プラネスーペリア西宮仁川ってどうですか？その２

[匿名さん]

プラネスーペリア西宮仁川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.pj-nigawa.com/

所在地：兵庫県西宮市仁川町3丁目61番2の一部（エアリーコート（A街区））、101番の4（ブライトコート（B街区））、103番の4（セントラルコート（C街区））、195番（エレガントコート（E街区））（地番）
交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩5分 （エアリーコート（A街区））、4分（ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、6分（エレガントコート（E街区））
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩9分 （エアリーコート（A街区）、ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、8分（エレガントコート（E街区））
間取：3LDK～4LDK
面積：75.64平米～90.02平米
売主：大林新星和不動産 大阪支店
売主：野村不動産　大阪支店
施工会社：株式会社森組
管理会社：星光ビル管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[585: 匿名さん]

どこも少しずつ先着順になっているのですが、
何期なんだろう？という感じ。まだ更に控えているのか、それともコレでオシマイなのか。
どういうことなんでしょうね。
家具家電プレゼントみたいなモデルルームもあるのでもうオシマイって言う風に考えても良いのかもしれないですね。となるとあまり選択肢はないのかも。

[586: 評判気になるさん]

>>585
今は、A,B,D,E街区で合計31戸を販売中ですね

総戸数169戸の内の売れ残り在庫については企業秘密じゃないでしょうか

でも色々と値引きもしてるのでそれなりに販売は進んでると思いますので来年の夏頃には完売してると予想しています

[587: 匿名さん]

このペースだとあと半年ははかかるね。

年度末に向けて1000万円以上の値引きで、単価170ぐらいで買えたらお得だと思う。さすがに駅東のワコーレ仁川に住むならこちらでしょう。

西宮は苦楽園口に3物件、仁川に2物件、甲陽園に1物件と2.3年の売れ残りがあるね。やっぱり西宮は坪200前半までじゃないかな。ここが東灘や芦屋とは異なるところだと思う。

人気ではあるが、安っぽくてもダメ、駅遠でもダメ、高すぎてもダメ、住宅街と利便性が両立してないとダメで、値段もそれなりにシビアなんだろうな。

[588: 匿名さん]

何戸売れているのかっていうのは企業秘密になるのですか。よくよく考えれば足元を見られてしまう要素にもなりますし、すべてさらけ出して良いことなんて無いでしょう。
値引きなども個別に対応しているのであれば、ちょっとずつは進んでいるのかも？
ただ１０００万円という大きな値引きっていうのは流石にないでしょうね。あったらもちろん嬉しい人続出だろうけれども。

[589: 匿名]

あっても要らね。

[590: 匿名さん]

4LDK 85m2 5500万の部屋を1000万引きまで引き出しましたが、どうしても納得できない条項があったので契約しませんでした。

[591: 匿名さん]

>>590 匿名さん

どんな条項でしょうか？

お部屋はわかりませんが
@175ぐらいならお得かと思いました。

[592: 購入者]

購入者ですが、売れないからといって 1,000万円引きされるとショックです。1,000万円引きやったら、B-A タイプの部屋がよかったのに…と後悔してしまいます。

[593: 評判気になるさん]

>>590
これだけ売れ残ってるのは単純に立地＋仕様に対して価格が高すぎたからですよね
少なくともマンション購入検討者はそう判断した方が多かったんじゃないですかね

だから最初の価格から20％値引きといわれても意味がないような・・・

カルビーのポテトチップス60gの希望小売価格が130円でそれから20％値引きですよって言われても104円ですよね
安売りスーパー行けば69円で売っているとこもあるし

マンションは立地＋建物が唯一なのでなかなか工業製品のように価格比較はできないから迷うんですが・・・

[594: マンション掲示板さん]

マンションを新築定価で
青田買いするメリットは
欲しい部屋を
確実に手に入れられることのみ

値引き機会の逸失リスク
不人気によ資産価値下落リスク
竣工後と想像とのギャップのリスク
のデメリットを背負う必要がある

こんなことやってるのは日本ぐらい

ここは大量戸数の段階的販売だし
マンコミは不評だったのだから
そんなリスクをとらず
竣工時、竣工一年、年末前、決算前に
様子を伺えば何か値引きは受けれたはず

売れ残りは値引きは当然
銀行に借りてる利子がかさむ
積立金や管理費や固定資産税もかかる
販売員も次に行けない

今定価で買ったらアレだが
選びたい放題の時に定価で買ったことと
選択肢が少ない今の値引き買いを比べても
条件が違うから損得は一概に比較できない

自分の満足度と
自分の買値と想定リセール値の差で
損得を考えればよい

[595: 匿名さん]

どなたか1000万円の値引きを提示されたんですか？
条件付きというのはどのようなものでしょう？
様々な意見があると思いますが、永住目的ならば
値引きなしでも自分が買いたい部屋を抑えて置きたい
気持ちがあります。
運用目的、あるいは住み替えを視野に入れているなら
ギリギリまで待つのが良いのでは？

[596: 匿名さん]

ワコーレ仁川、完売してる。。
競馬場側の宝塚なのに。
値段もほぼ同じなのに。
和田に負けるとは悔しい。

[597: マンション掲示板さん]

値引きはかなり前からされていると思いますが、具体的な値引き金額を投稿するなんてかなり非常識か方ですね。購入者の方には気の毒ですが、そんな非常識な方が入居しなくて良かったと思います。

[598: 匿名さん]

別にええやん

どんなものも売れ残りが値引きがあるのは当然
ましてや3年もたつのなら

売れ残らなければ買えなかったのだから
都合の悪い面だけあげつらうのは間違い

[599: 通りがかりさん]

いやいやそういう意味じゃないでしょ。 値引きしてるのは当然だしそんな当たり前のことみんなわかってる。 ただ具体的な金額をここに書き込むことは下品でしょ、って話だと思いますが。

[600: 匿名さん]

下品じゃないですよ。
参考になって有難いです。

[601: マンション検討中さん]

私も有難いですね。今住んでるマンションも後から値引きで入ってきている方もいますがもっとうまくやれたかなと惜しく感じることはあっても非常識とか下品とか全く思いませんね。そもそも買わなかった方の検討者向けのリークでしょ。なんの問題もないです。単なる逆恨みですよね。

[602: 匿名さん]

賃貸募集でてますね

分譲マンションの新築の最初の家賃ってマンション本体価格の２４０分の１くらいが相場らしいので
逆算するとこの部屋は3960万円だったっていうことでしょうかね


http://sumaity.com/chintai/hyogo_bldg/bldg_4279367/
プラネスーペリア西宮仁川E棟
3階　3LDK　16.5万円　0円　16.5万円　49.5万円　3LDK　73.80m2　南

[603: 匿名さん]

>>596
ワコーレ仁川も賃貸でてます

平米単価はワコーレの方が安いし部屋も広いし借りるならあっちかな


https://www.homes.co.jp/chintai/b-1258020020008/

賃貸マンションワコーレ仁川ザ・レジデンス 4階/-
賃料（管理費等）　17.5万円 ( - )
敷金 / 礼金　20万円 / 50万円
保証金 / 敷引・償却金　- / -
交通
阪急今津線 仁川駅 徒歩6分
阪急今津線 小林駅 徒歩23分
阪急今津線 逆瀬川駅 徒歩35分
通勤・通学駅までの経路・所要時間を調べる
所在地　兵庫県宝塚市仁川北2丁目
築年月（築年数）　2016年8月 ( 新築 )
主要採光面　南
専有面積　80.89m²
バルコニー面積　-
間取り　2SLDK ( リビングダイニングキッチン 20帖(4階) 洋室 7.5帖(4階) 洋室 6.2帖(4階) 洋室 4.5帖(4階) )

[604: マンション検討中さん]

>>602 匿名さん

広さの違う物件で比較してもなんの意味もない
普通に収益還元法で考えなさい

[605: 匿名さん]

プラネの賃貸のサイト見ると、写真の撮り方が悪いのか、外観はともかく内部のつくりが安アパートみたい。
とても5000万する築2年のマンションに見えんかったわ。

[606: 匿名さん]

公式サイトのトップページが、1月末までに契約すれば家具・家電プレゼント、
2月末までに契約すれば総額500万円の購入サポートキャンペーンと
賑やかになっています。
どちらもモデルルームの限定住戸で1戸あたりのサービス価格上限が
100万円程度ですが、そろそろ売り切ってしまいたいのかもしれませんね。

[607: 匿名さん]

いまさら100万程度で売れるかな？

[608: 評判気になるさん]

>>606
>>607

仁川の本来の相場から考えたら20％くらいの値引きが妥当なんでしょうねー

ただ、企業側から見たら大幅値引きして損切りして販売処理すると企業としては簿価の処理とか色々大変でしょうし
バブル崩壊後の不良債権処理見てもわかるけど簡単にはできないでしょうね

三菱なんかは、阪急塚口のザ・パークハウス塚口町一丁目を
完成1年前になって1,000万前後値引きして売れ残ってた15％を処理したみたいですけどね

大林組は建築会社としては一流だけど不動産部門は立地も含めて三流の印象があるなー

[609: 検討板ユーザーさん]

D区、E区の線路挟んだ向こう側、お墓ありますな
やっぱり影響するんやろか

[610: 匿名]

馬は近いし最高ですよ。

[611: 匿名さん]

あら、家具と家電つきのモデルルームは公表につき販売延長となっていますね。
総額500万円の購入サポートキャンペーンもまだ残っているようですし、
やはり1戸あたり100万円の値引きではここに住むメリットを見いだせない方が
多いのかもしれません。

[612: 匿名さん]

最近の販売状況や値引きの情報があれば教えて下さい。

[613: 匿名さん]

お墓、窪地、線路脇、お馬さん、集合住宅、高額、でも仁川？ま、これから住宅は確実に過剰供給なのに。

[614: 匿名さん]

家具家電プレゼントってモデルルームが、ということですよね。モデルルームとして使っているところだと正直どうなんだろう。入る期間というのが少し遅くなってしまうなんてことあるのかしらと思いまして。ここが決まるとまた別の場所をモデルルームとしてつかったりということになるのだろうか。家具家電付きって実質的な値下げ代わりということなんだろうなと思います。価格から下げるって言うことはないのかしら。

[615: 匿名さん]

家具家電付きの物件が５軒ほど用意されていたようですが、３軒までに減っています。売れていってはいるということになってくるのか。

家具家電が付いているよりは最初から価格が安い方がうれしいけれどなぁ。

あと金利が0.35%ということですが最初の３年だけということ。変動になってきます。その後の変動はどのようになっていくのかがわからないので、なんとも言えないですよね。

[616: 匿名さん]

西宮の売れ残り四天王のうち、エスリード、近鉄は完売した あとはここと大京 支線は難しくなってるな

[617: 匿名さん]

>>566
80㎡の広さで家賃管理費合計で15万円だもんなー

>>602
狭いこっちが家賃高いからずっと賃貸契約されないのも当然かもね
投資マンション買うなら東京都内、関西ならせめて大阪市とか京都市にすればいいのにね


http://www.athome.co.jp/chintai/1010323623/?BKLISTID=030PPC
賃貸マンション プラネスーペリア西宮仁川Ｅ棟 ３０５ ３ＬＤＫ
賃料 16.5万円 管理費等 なし
敷金/保証金 1ヶ月/なし 礼金 3ヶ月
交通 阪急今津線 / 仁川駅 徒歩6分 （電車ルート案内）
阪急今津線 / 甲東園駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市仁川町３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年11月(築1年6ヶ月) 専有面積 73.80m²
間取り ３ＬＤＫ 主要採光面 南

[618: 匿名さん]

大きなマンションはそもそも売り切ること自体とても難しいですよね。

賃貸で出そうと思っても、規模のあるマンションだと同じマンション内で価格競争になってしまったりしないのかしらなんて思います。
とりあえず、階数などの違いから賃料を変えてくるというのはあるかもですが、
誰かが抜け駆けするとバランスが崩れてしまいます。

[619: 匿名さん]

文教地区ということですけれど、子供がいる人にとっては良い環境ということなのでしょうか。子供がいないとそういう詳しいことってわからないのですが。

子供がいる場合、外から引っ越して来たいというひとも出てきますから、
賃貸に出した場合には借り手が見つかりやすいのではないかしらと思われますよ。

ただここの場合って投資などの目的ではなくて
どちらかと言うと落ち着いて暮らしたいという需要の人が多くなってくるのではないでしょうか。

[620: 匿名さん]

先日MR見学に行きました。
率直な感想としては、地元西宮で、かつ、広い間取りで落ち着いて生活したいと思っているファミリー層にとってはいいのではないかと思います。
私自身、この地域は昔からよく知っていますが、窪地で抜け道、やや学校から遠い立地（坂になっている分）になってはいますが、通勤利便、子どもの将来性など考えると、そんな酷評されるほどのものでもないとは思います。
作りがチープでゆくゆくは売却、賃貸譲渡を考えている人には全く向かないでしょう。
少数ながらも、ニ－ズが合致すれば、この価格帯でも購入する人は購入するのではないでしょうか。

[621: 匿名さん]

何度かMR行きました。地元仁川でニーズが合致した層は一定数いるようですが、戸数が多いためそれだけではカバーできてないようです。間取りも広めですのでそういった顧客層には良いかと思います。設備もチープでもありませんし、MRはエコカラットなど色々とオプションがついてますし特に室内は設備かなり良い方ですよ。今は値引きもありますので非常にお買い得かと。

学区は大きな強みの1つですが、小学校が遠く、道の状況を考えると低学年の通学は少し不安、街区によってはベランダ前の道路に大きな溝があり危険？ 1階が道路と同じか低いため外からの視線が、あとはお墓などが個人的にはそれも気になりました。

駅徒歩4分は魅力ですが、私個人の通勤ルートとしては仁川は不便でしたので断念しました。阪急しか使えませんし、阪神高速まで遠かったため。
私のような地元仁川以外の顧客層からすると西宮の中であえて仁川を選択する決め手となる理由が挙がってこないのだと思います。

ただ金額的には西宮の中ではかなり安い方だと思います。値引きも含めて。
西宮では小規模物件（29戸）が多い中、戸数メリットもあるので将来的なランニングコスト等も魅力ですかね。

[622: 匿名さん]

小学校私立で中学公立なんておらんからな

全部私立ならここである必要がない

詰んでる

[623: 匿名さん]

家具付きとか上限100万円までのサポートとか諸々のサービスがあるということが公式ホームページの方に書かれていました。もうそろそろラストスパートと言ったところなのでしょうか。

A-Agタイプなんですが、バルコニーの北側に共用廊下から入ることが出来る外階段があります。そこから部屋の中が見えてしまったりということはないのでしょうか。あまり普段使う人は多くなかったりするのかしら？

[624: 匿名さん]

完売してしまっている棟もあるようで。
なんでC棟だけ先に売れてしまったんでしょうか。圧迫感が開口部から見える景色にないからなのかなぁなんて推察できます

まだ1階住戸もあるようです。専用庭があるようですが、子供さんがいる人ならば良いのかなぁ。
B-Dgはモデルルームとして使用している住戸ですが、収納は他の住戸同様しっかりしているなという印象です。

[625: 匿名さん]

残り18戸かー
ついにここまできましたか
年内完売いけそうじゃないですかね


プラネスーペリア西宮仁川
価格：4,890万円～6,550万円
間取：3LDK～4LDK
専有面積：75.64m2～95.04m2
販売戸数/総戸数： 18戸 / 169戸

[626: 匿名さん]

ちょっとのニーズと仕様と値段の掛け違いが、大規模では地獄を生む良い事例だな
ここのリセールは大苦戦だろうが、買う時も世間の人気をみてから買う必要性もあると感じるな

[627: 匿名さん]

全ての棟が南向きになっているところは配慮されていますが、棟同士の距離的に、
日当たりは十分確保されているのでしょうか？
棟ごとに細かく分かれているので、大規模でもエレベーターを待つというストレスは回避されそうですね
共用施設に関しては、多目的スペース以外はないのでしょうか？

ほとんどがファミリー層になりそうですから、子供の同級生がたくさんいると安心できますね

[628: 匿名さん]

ここまだ売ってるんやね。
初期に、価格が高すぎると否定的なカキコミをしたけど、
その私に対して寄ってたかっての攻撃が酷かったな。
ここがビバりーヒルズだと力説していた人はどうしてるかな？
「買えない妬み」と、根拠なく非難した人はどうしてるかな？
買えないと、買わないでは違うのだが・・・
まあ、私は買う必要のない立場の人間で、人の失敗が見ていられないだけなんだが。

頭金の少ない人は既に、売るに売れない状態になってると思うよ。

[629: 匿名さん]

投資マンションの305号室の賃貸募集が出てますね
安いのか高いのかよく解らないけど


http://www.athome.co.jp/chintai/1010323623/?BKLISTID=030PPC
プラネスーペリア西宮仁川Ｅ棟 ３０５ ３ＬＤＫ（提供元：東急リバブル(株)　西宮北口センター（賃貸））【アットホーム】｜西宮市の賃貸マンション[1010323623]

賃料 16.5万円 管理費等 なし
敷金/保証金 1ヶ月/なし 礼金 3ヶ月
交通 阪急今津線 / 仁川駅 徒歩6分 （電車ルート案内）
阪急今津線 / 甲東園駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市仁川町３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年11月(築1年8ヶ月) 専有面積 73.80m²
間取り ３ＬＤＫ 主要採光面 南

[630: ６２８]

売ろうとしても売れない場合、賃貸に切り替えて時間稼ぎをするのはよくあること。
しかし、この立地で時間稼ぎは命とり。売るなら追い銭してでも売ってしまう事。
株なら価格変動は誰にでも判る事だが、不動産の場合は下落初期の頃は水面下で買い取り業者が
暗躍して買い取り再販する為、相場下落が表面化するのはちと時間がかかる。
買取業者が腹いっぱいになったら、市場に出てくるよ（その時はもう遅いが）

私は自分の資産運用で、昔の下落期に買いに入ったが、概して素人は高値覚えが激しく、
と言うより残債の関係だろうが決断が遅いな。
所謂、価格変更がツウレイト、ツウリトルちゅうやつやね。

ここ数年の需要の先食いは甚だしいと思うで。
最近のマンコミのカキコミの激減は明日の市場を表してる様な気がするな。

[631: 匿名さん]

賃貸の部屋の賃料は投資として儲けが出る金額なのでしょうか？
シロウトなので全く判断がつきませんが、空き部屋にさえならなければトータルで
プラスになるんですか？
恐らく立地によっても相場があるのでしょうが、どのような法則でこの賃料が
割り出されているのでしょう？

[632: 匿名さん]

貴方の様な素人が手を出すものではないと言うのが正解。
それでは身も蓋もないので・・・・・

投資物件なら「収益還元法」で検討するのが通常。
要求利回りをいくらにするのか？それが可能なのか？
この賃料とは629の事だと思いますが、それはオーナーの都合
toolate,toolittle　の典型だと思います。

「空き家にならなければトータルでプラスになるのですか？」
この問いで貴方のセンスが判る、止めておきなさい。

[633: 匿名さん]

エアリーコートのAgタイプの販売がまだあるのですね。
お庭は芝生、ということなんですが天然芝なのでしょうか。それとも人工芝なのでしょうか。
天然芝だとお手入れがこの時期から大変になったりしそうなんですが…。
雨が降った後とか、芝自体もものすごい延びますし、
雑草も生えてくるので。
マメな人だと気にならないのかもしれないですが、
お手入れが難しそうと思う方だと、庭のない階の選択になってくるのかな。

[634: 匿名さん]

まさか人工芝は無いかと思うが、天然が嫌ならネットやホームセンターで人工芝が安く売ってるので張り替える選択肢も有りますね。