今ローンを組むなら、変動金利？固定金利？

[匿名さん]

常に現在を基準にローンを検討するなら、変動？固定？
どちらを選びますか？

[341: 匿名さん]

団信なし、それでも変動より金利は高く、10年後に金利UP確定。
それが議題のフラット。

[342: 匿名さん]

>>341
あたりまえ。基礎。
その中で変動と固定の差が縮まってるのが今。

[343: 匿名さん]

唯一変動が誇れる今の金利差がね

[344: 匿名さん]

でも変動は10年後も低金利の可能性あるがフラットは確実に0.6上がる。

[345: 匿名です]

フラット35ｓ9割以下プランA（10年間O.6％引き下げ）の金利は、
ネット銀行を参考にしたら、確かに団信もなしで高いと思われているようですが、
地銀等の場合は、はたしてそうだと言い切れるのでしょうか？

少なくとも私の周囲の地銀は同じくらいなんです。
確かに、それでも地銀の方は、団信も含めつつの価格ですから、
今は断然変動の方が良いのかもしれません。

けど、変動の引き下げ率には具体的な内容含めて要注意した方が良いとは思います。
経験者じゃないので、憶測になりますが。

その上で、10年後の見通しを考えて、フラット35sの金利より上回る可能性があるんじゃないか
と言われている、低金利時代なので特にそれを強く感じるのだと思います。
今の金利が例えばイオンの0.57だったとして、それ以下になる事は恐らくないですよね。
そこから5年間は反動を感じなくても、じわじわ上がってたら10年後は一気に上がった気分になります。
多分その数字が、今のフラット35sより上回る可能性が高いような気がします。
各銀行の固定金利の金利を見ると参考になると思います。

[346: 匿名さん]

>>345
憶測ですがフラットがいいに違いないと言われていますから
安心と思われています

[347: 匿名さん]

将来の金利なんて誰もわかりません。たがら、返せる額を借りれば良いだけです。

[348: 匿名さん]

F35の金利見たら
頭金１割以上なら期間20年以下で金利1.31~1.92% そして21~35年だと1.54~2.15%ですね、
固定と決め込んで借りるならF35は良さそうに見える。但し、この金利幅はなんでしょう。。

[349: 匿名さん]

唯一固定が誇れる今の金利差。

[350: 匿名さん]

早く駆け込まないとフラット0.6優遇が打ち切られちゃうよ。

[351: 匿名さん]

固定金利もあがっちまうよ

[352: 匿名さん]

>>349
だから過去最大のチャンスだと思うけど。

[353: 匿名さん]

>352

大丈夫だって。
過去最大のチャンスは常に続くから。
増税まで引っ張って駆け込み需要を煽り、増税後はさらなる優遇くるから。

[354: 匿名さん]

>>353
いや優遇も終わるし固定もあがっちゃいそうだからという意味。ニュースで流れてたけど今日は10年債0.5まであがっちゃったね。
自分は2月実行したからいいけど。

[355: 匿名さん]

変動の今後はしらん。5年後には必ず上がると言ってる専門家も大勢いるのに(勿論あがらないっていう人も同じくらいいるけど)素人が予想しても

[356: 匿名さん]

優遇終わったら静観して貯蓄に励めばいい。
駆け込みは、どのみち増税まで。

[357: 匿名さん]

今後の経済の見通しは良くないってのが大勢だから、景気対策している間は
新規ローン組は何も問題ない。

逆にこのまま少子化が進めば本当の意味でのゼロ金利が導入されてるかもしれないし。

[358: 匿名さん]

変動さんが言うように、おそらく政策金利としては日銀は大きく上げることは
難しいだろう。だからといって住宅ローンの変動金利が今の水準かというと
これはなかなか予想しづらい。

まず、いまの爆裂低金利は長期金利の低下から来ていると考えられる。
長期金利よりも低利でなければ誰も変動では借りないからね。

既に借りていて優遇幅がきまってる人はともかく、このまま長期金利が
じわじわ上がった場合は、新規の融資で変動の優遇幅が減る可能性が高い。

だから、変動さんも長期金利で右往左往したほうがいいよ(笑)

[359: 購入検討中さん]

変動もフラットさんのように
日々の金利に一喜一憂しないと

[360: 匿名さん]

基本的っていうか
これ日本の常識だから教えてあげるけど

そもそも固定金利と変動金利は、金利の決まるメカニズムが全然違う。
別物ってこと。

[361: 匿名さん]

それは基準金利の話であって優遇後の実質金利はお互いに影響してるよ。

あと、そもそも超長期の住宅ローン自体が固定、変動以前に別物。

[362: 匿名さん]

どう考えるか。だろうね。
つい２～３年前まで固定と変動は金利差１％くらいはあったと思う。
今はその差がほとんどなくなってきてるからね。
固定の金利が上がっていった場合、銀行は変動の優遇幅をどうしていくのかってのは確かに興味深い。

[363: 匿名さん]

優遇減らして借りる人が増えるのか減るのか。ってくらい単純なことだと思うけど。

[364: 匿名さん]

基本的に住宅ローンはローンが先に売れるわけではなく
住宅が売れて付随するものだから、ローンの顧客は銀行が生み出すわけじゃない。

銀行間の競争でお互いに様子見をしながらって事はあると思うが、
全体的に見て借りる人が増えるのか減るのかって事では無いと思うよ。

[365: 匿名さん]

同じことでしょ？

需要と供給。

貸し手市場だったら金利は上がる。
借り手市場だったら金利は下がる。

[366: 匿名さん]

今は借り手市場だから金利は低い。

これから貸し手市場になるかどうかってのが
「今ローンを組むなら、変動金利？固定金利？」
ってのに繋がっていくと思う。

[367: 匿名さん]

固定が下がる＞変動のメリット減る＞変動金利は借り手市場＞変動金利は下げないと売れない
固定が上がる＞変動のメリット大きい＞変動金利は貸し手市場＞変動金利を少し上げても売れる

こういうことでは？

[368: 匿名さん]

>367

364の
＞基本的に住宅ローンはローンが先に売れるわけではなく
＞住宅が売れて付随するものだから、ローンの顧客は銀行が生み出すわけじゃない。

これが前提だから
住宅の売れ行きが好調（需要増）での、あなたの説明だったら納得できるけど
需要と供給。というように
銀行が勝手に金利を設定しても、今は借り手市場なので選択権が借り手にある限りは
銀行も他行を意識して固定が上がったからといって変動もあがるとは限りませんね。
なにせ銀行は一つではないので。

[369: 匿名さん]

借り手の属性もそれぞれだからね。
誰もが好きに借りる銀行を選べるわけじゃないから難しいんだけどね。
広告になる最優遇幅は減らさなくても個人の優遇幅は審査で決まるからね。

[370: 匿名さん]

まあ属性は人それぞれだから言い出したらキリがない。

要は変動の優遇を削っても、他行の変動に客が流れなければ変動は上がる。
固定と変動をセットで考えるから話がややこしくなる。

[371: 匿名さん]

固定と変動をセットにしないと、というか住宅ローン利用者の全体が借り手なんだから
全体で見ないとわからないと思うが？。
銀行間競争はどんな状況でも発生しているから短期的にはお互いの動向を探ることは
合っても長期的に見れば市場動向に追従していくと考えるほうが自然だと思う。

例えば、フラットで見ると多い月では昨年比１５０％以上の貸付実績が
出ていて単月で２３００億とかになってる。

住宅自体が売れている分もあるだろうから全部が全部ではないだろうけど
銀行の融資を利用した人が減っているということだから、
今現在は借り手優位と言って差し支えない。
（民間の固定を利用した人も含めれば更にといえる）

これが長期金利が上昇してきて、フラットや長期固定が上がってくると
変動を希望する人が増えてくることになる。
これは変動は貸し手市場に向かうと言うことで差し支えないと思うんだが？

[372: 匿名さん]

固定は国債に影響され、変動は景気に影響される。

固定が上がると変動に影響がまったくないとは思っていないが
貸し手市場になると考える前に、まずは変動同士の市場争いになると考える方が自然かと。

[373: 匿名さん]

固定の0.6優遇が決まってから変動はさらに金利が下がったんだから影響していないなんてことは無い。
ただ、固定は変動を見て金利を決めはいない。変動が固定を意識しているだけ。
今回の固定金利優遇は典型的な景気対策。予算は国が出して無くなり次第優遇終了。固定の金利は国債で決まるけど優遇は政策で決まる側面がある。固定にも政策で決まる政策金利（変動金利）と同じ部分があるという事。
互いに相関関係が無いと言うのは乱暴だと思う。

[374: 匿名さん]

株と同じで国債も上がるときは緩やかだけど、下がるときは急だよ。
ってことは長期金利も上がるときは急ってこと。
そんな状況で政策金利はゼロ金利のままだから変動は大丈夫とか、お気楽だなって思う。
約款じっくり読んだ方がいいよ。

[375: 匿名さん]

意見をまとめると
固定が下がると金利競合の圧迫で変動も下がる
ここから

固定の意見＝固定が上がると変動も上がる
変動の意見＝固定が上がっても変動が上がるとは言えない

[376: 匿名さん]

固定に連動して変わってるのは優遇じゃん。
固定3%のときも変動の店頭は今と同じだったけど。

[377: 匿名さん]

金利自由化なので自由なんだけど金融庁って言ううるさいところもあって基準金利は下げたくないの。

本当は（大事なのはここね。半分嘘だけど）２．４７５％ぐらいの金利を取らないと、
利益が出ないところを、銀行の自助努力で、もしくは競争のために利益を削って
優遇金利を実現していますっていう体なのが今の金利優遇方式。

銀行が企業融資でばんばん不良債権だして苦しいときに、超優良債権の住宅ローンを民間開放するために
公庫解体、機構設立だったはずなのに、弱体化を恐れた機構と自民政権に戻ってバラマキ系景気対策と
国債買い入れオペによる長期金利の低下の全部が合致してバカバカ金利を下げやがるから、
しょうがなく金利優遇をして顧客を獲得しようとしてるっつうわけ。

だから競争に疲れたところから、優遇金利幅を減らしてくるし、そこに金融庁は介在しない。
ま、地銀とか信金とか既に降りてるとこ出てきてるでしょ？

[378: 匿名さん]

だから金利自由化だからこそ、顧客は金利の低い所に流れるわけで…

[379: 匿名さん]

銀行は住宅ローンの利益だけで運営してるわけじゃないからね。

[380: ビギナーさん]

でも前年同月比を割るわけにはいかないので、
利益の少ない住宅ローンの変動も受け付けてくれる
＞379

[381: 匿名さん]

受け付けるけど審査は厳しくなってくよ

[382: 匿名さん]

まずは大手銀がどこか一行でも優遇の縮小をしないことには議論が進まないでしょ。
固定も変動も自分本位なポジショントークしてるだけ。

今から借りるならフラットってのも充分ありだけど、最安は変動ってのが現状。

[383: 匿名さん]

最安は5年固定とか10年固定の期間固定では
変動金利を下回っているわけだし

[384: 匿名さん]

今、マンション買うのはやめとけよ。

[385: 匿名さん]

10年固定とか選ぶメリットが全く解らない。最初は金利の安い変動で、10年後に固定になるならまだわかるけど、その逆で10年後に変動になるのに10年間変動より高い金利を払って、結局10年後に変動になっちゃう。どこにメリットがあるの？
5年固定とかもう正気の沙汰とは思えない。

[386: 匿名さん]

5年固定は変動より金利低いよ

[387: 匿名さん]

>>385
メリットはユーザーではない
提供側に有るから
ユーザーにメリットがあるように伝えてる

[388: 契約済みさん]

>>385
ほんとこれ
10年目以後の優遇金利をほとんど説明せず、しかも変動に切り替わることもちーさくしか書いてない。
いまの金利で35年固定と変動で悩むのは、考え方やリスクヘッジの面でそれぞれあるだろうけど、10年固定は最初から貸し手有利。
10年後に借り換えようとしても、ある程度金利差ないと、事務手数料で持っていかれるしね。

[389: 匿名さん]

今後数年今の金利レベルが続く可能性はあるとして、金利が今以上に低下する余地ってどれくらい？
固定15年とか20年が1%を下回る事があると思う？

[390: 匿名さん]

１０年以上の固定が１％切るのは難しいかもね。
銀行がそこまでリスクをとれない。

金利は１％切らないけど、ローン減税みたいに国の政策で
実質的に１％切る。なんてことはあるかもしれない。

[391: 匿名さん]

>固定15年とか20年が1%を下回る事があると思う？
無いと思う。
でも、10年で変動を逆転するほどの金利高騰はもっと無いと思う。それなら10年優遇のフラットの方が確実だし金利も安い。
20年でも変動を上回る金利上昇って考えずらい。なにより固定期間の先は確実に変動より高い金利での支払いが待ってるんだし。

[392: 匿名さん]

>>390
10年以上の固定が1%を下回るのは難しいっていつの時代だよ
フラットS20は0.5%台、10年固定も最安は0.6%まで一時期下がったのに

[393: 匿名さん]

>>392
よく読め

[394: 契約済みさん]

変動0.675%と10年固定0.9%を比較すると、日銀が量的緩和を終了して利上げに転じるのがいつになるかで大きく変わる。
0.25%上げると仮定すると、1回上げた時点で10年固定を上回るから、利上げが相当先じゃないと（少なくとも5年以上）変動の方が不利。
10年で完済予定の自分は、迷わず10年固定を選択する。
5年固定0.55%でもいいかも。
今のアベノミクスバブルが続けば、五輪前に利上げすることは当然あり得る。

[395: 匿名さん]

１０年で完済予定だったら、変動にしておいて
利上げが確定した時点で繰り上げするのが一番お得だと思う。

[396: 契約済みさん]

>>394
10年で完済ならね。
住宅ローンを10年で完済組は大多数ではないだろう。
10年固定と比較する場合は10年後以後の優遇金利を踏まえての判断だろうから。

[397: 匿名さん]

５年後くらいを目安に利上げがあり、かつ利上げが維持もしくは継続すると思うなら固定。
以外は変動。

じゃない？

[398: 契約済みさん]

>>395
その理屈だと変動より安い5年固定がベストかな。

[399: 匿名さん]

>>398

そうだね。

５年固定・変動・１０年固定

この順で検討するべきだね。

[400: 特命]

変動・全期固定の順で保証を中心に選んだら？

[401: 匿名さん]

長期固定は出る幕なしですな。

[402: ビギナーさん]

当初5年固定のワナ

[403: 匿名さん]

繰り上げ！繰り上げ！ってよく言ってるけどホントにできんの？

[404: 匿名さん]

繰り上げはNET系が強いところだとやりやすいが
フラットだと難しい

[405: 匿名さん]

大手の銀行は繰上げが小額可能で手数料も無料だからね。

[406: 匿名さん]

繰り上げってそんなに頑張らなくていいんじゃない？
10年は減税あるし、15年もすればローン残高くらいの貯蓄はあるでしょう。
金利が上がってれば貯蓄の運用益もあるだろうし。
俺は金利が上がっても、その時に変動より高い固定に借り換えなんて全く考えないけどな。

[407: 匿名さん]

繰り上げする金あんの？ってことでわ？

[408: 匿名さん]

upupで借りている債務者には繰上は絵空事。

[409: 匿名さん]

>406
借入3000万、金利fix0.785%、30年ローンと仮定して手数料込みの返済総額は3450万
15年後の残債約1700万、毎月の返済額と同額程度の預金が出来る世帯がどの程度いるかだね。

[410: ビギナーさん]

＞406
史上最低金利圏で得たある特権は離したくないのが変動派だね

[411: 匿名さん]

金利が上がる時は固定から先に上がるので、変動で借りた人は結果として、ず〜っと変動で行くしかないよ。

[412: 匿名]

横からすみません。
３５年　長期固定1.41％は論外かな？

[413: 匿名さん]

民間で団信込み保証料ｏｒ手数料が２％程度なら
6月実行金利でフラットよりもいい条件だけど
当初金利の安いフラットＳは繰上返済するなら有利。

[414: 匿名]

>>４１３さん
団信込みで、融資手数料が2.16％です。

フラットSに入りたかったんですが建坪単価５５万〜からで、新築予算がオーバーしてしまい断念しました。


返答ありがとうございました。

[415: 匿名さん]

>412

３０～３５年位かけて返済するならアリだと思う。
それより早く返済する予定であれば、もっと金利が低いのを選ぶのもいいかと。

[416: 匿名さん]

ところで融資実行前の、つなぎローンは普通のローンの金利なんだよね。

[417: 購入検討中さん]

>>412
団信込みの35年でその金利は魅力的です。
失礼ですが、どこの銀行でしょうか？
気になります！

[418: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>417
そこは御内密に

[419: 購入検討中さん]

>>417さん
そんな所ないですよ。釣りやわ

[420: 匿名さん]

伊予銀行の段階金利とかは団信込みでフラット並ですね。

[421: 購入検討中さん]

>>420さん
ありがとうございます！
伊予銀行も魅力的ですが、1.41%は何か優遇金利でそうなるのですか？

[422: 匿名さん]

大震災が来るまで賃貸で過ごしたら？
今年秋要注意とか予言している人がいるようですから。

[423: 匿名さん]

>伊予銀行の段階金利とかは団信込みでフラット並ですね。

融資手数料が0.5%または1.0%で、保証料が別（0.2%）だから、トータル的にはどうなんでしょうかね？

[424: ﾏﾏさん]

団信込みで1.4%台だとトータル面で悪くないかも

[425: 匿名さん]

繰り上げが旧式の高額手数料ではないの？

[426: 匿名さん]

手数料取られるってオチじゃないかな。

[427: 匿名]

>４１６
大体の銀行は

つなぎ融資→変動金利％

でするのが多いかと。

[428: 匿名さん]

隣のスレは一人がずっと連投してる状態だね。
どうやらあの人がスレ主なのでしょう。

[429: 匿名さん]

違うのでは。
無駄なスレを連ねたがる一人芝居が唯一取り柄の、あの変動さんは隣のスレには最近寄り付かなくなったと思いますけど。

[430: 匿名さん]

４２９があのスレの主か。
この人の隔離スレがあそこなんだろう。

[431: 匿名さん]

コテンパンにされたある変動が捨て台詞を吐いて閉鎖間近の前スレに逃げ込んだことから、
隔離スレと呼ばれるようになったんだよね。
まだまだ続けらると勘違いの変動の抵抗虚しく強制閉鎖。
その反省から、似たような隔離スレをいくつもたてるようになったとさ。

[432: 検討板ユーザーさん]

https://estate-rabo.com/kinri2022/

どちらが良いかとか考察とか書いてましたよ。
デベの人っぽいですけど。

[433: 評判気になるさん]

>>432 検討板ユーザーさん

結局、変動の勝ちってか?

[434: 検討板ユーザーさん]

某フラット専業Ａ社。
提携使えば手数料0.7％とかですよ。（定価2％ですがw）
頭金4割あれば金利は最低水準。（まともな物件なら5年、10年はＳで金利優遇有）
団信高いですけどね。なので団信不加入。

団信代わりのリスクヘッジ。みなさん勤務先に従業員向けの系列保険代理店とかありますよね。（ちゃんとした会社なら。中小の皆さんスミマセン）
団体扱いのシンプルな生命保険の試算してみてくださいな。団信より安い爆安保険料では？（保険料控除も使えて二重にお得）