プラネスーペリア西宮仁川ってどうですか？その２

[匿名さん]

プラネスーペリア西宮仁川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.pj-nigawa.com/

所在地：兵庫県西宮市仁川町3丁目61番2の一部（エアリーコート（A街区））、101番の4（ブライトコート（B街区））、103番の4（セントラルコート（C街区））、195番（エレガントコート（E街区））（地番）
交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩5分 （エアリーコート（A街区））、4分（ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、6分（エレガントコート（E街区））
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩9分 （エアリーコート（A街区）、ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、8分（エレガントコート（E街区））
間取：3LDK～4LDK
面積：75.64平米～90.02平米
売主：大林新星和不動産 大阪支店
売主：野村不動産　大阪支店
施工会社：株式会社森組
管理会社：星光ビル管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[605: 匿名さん]

プラネの賃貸のサイト見ると、写真の撮り方が悪いのか、外観はともかく内部のつくりが安アパートみたい。
とても5000万する築2年のマンションに見えんかったわ。

[606: 匿名さん]

公式サイトのトップページが、1月末までに契約すれば家具・家電プレゼント、
2月末までに契約すれば総額500万円の購入サポートキャンペーンと
賑やかになっています。
どちらもモデルルームの限定住戸で1戸あたりのサービス価格上限が
100万円程度ですが、そろそろ売り切ってしまいたいのかもしれませんね。

[607: 匿名さん]

いまさら100万程度で売れるかな？

[608: 評判気になるさん]

>>606
>>607

仁川の本来の相場から考えたら20％くらいの値引きが妥当なんでしょうねー

ただ、企業側から見たら大幅値引きして損切りして販売処理すると企業としては簿価の処理とか色々大変でしょうし
バブル崩壊後の不良債権処理見てもわかるけど簡単にはできないでしょうね

三菱なんかは、阪急塚口のザ・パークハウス塚口町一丁目を
完成1年前になって1,000万前後値引きして売れ残ってた15％を処理したみたいですけどね

大林組は建築会社としては一流だけど不動産部門は立地も含めて三流の印象があるなー

[609: 検討板ユーザーさん]

D区、E区の線路挟んだ向こう側、お墓ありますな
やっぱり影響するんやろか

[610: 匿名]

馬は近いし最高ですよ。

[611: 匿名さん]

あら、家具と家電つきのモデルルームは公表につき販売延長となっていますね。
総額500万円の購入サポートキャンペーンもまだ残っているようですし、
やはり1戸あたり100万円の値引きではここに住むメリットを見いだせない方が
多いのかもしれません。

[612: 匿名さん]

最近の販売状況や値引きの情報があれば教えて下さい。

[613: 匿名さん]

お墓、窪地、線路脇、お馬さん、集合住宅、高額、でも仁川？ま、これから住宅は確実に過剰供給なのに。

[614: 匿名さん]

家具家電プレゼントってモデルルームが、ということですよね。モデルルームとして使っているところだと正直どうなんだろう。入る期間というのが少し遅くなってしまうなんてことあるのかしらと思いまして。ここが決まるとまた別の場所をモデルルームとしてつかったりということになるのだろうか。家具家電付きって実質的な値下げ代わりということなんだろうなと思います。価格から下げるって言うことはないのかしら。

[615: 匿名さん]

家具家電付きの物件が５軒ほど用意されていたようですが、３軒までに減っています。売れていってはいるということになってくるのか。

家具家電が付いているよりは最初から価格が安い方がうれしいけれどなぁ。

あと金利が0.35%ということですが最初の３年だけということ。変動になってきます。その後の変動はどのようになっていくのかがわからないので、なんとも言えないですよね。

[616: 匿名さん]

西宮の売れ残り四天王のうち、エスリード、近鉄は完売した あとはここと大京 支線は難しくなってるな

[617: 匿名さん]

>>566
80㎡の広さで家賃管理費合計で15万円だもんなー

>>602
狭いこっちが家賃高いからずっと賃貸契約されないのも当然かもね
投資マンション買うなら東京都内、関西ならせめて大阪市とか京都市にすればいいのにね


http://www.athome.co.jp/chintai/1010323623/?BKLISTID=030PPC
賃貸マンション プラネスーペリア西宮仁川Ｅ棟 ３０５ ３ＬＤＫ
賃料 16.5万円 管理費等 なし
敷金/保証金 1ヶ月/なし 礼金 3ヶ月
交通 阪急今津線 / 仁川駅 徒歩6分 （電車ルート案内）
阪急今津線 / 甲東園駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市仁川町３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年11月(築1年6ヶ月) 専有面積 73.80m²
間取り ３ＬＤＫ 主要採光面 南

[618: 匿名さん]

大きなマンションはそもそも売り切ること自体とても難しいですよね。

賃貸で出そうと思っても、規模のあるマンションだと同じマンション内で価格競争になってしまったりしないのかしらなんて思います。
とりあえず、階数などの違いから賃料を変えてくるというのはあるかもですが、
誰かが抜け駆けするとバランスが崩れてしまいます。

[619: 匿名さん]

文教地区ということですけれど、子供がいる人にとっては良い環境ということなのでしょうか。子供がいないとそういう詳しいことってわからないのですが。

子供がいる場合、外から引っ越して来たいというひとも出てきますから、
賃貸に出した場合には借り手が見つかりやすいのではないかしらと思われますよ。

ただここの場合って投資などの目的ではなくて
どちらかと言うと落ち着いて暮らしたいという需要の人が多くなってくるのではないでしょうか。

[620: 匿名さん]

先日MR見学に行きました。
率直な感想としては、地元西宮で、かつ、広い間取りで落ち着いて生活したいと思っているファミリー層にとってはいいのではないかと思います。
私自身、この地域は昔からよく知っていますが、窪地で抜け道、やや学校から遠い立地（坂になっている分）になってはいますが、通勤利便、子どもの将来性など考えると、そんな酷評されるほどのものでもないとは思います。
作りがチープでゆくゆくは売却、賃貸譲渡を考えている人には全く向かないでしょう。
少数ながらも、ニ－ズが合致すれば、この価格帯でも購入する人は購入するのではないでしょうか。

[621: 匿名さん]

何度かMR行きました。地元仁川でニーズが合致した層は一定数いるようですが、戸数が多いためそれだけではカバーできてないようです。間取りも広めですのでそういった顧客層には良いかと思います。設備もチープでもありませんし、MRはエコカラットなど色々とオプションがついてますし特に室内は設備かなり良い方ですよ。今は値引きもありますので非常にお買い得かと。

学区は大きな強みの1つですが、小学校が遠く、道の状況を考えると低学年の通学は少し不安、街区によってはベランダ前の道路に大きな溝があり危険？ 1階が道路と同じか低いため外からの視線が、あとはお墓などが個人的にはそれも気になりました。

駅徒歩4分は魅力ですが、私個人の通勤ルートとしては仁川は不便でしたので断念しました。阪急しか使えませんし、阪神高速まで遠かったため。
私のような地元仁川以外の顧客層からすると西宮の中であえて仁川を選択する決め手となる理由が挙がってこないのだと思います。

ただ金額的には西宮の中ではかなり安い方だと思います。値引きも含めて。
西宮では小規模物件（29戸）が多い中、戸数メリットもあるので将来的なランニングコスト等も魅力ですかね。

[622: 匿名さん]

小学校私立で中学公立なんておらんからな

全部私立ならここである必要がない

詰んでる

[623: 匿名さん]

家具付きとか上限100万円までのサポートとか諸々のサービスがあるということが公式ホームページの方に書かれていました。もうそろそろラストスパートと言ったところなのでしょうか。

A-Agタイプなんですが、バルコニーの北側に共用廊下から入ることが出来る外階段があります。そこから部屋の中が見えてしまったりということはないのでしょうか。あまり普段使う人は多くなかったりするのかしら？

[624: 匿名さん]

完売してしまっている棟もあるようで。
なんでC棟だけ先に売れてしまったんでしょうか。圧迫感が開口部から見える景色にないからなのかなぁなんて推察できます

まだ1階住戸もあるようです。専用庭があるようですが、子供さんがいる人ならば良いのかなぁ。
B-Dgはモデルルームとして使用している住戸ですが、収納は他の住戸同様しっかりしているなという印象です。

[625: 匿名さん]

残り18戸かー
ついにここまできましたか
年内完売いけそうじゃないですかね


プラネスーペリア西宮仁川
価格：4,890万円～6,550万円
間取：3LDK～4LDK
専有面積：75.64m2～95.04m2
販売戸数/総戸数： 18戸 / 169戸

[626: 匿名さん]

ちょっとのニーズと仕様と値段の掛け違いが、大規模では地獄を生む良い事例だな
ここのリセールは大苦戦だろうが、買う時も世間の人気をみてから買う必要性もあると感じるな

[627: 匿名さん]

全ての棟が南向きになっているところは配慮されていますが、棟同士の距離的に、
日当たりは十分確保されているのでしょうか？
棟ごとに細かく分かれているので、大規模でもエレベーターを待つというストレスは回避されそうですね
共用施設に関しては、多目的スペース以外はないのでしょうか？

ほとんどがファミリー層になりそうですから、子供の同級生がたくさんいると安心できますね

[628: 匿名さん]

ここまだ売ってるんやね。
初期に、価格が高すぎると否定的なカキコミをしたけど、
その私に対して寄ってたかっての攻撃が酷かったな。
ここがビバりーヒルズだと力説していた人はどうしてるかな？
「買えない妬み」と、根拠なく非難した人はどうしてるかな？
買えないと、買わないでは違うのだが・・・
まあ、私は買う必要のない立場の人間で、人の失敗が見ていられないだけなんだが。

頭金の少ない人は既に、売るに売れない状態になってると思うよ。

[629: 匿名さん]

投資マンションの305号室の賃貸募集が出てますね
安いのか高いのかよく解らないけど


http://www.athome.co.jp/chintai/1010323623/?BKLISTID=030PPC
プラネスーペリア西宮仁川Ｅ棟 ３０５ ３ＬＤＫ（提供元：東急リバブル(株)　西宮北口センター（賃貸））【アットホーム】｜西宮市の賃貸マンション[1010323623]

賃料 16.5万円 管理費等 なし
敷金/保証金 1ヶ月/なし 礼金 3ヶ月
交通 阪急今津線 / 仁川駅 徒歩6分 （電車ルート案内）
阪急今津線 / 甲東園駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市仁川町３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年11月(築1年8ヶ月) 専有面積 73.80m²
間取り ３ＬＤＫ 主要採光面 南

[630: ６２８]

売ろうとしても売れない場合、賃貸に切り替えて時間稼ぎをするのはよくあること。
しかし、この立地で時間稼ぎは命とり。売るなら追い銭してでも売ってしまう事。
株なら価格変動は誰にでも判る事だが、不動産の場合は下落初期の頃は水面下で買い取り業者が
暗躍して買い取り再販する為、相場下落が表面化するのはちと時間がかかる。
買取業者が腹いっぱいになったら、市場に出てくるよ（その時はもう遅いが）

私は自分の資産運用で、昔の下落期に買いに入ったが、概して素人は高値覚えが激しく、
と言うより残債の関係だろうが決断が遅いな。
所謂、価格変更がツウレイト、ツウリトルちゅうやつやね。

ここ数年の需要の先食いは甚だしいと思うで。
最近のマンコミのカキコミの激減は明日の市場を表してる様な気がするな。

[631: 匿名さん]

賃貸の部屋の賃料は投資として儲けが出る金額なのでしょうか？
シロウトなので全く判断がつきませんが、空き部屋にさえならなければトータルで
プラスになるんですか？
恐らく立地によっても相場があるのでしょうが、どのような法則でこの賃料が
割り出されているのでしょう？

[632: 匿名さん]

貴方の様な素人が手を出すものではないと言うのが正解。
それでは身も蓋もないので・・・・・

投資物件なら「収益還元法」で検討するのが通常。
要求利回りをいくらにするのか？それが可能なのか？
この賃料とは629の事だと思いますが、それはオーナーの都合
toolate,toolittle　の典型だと思います。

「空き家にならなければトータルでプラスになるのですか？」
この問いで貴方のセンスが判る、止めておきなさい。

[633: 匿名さん]

エアリーコートのAgタイプの販売がまだあるのですね。
お庭は芝生、ということなんですが天然芝なのでしょうか。それとも人工芝なのでしょうか。
天然芝だとお手入れがこの時期から大変になったりしそうなんですが…。
雨が降った後とか、芝自体もものすごい延びますし、
雑草も生えてくるので。
マメな人だと気にならないのかもしれないですが、
お手入れが難しそうと思う方だと、庭のない階の選択になってくるのかな。

[634: 匿名さん]

まさか人工芝は無いかと思うが、天然が嫌ならネットやホームセンターで人工芝が安く売ってるので張り替える選択肢も有りますね。

[635: 匿名さん]

>>総額500万円購入費用サポート
>>対象住戸:A101、D209、D304、E108、E206　※1邸当たり上限額100万円まで


新築初期と比べて本体価格の改定はどれくらいやったの？またはしてないの？
それとも個別交渉値引きなの？それもしてないの？

正常価格がどれか全く解らなくなるね

[636: 匿名さん]

ここ、どうしてたら売れたと思う？

いくらできが悪くて窪地といえ、
少し本線まで距離があるといえ、
西宮だし、駅近だし、環境いいし、
今のご時世で坪200は安い。

割高でも売れてるところは売れてるけど、
支線のマンションてのがもはやきついのか？

[637: 匿名さん]

マンションなら主要駅徒歩圏が必須。
ここは用途地域から言って戸建ての地域。
実際私は昔3丁目で80坪12000万の予算で
土地を探したが縁がなく他に決めた。
こんなグロテスクな集合住宅が出来るなんて
夢にも思わなかったよ。

[638: 匿名さん]

値下げしてますね。 このお値段ならだいぶお買い得と感じます。2年落ちですが金利も安いですし学区も良いので羨ましいです。

[639: 匿名さん]

>>638
公開値下げしたのは1階ばかりだね
完成在庫なんだし全部の部屋の値引き価格をホームページで公開したらいいのに
興味があっても個別交渉して値引き額聞くとか壁高い気がする
値引き後の価格でも内容から見たら高く感じる


A棟　101号室　90.02㎡　5,750万円→4,890万円
B棟　105号室　77.44㎡　4,990万円→4,390万円
B棟　106号室77.44㎡　4,990万円→4,390万円

[640: マンション検討中さん]

なんか、ネガティブ書き込み多いですね。
私のマンションを見た感想では、パッと見の入口やコミュニティルーム？は良い雰囲気なのにその他後ろにある吹き付けの壁との落差にガッカリ。けれど部屋の動線や中身、学校区は魅力的。駅からの距離はいいけど道が狭い。
それらを、踏まえて値下げ価格を見ると総合的にみていいかな？と思っています。
ちなみに前の社宅は友達の勤める会社ですが、今どんどん人を出していっていて最終的には売るみたいですよ。何ができるかは知りませんが。
今購入検討中ですが、実際住まわれている方のコメント聞きたいです。

[641: 匿名さん]

記録的な売れ残り方かな、少なくとも西宮の駅近で。

似た門戸厄神のNTT社宅後は29戸ずつしか作れないからスケールメリットが出せないが、西北人気とそれなりの仕様でこれまでは売れてきた。

ただら15%値上がりしてから売れ行きが厳しい。便利とはいえ支線のサラリーマン向けでは坪200万強が限界なんだろう。

ここは二駅も離れた郊外なのにNTTの数年前より高値設定。それに無理がある。新星和が日生の配下ならもっと安くできなかったのかと思う。

加えて環境を志向する地域なのに電車や墓や窪地など微妙な要因が多い。コストカット意識に溢れた安っぽさに気分が上がらない。眺望がかぶることへの配慮もない。スカスカの鉄格子でクランクインもないからリビングから前の棟の出入りや家の中が丸見え。植栽、手摺り、目隠しなどなんとでもできたはず。

ここにトーヨーキッチンつけても軽自動車のハンドルだけ本革のようなもので、企画も雑すぎる。

日生の社宅は順次戸建てかマンションなんだろうな。似た計画だと売れないだろうが全く違うものにもしづらいだろう。3年前からさらに建築費も値上がりしてるしどうするのかね。土地だけ売って戸建てにしときなさい。

[642: 匿名さん]

このマンションのすぐ横には大きなお墓がありますが住んでる方は気にならないのかな？
まあそこにはマンション建たないので建って眺望が悪くなるよりはましなのでしょうか？

[643: 匿名さん]

B105号室、600万円引きで売っています。

>>このマンションのすぐ横には大きなお墓がありますが住んでる方は気にならないのかな？
気にする人は買わないかなと思います。お墓、ダメな人といい人がいますね。守護霊みたく守ってくれるならいいのかもしれません。

このマンションの面白いのは、ABCとDEで離れているんですよね。DEは別マンションで売り出すなどできるような気がしますが、一緒に販売しています。

C街区は完売。それ以外も完売していくんでしょうか。どの街区が人気か教えてもらいたいですね。

[644: 匿名さん]

ここまで残ったらいつかっても同じだから、年度末決算にむけて1200万引き指値したらよいのでは。

[645: 匿名さん]

最初に買った人かわいそうね。しょうがないけどね。

[646: 匿名さん]

A街区完売したようですね。
残り10戸ちょっと、B街区も時間の問題でしょう

[647: 匿名さん]

確かに時間の問題ではあるが、他と比べてもその時間の長さが異常な程長いですな

[648: 匿名さん]

1,500万くらい値引きしたの？

[649: 匿名さん]

所詮、西宮と言っても売れて群がる物件は交通便利な北口の駅前だけ。他の物件はどこも駅距離と価格に消費者がついてこれてへん。西宮検討者にとっても今のこのあたりが価格でいっぱいいっぱい。数年後に下がり始めるリスク考えると正直二の足踏むのは当然。

[650: 匿名さん]

２路線使えてどちらもそれなりに近いですし、
間取りとかはごく普通のマンション、という感じですから価格がこういうふうになってしまってということになってくるのかなぁと思いました。

お値段ももう少し落ち着けてほしいけれど現状完売している棟もあるので
納得して購入されている方も多いのでしょうね・・。

[651: 匿名さん]

>>650
2路線？？
「仁川」と「甲東園」の2駅ってこと？
あんまり意味なくね？
普通は近い方の仁川駅を使うだろうし。

[652: 匿名さん]

「２路線使えて」ではなく２路線使わないと使い物にならない路線と云う事やな。
それにしても650は何を言いたいのか訳解らん。

[653: 匿名さん]

残り10戸

[654: 通りがかりさん]

また値下げしてますね
残り１桁台になりそうですし、いよいよ秒読みってところですか