パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part14

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[541: 匿名さん]

もうインフレも始まるというのに悠長すぎでしょ。
インフレ始まったら、もう値下がりしないよ。

昔は世田谷ですら一戸建てが１００万あれば買えたんだから。
今は２億円くらいでしょ？

[542: 周辺住民さん]

ドゥトゥール、ティアロは先着順で過剰在庫気味。ブリリア八重洲も苦戦中。新築は需要がストップしてるよ。

[543: 周辺住民さん]

勝どきザタワーも意外と残ってきた
ちょっと雰囲気が変わってきた感じ。

[544: 匿名さん]

坪300超えの東陽町の住友は、一体どんな売れ行きになるんだろうか。
大苦戦するのか、それとも意外とそれなりに好調にいくのか。

[545: 購入検討中さん [男性 40代]]

先週末MR行ってきました。
湾岸を敬遠していた妻が一転乗り気に。
これまでいろんなタイプのMR、現物をみてきた中で、優先順位が大体できてきました。
１．駅までの距離と歩行者向け整備度合
２．通勤通学先へのアクセス
３．毎日過ごすことになる間取りと設備
４．免震構造
５．快適に犬の散歩ができる環境（笑）

逆に以下はそれほど優先事項ではなくなりました。
１．眺望：たぶん毎日見ていると飽きる。
２．シンボル性：多くがタワーマンションですが、そもそも上層階は坪単価へのプレミア乗せがすごい、上層階は毎日降りるのが大変そう、タワーマンションには高すぎて免震にできないものがあったりしますし、高層階ほど揺れが大きいイメージがあります。
（シンボル性があるほうが、資産価値が下がりにくい、ということはあるかもしれませんが。）

そんな中で、この物件は非常に魅力的です。

■良い点
駅まで５分（自分の歩行速度なら４分）、駅の反対側に大規模商業施設（ららぽーと）、1F部分はペット同伴可もよい点です。
１LDKがないので、投資目的で空き家になったり、賃貸で人が入れ替わることはあまりなさそう。

室内設備としては、これまで見た中で一番良かったです。
ポイントが高かったのはミストサウナと換気扇丸ごと食洗機に入れて洗えるところですかね。
タワーマンションじゃないのに各階にゴミステーションがあるのもポイント高いです。
他は二重床、二重天井、Low-eガラス、ディスポーザなど最近のマンションでは標準の装備。

■気になる点
やはり湾岸地域だと地震による液状化や津波などがきになりますし、そもそも湾岸地域を避けていたのもそのためです。
予算的なこともありますが、選択肢に入るマンションの立地を調べてみると、川沿いで河の氾濫時や海の近くで高潮の時に冠水したり、地震で液状化する可能性があることが自治体からアナウンスされているところが多く、湾岸のリスクと変わらないかな、との割り切りです。
（そういうリスクと無縁の土地には、もっと予算がある人のものなのでしょう。）

先日MR訪問時もかなり盛況で、やはり子育て世帯が中心、と感じました。子供も大きいので子育て世帯が必要な公園や遊び場などの施設は正直不要ですが、若年層や学生が多いことは街の活性化につながりますし、肯定的にとらえています。

子育て世帯が多いと、上階からの騒音が気になりますが、スラブ厚３５０（たぶんボイドスラブ）ということで心配ないかな、と思います。また、戸境は乾式壁ですが、フローリング床が直接壁に接しないようにしているなど、遮音については心配ないと思います。

車は持たないので、機械式駐車場は不要ですね、そのおかけで管理費がちょっと割高な印象です。
各階のゴミステーションのメンテも管理費に反映されているとは思います。

救急病院が隣接しているので、夜間に救急車がどれくらいくるのかは心配ですね。
運転手が気を利かせて幹線道路から入ったらサイレン消してくれると良いんですが。
ペアガラスは断熱性はありますが、遮音性はあまりないですし。

最近のマンションでは玄関錠もカードをかざすタイプが多いと思いますが、ここは物理鍵だけですね。
たぶん、外廊下なので、電子機器の設置がしにくかった（故障率が上がる？）のかな、と思いました。

■向きと階層
家族構成的にあまり大きな間取りは必要ないので、60平米くらいがよさそうですね。
高層階は坪単価が高すぎるので、パス、となると1Fの南側に保育園が入るようなので、南西・南東側もパスというかそもそもその方向は３LDKメイン。
ということで、北東か北西の間取りがよいところ、というところが現在の選択肢です。

[546: 匿名さん]

>>534
人気集中は、高層階の眺望の抜ける部屋。

金額が高くてもまずは眺望のいい部屋の人気がダントツです。

[547: 匿名さん]

>>545
細かな分析ありがとうございます。

サイレンは消してくれるみたいですよ。念のため、確認してみてください。

[548: 購入検討中さん [男性 40代]]

No.545です。
追記です。

■良い点
１Fにクリニックが入る予定

■気になる点
693戸に対して、エレベータ6基はちょっとすくないかな。１台あたり１１５戸（非常用２基除く）

[550: 匿名さん]

>>540
いまの家賃7万円だから、10年で840万円だよ。
もしかしたら家賃30万円で計算した？
アホか！

[551: 匿名さん]

>>550
えっ都心に近い湾岸の家賃てそんなもんだが
だから購入検討するんじゃないの？

[553: 匿名さん]

家賃30万円出すのなら、汐留のツインパークスに78平米で家賃31万円ですわ。豊洲なんかには住まない。

[554: 匿名さん]

>>553
いろいろな世界があるのだよ
78平米じゃ足りないとか
子育ての環境とか学区とか奥さまの
願望とか
基本的に私は男だから寝るだけだけど
だから悩むのよ

[555: 匿名さん]

新築でもパークシティ大崎で78平米で31万円ある。広さ求めるなら、都心は諦めるか、予算を50万円まで増やすかしてね。

[556: 匿名さん]

>>550
埼玉あたりのアパート？

[557: 匿名さん]

ロイヤルパークス豊洲12階で109平方メートルで363000円（管理費含）の部屋があるようですね。

[558: 匿名]

>>407
唯一無事って...。

[559: 匿名さん]

築７年、豊洲６分のPCTで坪単価３６０越えているんだから、ここは既に激安なのでは？