにできてますね。一番手前の南向きがモデルハウスになってたけど高いんだろうなあ。今日見学っぽい人がいたけどなんだったんだろう。。

[8: 購入検討中さん [男性]]

先日、見て来ました。
外観は落ち着いた感じで素敵でした。
内装はどうなのでしょうね。間取りは３号棟が気になります。
ここは浜田山小学校の学区なので、エリアとしては良いのですが、
あとは価格次第ですね。

[9: 匿名さん]

人気の学区ですし、お値段はそこを見てそれなりにはしてきそうな感じはしてしまいます。
どうなるでしょうか。
全体的な雰囲気も統一されていて明るい感じでいいです。
区画があまり広くはないので、
サラリーマンでも手が届く範囲の高さだとかなり人気物件になるのでは？

[10: 匿名さん]

6500万くらいからの様ですね。

[11: 検討中の奥さま [女性 30代]]

モデルハウス案内始まったようですね。
区画位置づけから1の角地と5あたりが良さそうですが、
敷地も広いですし、9,000〜9,000万円半ばくらいでしょうか。
2,3辺りが8,000万円台半ば〜後半、その他の敷延は7,000万台、
と希望的な予想をしてます！
ちいバス通り近くに細田工務店で駅徒歩10分の物件も案内が
始まりましたね。でもここは浜田山住所ですし、三井ですし、
細田とは競合にはならないんでしょうね。

[12: 匿名さん]

そんなに高く無いみたいですよ。6500万からで、最多価格は7000万円前半だとか。
掘り出し物だと思います。モデルルーム行った人で決まってしまいそう。

[13: 購入検討中さん [男性]]

モデルルーム見てきました。
あのモデルルームは良かった。
玄関入った所から、いままで見た物とは全然違った。
あそこは抽選になるんだろうな。
ちなみに価格は７，０００後半から１０，０００前半だとのこと。
あのモデルハウスは１０、３９０なんだろうな。

[14: 検討中の奥さま]

>>13
コメントありがとうございます。参考になります。
予想(希望？)より500-1000万円くらい高いです。。。これでも十分高値ですが、
今後世田谷などで出てくる物件はさらに高い
値付けが予想されますしね、、、迷います。
仕様も良さそうですし、１億越えでも購入希望される方は多いのでしょうね！

[15: 匿名さん]

価格はけっこう幅があるのですね…
街区内の場所でもいろいろと条件があるからなのでしょうけれど（ポジションとか広さとか）
モデルハウスはさすがに一番いいおねだん？
建売で億越えると言っても、内容が良ければ売れそう。

[16: 匿名さん]

本当にそうですかね？浜田山だと注文住宅でも坪300万円で好きに建てられるのに、それ以上払ってお仕着せの建て売りを買う理由が分かりませぬ。

[17: 匿名希望 [女性 30代]]

立地のいい１，２号棟が計画道路にかかっているとか。

これって、将来的に影響が出てくるものなんでしょうか。。。

[18: 購入検討中さん [男性 30代]]

ミサワホームが出してたリンケージコート浜田山より狭くて＋2000万ですか。たかっ！いくらなんでもボリすぎちゃいまっか。

[19: ご近所さん [男性 30代]]

この暑いのに、そのうざい関西弁もどきやめてください。

[20: 検討中の奥さま [女性 30代]]

これでも安い時期に土地を仕入れているので、今後出てくる物件はこうはいかない、いま仕入して1年半後に売り出すとなればこの価格＋1000万円、との三井さんからの説明です。
ミサワホームは浜田山住所ではなく、やや低地に立地、鉄塔間近でしたよね。駅距離は同じでもここは浜田山住所、隣地は生産緑地で開放感抜群、
あと三井の方が建物のグレード感は高いように見えました。まあそれでも＋2000は乗せ過ぎですけどね。浜田山で建売で1億超えるのはピンと来ません。

[21: 匿名希望 [女性 30代]]

強気の価格設定は、仕方ないんでしょうね。
マンションですけど、同じ浜田山４丁目のパークホームズも順調な売れ行きみたいですし。
しかし、この場所で１億前後の金額を出すのは、ちょっと躊躇しますよね。
立地を考えなければ、住んでみたい家とは思いましたが。。。

[22: 周辺住民さん [男性 30代]]

浜田山アドレスといいつつ隣接道路が狭いし整形区画とはいいがたい(車のすれ違いができん)、周辺住居も邸宅街ではないしなあ。これで坪300はやりすぎでしょっ！この価格帯なら隣接する成田西で40坪土地の注文住宅を建てたほうが賢いのでは。浜田山アドレスを語るなら1,2,3丁目の区画でしょうな。

[24: 匿名さん]

関西の方には、ミサワと三井の違いも、成田西と浜田山の違いも、低地と高台の違いもお分かりにならない様ですねwwwww

[25: 購入検討中さん [女性 30代]]

浜田山4丁目と成田西を比べてもなあ笑。ハイソなエリアでないのに1億建て売りは物好きでしょ。業者も三井ホームではなく建て売り専門?のイトーピアとかいう商社の子会社。長期優良住宅でもないし準耐火ぐらいはとってんのかな？。駆体のしっかりした注文メーカーをとるか、デザイン?のファインコートをとるかでしょ。ここに1億は出せないけど。

[26: 匿名さん]

え？長期優良じゃないんですか？耐震等級は３ですよね？？

[27: 周辺住民さん [男性 50代]]

ここの近所のリハウスで売ってた綺麗な整形地、売れちゃったみたい。120m2くらいで6500くらいだったから、まあまあ割安感ありましたね。浜田山住所でしたし（笑）。それでも三井さんがここの土地を仕入れたのはもっと安いでしょうが。
ここにイトーピアホームで30坪の上物立てれば2000万円くらいでしょうか？
外構の綺麗さや敷地内の街並み感、三井さんが作り込んだ内装は素敵なんでしょうが、やっぱ1億超えは高い、高すぎです。
素人予想ですけど、一軒あたりの利益、2000万円くらいはありそうですね。7邸で利益1億超えかあ。。。

[28: 匿名さん [男性 30代]]

》26
あんた素人だな。耐震等級3であの構造は絶対無理。あと耐震構造と長期優良取得は全く別次元の話。そもそもファインコートで長期優良を取得する物件は過去にあったがコスト削減を優先しているためいまは取得してない

浜田山4丁目なら側方路面で底地30坪×180万＋上物1800=70～80百万が相場といったところ。エネファームで若干つり上がってるだろうが。まあ世の中にはファインコートファンがいるわけで個々がいいと思えば買うわけで。

[29: [男性 30代]]

モデルルームを見て是非買いたいと思いました。

でも、これはライバル会社の話ですが、イトーピアって大丈夫か、という話。
でも、何が大丈夫か大丈夫じゃないか、こればかりは住んでみないと分からないですよね。
そんな物件に１億円近い金額をがんばって払うかどうかですが、やっぱり、最後は
自己満足できるかどうかなんでしょうかね。

[30: 匿名さん]

>>28
その価格じゃ浜田山アドレスの底地は買えないよ。八角形でもない限りね。
そしてその価格じゃ上物も建たない。
あんたこそ素人だな。それとも競合他社かな。営業の癖に玄人ぶる人いるよねー。

[31: 匿名さん [男性 30代]]

ファインコート浜田山(高井戸東アドレス)の方は三井ホームが立ててるから間違いないんだろうけどあっちは超高額だから手が出せない。こちらはペラペラの構造体にぐにゃぐにゃ曲がった狭い道路事情。見たくれでカバー。三井レジさんもうまく商売されてますなあ。でも広告宣伝費に金かけてるからこれぐらいマージン乗せないとやっていけないのかも。

[32: 匿名さん]

イートピアホームは伊藤忠商事の系列会社だよね。最近野村不動産のプラウドシーズンもここの施工物件増えてるよ。
まあ三井不動産も野村不動産も施工業者として使っているから変な建物作らないでしよ。

[33: 匿名さん [男性 30代]]

》30
いやだから別のかたが120平米6500万円だと笑。参考にしかならないが路線価確認してみな

[34: 匿名さん [男性 30代]]

エステーホームやらイトーピア、西武建設あたりは所詮建売業者ですから。

[35: t]

>>27
あれは100で6300ですよ
知ったかぶりしてる人が居るが、国交省の土地ポータルサイトで調べれば一目瞭然。浜田山アドレスは200万±5%ですね。良い時もあんまり上がらないが、わるいときもさがらない。土地勘が無い人は入って来ないからだと思う。

ざっくり粗利は2割と見た。平均的な粗利だ。別にボッタクリじゃ無いが、同じ値段で注文住宅が建てられることをどう考えるか次第だ。

[36: 匿名さん [男性 30代]]

おいおい笑。その路線価ポータル27年度版でここの路線価3400てなってるでしょ。3400×100平米÷割引率0.7～0.8がここの土地相場だよ。200万円はありえん。成西1とどっこいどっこいなのね。

[37: 匿名さん]

>>36
うわっ！素人丸出しですね。路線価から見て割高だってyo.
取引事例のない田舎の土地じゃあるまいし、
東京の不動産買うのに路線価を基準に考える人はじめて聞いたわ。

教えてあげましょう。
不動産取引価格情報検索ってググってごらん。国交省のサイトが出てくる。
平成21年以降の実際の土地取引データが出てくるから。
町名毎に色々と出てくるので、相場感を養うのにはちょうどいい。

と言っても、不動産は相対取引。
仲介業者に行けばもっとデータ持ってるけどね。

[38: 匿名さん [男性 30代]]

都心6区でもあるまいし評価目線としては路線価で十分でしょ。売買事例なぞ言い出したら買手と売手の需給でいかようにでもなる。

[39: 匿名希望 [男性 50代]]

前のレスにありましたが、イトーピアの建物は2000万円が相場なのですか。
土地が、一番いいところで6000万円くらいなら、トータル8000万円。
たしかに+2000万円の利益を取ってるというのはあるんでしょうね。
でも、結構立派な建物と思いましたが、2000万円で建てられるのでしょうか。
もっと金額掛かってそうに思いましたが。

[40: 匿名さん]

武蔵野市とかで注文住宅建てた方がよくない?

[41: 匿名さん [男性 30代]]

30坪の延べ床だろ？注文住宅じゃない且つイトーピアだから坪65万としたら2000万ぐらいが相場だよ。注文住宅みたく耐震やら免震とかに金はかけてないから。ただのツーバイフォー構造で気密性とかまる無視。ようは見たくれ。注文だと込み込み坪80万以上に跳ねるが。まあ所詮住宅売買なんて購入者が勢いで買うようなものだけど。

[42: 匿名さん]

武蔵野市も吉祥寺近辺なら高いよ。所詮は急行が止まらない、商店街がシャビーな浜田山ですから。すぎまるは便利だけどね。

[43: 匿名さん]

なんか、ジェラシー関西人が超ウザいんですけど。

[44: 匿名さん]

残念！浜田山1丁目住人ですからー笑。ここを買うなら永福の方がいいですからー。

[45: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 40代]]

車で物件前を素通りしてきた。ありゃ区画がきたねえな。北側の成田西との境に走ってる6m道路周辺なら浜田山って感じだが、こちらは隣畑だし4m道路だしなんか練馬っぽい。

[46: 購入検討中さん]

あの建物は２０００じゃ建たないよ。
他のＦＣも見たが、格が違う。
倍率が結構出そうなことを言われたよ。

[47: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [ 40代]]

せいぜい2200～2400といったところ。実際の工事は孫請の工務店がやっているだろうから、そこに直接同じ仕様のものを建ててくれとお願いすれば2000もしないよ。三井の販管費は高いからなあ。

[48: 悩んでます [女性 30代]]

ということは、やはり、１件あたり2000万円くらい利益を抜いている、ということでしょうか。
利益率って、ふつう、10%程度かと思ってましたが、かなり取りすぎのような気もしますが、三井不動産って、そんなイメージはなかったのですが。

[49: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

粗利率だと20～30%ぐらい抜いてるでしょ。経常までいくと10%ぐらいかもしれんが。まっ大手だと広告宣伝費に金かけて下請け、孫請も養うとなると言わずもがな。

[50: 匿名さん]

粗利抜かれるのが嫌なら、自分で木を斬って、製材して、トンカチ持って建てればいいんじゃないでしょうか？

売り手の立場では、毎年決算する上場企業ですから、粗利だけでなく、時間の概念を加える必要があります。IRRですね。特に地価の高いところでは、プロジェクト全体の中で土地に長期に資金が寝てしまいますので、高めの粗利を確保する必要があります。
仮に土地6000万、上物2000万、売却価格9500万円、土地仕込みから物件引き渡しまで2年とすると、粗利1500万円、19%です。でもIRRでは11パーセント。どちらも、平均的なプロジェクトの数値です。

粗利抜かれるのが嫌なら、埼玉とか千葉のパワービルダー系がオススメ。ギリギリのタイミングで土地を仕入れて一気に建てて売り切ります。仕込みから引き渡しまで9ヵ月。
土地1200万円、上物1800万円、売値3400万円が標準。粗利13%ですね。でも、IRRは20%弱です。

確かに高いけど、人気の住宅地では適正価格でしょう。これ以上安くすると、プロジェクトとして成り立ちませんので、供給もされないと思います。

[51: 匿名希望]

計画道路って、将来、資産売却する際、評価額って下がるものですか？
あるいは、計画道路でむしろ、評価額があがるのでしょうか。
特に1、2号は、計画道路に掛かってるので、売りにくいんでしょうね。

[52: 匿名さん]

>>51
その通りです。売りにくいです。他物件比ディスカウントがあれば納得出来るのでは？
そして、売る際も同様の対応が必要でしょう。

不動産は、迷ったらやめが正解ですよ。

[53: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

》50
ﾜﾛﾀ。

この手の建売で粗利を気にして買う人がいるんだ。。あとリセールを気にするんだったら無理して買わずにマンションにすりゃいいのに。

[54: 匿名さん [男性 30代]]

主婦っぽい方に真面目にirrを混ぜた説明はバカにしているというか面白すぎますね。どうせなら投資利回りの概念なども折り混ぜてみては如何でしょうか。

[55: 匿名さん]

買えない人がチャチャ入れるのは辞めて欲しいですね。
頑張って稼ぐのだよ。