パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part14

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

最近、豊洲も利便性が高くなっています。
その中での徒歩5分という立地は魅力です。
ただ、開放感と眺望が周辺タワーと比較してイマイチのような気がします。
値段は安くて魅力を感じますけど。
共用施設の充実面などもいいですよね。

[2: 匿名さん]

>>1
値段が安い？冗談でしょ。
豊洲駅5分の立地は魅力的だけど、5丁目、外廊下、高値という三重苦をどう判断するかという状況でしょ。

[3: 匿名さん]

教養施設もぱっとしないし、外廊下、場所も微妙、眺望は高層以外四方お見合い。

豊洲みたいな郊外立地では共用施設とかでいくつかのストロングポイントがないと中古で苦労するよ。

豊洲の中古は人気があるとない物件でかなり取引額に差がでる。この物件の中途半端な部分と割高バブルピーク物件ということは皆の総意ではあるが。。

ちなみに顧客の食いつきがいまいちだったため、一部の部屋は値下げされたから平均３２０くらいになったよ。

[4: 匿名さん]

まぁ、人気があるかどうかは第一期の売り出しでわかるでしょう。

[5: 匿名さん]

大規模なら即完の富久、ベイズ、ＧＦＴレベルはまずないだろ。

新宿６９の第一期も超えるのは難しいのでは？３５０越えたらまあまあ人気だろうね。
戸数少ない割りに他に今売り物がないから大々的に売ってるから５００台しかなく三井の実力ならを考えれば半年で売れるのが普通だろう。

[6: 匿名さん]

>>5
半年で売れるかどうかは、マンションプチバブルの進行次第だと思うな。

ケース1、プチバブルが加速
→半年くらいで売り切れる。

ケース2、プチバブル崩壊
→長期在庫化確定。購入者はバカを見る

ケース3、現在の状況をキープ
→高値でも今すぐ豊洲を買いたい人が1巡した後、停滞。ダラダラと販売が続く。

今すぐ潮目が変わるとも考え辛いので、ケース3の可能性が1番有り得そうかな？

[7: 匿名さん]

ケース1でしょう。

[8: 匿名さん]

割安なのは間違いないと思いますよ。
すでに豊洲と同格である他のエリアは坪単価４００万、５００万はザラですから。

しかし、坪単価３５０が庶民が買える価格ギリギリであるのは確かですから、庶民でも所得の高いクラスの人が住むのでしょうね。

[9: 匿名さん]

>>8
豊洲5丁目で320ってあり得ない。
みんな安いから、江東区でも豊洲買ってたんでしょ。
いくらマンションがプチバブル化状態だからと言っても、外廊下の囲まれマンションだよ。
踊らされ過ぎ、少し冷静にならないとね。

[10: 匿名さん]

>>7
BAYZもたった７ヵ月で完売だったからね〜。
入居２０ヵ月前の完売。
で、ここが販売開始前に豊洲唯一の新築になった。

[11: 匿名さん]

豊洲唯一の新築がわずか693戸のみ。
確かに半年完売の可能性は高いでしょう。

[12: ご近所さん]

PCTの運河側プレミアム広めなら坪1000でも買う。だか出物がない。
ハイスペックの物件なら、東急プレミアムフロア待ち？

[13: 購入検討中さん]

ここの悩ましいところは中古になった時の扱われ方。

2丁目＝3丁目>4丁目>5丁目>6丁目>東雲>1丁目
個人的な感覚ではこんな感じ

[15: 匿名さん]

>SKYZ中古が３４３で売れたよ。じゃ、４００万確定？

そういう実績が早く出ると、今後の豊洲の価格に影響しそうだね。

[16: 匿名さん]

SKYZが坪単価343万なら、確かに東急は400超えそう…

[17: 匿名さん]

>>13
パークタワー豊洲の今の中古価格と3丁目タワマン価格の間がいいとこかな？

ただし、眺望良好な高層階は3丁目の価格を上回ってくる可能性があるってとこでしょうか。意外と中途半端な中層階買うより、思い切って20超える高層階買ってしまった方資産性維持されるから買いってことか？

[18: 匿名さん]

さすがにパート14ともなると、ここに書き込む人の傾向もだいたい見えてきますね。立場によって、気になるポイントも変わってくるようです。プロファイリングのまねごとをすると、こんな感じ。（注：あくまで主観です）

【タイプ１：豊洲2、3丁目のタワマン住民。買換えを検討中】
　PHTに対する評価は
・価格：ニュートラル。自物件の評価につながるので高めの価格は歓迎だが、買換え先としては高すぎると感じる。
・立地：ネガティブ。5丁目は豊洲の下町と考えている。
・仕様：ネガティブ。外廊下や少ない共用部に対して、タワー基準ではないと考えている。
・眺望：囲まれ感があるのでネガティブだが、もともとタワー密度が高いのでそこまで深刻にはとらえていない。

【タイプ２：豊洲には地縁がなく、現在は都心へ１時間程度の通勤圏で実家または賃貸暮らし。マンション初購入】
　PHTに対する評価は
・価格：ネガティブ。驚くほど高い。ただし今後はさらに上がりそうだし、ローン金利も考えて悩む。
・立地：ポジティブ。豊洲駅5分は言うことなし。
・仕様：ニュートラル。突出した長所もない代わりに致命的な短所もなし。外廊下は善し悪し。
・眺望：ネガティブ～ニュートラル。眺望はあった方が良いが、ない場合はどうかよく分からない。

　これ以外にもあると思いますが、まじめに検討している人の典型的なタイプかなと。この２タイプだけでも着眼点がかなり異なりますよね。議論するときは、相手の立場や背景を考慮するとよろしいかと思います。

[19: 匿名さん]

早めに400到達しそうですね。

[20: 匿名さん]

>>18
お疲れ様です。

[21: 匿名さん]

>>12
条件がよければ豊洲に坪単価１０００万円出せる方もいらっしゃるのですね。