エルグレースタワー大阪同心〔契約者専用〕

[契約済みさん [男性 40代]]

こちらは契約者専用スレッドになります。
契約後の色々を、こちらで情報交換していきましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522941/

名称：エルグレースタワー大阪同心
所在地：大阪府大阪市北区同心1丁目51（地番）
交通：東西線 「大阪天満宮」駅 徒歩6分
大阪市営谷町線 「南森町」駅 徒歩8分
大阪市営堺筋線 「南森町」駅 徒歩8分
大阪環状線 「天満」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.84平米～107.70平米
売主：関電不動産
売主：野村不動産　大阪支店

物件URL：http://www.osaka143.com/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：未定

[321: 契約済み[男性 50代]]

>>320 匿名さん

２３階のＢが４６３０万ですから、
２４階のＢは４６９０万ってとこ
ですかね。

[322: 契約済みさん]

>>320 匿名さん
どこがガセ？ノムコム見てください。２３階が５５５０万。１４階が４４８０万で、売り出されてます。

[323: 坪単価比較中さん]

20％くらい上乗せしてるけど買う人いるのかな？


http://www.nomu.com/mansion/1554482/
新築マンション　エルグレースタワー大阪同心 NEW
5,550万円 間取り 2LDK+S+ウォークインクローゼット
所在地 大阪府大阪市北区 同心1丁目 専有面積 66.52m2 所在階 23階/25階建


http://www.nomu.com/mansion/1553865/
新築マンション　エルグレースタワー大阪同心 NEW
4,480万円 間取り 1LDK+シューズインクローゼット
所在地 大阪府大阪市北区 同心1丁目 専有面積 62.24m2 所在階 14階/25階建

[324: 入居済]

>>323 坪単価比較中さん

10％程度しか上乗せされてませんよ。
平気で2〜3割上乗せしてる他のタワマンと比較すれば良心的じゃないですか。

[325: 匿名さん]

>>324
逆に言うと、それだけしか資産価値が上がってないってことか…

ここの販売時期契約時期と比べても現在はどんどん新築価格も上がってるのにそれだけしか上がってないのは良いのか悪いのか

[326: 契約済み]

入居して数日、外気が12度でも部屋の中がとても暖かく、全く暖房を使っていません。またとても静かです。住んでみないとわからないですね。

[327: 契約済み[男性 50代]]

２４階の賃貸がスーモに復帰するとともに、
３階のＢが２３万で新たに出ましたね。

[328: 契約済み[男性 50代]]

訂正。３階のＦでした。

[329: 匿名さん [ 40代]]

>>327
>>328
賃貸全部って今見てると４部屋ですね

不動産投資で元本回収して利益出すのは難しいけど、
株でアベノミクスでたまたま儲けた一時所得をまた株で損する前に現物資産化して安定させるのもありですよね

固定資産税、修繕積立金、管理費、賃貸経費を引いても年間１８０万くらいの不老所得になりますものね
４，０００万で不動産買う金あれば株を買って年間２００万の配当とか売買利益出す方が簡単に思えるけど
長期安定させるなら不動産もいいよね


http://sumaity.com/chintai/osaka_bldg/bldg_4647800/
空室3件あり　エルグレースタワー大阪同心
24階　25万円　10,000円　25万円　50万円　2LDK　61.53m2　南
19階　23万円　10,000円　23万円　46万円　2LDK　61.53m2　南
7階　23万円　0円　23万円　46万円　2LDK　61.53m2　南


http://www.athome.co.jp/chintai/1042681818/?BKLISTID=030PPC
賃貸マンション エルグレースタワー大阪同心 3階 ３ＬＤＫ
賃料 23万円 管理費等 10,000円
敷金/保証金 1ヶ月/なし 礼金 2ヶ月
交通 大阪市営地下鉄谷町線 / 南森町駅 徒歩8分
ＪＲ東西線 / 大阪天満宮駅 徒歩6分
ＪＲ大阪環状線 / 天満駅 徒歩10分
所在地 大阪府大阪市北区同心１丁目
築年月 2016年8月 専有面積 65.17m²
間取り ３ＬＤＫ 主要採光面 北

[330: 名無しさん]

>>323の２部屋の中古未入居の売り物件って本体価格から５００万円くらい値上げしてますけど
よく考えたら売主も仲介手数料３％払うと１６６万円追加費用掛かるし新築の登記費用や修繕積立一時金とか諸費用もいりますよね

ざっくり計算するとこんな感じであってますか？
幾らで売れるか解らないリスク取って１００万円の純利益しかないってこんなことしてまで転売屋する意味って何か他にお得なことがあるのでしょうか？

買主だって関電不動産から新築で買うよりも何百万も高くなって色もオプションも自由に選べないのに中古で買うメリットありますか？


本体価格からの転売値上げ幅５００万－経費（登記費用現金購入５万円＋諸費用１００万円＋売却仲介手数料３％１６０万円）＝粗利益２３５万円

粗利益２３５万円×５年以内譲渡税金５０％＝純利益１１７．５万円

[331: 住民板ユーザーさん8]

別に売却理由が転売目的だけとは限らないでしょう。

[332: 契約済み]

>>330
そんなに気になりますか？

[333: 匿名さん]

住む目的で買ったけど、引き渡しまでの間に何らかの理由で住めなくなった
とか

[334: 入居済みさん]

引越の片付けも何とか少しづつですが進めていますが、このマンション周辺で良い歯医者さんと、内科（かかりつけ医になるようなところ）ご存知の方がいれば教えてください。

[335: ご近所住民]

あの、すみません、気になったので。。
ここってタワーなのにベランダ越しに布団干せるんですか？？

[336: 入居済]

>>335 ご近所住民さん

干せませんよ。

[337: 住民板ユーザーさん1]

このマンションほんとに静かですね！外からの音も、マンション内の音も全くしません。住人の方々の感じも良く、購入してよかったです。

[338: 入居前さん]

>>335 ご近所住民さん


バルコニーの物干し　　　外から見えないが

[339: 入居済み]

与力町にある「うえやま内科」がおススメです！患者の話を熱心に聞いてくれる、本当にいい先生です。主人の謎の咳も治りましたし、母親の癌も見つけてくださいました！

[340: 契約済み]

>>337 住民板ユーザーさん1さん

本当に静かですよね。住人の方は(お子さん含め)きちんとされた方しかお見かけしません。特にゴミ置場を見ればわかりますね。今の所不満が一つもなくて、コワイです。ほんとに購入して良かったです。

[341: 入居済み]

>>339 入居済みさん

良い情報を有難うございます！

[342: 評判気になるさん]

最上階が売りに出てますね
確か1億2,000万円くらいの部屋なのでオプション考えたらあんまり値上げしてませんね

23階の部屋は600万円くらい値上げしてますがまだ売れてないようです

>>323の4,480万円、62.24m2、14階の部屋は500万円くらい上乗せされてましたが売れたっぽいですね


https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashikita/nc_87300944/
物件名 エルグレースタワー大阪同心
価格　1億3180万円
間取り　3LDK+3S（納戸）
販売戸数　1戸
総戸数　143戸
専有面積　106.97m2（登記）
その他面積　バルコニー面積：6.4m2
所在階/構造・階建　25階/RC25階地下1階建
完成時期（築年月）　2016年8月
住所　大阪府大阪市北区同心１
交通
ＪＲ東西線「大阪天満宮」歩7分
地下鉄谷町線「南森町」歩9分
地下鉄堺筋線「扇町」歩11分


https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashikita/nc_87165796/
物件名 エルグレースタワー大阪同心
価格　5550万円
間取り　2LDK+S（納戸）
販売戸数　1戸
総戸数　143戸
専有面積　66.52m2（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：5.02m2
所在階/構造・階建　23階/RC25階地下1階建
完成時期（築年月）　2016年8月
住所　大阪府大阪市北区同心１
交通
ＪＲ東西線「大阪天満宮」歩6分
地下鉄谷町線「南森町」歩8分
ＪＲ大阪環状線「天満」歩10分

[343: 住民板ユーザーさん4]

>>342 評判気になるさん

最上階の値段はまだ良心的な値段？な気がする。8階も4680万円で売り出てますね。

[344: 住民板ユーザーさん8]

>>343 住民板ユーザーさん4さん

8階の情報どこにありますか？

[345: 契約ユーザー]

>>342 評判気になるさん

いつもありがとうございます。
価格的には、中之島六丁目より同じか少し安い感じだったのかな？

[346: 居住者]

元々値上がりを期待する物件ではないですからね。
値上がりを期待するなら投資需要も期待できる駅近の物件じゃないと。
自分も値上がりを期待して購入するならクラッシィタワー淀屋橋にしてました。
当物件はそうじゃない方が居住されているのだと思います。

[347: 住民板ユーザーさん4]

>>344 住民板ユーザーさん8さん

たまたまネット見てたらありました。https://www.homes.co.jp/mansion/b-1273920000011/

多分販売中なのかなと。

[348: 住民板ユーザーさん4]

>>347 住民板ユーザーさん4さん
1000万くらい上乗せしてますね

[349: 評判気になるさん]

>>343
後日確認出来る為にコピペしておきます

この部屋は未入居ではあるけど間取りも変更、オプションも付けてるので
最初から転売利益目的ではなかった気がします


https://www.homes.co.jp/mansion/b-1273920000011/

新築マンション エルグレースタワー大阪同心 8階/-
価格　4,680万円
管理費等　14,750円
修繕積立金　4,980円
交通
ＪＲ東西線 大阪天満宮駅 徒歩6分
大阪市営堺筋線 南森町駅 徒歩6分
所在地　大阪府大阪市北区同心1丁目
築年月（築年数）　2016年8月 ( 新築 )
主要採光面　北東
専有面積　62.24m²
バルコニー面積　11.81m²
間取り　1LDK

新築未入居物件。北区でも閑静な住宅街に立地し開放的な角部屋です。

備考 玄関からの廊下を大理石に変更。キッチンには使い勝手の良いカップボードを追加。リビングのフローリングには１０年耐久性保証のワックスを施工しております。

[350: マンション住民さん]

２３階見てきました。私の部屋は東向きですが、西向きは梅田方面が見えて、景色がいいですね。ただし西日が気になるけど。

[351: 住民板ユーザーさん8]

ここは投資目的より、自分が住むための方が多いように感じます。その方がマンションの秩序も乱れず、住環境がさらに良くなって住人としてはありがたいです。

[352: 住民板ユーザーさん1]

オープンルームって、売れるまでやるのかな

[353: 匿名さん]

>>352
中古流通してる未入居の部屋は土日祝日は見学希望者が多いので営業マン1人を常駐させてやるみたいです

>>351
投資といっても駅から遠いので家賃収入には向かないマンションだと思います
それでも、賃貸5部屋、未入居中古転売4部屋、中古転売1部屋、と出てるから流動性は高いので資産性維持にとって良いことだと思います

[354: 中古マンション検討中さん]

>>353

駅が遠いの定義は、駅から何分ですか？

教えてください。

売り出しから、500～1000万円　上乗せしていますか？

[355: 名無しさん]

本物件は長周期地震動対策はどうなるか知ってる方いらっしゃいますか？

[356: 入居者]

大阪城のイルミネーションが始まりましたね。
部屋の中から大阪城が赤くなったり青くなったりするのが眺められて綺麗ですが、角度が斜めなので流石に細かいところまでは分かりませんね。
逆方向になりますが天保山の観覧車のイルミネーションも何気に綺麗ですね。

[357: 名無しさん]

>>355 名無しさん

管理組合負担で補強工事が必要になってくるんですかね。。野村や関電からは何か説明あるんですかね。

[358: マンション住民さん]

長周期地震動対策について
下の新聞記事を見ると、今年の4月以降申請の建物について対策を義務化するということなので
http://mainichi.jp/articles/20160625/ddq/041/040/010000c
このマンションについては、長周期地震対策は義務ではないので、必要は無いと思われます。
免震については、長周期地震動に対しては、ゆれを増幅する恐れがあるなどの記事も見たことはあるが、
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201107040224.html
の記事のように長周期地震動に対しても有効と言う記事も有る。
あまり歴史の無い工法なので、まだまだわからないところはあるのではないかと思われます。

[359: 住民板ユーザーさん5]

>>358 マンション住民さん

義務がないことはわかってますが、新基準に対応していないということで、売却時にかなり不利に働きますよね。
新基準を満たしているかどうかだけでもデータは必要かと思いますがいかがでしょうか。

[360: マンション住民さん]

私は、売却は考えていないので、あまり気にしない。

気になるなら、今のうちに売ってしまえばいいのでは？

[361: 住民板ユーザーさん5]

>>360 マンション住民さん

現時点ですでに微妙ですよ。自分が買う立場ならならまず避けますね。
新基準を満たしているかどうか、再検証データは必ず求めますね。中之島の件で去年からかなり騒がれてますから。

[362: 入居者]

売る・売らないに関わらず、新基準を満たすかどうか知っておくことは必要だと思います。
再検証にどれぐらいのコストがかかるのか分かりませんが…

[363: 住民板ユーザーさん1]

地震動も気になりますが、短期的にみて、気になるニュースが…
大阪市立高校3校が統合を検討…そのなかに扇町総合高校も含まれています。統合が現実化すれば、扇町総合高校の土地は売却→タワーマンション建設が危惧されます。

[364: 口コミ知りたいさん]

>>363
これもあるから扇町総合高校がタワーマンションになっても眺望面ではもうどっちでもいい気がしますけどね


阪急不動産の南森町（東天満）マンション用地で解体工事始まる
http://meiho24.com/wp/2016/10/begin-demolition-work-in-minamimorimachi...
http://meiho24.com/wp/wp-content/uploads/2016/10/607fdd5eac10150c5a63e...


【民間】阪急不動産が大阪・南森町の事務所ビルなど跡地に、大規模な分譲マンションを計画（会員）[2016年11月10日]
http://www.constnews.com/?p=25875

[365: 入居者]

>>364 口コミ知りたいさん

高校の所にタワマンが立つと大阪城が見えなくなるから嫌だ。
ジオは別に構わない。

[366: 住民板ユーザーさん2]

ジオは以前から分かっていましたが、新たな懸念材料が出てきましたね。高校の件は、今朝の新聞に掲載されてました。
高校にタワマンができた場合、ジオより、圧迫感がありそうですね。

[367: 住民板ユーザーさん5]

みなさん一階の壁、特に管理室付近の壁にひびのようなものが入ってるの気づいてますか？ありえないことになってますよ。

[368: 評判気になるさん]

>>367
写真はないんですか？

[369: 住民板ユーザーさん5]

>>368 評判気になるさん
直接見たら？

[370: 住民さん]

>>369

パネルは交換すれば　済む話では！？

1-2年以内は、無償交換、無償修理でしょう。