プラネスーペリア西宮仁川ってどうですか？その２

[匿名さん]

プラネスーペリア西宮仁川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.pj-nigawa.com/

所在地：兵庫県西宮市仁川町3丁目61番2の一部（エアリーコート（A街区））、101番の4（ブライトコート（B街区））、103番の4（セントラルコート（C街区））、195番（エレガントコート（E街区））（地番）
交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩5分 （エアリーコート（A街区））、4分（ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、6分（エレガントコート（E街区））
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩9分 （エアリーコート（A街区）、ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、8分（エレガントコート（E街区））
間取：3LDK～4LDK
面積：75.64平米～90.02平米
売主：大林新星和不動産 大阪支店
売主：野村不動産　大阪支店
施工会社：株式会社森組
管理会社：星光ビル管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[545: 匿名さん]

>>544
いえ、ここは延長契約OKでした

[546: 匿名さん]

えー、そうなんですか。それだと驚きの価格です。

[547: マンション掲示板さん]

ココを収益物件として考えているのならホントにトンデモオーナーだなァ。
自分で住もうと購入したら期間限定の転勤にでもなったと信じたい。

[548: 匿名さん]

ネットのLANジャックってリビングにしかないんですか？
無線wife付ルーターを取り付けて各個室で使う感じですか？
ヘビーユーザーなので個室でも有線で使えればいいのにな

[549: サラリーマン]

>548さん

少なくとも電話器は各部屋で使用可能なように配管がとおっています。
多くの場合はワイヤも張ってあり、大掛かりな工具不要で配線可能です。

・ワイヤに十分な長さのワイヤを接続する。
・もう一方の部屋からワイヤを引き抜く（UTPの長さが測れる）。
・新たなワイヤが頭を出したところで、UTPを接続して元の部屋から引く。
・あとはUTPの末端処理して終わり。
・プロバイダの制約に関わらず、リビングの2口の間にルータを配置して何台でもつなげます。

[550: マンション掲示板さん]

二年に渡る役目を終え、ついにMRが解体されてましたね。
残り40近くありそうですが、あとは現地のインフォメーションセンターでということでしょうか。
売れ残りを嫌う野村のことですから水面下で大幅値下げがある頃ですね。
ミサイルマン氏はお元気でしょうか。しばらく話題に上がってこなかったから責任取って飛ばされたのかな？

[551: せやなさん]

せやな

[552: 匿名さん]

>>550 マンション掲示板さん

とっくに値下げしてましたよ
ホームページでキャンペーンも始まってますし

ミサイルマン西田は、立地が最高だから野村としても是非噛んでおきたいんですよと、いってたけど、野村としてはなかったことにしたいでしょうな。

他の人に雑な営業で左遷されたのなら自業自得でしょう。

野村主導のプラウド名義ならもっとマーケティングをちゃんとしてこれより高値でも売れるものにしたでしょうね。

ここは今となってはやすい部類だから、それでも売れないのは値段以外の要素が大きすぎるということ。

[553: 匿名さん]

>>550
>>552
ここは大林組のマンションと言う印象ですよね
ブランド名がまさにそうですし

野村がどんな関わりで売主として関与したんでしょうね？
土地提供とか資金調達とか？

野村不動産はJR塚口1分の1200戸を売るのが優先でしょうね
野村は阪急塚口駅1分のさんさんタウン西館を建て替えて300戸のマンション建てるそうだしノリにのってますね

[554: マンション掲示板さん]

プラウド仁川だったら良かったのに（笑）

[555: 住民]

>>554 マンション掲示板さん
ほんとその通りです☆プラウドがよかったな～

[556: 匿名さん]

内密に言われてますが、○00万を勝ち取りました☆
勝ち組です！！

[557: 口コミ知りたいさん]

今現在だとA、B、C、D、Eの各街区の売れ残り合計３０戸数と
D街区の最終期が１３戸で合計の４３戸数の完成在庫があってこれが最後ってことでいいんでしょうか？

ここは最初の価格設定が間違えてたから売れなかったのでしょうが、
かといって他者購入者との比較で勝ち組か＊＊＊みかの値引き合戦はどうでも良くて、
本来の適正価格はどれくらいなんでしょう？

販売定価の１５％安いくらいが本来の地元相場なのでしょうか？



物件名 プラネスーペリア西宮仁川ディアコート(D街区) ( 最終期 )
販売時期 最終期≪先着順≫申込登録受付開始 平成28年7月23日
総戸数 37戸
販売戸数 13 戸
販売価格 47,800,000円 (1戸) ～55,900,000円 (1戸)
最多価格帯(万円) 4,700万円台
5,000万円台
5,100万円台
5,200万円台
(2戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 88.79m2
テラス 11.97m2 ～ 13.11m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　エアリーコート（Ａ街区） ( 先着順 )
販売時期 先着順販売中
総戸数 34戸
販売戸数 3 戸
販売価格 47,900,000円 (1戸) ～57,500,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 90.02m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　ブライトコート（Ｂ街区）(先着順)
販売時期 先着順販売中
総戸数 38戸
販売戸数 4 戸
販売価格 49,900,000円 (2戸) ～71,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 77.44m2 ～ 95.04m2
バルコニー 28.70m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　セントラルコート（Ｃ街区） (先着順)
販売時期 先着順販売中
総戸数 24戸
販売戸数 2 戸
販売価格 56,600,000円 (1戸) ・61,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ・4LDK
専有面積 82.21m2 ・ 93.23m2
バルコニー 16.32m2 ・ 19.93m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　ディアコート（D街区）（先着順）
販売時期 先着順販売中
総戸数 37戸
販売戸数 12 戸
販売価格 47,500,000円 (1戸) ～55,900,000円 (3戸)
最多価格帯(万円) 5,500万円台
(3戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 90.27m2
バルコニー 5.19m2 ～ 24.74m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川エレガントコート(E街区)（先着順）
販売時期 先着順販売中
総戸数 36戸
販売戸数 9 戸
販売価格 47,600,000円 (1戸) ～54,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 87.40m2
バルコニー 10.83m2 ～ 12.44m2

[558: 匿名さん]

先に購入した人は自由に選べ、売れ残った時期になると
残り物で選べないから大幅値引きというのなら普通の事ですが
ここに関してはまだまだ十分に売れ残っている為、選択肢はかなりあったと思います。
そう考えると、実際どれくらいかは分からないけど
>>556さんは現状ではまぁ勝ち組だと思いますよ

[559: 匿名さん]

販売している戸数から考えるとまだまだディスカウントの時期じゃなかったように思いますが、されていると書かれている方がいらっしゃるのでそういうふうになってきているのでしょうね。
っていうか、口外しても大丈夫なのですか？

早く販売が進めばという思いがデベ側にあれば可能なのかもしれないななんて思ったりもしました。

[560: 匿名さん]

今は大規模の売れ残りでそれなりにいい部屋を値下げで買うのがいい。

竣工前完売はもとより、全て定価で売り切るのは竣工一年未満では無理無理。後で安く買える普通の部屋をすぐ定価で買っちゃうような人で利益をキープして、後は値下げして売りさばく感じがデフォルト。

その意味では、仕様、外観は残念だが、仁川西宮側駅近なんて当分出てこないから、間取りがよければ値下げならいいんじゃない？500万円＋諸費用値引きの指値で。

[561: 匿名さん]

>>560 匿名さん

4000万くらいなら買ってもいいかな？そこまで落ちるかな？？

[562: 匿名さん]

>>561 匿名さん
今となってはやすいけどねえ。

80mで5000万ぐらいだから、4300万で買えれば坪180きるから、そこまでいけばむしろ激安だよ。

隣のブランズもリーマン前後で売値が坪210.こえてるからね。

間取りはもちろん、線路から距離のある部屋、3階以上、電柱や電線が目の前にない部屋があるといいね。

[563: 匿名さん]

ブランズの中古が安く売れてるから、
よほど安く買わないと大変かもよ。

[564: 匿名さん]

収益用物件を3980万で仕入れました。利回り15パーのホクホク。
旨味たんまりローストビーフ。

[565: 匿名さん]

>>564 匿名さん
ここが60万で貸せるってこと？無理でしょ。

[566: 口コミ知りたいさん]

>>561>>562
中古が売りに出ています
新築の売れ残りが大量にあるから中古もキツイでしょうね
たぶん3,500万くらいじゃないと売れないと思う


https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_86934079/
物件名　プラネスーペリア西宮仁川
価格　4480万円
間取り　3LDK
販売戸数　1戸
総戸数　-
専有面積　73.8m2（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.4m2
所在階/構造・階建　3階/RC4階建


>>564>>565
賃貸が出ています
大阪市内であれば新築時点で分譲マンションの家賃の表面利回り5％前後です
この家賃だと本体価格＋諸費用で3,600万円くらいで購入してれば問題ないレベルですね
それ以上の価格で購入したのであればこの投資は失敗でしょうね


https://www.homes.co.jp/chintai/b-1255120007435/
賃貸マンション　プラネスーペリア西宮仁川E棟 3階/-
賃料（管理費等）　15万円 ( - )
敷金 / 礼金　1ヶ月 / 2ヶ月
保証金 / 敷引・償却金　- / -
交通　
阪急今津線 仁川駅 徒歩6分
阪急今津線 甲東園駅 徒歩9分
所在地　兵庫県西宮市仁川町3丁目
築年月（築年数）　2015年11月 ( 築1年 )
主要採光面　南東
専有面積　80.56m²
バルコニー面積　-
間取り　3LDK ( リビングダイニングキッチン 17.5帖 和室 4.5畳 洋室 7帖 洋室 5.5帖 )

[567: 匿名さん]

>>566 口コミ知りたいさん

あんなに駅前なのに賃貸で4ヶ月も借り手がつかないのかよｗ
とんだ失敗物件だな。

営業トークに騙されてホイホイ契約しそうになったが、やめといて良かった。売るに売れない、カスに貸せない蟻地獄になるところやったわ。

[568: 評判気になるさん]

>>567 匿名さん

3600万で売ってたら笑えますな。
新築定価で5000万はしてますから。

坪160を狙うなんて無理でしょう。

[569: 匿名さん]

結局ここって何があかんの？
外観はともかく建物自体は悪くなさそうやけど。立地が低地ってのは現地見たらわかったけど、仁川から5分もかからんし静かそうやから住みやすそうなのに、売れないのはなぜ？
結局物件の価値に対して値段が高すぎたことに尽きるんかな。

[570: 匿名さん]

>>569 匿名さん

ここは馬が最高ですよ。
コープさんで酒とおつまみを買って競馬場で見る馬は限りなくウマイ。、、

[571: 通りがかりさん]

素人なら仁川という土地をよく研究するとこの場所がどういう位置かは分かる筈です。よく地形、周辺の環境、近くの家並みをご覧くださいね。仁川ならどこでもいい訳でもありませんし、見えてくる景色を冷静な眼でご判断ください。

[572: 匿名さん]

販売がゆっくりなのはやっぱり値段じゃないですか。
豪華な暮らしを全面に出してきているということは、高級物件であるという位置づけなのですよね？
この辺りでほしいなと思っている人の想定していた値段よりも高かった、それだけじゃないでしょうか。
お値下げなどはしないのかなぁ。
家具家電付きの物件はあるみたいだけど、それだけっていう感じになってきてしまうのかもしれないですね。

[573: 坪単価比較中さん]

まずはＣ街区完売おめでとうございます
かなりの値引きがあったようですね


>>572
ゆっくりって好意的な見方ですね
Ａ街区、Ｂ街区は完成から1年4ヶ月経っても売れ残りです
Ｄ街区、Ｅ街区ももうすぐ1年経つのに売れ残りです

私は単純に『西宮市ブランド』に胡坐をかいただけのようなマンションだから売れないだけだと思っています
つまり建物仕様＋立地対価格のコスパが25％くらいズレてるんですね

『西宮北口ブランド』はものすごく価格が上がってますがそれでも完売してるので『時代』という物差しで見れば適性なのかも知れません
ただ、5年後にどうかは別としてね

ここと同じ売主の野村不動産のプラウドシティ塚口はここより20％安いのもあって『尼崎市ダークブランド』という負を抱えながら売れまくっていますし、プラウドシティ伊丹も同じようになるのではないですかね

[574: 匿名さん]

確かにイメージが悪い尼だけど、その分好立地が目白押しで意外にここ数年売り出されてる物件の多くはどこも売れ行きは良いみたいだよね。西北は人気な分、どこにても建てたら売れるみたいなデベロッパーの浅い考えが見てとれる。

[575: 匿名さん]

尼はイメージだけじゃなく実際に住むのも過酷な環境だから安くて当たり前、
ただ最近の価格高騰でマンションの売り上げが落ち込んでる中、
関東でも関西でも都心近くの三流地区の落ち込みはあまりないようですね。
おそらく高騰で買えなくなった層が流れて買い支えてると思うのだが、
そうなると人気地区の価格が落ち着けば尼崎は暴落するのじゃないかな？
現に昭和バブルやＩTバブルの時も尼崎の落ち込みは大きかった。
ただここはどうだろう？人気地区の外れだし特に大阪まで近い訳でもない２流地区、
でもここまで売れないのは流れに乗れなかったからだろうか、
この価格も今となってはさほど高くも感じないが当時としては割高に感じ敬遠され、
一度ケチが付くと周辺が値上がってももう売れない、集団心理って怖いよね。
でも冷静に考えれば価格で尼に飛び付くより、
しっかり値引きされたここを買う方が堅実だと思うな。

[576: 匿名さん]

ここはどこにはいるの？
載ってない。

関西ワースト5
エスリード甲陽園 3年7ヶ月、徒歩13分、232戸
ミリカテラス 2年6ヶ月、徒歩15分、651戸
ローレルコート夙川北名次町 2年4ヶ月、徒歩4分、44戸
ジオ千里中央 3年1ヶ月、徒歩18分、514戸
ルネ星陵台 2年3ヶ月、徒歩28分、148戸

西宮ワースト3
ローレルコート 2年4ヶ月
ライオンズグラングレイド2年
グランジェレイド 1年6ヶ月

[577: 匿名さん]

>>575 匿名さん

>この価格も今となってはさほど高くも感じないが当時としては割高に感じ敬遠され、
>一度ケチが付くと周辺が値上がってももう売れない、集団心理って怖いよね。

なるほど。

現地行くとわかるが、大規模マンションの良さも低層マンションの良さもないんだよね。

建物自体が安っぽいし、草木もないし、中に入っても社宅やお墓の風景が残念だし、設備も安っぽいし、最後まで気分が上がるポイントがない。

むしろコストかけてもっとゴージャスにした方がよかったと思う。

妥協して買うという感覚になってやめてしまった。

[578: 匿名さん]

1週間前に下見に行ってきました。仁川駅まで歩いてみましたが、最短ルートが超危険（道幅は狭く、走行車はスピードをかなり出している）で、とてもじゃないがベビーカーを押して等では行けない。スピード落とせ という看板が電柱にあるくらい。かと言って一本迂回しようものなら大分遠くなってしまう。
肝心な駅近という要素が潰れた気がして、購入意欲が失せました。建物自体は好きだったんだけどなあ。

[579: 匿名さん]

>>578
かなりのスピード？
あの道３０k以上は出したくても出すのは自殺行為だしそんな早い車も見たことないし…

[580: 匿名さん]

住宅街は大抵30kmで走ることが多いですね。40kmだとちょっと早いかなと思います。

最上階のB-Aタイプがいいなと思っています。95.04の広さもいいですし、横に長い「ワイドスパン住戸」なので日当たりもよさそうです。こういった横長の間取りだと、南に向いていなくて北や西向きだったりすることも多いので。

この間取りで南向きだとぽかぽか気持ちよさそうに思います。最上階ならなおさら。社宅、お墓の風景は確認しないとな。

[581: 近隣]

>>578 匿名さん
あそこは危ないね。
とにかく狭い。
現地見るのは大事。
行けばわかる。

車を使う人も要注意。
狭い踏切に左折するのが危険だし
踏切と中津浜線への右折が混むので
南にに出るのはかなり手間。
車できてみた方がいい。

[582: 近隣]

>>580 匿名さん
業者丸出しですね。
追い込まれてるのはわかるけど。

low-eもなく断熱材が薄いから夏は地獄でしょうね。
ワイドスパンで目の前の社宅から丸見えになりたい人もいないよ。

[583: 匿名さん]

>>579 匿名さん
578です。E棟から川手前の坂付近までの間ですが、通る車は結構スピード出してましたよ。私が見たのはたまたまなんですかね？
でもスピード落とせの看板があるくらいだから、そこそこスピードを出す車が多いんだろうなと思いました。みんなゆっくり運転する道なら、そんな看板ないですからね。
そんな車はないという前提でも、あの最短ルートの道は狭くて危なくていただけない。
信号待ちの車がいれば、歩行路の白線など無視して車は信号待ちしてますから、歩行者はなかなか通れませんね。ましてやベビーカーは無理だと思いました。
まあ車が悪いんじゃなくて、二車線なのに狭すぎるあの道が悪いんでが。

>>581 近隣さん
まさにおっしゃる通りの道路事情でした。
やはり周りの道を車で、徒歩でまわってみるのは重要ですね。

[584: 名無しさん]

>>583 匿名さん
見に行きましたが、お墓と 高層の市営？県営住宅が なんだか違和感があり。気にならない方は気にならないのでしょうが。

[585: 匿名さん]

どこも少しずつ先着順になっているのですが、
何期なんだろう？という感じ。まだ更に控えているのか、それともコレでオシマイなのか。
どういうことなんでしょうね。
家具家電プレゼントみたいなモデルルームもあるのでもうオシマイって言う風に考えても良いのかもしれないですね。となるとあまり選択肢はないのかも。

[586: 評判気になるさん]

>>585
今は、A,B,D,E街区で合計31戸を販売中ですね

総戸数169戸の内の売れ残り在庫については企業秘密じゃないでしょうか

でも色々と値引きもしてるのでそれなりに販売は進んでると思いますので来年の夏頃には完売してると予想しています

[587: 匿名さん]

このペースだとあと半年ははかかるね。

年度末に向けて1000万円以上の値引きで、単価170ぐらいで買えたらお得だと思う。さすがに駅東のワコーレ仁川に住むならこちらでしょう。

西宮は苦楽園口に3物件、仁川に2物件、甲陽園に1物件と2.3年の売れ残りがあるね。やっぱり西宮は坪200前半までじゃないかな。ここが東灘や芦屋とは異なるところだと思う。

人気ではあるが、安っぽくてもダメ、駅遠でもダメ、高すぎてもダメ、住宅街と利便性が両立してないとダメで、値段もそれなりにシビアなんだろうな。

[588: 匿名さん]

何戸売れているのかっていうのは企業秘密になるのですか。よくよく考えれば足元を見られてしまう要素にもなりますし、すべてさらけ出して良いことなんて無いでしょう。
値引きなども個別に対応しているのであれば、ちょっとずつは進んでいるのかも？
ただ１０００万円という大きな値引きっていうのは流石にないでしょうね。あったらもちろん嬉しい人続出だろうけれども。

[589: 匿名]

あっても要らね。

[590: 匿名さん]

4LDK 85m2 5500万の部屋を1000万引きまで引き出しましたが、どうしても納得できない条項があったので契約しませんでした。

[591: 匿名さん]

>>590 匿名さん

どんな条項でしょうか？

お部屋はわかりませんが
@175ぐらいならお得かと思いました。

[592: 購入者]

購入者ですが、売れないからといって 1,000万円引きされるとショックです。1,000万円引きやったら、B-A タイプの部屋がよかったのに…と後悔してしまいます。

[593: 評判気になるさん]

>>590
これだけ売れ残ってるのは単純に立地＋仕様に対して価格が高すぎたからですよね
少なくともマンション購入検討者はそう判断した方が多かったんじゃないですかね

だから最初の価格から20％値引きといわれても意味がないような・・・

カルビーのポテトチップス60gの希望小売価格が130円でそれから20％値引きですよって言われても104円ですよね
安売りスーパー行けば69円で売っているとこもあるし

マンションは立地＋建物が唯一なのでなかなか工業製品のように価格比較はできないから迷うんですが・・・

[594: マンション掲示板さん]

マンションを新築定価で
青田買いするメリットは
欲しい部屋を
確実に手に入れられることのみ

値引き機会の逸失リスク
不人気によ資産価値下落リスク
竣工後と想像とのギャップのリスク
のデメリットを背負う必要がある

こんなことやってるのは日本ぐらい

ここは大量戸数の段階的販売だし
マンコミは不評だったのだから
そんなリスクをとらず
竣工時、竣工一年、年末前、決算前に
様子を伺えば何か値引きは受けれたはず

売れ残りは値引きは当然
銀行に借りてる利子がかさむ
積立金や管理費や固定資産税もかかる
販売員も次に行けない

今定価で買ったらアレだが
選びたい放題の時に定価で買ったことと
選択肢が少ない今の値引き買いを比べても
条件が違うから損得は一概に比較できない

自分の満足度と
自分の買値と想定リセール値の差で
損得を考えればよい

[595: 匿名さん]

どなたか1000万円の値引きを提示されたんですか？
条件付きというのはどのようなものでしょう？
様々な意見があると思いますが、永住目的ならば
値引きなしでも自分が買いたい部屋を抑えて置きたい
気持ちがあります。
運用目的、あるいは住み替えを視野に入れているなら
ギリギリまで待つのが良いのでは？

[596: 匿名さん]

ワコーレ仁川、完売してる。。
競馬場側の宝塚なのに。
値段もほぼ同じなのに。
和田に負けるとは悔しい。

[597: マンション掲示板さん]

値引きはかなり前からされていると思いますが、具体的な値引き金額を投稿するなんてかなり非常識か方ですね。購入者の方には気の毒ですが、そんな非常識な方が入居しなくて良かったと思います。

[598: 匿名さん]

別にええやん

どんなものも売れ残りが値引きがあるのは当然
ましてや3年もたつのなら

売れ残らなければ買えなかったのだから
都合の悪い面だけあげつらうのは間違い

[599: 通りがかりさん]

いやいやそういう意味じゃないでしょ。 値引きしてるのは当然だしそんな当たり前のことみんなわかってる。 ただ具体的な金額をここに書き込むことは下品でしょ、って話だと思いますが。

[600: 匿名さん]

下品じゃないですよ。
参考になって有難いです。

[601: マンション検討中さん]

私も有難いですね。今住んでるマンションも後から値引きで入ってきている方もいますがもっとうまくやれたかなと惜しく感じることはあっても非常識とか下品とか全く思いませんね。そもそも買わなかった方の検討者向けのリークでしょ。なんの問題もないです。単なる逆恨みですよね。

[602: 匿名さん]

賃貸募集でてますね

分譲マンションの新築の最初の家賃ってマンション本体価格の２４０分の１くらいが相場らしいので
逆算するとこの部屋は3960万円だったっていうことでしょうかね


http://sumaity.com/chintai/hyogo_bldg/bldg_4279367/
プラネスーペリア西宮仁川E棟
3階　3LDK　16.5万円　0円　16.5万円　49.5万円　3LDK　73.80m2　南

[603: 匿名さん]

>>596
ワコーレ仁川も賃貸でてます

平米単価はワコーレの方が安いし部屋も広いし借りるならあっちかな


https://www.homes.co.jp/chintai/b-1258020020008/

賃貸マンションワコーレ仁川ザ・レジデンス 4階/-
賃料（管理費等）　17.5万円 ( - )
敷金 / 礼金　20万円 / 50万円
保証金 / 敷引・償却金　- / -
交通
阪急今津線 仁川駅 徒歩6分
阪急今津線 小林駅 徒歩23分
阪急今津線 逆瀬川駅 徒歩35分
通勤・通学駅までの経路・所要時間を調べる
所在地　兵庫県宝塚市仁川北2丁目
築年月（築年数）　2016年8月 ( 新築 )
主要採光面　南
専有面積　80.89m²
バルコニー面積　-
間取り　2SLDK ( リビングダイニングキッチン 20帖(4階) 洋室 7.5帖(4階) 洋室 6.2帖(4階) 洋室 4.5帖(4階) )

[604: マンション検討中さん]

>>602 匿名さん

広さの違う物件で比較してもなんの意味もない
普通に収益還元法で考えなさい

[605: 匿名さん]

プラネの賃貸のサイト見ると、写真の撮り方が悪いのか、外観はともかく内部のつくりが安アパートみたい。
とても5000万する築2年のマンションに見えんかったわ。

[606: 匿名さん]

公式サイトのトップページが、1月末までに契約すれば家具・家電プレゼント、
2月末までに契約すれば総額500万円の購入サポートキャンペーンと
賑やかになっています。
どちらもモデルルームの限定住戸で1戸あたりのサービス価格上限が
100万円程度ですが、そろそろ売り切ってしまいたいのかもしれませんね。

[607: 匿名さん]

いまさら100万程度で売れるかな？

[608: 評判気になるさん]

>>606
>>607

仁川の本来の相場から考えたら20％くらいの値引きが妥当なんでしょうねー

ただ、企業側から見たら大幅値引きして損切りして販売処理すると企業としては簿価の処理とか色々大変でしょうし
バブル崩壊後の不良債権処理見てもわかるけど簡単にはできないでしょうね

三菱なんかは、阪急塚口のザ・パークハウス塚口町一丁目を
完成1年前になって1,000万前後値引きして売れ残ってた15％を処理したみたいですけどね

大林組は建築会社としては一流だけど不動産部門は立地も含めて三流の印象があるなー

[609: 検討板ユーザーさん]

D区、E区の線路挟んだ向こう側、お墓ありますな
やっぱり影響するんやろか

[610: 匿名]

馬は近いし最高ですよ。

[611: 匿名さん]

あら、家具と家電つきのモデルルームは公表につき販売延長となっていますね。
総額500万円の購入サポートキャンペーンもまだ残っているようですし、
やはり1戸あたり100万円の値引きではここに住むメリットを見いだせない方が
多いのかもしれません。

[612: 匿名さん]

最近の販売状況や値引きの情報があれば教えて下さい。

[613: 匿名さん]

お墓、窪地、線路脇、お馬さん、集合住宅、高額、でも仁川？ま、これから住宅は確実に過剰供給なのに。

[614: 匿名さん]

家具家電プレゼントってモデルルームが、ということですよね。モデルルームとして使っているところだと正直どうなんだろう。入る期間というのが少し遅くなってしまうなんてことあるのかしらと思いまして。ここが決まるとまた別の場所をモデルルームとしてつかったりということになるのだろうか。家具家電付きって実質的な値下げ代わりということなんだろうなと思います。価格から下げるって言うことはないのかしら。

[615: 匿名さん]

家具家電付きの物件が５軒ほど用意されていたようですが、３軒までに減っています。売れていってはいるということになってくるのか。

家具家電が付いているよりは最初から価格が安い方がうれしいけれどなぁ。

あと金利が0.35%ということですが最初の３年だけということ。変動になってきます。その後の変動はどのようになっていくのかがわからないので、なんとも言えないですよね。

[616: 匿名さん]

西宮の売れ残り四天王のうち、エスリード、近鉄は完売した あとはここと大京 支線は難しくなってるな

[617: 匿名さん]

>>566
80㎡の広さで家賃管理費合計で15万円だもんなー

>>602
狭いこっちが家賃高いからずっと賃貸契約されないのも当然かもね
投資マンション買うなら東京都内、関西ならせめて大阪市とか京都市にすればいいのにね


http://www.athome.co.jp/chintai/1010323623/?BKLISTID=030PPC
賃貸マンション プラネスーペリア西宮仁川Ｅ棟 ３０５ ３ＬＤＫ
賃料 16.5万円 管理費等 なし
敷金/保証金 1ヶ月/なし 礼金 3ヶ月
交通 阪急今津線 / 仁川駅 徒歩6分 （電車ルート案内）
阪急今津線 / 甲東園駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市仁川町３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年11月(築1年6ヶ月) 専有面積 73.80m²
間取り ３ＬＤＫ 主要採光面 南

[618: 匿名さん]

大きなマンションはそもそも売り切ること自体とても難しいですよね。

賃貸で出そうと思っても、規模のあるマンションだと同じマンション内で価格競争になってしまったりしないのかしらなんて思います。
とりあえず、階数などの違いから賃料を変えてくるというのはあるかもですが、
誰かが抜け駆けするとバランスが崩れてしまいます。

[619: 匿名さん]

文教地区ということですけれど、子供がいる人にとっては良い環境ということなのでしょうか。子供がいないとそういう詳しいことってわからないのですが。

子供がいる場合、外から引っ越して来たいというひとも出てきますから、
賃貸に出した場合には借り手が見つかりやすいのではないかしらと思われますよ。

ただここの場合って投資などの目的ではなくて
どちらかと言うと落ち着いて暮らしたいという需要の人が多くなってくるのではないでしょうか。

[620: 匿名さん]

先日MR見学に行きました。
率直な感想としては、地元西宮で、かつ、広い間取りで落ち着いて生活したいと思っているファミリー層にとってはいいのではないかと思います。
私自身、この地域は昔からよく知っていますが、窪地で抜け道、やや学校から遠い立地（坂になっている分）になってはいますが、通勤利便、子どもの将来性など考えると、そんな酷評されるほどのものでもないとは思います。
作りがチープでゆくゆくは売却、賃貸譲渡を考えている人には全く向かないでしょう。
少数ながらも、ニ－ズが合致すれば、この価格帯でも購入する人は購入するのではないでしょうか。

[621: 匿名さん]

何度かMR行きました。地元仁川でニーズが合致した層は一定数いるようですが、戸数が多いためそれだけではカバーできてないようです。間取りも広めですのでそういった顧客層には良いかと思います。設備もチープでもありませんし、MRはエコカラットなど色々とオプションがついてますし特に室内は設備かなり良い方ですよ。今は値引きもありますので非常にお買い得かと。

学区は大きな強みの1つですが、小学校が遠く、道の状況を考えると低学年の通学は少し不安、街区によってはベランダ前の道路に大きな溝があり危険？ 1階が道路と同じか低いため外からの視線が、あとはお墓などが個人的にはそれも気になりました。

駅徒歩4分は魅力ですが、私個人の通勤ルートとしては仁川は不便でしたので断念しました。阪急しか使えませんし、阪神高速まで遠かったため。
私のような地元仁川以外の顧客層からすると西宮の中であえて仁川を選択する決め手となる理由が挙がってこないのだと思います。

ただ金額的には西宮の中ではかなり安い方だと思います。値引きも含めて。
西宮では小規模物件（29戸）が多い中、戸数メリットもあるので将来的なランニングコスト等も魅力ですかね。

[622: 匿名さん]

小学校私立で中学公立なんておらんからな

全部私立ならここである必要がない

詰んでる

[623: 匿名さん]

家具付きとか上限100万円までのサポートとか諸々のサービスがあるということが公式ホームページの方に書かれていました。もうそろそろラストスパートと言ったところなのでしょうか。

A-Agタイプなんですが、バルコニーの北側に共用廊下から入ることが出来る外階段があります。そこから部屋の中が見えてしまったりということはないのでしょうか。あまり普段使う人は多くなかったりするのかしら？

[624: 匿名さん]

完売してしまっている棟もあるようで。
なんでC棟だけ先に売れてしまったんでしょうか。圧迫感が開口部から見える景色にないからなのかなぁなんて推察できます

まだ1階住戸もあるようです。専用庭があるようですが、子供さんがいる人ならば良いのかなぁ。
B-Dgはモデルルームとして使用している住戸ですが、収納は他の住戸同様しっかりしているなという印象です。

[625: 匿名さん]

残り18戸かー
ついにここまできましたか
年内完売いけそうじゃないですかね


プラネスーペリア西宮仁川
価格：4,890万円～6,550万円
間取：3LDK～4LDK
専有面積：75.64m2～95.04m2
販売戸数/総戸数： 18戸 / 169戸

[626: 匿名さん]

ちょっとのニーズと仕様と値段の掛け違いが、大規模では地獄を生む良い事例だな
ここのリセールは大苦戦だろうが、買う時も世間の人気をみてから買う必要性もあると感じるな

[627: 匿名さん]

全ての棟が南向きになっているところは配慮されていますが、棟同士の距離的に、
日当たりは十分確保されているのでしょうか？
棟ごとに細かく分かれているので、大規模でもエレベーターを待つというストレスは回避されそうですね
共用施設に関しては、多目的スペース以外はないのでしょうか？

ほとんどがファミリー層になりそうですから、子供の同級生がたくさんいると安心できますね

[628: 匿名さん]

ここまだ売ってるんやね。
初期に、価格が高すぎると否定的なカキコミをしたけど、
その私に対して寄ってたかっての攻撃が酷かったな。
ここがビバりーヒルズだと力説していた人はどうしてるかな？
「買えない妬み」と、根拠なく非難した人はどうしてるかな？
買えないと、買わないでは違うのだが・・・
まあ、私は買う必要のない立場の人間で、人の失敗が見ていられないだけなんだが。

頭金の少ない人は既に、売るに売れない状態になってると思うよ。

[629: 匿名さん]

投資マンションの305号室の賃貸募集が出てますね
安いのか高いのかよく解らないけど


http://www.athome.co.jp/chintai/1010323623/?BKLISTID=030PPC
プラネスーペリア西宮仁川Ｅ棟 ３０５ ３ＬＤＫ（提供元：東急リバブル(株)　西宮北口センター（賃貸））【アットホーム】｜西宮市の賃貸マンション[1010323623]

賃料 16.5万円 管理費等 なし
敷金/保証金 1ヶ月/なし 礼金 3ヶ月
交通 阪急今津線 / 仁川駅 徒歩6分 （電車ルート案内）
阪急今津線 / 甲東園駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市仁川町３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年11月(築1年8ヶ月) 専有面積 73.80m²
間取り ３ＬＤＫ 主要採光面 南

[630: ６２８]

売ろうとしても売れない場合、賃貸に切り替えて時間稼ぎをするのはよくあること。
しかし、この立地で時間稼ぎは命とり。売るなら追い銭してでも売ってしまう事。
株なら価格変動は誰にでも判る事だが、不動産の場合は下落初期の頃は水面下で買い取り業者が
暗躍して買い取り再販する為、相場下落が表面化するのはちと時間がかかる。
買取業者が腹いっぱいになったら、市場に出てくるよ（その時はもう遅いが）

私は自分の資産運用で、昔の下落期に買いに入ったが、概して素人は高値覚えが激しく、
と言うより残債の関係だろうが決断が遅いな。
所謂、価格変更がツウレイト、ツウリトルちゅうやつやね。

ここ数年の需要の先食いは甚だしいと思うで。
最近のマンコミのカキコミの激減は明日の市場を表してる様な気がするな。

[631: 匿名さん]

賃貸の部屋の賃料は投資として儲けが出る金額なのでしょうか？
シロウトなので全く判断がつきませんが、空き部屋にさえならなければトータルで
プラスになるんですか？
恐らく立地によっても相場があるのでしょうが、どのような法則でこの賃料が
割り出されているのでしょう？

[632: 匿名さん]

貴方の様な素人が手を出すものではないと言うのが正解。
それでは身も蓋もないので・・・・・

投資物件なら「収益還元法」で検討するのが通常。
要求利回りをいくらにするのか？それが可能なのか？
この賃料とは629の事だと思いますが、それはオーナーの都合
toolate,toolittle　の典型だと思います。

「空き家にならなければトータルでプラスになるのですか？」
この問いで貴方のセンスが判る、止めておきなさい。

[633: 匿名さん]

エアリーコートのAgタイプの販売がまだあるのですね。
お庭は芝生、ということなんですが天然芝なのでしょうか。それとも人工芝なのでしょうか。
天然芝だとお手入れがこの時期から大変になったりしそうなんですが…。
雨が降った後とか、芝自体もものすごい延びますし、
雑草も生えてくるので。
マメな人だと気にならないのかもしれないですが、
お手入れが難しそうと思う方だと、庭のない階の選択になってくるのかな。

[634: 匿名さん]

まさか人工芝は無いかと思うが、天然が嫌ならネットやホームセンターで人工芝が安く売ってるので張り替える選択肢も有りますね。

[635: 匿名さん]

>>総額500万円購入費用サポート
>>対象住戸:A101、D209、D304、E108、E206　※1邸当たり上限額100万円まで


新築初期と比べて本体価格の改定はどれくらいやったの？またはしてないの？
それとも個別交渉値引きなの？それもしてないの？

正常価格がどれか全く解らなくなるね

[636: 匿名さん]

ここ、どうしてたら売れたと思う？

いくらできが悪くて窪地といえ、
少し本線まで距離があるといえ、
西宮だし、駅近だし、環境いいし、
今のご時世で坪200は安い。

割高でも売れてるところは売れてるけど、
支線のマンションてのがもはやきついのか？

[637: 匿名さん]

マンションなら主要駅徒歩圏が必須。
ここは用途地域から言って戸建ての地域。
実際私は昔3丁目で80坪12000万の予算で
土地を探したが縁がなく他に決めた。
こんなグロテスクな集合住宅が出来るなんて
夢にも思わなかったよ。

[638: 匿名さん]

値下げしてますね。 このお値段ならだいぶお買い得と感じます。2年落ちですが金利も安いですし学区も良いので羨ましいです。

[639: 匿名さん]

>>638
公開値下げしたのは1階ばかりだね
完成在庫なんだし全部の部屋の値引き価格をホームページで公開したらいいのに
興味があっても個別交渉して値引き額聞くとか壁高い気がする
値引き後の価格でも内容から見たら高く感じる


A棟　101号室　90.02㎡　5,750万円→4,890万円
B棟　105号室　77.44㎡　4,990万円→4,390万円
B棟　106号室77.44㎡　4,990万円→4,390万円

[640: マンション検討中さん]

なんか、ネガティブ書き込み多いですね。
私のマンションを見た感想では、パッと見の入口やコミュニティルーム？は良い雰囲気なのにその他後ろにある吹き付けの壁との落差にガッカリ。けれど部屋の動線や中身、学校区は魅力的。駅からの距離はいいけど道が狭い。
それらを、踏まえて値下げ価格を見ると総合的にみていいかな？と思っています。
ちなみに前の社宅は友達の勤める会社ですが、今どんどん人を出していっていて最終的には売るみたいですよ。何ができるかは知りませんが。
今購入検討中ですが、実際住まわれている方のコメント聞きたいです。

[641: 匿名さん]

記録的な売れ残り方かな、少なくとも西宮の駅近で。

似た門戸厄神のNTT社宅後は29戸ずつしか作れないからスケールメリットが出せないが、西北人気とそれなりの仕様でこれまでは売れてきた。

ただら15%値上がりしてから売れ行きが厳しい。便利とはいえ支線のサラリーマン向けでは坪200万強が限界なんだろう。

ここは二駅も離れた郊外なのにNTTの数年前より高値設定。それに無理がある。新星和が日生の配下ならもっと安くできなかったのかと思う。

加えて環境を志向する地域なのに電車や墓や窪地など微妙な要因が多い。コストカット意識に溢れた安っぽさに気分が上がらない。眺望がかぶることへの配慮もない。スカスカの鉄格子でクランクインもないからリビングから前の棟の出入りや家の中が丸見え。植栽、手摺り、目隠しなどなんとでもできたはず。

ここにトーヨーキッチンつけても軽自動車のハンドルだけ本革のようなもので、企画も雑すぎる。

日生の社宅は順次戸建てかマンションなんだろうな。似た計画だと売れないだろうが全く違うものにもしづらいだろう。3年前からさらに建築費も値上がりしてるしどうするのかね。土地だけ売って戸建てにしときなさい。

[642: 匿名さん]

このマンションのすぐ横には大きなお墓がありますが住んでる方は気にならないのかな？
まあそこにはマンション建たないので建って眺望が悪くなるよりはましなのでしょうか？

[643: 匿名さん]

B105号室、600万円引きで売っています。

>>このマンションのすぐ横には大きなお墓がありますが住んでる方は気にならないのかな？
気にする人は買わないかなと思います。お墓、ダメな人といい人がいますね。守護霊みたく守ってくれるならいいのかもしれません。

このマンションの面白いのは、ABCとDEで離れているんですよね。DEは別マンションで売り出すなどできるような気がしますが、一緒に販売しています。

C街区は完売。それ以外も完売していくんでしょうか。どの街区が人気か教えてもらいたいですね。

[644: 匿名さん]

ここまで残ったらいつかっても同じだから、年度末決算にむけて1200万引き指値したらよいのでは。