一括受電サービスの総会決議その5

[匿名さん]

前スレのレスが1000以上になったので、その5を作りました。
引き続きお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/564064/

[201: 匿名]

>195 東電などの一般電気事業者が行う電気事業は、「公共事業」とは言いません。
公共事業はあくまでも政府や地方自治体などが行うもので、株式会社である電力会社が行う事業は含まれません。
敢えていうなら、「公共性の高い事業」でしょう。
用語は正しく使わないと誤解を生みます。

[202: 匿名さん]

公益事業と言えばいい。

[203: 匿名さん]

共用部一括受電にすると管理費、修繕積立金額が同じ部屋の人の場合、後の還元率は同じですよね。
電気ひと月一万円の人と、五千円の人だったら一万円の人ばかばかしくなりませんか？

[204: 匿名さん]

電力供給は単なる民間事業です。
ただし、以前は電力供給を認められた業者は独占的であり、
その分色々な義務や規制がかけられていました。

しかしだいぶ前に新電力の参入が認められました。
それとの引き換えで電力会社は電力事業以外もできるようになりました。
通信とか(あまりうまくいってないと思いますが)。
もっとも多くの規制はまだ残っていますけどね。

ですからこれまでの電力会社も新電力も、公益的ではあっても公益事業ではありません。
民間の営利事業に過ぎません。

但し、発送電分離が行われた場合、当初の送電会社は国営になる可能性があります。

[205: 匿名さん]

>>203
その問題はうちのマンションでも問題になりました。
専用部を電力会社と同じにし、共用部を引くというのは、
電力の利用額に応じ管理組合に上納金を差し出すようなもので、
マンション持分応分の負担という原則から逸脱します。

しかしマンション管理会社はこれが大好きで、
何としてでも管理組合にプールさせようとしましたけどね。
もちろん理事長も何かというとマンション価値向上とかマンションの為とか管理会社の受け売り、
なにがしかの見返りを疑いたくなるような力の入れようでした。

もちろん最後はマンション管理会社はプールされたお金が加算された額で、
割高な何かを買わせようとし、何年も居座る理事長は簡単にOKをするストーリーを想定していると思います。

[206: 匿名さん]

203です。205さんのマンションでは問題になったんですね。
一括受電にするならせめて専有部割引にした方が筋が通ってますよね。
うちのマンションはこういう話にもならなかったです。自分も気がつかなかったです。

総会で意を唱える人がいても理事会で良く話し合って決めた事とシャットダウン。
質問して返ってきた答えにそれ以上反論しない。委任状多数。

受電業者の説明文書に共用部～％割引の説明と、専有部最大１０％の割引の説明がありました。
あれ最大１０％で計算してるんですよね。
電気料金いくらで最大の％分割引してもらえるのかとか、いくらだったら何パーセントとかさっぱりわからなかったです。

全専有部の割引分＝共用部割引分でしょうか？

[207: 匿名さん]

＞２０３
その昔、「俺は２Ｆでエレベーターを使わないから
管理費の負担を安くしろ」と言った方が居ました。
その方の下品な発想と同じですか。
この様な発想こそが、マンションの品位
ひいては価格を下げる要因となる事を自覚して下さい。

[208: 匿名さん]

２０７　その問題とどこが同じか教えてもらえますか？　

[209: 匿名さん]

>>208
反論のしようがないので、論点ずらしを>>207はしてみたのですよ。

>>207は、区分所有法を理解していない。

[210: 匿名さん]

>205
一括受電でなくても、現状も共用部分の電気料金は管理費会計から
支出されています。
管理費の額は、専有部分の床面積比となっており、広い部屋の方が
高い負担をしています。
各部屋の電気料金に応じて、共用部分の電気料金が決まる訳では
ありませんよ。

[211: 匿名さん]

>>210
勘違いが二つあります。

（１）
＞管理費の額は、専有部分の床面積比となっており、広い部屋の方が
＞高い負担をしています。

違います。管理費から支払いますが、
管理費は専用部と共用部をすべて含めた持ち分で按分するのが一般的です。
修繕積立金もです。

まあマンションごとに異なるということはありえなくはないのですが、
専用部だけということはまずあり得ないでしょう。

（２）
＞一括受電でなくても、現状も共用部分の電気料金は管理費会計から
＞支出されています。

そうですよ。それが何か？

問題にしているのは、専用部の電気料金を電力会社と同じにして、
共用部から割引するというタイプの一括受電を導入した場合です。

この場合、各戸が電力使用し、各戸が発生させた割引額は、全て管理組合に持って行かれます。
この時の各戸の電気使用量は持ち分とは無関係です。
沢山使った戸は沢山の割引額を管理組合にもたらし、
少ないとか電気契約すらしない空き家の戸は管理組合に全く割引額をもたらしません。

しかし管理組合は受け取った割引額を支出するときはマンション全体に支出しますから、
結果的には持ち分により按分され還元されることになります。
要するに持ち分按分とは違う負担と還元が生じるのと等価ということです。

[212: 匿名さん]

着々と進行しています。

https://www.google.co.jp/search?hl=ja&gl=jp&tbm=nws&authuser=0&q=%E9%9...

まずはこれを待つというのが本筋でしょう。

[213: 匿名さん]

こんなところが、
マンションに利益をもたらす話を持って来るはずがない、
マンション価値を高めるとかマンションに有利とかわめきながら不利益を持ち込む、
と考えるのが正常でしょう。

https://www.google.co.jp/webhp?sourceid=chrome-instant&ion=1&e...

[214: 匿名さん]

最近は、マンション管理会社が先を選定して入札、あるいは一連の出来レース入札までやり、結果だけ知らせて来る偽装も多い。
名ばかり競争入札。

ケツの毛まで抜かれ、積立金は残らず消滅する。
お気を付け下さい。

[215: 匿名さん]

>>211
>管理費は専用部と共用部をすべて含めた持ち分で按分するのが一般的です。
>修繕積立金もです。

これは、ちょっと違いますね。

区分所有法
第14条（共用部分の持分の割合）
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

マンション標準管理規約
第25条（管理費等）
第2項
管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

[216: 匿名さん]

>>215
そうですか、その法律を全部読む気はしませんが、
手元にあるうちのマンション購入関係の説明とは違いますね。
別途に、それに従わなくてもいい場合の規程はありませんかね？

うちは階毎に戸数が異なり、その階の廊下は戸数で割って持ち分に積算しています。
その他、自転車置き場は各戸毎に1台分の持ち分が割り当てられ、それは共有持ち分に積算されています。
他にもこまごま。

こういう積算によれば、専用部面積比とは違った持ち分になりますけどね。

[217: 匿名さん]

まあ、いずれにせよ、共用部割引方式は、上納額が持ち分日と食い違う可能性があり、
公平を欠くことに違いは無いですね。

[218: 215]

区分所有法第14条の全文です。

（共用部分の持分の割合）
第14条
第1項
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
第2項
前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
第3項
前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
第4項
前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

[219: 匿名さん]

>>218
ありがとうございます。やはり但し書きがありますね。

第2項は、まさに各階の共有廊下などをその階の戸に割り当て積算するという根拠となる条文でしょう。
第4項は、うちのマンションで各戸に1台分の駐輪場(もちろん共有部)の持ち分を割り当て積算する根拠となる条文でしょう。
つまり、

専用部の面積比≠持ち分比

ということでつまり、
結論：
管理費や修繕積立金は、この持ち分比で案分され、それは専用部の面積比に一致するとは限らない。


まあ、いずれにせよ、共用部割引方式は、上納額が持ち分日と食い違う可能性があり、
公平を欠くことに違いは無いですね。

[220: 匿名さん]

となると共有部削減提案されても
修繕積立金に移管が簡単に出来ないってことか。

このことに関しては管理会社は
当然のようにだんまりだもんなあ

[221: 匿名さん]

>219
駐輪場や駐車場、ベランダ、玄関ポーチ等は専用使用権でしょう。
敷地の共有持ち分割合も、専有部分の床面積比となります。
駐輪場も敷地も、専有部分の床面積比で計算するのはおかしいでしょう。
敷地は一つしかありませんよ。

[222: 匿名さん]

スレ違いだが・・・

>>221
>敷地の共有持ち分割合も、専有部分の床面積比となります。

だれが決めたのですか？

[223: 匿名さん]

>>221
条文に基き説明してください。

あなたの願望や考え方などこんなところで披露しても意味を持ちません。

[224: 匿名さん]

>222
区分所有法には、同一人物が複数の専有部分を所有している場合に、各専有部分に対応した
敷地の持分割合がどうなるかというだけで、一つの専有部分しか所有していない人についての
敷地の持分割合についての規定はありません。
例えば二つの専有部分を所有している場合に、敷地に対する共有持ち分は、２室分をひっくる
めたものとして存在します。
そうすると、１つの部屋を売却する場合に困りますので、共用部分の持分割合と同じ算定方法
による規定が定められています。法２２条２項
すなわち専有部分の床面積になるのです。
それでは、一つの専有部分しか所有していない人についての敷地の持分割合がどうなるかというと、
これは通常は、マンションの分譲会社の設定に基づいて、そのまま分譲契約で決まります。
マンションの購入者が登記をする場合、敷地に対する共有持ち分を記載する必要があるので
分譲契約で決めておかないと困るからです。
分譲契約または規約の定めによって共有持ち分が決められていない場合は、民法の規定により、
各共有者の持分は相等しいものと推定されることになります。民法２５０条

[225: 222]

>>224

敷地の共有持分については、区分所有法には何ら規定がなく、売主と買主間の分譲契約等によって定まるものである。
管理規約には、確認的に謳っているだけである。

[226: 匿名さん]

>>224
あんたの言ってるのは何の定めもない場合とか、特段の定めの無い場合とかそういう場合だけじゃないか。
条文に別途定めてよいとある場合もあれば、土地の持ち分なんて購入時に提示されていたりする。
ちなみにうちの駐輪場はマンション建屋内だ。きっちり持ち分としてどれだけというのも説明書にある。
登記上もそれが積算された持ち分となっている。


何度も言う。

まあ、いずれにせよ、共用部割引方式は、上納額が持ち分比と食い違う可能性があり、
公平を欠くことに違いは無いですね。

もう一丁

まあ、いずれにせよ、共用部割引方式は、上納額が持ち分比と食い違う可能性があり、
公平を欠くことに違いは無いですね。

[227: 225]

>>224 氏は、「敷地利用権の割合」と「敷地の持分割合」の区別ができていないのでしょうね。
基本的な知識ですが・・・
スレ違いでもありますので、スルーしてあげてください。

[228: 匿名さん]

>227
敷地利用権の割合と敷地の持分割合の違い？なんですか、それ？
敷地利用権は専用使用権のことでしょう。
駐車場、駐輪場、倉庫等の。
敷地利用権の割合を出して、どうするんですか。何に使います？

>226
マンションを売却する場合は、専有部分と敷地利用権（登記簿に記載）
を所有権移転登記をするんですよ。
敷地利用権の割合とか、そんなものはありませんよ。

[229: 匿名さん]

ベランダやルーバル、共用玄関は、一部共用部分とはいいません。
ましてや、開放廊下は全住民が活用するものです。
専用使用権はありません。
エレベーターも専用使用権はありません。

[230: 匿名さん]

>ちなみにうちの駐輪場はマンション建屋内だ。きっちり持ち分としてどれだけというのも説明書にある。

これを専用使用権というんだよ。持分とは関係ない。分かった？

[231: 匿名さん]

>>228
>敷地利用権は専用使用権のことでしょう。

珍説ですね。
さすがは、マン管ピンク理事長です。

区分所有法
第2条（定義）
第5項
この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

敷地利用権については、区分所有法第三節を参照のこと。

マンション標準管理規約
第2条（定義）
第8号
専用使用権　敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。

[232: 匿名さん]

>231
すごい知識ですね。
おみそれしました。

[233: 匿名さん]

要するに専用使用権って共用部や共有の土地に設定される権利であって、持ち部とは何の関係もないもの。
それを付与するのに料金を取ったりもするし。

それにしてもなんか、話が全然違う方に行っちゃったな。
元々一括受電の共用部割引方式は、上納額が持ち分比と食い違う可能性があり、公平を欠くことから始まったんだけどね。
これにはいちゃもんつけて来ないな。違う話を持ち出してそらそうとしているのかな？

[234: マンション住民さん]

敷地権と専用使用権をごっちゃにしてるな。
敷地権は所有権、専用使用権は利用権。

[235: 匿名さん]

いつまでスルー検定がつづくんだ？
終わったら教えて。

[236: 匿名さん]

うちのマンションは保留となっていた一括受電の決議について、再上程を見送るみたいです。

[237: 匿名さん]

>199さん

すごく参考になる資料ありがとうございます↓。

2014.10.04
マンション向け電力ビジネスでトラブル頻出　停電リスク隠し「訴訟辞さない」と導入迫る
文＝小倉正行／国会議員政策秘書、ライター
http://biz-journal.jp/2014/10/post_6215.html

　要するに、仮に管理組合の総会で高圧一括受電導入が議決されたとしても、それはマンションの共用部分にしか適用されず、マンション住民の専有部分には住民の同意がなければならないとしている。国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している。

2014年10月31日
#akahata マンションの[高圧一括受電] 不同意住民に訴訟?!／業者が文案示す例も・・・今日の赤旗
http://blog.goo.ne.jp/uo4/e/bd645bfd6b954ab6ba7d5b1e1ca82250

　本当に訴訟は成立するのか？調べてみると、応じない住民に対し「共同利益違反行為に該当する」とした横浜地裁の判決（２０１０年10月）がありました。
　法務省民事局に聞いてみると―。
　担当者は「横浜地裁の判決は、住民が電気の契約だけでなく、たびたび総会の決議に反しており、特殊なケース」と言います。その上で、「共同利益違反行為とは、一般論として、壁を壊すなどの破壊行為、共用部分を占拠するといった不当な使用、騒音や悪臭を放つ、広告塔を勝手に設置する、また、とばくの開帳などの不法行為」と説明します。

[238: 匿名]

>211
専用部の電気料金を電力会社と同じにして、共用部から割引するというタイプの一括受電を導入した場合、各戸の電気使用量が共用部の割引に影響する理由がわかりません。

共用部の割引率は固定ではないのですか？　どのような契約になるのか教えてください。

[239: 匿名さん]

211じゃないけど。
共用部割引率を決めた時貢献した人がいるのではないかと。

ものすごく電気を使う家庭はマンション協力という名の犠牲者。

[240: 匿名さん]

共用部割引一括受電をしてからマンションで節電しても業者が喜ぶだけ。

[241: 匿名さん]

共用部割引一括受電にしたら専有部でガンガン電気を使ってくれる家庭は神。
共用部電気代を節電するマンションは神。

[242: 匿名さん]

電力使用量に応じ、それぞれの戸は還元を受ける、これが本来の姿。

電力使用量には戸毎で差があるのに、多い戸にも少ない戸にも全く還元することなく、
全部管理組合に吸い上げるというのが一括受電の共用部割引方式。
もちろん不公平が生じる。
例えば空き家だったりすれば電力契約すらしないから、割引への原資貢献は全く無い。
にもかかわらず、プールされるお金はマンション全体のもの、明らかに不公平だ。
でもって採算が悪化したら業者は管理組合に相談していいとかそんな条項もあったりする。
儲けが増えたら還元を増やすとかそういう条項は無いのにだ。

だったら各戸還元方式でいいと思うのだが、
マンション管理会社は共用部割引方式が大好きで理事長とつるんで強引に推進して来たりする。
それは、各戸還元だと一切管理組合にお金がプールされないから。

マンション管理会社は1円でも多く管理組合にカネをプールさせるように、言葉巧みに誘導して来る。
それは言うまでもなく、いずれ全額おかしな支出や割高な工事で得られる額を高めるため。

こんな図式に辟易した。

[243: 匿名さん]

一括受電にし、単純に戸数で割って月数百円の割引って本当に特？一括受電マジック？

長期契約→中途解約違約金
業者原因の中途解約の場合はマンションに違約金を払う…ことはない
設置、検査停電→冷凍食品をいそいで消費し結局家計費に無駄が出る→でも一括受電で電気代減ったと喜ぶ
割引率固定→電気使用部屋数の減少、世帯の電気使用大幅減になると割引率変更
一括受電導入戸数はどこもおよそ５０戸から。将来５０戸以下になったマンションの運命は…？
一括受電から地域電力低圧に戻す場合、設備費の負担がどうなるか不安
自由化後は不自由マンション
一括受電をして数百万浮くことから電気代削減や管理費削減に努力しなくなる可能性
修繕積立金の値上げが無くなるわけではなく少し値上げ幅が下がるだけ→大して変わらん
浮いたお金は使ってしまうのが人間の心理
マンション財産はマンション住民以外にも把握しているのをお忘れなく
業者に質問しても経験と実績があるのでご安心ください→意味わからん
築数年のマンションはまだ新しい設備取り替えで資源の無駄
地域電力から設備を払い受けしても契約年数や割引率に反映される話は聞かない
受電会社営業がオートロック玄関でなくいつの間にか家前玄関にいる→ピンポーン

上記がわたくし個人の一括受電に対する理解、印象、感想です
間違いがあれば教えてください

[244: 匿名さん]

わたくしが思う一括受電の良い所

電気代が本当に数百万単位で削減される
管理費大幅削減で満足感がある
管理費、修繕費滞納者から多少お金を引き出せたということにもなる
文句を言われず管理費値上げをしたようなもの
漏電２４時間管理

リスクは置いておき単純に考えてみました

[245: 匿名さん]

>>243
＞浮いたお金は使ってしまうのが人間の心理

間違っているとは言いませんが、この点は補足したいですねえ。
それだけではそんなに無駄遣いしたりはしないでしょう。住民の決議も必要な場合があります。

しかし管理会社がどんどん無駄遣いする話を持って来てプッシュします。
今いくら溜まっているか？日ごろどれだけ集め、余剰がどれだけ出ているか？
全部知っていて吐き出させようとして来ます。

我が家でも消費増税後節約に努めていますが、マンションではおかしな支出が増えました。
鉢植えや親睦費です。総会の決議は不要な範囲なのでしょう。
こんな風に集められて無駄遣いされては打つ手はありません。

[246: 匿名さん]

>>244
＞電気代が本当に数百万単位で削減される
＞管理費大幅削減で満足感がある

ちょっと待って自由化後との比較をしてみないとどうなのか？という不安は無いんでしょうか？


＞管理費、修繕費滞納者から多少お金を引き出せたということにもなる

共用部割引方式とかだと、逆にそういった方に多少でも利益を配分したことになるのですが。


＞文句を言われず管理費値上げをしたようなもの

マンション管理会社とつるんだ悪徳理事長の論理ですね、あきれてものも言えない。


＞漏電２４時間管理

漏電２４時間管理ってなんですか？今でも各戸に漏電遮断器くらいついてますが。

[247: 匿名さん]

>245
住民交流費とかアップしそうですね。
管理会社は提案は積極的に理事会に伝えるけど削減案は伝えてくれません。

>246
良いところもあげなきゃフェアじゃないとリスク抜きで単純に書きました。
が、めっためたに切られましたね。笑。
言い方悪いですけど単純に喜ぶマンションもあるんだろうなーと思います。
漏電を２４時間監視してくれる業者さんいるんですよ。よくわかりませんが変圧器の漏電とか？
あと保安局の代金も支払ってくれます。
１５年契約で透明の袋に書類入れてて、契約数を戸数でお知らせする業者さんです。

ありがとうございました。

[248: 匿名さん]

管理会社が積極的に工事とかの提案をしてくるとかノー天気
なことをいっているけど、しっかりした長期修繕計画はないの？
事業計画は、長期修繕計画に基づいて検討していののが当たり前
なんだけど、それさえできてなければ、管理会社のいいなりになっても仕方ないな。

[249: 匿名さん]

現在１５年契約の受電業者。数年前は１０年契約だった。
その１０年契約時に契約したマンションは契約年数が今より短いだけあって割引率が低い。
この業者は更新しても初めの割引率でずっといくといってるが、１０年契約したマンションも今後ずっと初めに決まった割引率のまま更新し続けることになるのか。
１５年契約組と違う契約があるかもしれないが、もしそうならば気の毒に思う。

[250: 匿名さん]

共用部プランを提案されて。

共用部の電気代に充当される分は管理費から支出すべきものなので、各戸の電気代を計算する際に、管理規約に基づく負担額となるように計算せよと業者に注文したところ、拒否されました。

では、管理規約を守らなくて良いのかと尋ねると、問題は無いと平然と答えるいい加減さ。

まあ、管理規約を守らないのは管理組合であって業者じゃないからね。でも、無責任。