ファインコート浜田山四丁目ってどうですか

[匿名さん]

ファインコート浜田山四丁目の情報を求めていますのでよろしくお願いします。


ファインコート浜田山四丁目
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/B1309/
所在地：東京都杉並区浜田山４丁目９８７－７８ 他（地番）
交通：京王電鉄井の頭線　浜田山駅　徒歩11分
総区画数：7区画
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：イトーピアホーム株式会社、未定

【物件情報を追加しました 2015.5.21　管理担当】

[41: 匿名さん [男性 30代]]

30坪の延べ床だろ？注文住宅じゃない且つイトーピアだから坪65万としたら2000万ぐらいが相場だよ。注文住宅みたく耐震やら免震とかに金はかけてないから。ただのツーバイフォー構造で気密性とかまる無視。ようは見たくれ。注文だと込み込み坪80万以上に跳ねるが。まあ所詮住宅売買なんて購入者が勢いで買うようなものだけど。

[42: 匿名さん]

武蔵野市も吉祥寺近辺なら高いよ。所詮は急行が止まらない、商店街がシャビーな浜田山ですから。すぎまるは便利だけどね。

[43: 匿名さん]

なんか、ジェラシー関西人が超ウザいんですけど。

[44: 匿名さん]

残念！浜田山1丁目住人ですからー笑。ここを買うなら永福の方がいいですからー。

[45: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 40代]]

車で物件前を素通りしてきた。ありゃ区画がきたねえな。北側の成田西との境に走ってる6m道路周辺なら浜田山って感じだが、こちらは隣畑だし4m道路だしなんか練馬っぽい。

[46: 購入検討中さん]

あの建物は２０００じゃ建たないよ。
他のＦＣも見たが、格が違う。
倍率が結構出そうなことを言われたよ。

[47: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [ 40代]]

せいぜい2200～2400といったところ。実際の工事は孫請の工務店がやっているだろうから、そこに直接同じ仕様のものを建ててくれとお願いすれば2000もしないよ。三井の販管費は高いからなあ。

[48: 悩んでます [女性 30代]]

ということは、やはり、１件あたり2000万円くらい利益を抜いている、ということでしょうか。
利益率って、ふつう、10%程度かと思ってましたが、かなり取りすぎのような気もしますが、三井不動産って、そんなイメージはなかったのですが。

[49: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

粗利率だと20～30%ぐらい抜いてるでしょ。経常までいくと10%ぐらいかもしれんが。まっ大手だと広告宣伝費に金かけて下請け、孫請も養うとなると言わずもがな。

[50: 匿名さん]

粗利抜かれるのが嫌なら、自分で木を斬って、製材して、トンカチ持って建てればいいんじゃないでしょうか？

売り手の立場では、毎年決算する上場企業ですから、粗利だけでなく、時間の概念を加える必要があります。IRRですね。特に地価の高いところでは、プロジェクト全体の中で土地に長期に資金が寝てしまいますので、高めの粗利を確保する必要があります。
仮に土地6000万、上物2000万、売却価格9500万円、土地仕込みから物件引き渡しまで2年とすると、粗利1500万円、19%です。でもIRRでは11パーセント。どちらも、平均的なプロジェクトの数値です。

粗利抜かれるのが嫌なら、埼玉とか千葉のパワービルダー系がオススメ。ギリギリのタイミングで土地を仕入れて一気に建てて売り切ります。仕込みから引き渡しまで9ヵ月。
土地1200万円、上物1800万円、売値3400万円が標準。粗利13%ですね。でも、IRRは20%弱です。

確かに高いけど、人気の住宅地では適正価格でしょう。これ以上安くすると、プロジェクトとして成り立ちませんので、供給もされないと思います。

[51: 匿名希望]

計画道路って、将来、資産売却する際、評価額って下がるものですか？
あるいは、計画道路でむしろ、評価額があがるのでしょうか。
特に1、2号は、計画道路に掛かってるので、売りにくいんでしょうね。

[52: 匿名さん]

>>51
その通りです。売りにくいです。他物件比ディスカウントがあれば納得出来るのでは？
そして、売る際も同様の対応が必要でしょう。

不動産は、迷ったらやめが正解ですよ。

[53: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

》50
ﾜﾛﾀ。

この手の建売で粗利を気にして買う人がいるんだ。。あとリセールを気にするんだったら無理して買わずにマンションにすりゃいいのに。

[54: 匿名さん [男性 30代]]

主婦っぽい方に真面目にirrを混ぜた説明はバカにしているというか面白すぎますね。どうせなら投資利回りの概念なども折り混ぜてみては如何でしょうか。

[55: 匿名さん]

買えない人がチャチャ入れるのは辞めて欲しいですね。
頑張って稼ぐのだよ。

[56: 周辺住民さん]

あの計画道路なんて、実現しないよ。
近隣の人間ならみんなしってること。

[57: 購入検討中さん]

いろんな話題が出てますね。
見に行って６号棟がいいなと思っていますが（倍率どうなるんだ？）
ここを見ていて思った事

あのモデルが２，０００万円
→どのＨＮで建つのか教えてほしい。
　あのモデルが２，０００万円で建つなら、いますぐたのむわ。
　この辺で土地買ったら６０００～６５００は見ないとならないから
　２，０００で上がればものすごくありがたい。
　建ててすぐ倒産じゃ困るが。
　あのモデル（１号棟？だっけ）は、角地であの家なら1億超え（まぁ三井さんだからね）
　でも妥当だと思う。
　細田もその他も見たけど、まるでお話にならなかった。

都市計画道路
→これは自分も担当に聞いた。
東京都（補）１３３号線という路線らしい。
ネットでググると、いろいろ出てきますよ。

６の倍率って何倍なんだろ？
倍率が優遇される人がいるとか何とか聞いたが、それは何？

[58: 匿名さん [男性 40代]]

2000で建たないと思えば買えばいいだけで感性なんて人それぞれだからね。実際問題は基礎や構造体に金かけてないから建つだろうけど。計画道路は可能性があるなし関係なくディスカウントの対象です。

[59: 購入経験者さん]

家や車に金をかけるならその金使って投資すりゃいいのに。

[60: いつか買いたいさん]

基礎に金かけるってどういうこと？
わからないから教えてほしい。

[61: 匿名さん]

杭基礎が入っているか、ベタか布かぐらい聞けば？もともと畑?なら尚更。

[62: 購入検討中さん]

杭基礎って
地盤も悪くないところで意味なくないか

[63: 匿名さん]

このあたり地形的に大昔は善福寺川の氾濫原だったでしょうから(河川に囲まれた地形)、地盤が弱いのでしょう。地盤改良はしてほしいよね。

[64: 周辺住民さん]

河川の氾濫って・・・
この辺の地形を知ってればなぜそんな発想にはならないと思うが。
成田西ならともかく、浜田山でどうして？

[65: 匿名さん]

図書館いけば？

[66: 匿名さん]

浜田山っていうくらいなので、そこまで気にしなくともと思いますが…
いずれにせよ、気になるのなら徹底的に調べた方が良いと思うし、業者側も地質調査はしていると思うんで、その結果を見せてもらったりしても良いと思います。
それを見て判断するのは各々の判断という風になるのかな。

[67: 匿名希望]

結局、この建物の評価は、物件をいろいろ見ている方の目から見て、どうなんでしょ？

やっぱ、隣の畑（田舎っぽい）、駅からちょっと距離あり（ほとんど成田西）、計画道路（将来収用される可能性）の３悪ポイントが気になりますな。

[68: 匿名希望]

そうそう、施工会社もね。

４重苦なのかな。。。

[69: 主婦さん [女性 30代]]

あと、高過ぎるお値段も。。。

[70: 匿名さん]

別に悪くはないが価値と価格が乖離してる気がする。エネファームでぼやかしてるパターン。となりの生産緑地はあかん。

[71: 周辺住民さん]

価格は三井さんならこんなものじゃない？
周辺のマンションとか他業者の物を見比べればこんなもん。
億出すのは何ともだけど。

[72: 匿名さん]

13年に販売した三鷹市のファインコート井の頭公園（施工三井ホーム）敷地面積はここより5m2位広かったけど8500万～10500万位してたな。（エネファームもミストサウナも付いて無かった）都下と比べるとここの価格はこんなもんか？

[73: 買い換え検討中]

割高よね。。

[74: 買いたいけど買えない人 [男性 50代]]

明日が登録・抽選です。割高感満載、浜田山っぽくなく田舎くさい、畑隣接、イトーピアホーム、いろいろ負の要素が出てますが、即日完売してしまうのでしょうか。2番、6番辺りは売れそうですね。あとはモデルハウスの1番や、区間内では好立地の5番の億超えが売れてしまうのかどうか。なんだかんだありますが、私は三井ブランド信者かつ地縁のあるお金持ちの方が買っていくと予想してます。

[75: 匿名さん]

同じ値段なら阿佐ヶ谷にできるプラウドシティーのほうがいいな

[76: 匿名さん]

割高感というか、もう浜田山のブランド価格と言ってもいいのかもしれないのかしらと思います。
今、戸建てもマンションもどうやら不動産全体値上がりしているらしいというのは大いに関係しているとは思われますが。
家の造り自体がしっかりしているのなら、まあいいかなという所でしょうか。

[77: 匿名さん]

中国ショック本格後か東京オリンピック明けでしょうな。真の買い時は。

[78: 周辺住民さん]

野村は高いからいらないよ。
成田であの値段とかありえないと思った。

[79: 匿名さん]

ファインコートもほぼ成田西でしょ笑

[80: 買いたいけど買えない人]

週末で売れてしまったでしょうか？
好条件の区画が9000万円前後であれば真剣に購入を考えたのですが、自分のここに家を買っても良いという感覚から10-15%、高かった。土地の仕込みからするとしばらくは下落局面とならないはずですので、このギャップは当面続くのでしょうね。
いろんな意見がありましたが、値段以外はそれなりに良い物件だったかと思います。買われた方、おめでとうございます。

[81: 匿名さん]

ファインコートを購入する方って、全額キャッシュが多いらしいですね。羨ましすぎる。

[82: 周辺住民さん]

>>81
人の事なんてどうでもいいよ

[83: 匿名さん]

そうなんですか？知らなかった。
普通にローンの人は多いとは思っていますが…。

エネファームが付いていますが、これってどうなんでしょう？
お湯がタンクにいっぱいになってしまったら発電しなくなったりとかってないんですか？
夏は特にあまりお湯の出番もないし…と思いまして

[84: 匿名さん]

三井不動産の提携ローン先の役員から聞いたので間違いないかと。遺産相続を受けた人、親と同居する人など年収の高い方に限らないそうですが。

[85: 匿名性]

>>84

え、ファインコートで同居？嘘でしょ？この金額をキャッシュで払える人がこんな狭い建売に住むかなあ、、、

[86: 匿名さん]

知らんがな

[87: 匿名]

>>86

知らないならレスいらねえよ

[88: 土地勘無しさん]

で、結局全戸申し込みは入ったの？

[89: 匿名さん]

知らんがな

[90: 匿名さん]

>>89

知らねーならレスすんなや