ベレッサ文京千石ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ベレッサ文京千石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/bunkyosengoku/

所在地：東京都文京区千石3丁目62-5、62-11、62-44（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩11分
都営三田線 「千石」駅 徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩10分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.44平米～66.30平米
売主：アサカワホーム
販売代理：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社アサカワホーム
管理会社：株式会社メイプルリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2: 物件比較中さん]

思いっきり坂下ですよ

[3: 匿名さん]

どの間取りもかなり狭いので家族では住めないですね。

[4: 匿名さん]

賃貸向きかもね。つまり投資向き。

[5: 匿名さん]

まてよ、、賃貸向きにしては駅から遠すぎる。

撤回します。賃貸向きじゃなくて、どうしても文京区に住みたい人向けの分譲ですね。

[6: 匿名さん]

田舎にある安請け建設会社が都内に作った典型的なウサギ小屋
今時６０㎡台の3LDKって(笑)
安物なんだろうな～

[7: 匿名さん]

間取りプランの面積だと、LDKってキッチン部分を入れてだよね？
LDだけだと7.5帖しかなさそう(笑)

[8: 匿名さん]

キッチンは3帖くらいかなぁと思われますが…
ただリビングは行ってきてキッチン脇を抜けるまでの面積はやはりありますので、
Aタイプだと10帖くらいのリビングにはなるのかな？
浴槽の大きさが書いてありません。
どれくらいになるのかなぁなんて思いました。

[9: 匿名さん]

狭いですが価格次第かなって思います。だって、都内のマンション高いですもん。
広くて高いマンションは買える人が限られちゃいますし。
狭くても買える価格なら都内に住みたいって人もいると思いますよ。
狭くても高いって場合もあるけど。ここはどうなんでしょう。いくらくらいになりそうですか？

[10: 匿名さん]

浴槽は1416と1418みたいです。部屋の広さからしてもディンクスさん、夫婦＋子一人家庭がターゲットなんでしょうね。子供が小さくないならCタイプのような独立型キッチンの方が使いやすいかもと思いました。キッチン周りのごちゃごちゃ感が少なくなりますしね。目隠しもしやすいです。
キッチンの広さより洋室の広さが気になったかなあ。四帖の部屋とかどう使うんでしょう。

[11: 匿名さん]

四帖の部屋はベッドを置いたらそれだけになっちゃうのかと思われます。
布団にすれば空間を有効に利用できるかと思いましたが、押入れがないと
置き場所に困ってしまいますか。
間取り2タイプ見ましたが、思ったほど狭くない感じがしました。
専有面積はかなり狭いけど、そのわりには収納もあるしキッチンも浴室も
狭くはないかと。
リビングダイニングは食事とくつろぐ場所との区切りが難しそうだけれど。

[12: 匿名さん]

【立地のデメリット】
・茗荷谷、新大塚、千石、護国寺から離れている谷底の立地
・交通量が多くて歩道が狭い
・不忍通りと千川通りの交差点なのでウルサい。埃っぽい
・中小工場街

【立地のメリット】
・毎日の通勤で足腰が鍛えられる
・毎日の通勤で忍耐力が鍛えられる
・大型スーパーが近い（ライフ）
・少し我慢して歩くと大塚や茗荷谷で美味しい食事とお酒が楽しめる
・少し我慢して歩くと小石川植物園、六義園がある
・文京区である

[13: 匿名さん]

最大のデメリットは、アサカワホーム施工ってことじゃない？
ローコストハウスビルダーのアサカホームに、マンションの施工・管理能力があるのか疑問に思う。
しかし、安けりゃ買う客は必ずいる。オープンハウスの営業力で売り切っちゃうんだろうな。

[14: 匿名さん]

>>13
アサカワホームは悪くない

[15: 物件比較中さん]

ホームページみると設備はかなりよさそうですね

[16: 匿名さん]

良くはないでしょ。全然普通。

[17: 物件比較中さん]

そうですか？
食器棚も標準でついてますし、ミスティも気持ち良さそうです。

[18: 匿名さん]

買い物するスーパーマーケットが近いのは便利ですが、やはり駅から距離があるのは気になるところですよね。
通退勤がある方にとって苦労しそうな立地ですが、良く捉えると運動しやすい環境になっているとも言えます。

間取りはややせまめなので、ファミリーよりは単身者向け、あるいは投資用のマンションとしても良いかもしれません。

[19: 匿名さん]

せめてフラットだったらねぇ。
この坂を毎日昇り降りするのはちょっと…

[20: 匿名さん]

ちかくにグローリオ茗荷谷が準備中ですね。
同じ低地ですが多少茗荷谷駅に近いです。

[21: 匿名さん]

茗荷谷からここまで歩くと余りの格差に愕然とします。
千石か護国寺からここまで歩くと不忍通りの交通量と歩道の歩き辛さに辟易し、変わり映えのしない街並みにうんざりします。
大塚からここまで歩くと夏なら軽い熱中症になります。
新大塚からここまで歩くと何となく許せる感じがしました。遠いけど。

[22: 匿名さん]

平均坪単価320万位で出す気らしい。
リビオとかグローリオもあるので少し様子見が吉か。
文京区も坪単価300万切る所なくなったね。

[23: 匿名さん]

文京区は教育環境が高いからファミリーに人気だというし、
それに通勤がここだとけっこう２３区内ならどこに行くにも楽というのはあるのではないかなと思います
だから単価高めに出しても大丈夫っていうのがあるのでしょうか

[24: 購入検討中さん]

それだけ環境がいいということですか
ここもそれなりに人気なんでしょうね

[25: 匿名さん]

今日からミスティ体験会ですよ。

[26: 匿名さん]

これからマンションを購入されようとしている方は、管理組合がどのように運営されるのか。管理会社はどこかにも注意を向ける必要があります。売主や販売会社の息のかかった人物が管理組合を牛耳り、不当な経費支出を繰り返すといった事が珍しくないそうです。
http://chikyuza.net/archives/49784

[27: 匿名さん]

ミスティは息苦しくないからいいっていいますよね。
お年寄りとか浴槽に入るのが大変な場合、ミスティを使えば、浴槽で温まっているのと同じ効果が得られると言います。
ただ、メンテナンスとかどうなんでしょう？面倒だったりしないのでしょうか。
普通に換気をしてやればＯＫ？？

[28: 匿名さん]

ここはDINKS向きかなあ。
3LDKは無理矢理つくった感が強すぎ
間取りも酷いし。
逆にCは悪くない。ワイドスパンも魅力的。
眺望も上層階なら多少は望めるだろう。

[29: 匿名さん]

第一期はいつから？

[30: 匿名さん]

スーモに価格でてるね。
安い即完かも。

[31: 匿名さん]

ここが坪320万と言うことは、区内で平米100万切りすることは相当に難しい時代になったと言わざるを得ないね。ここだって第2期以降は100万超えてくるのかもしれん。

[32: 匿名さん]

第一期は3戸か
出し惜しみ？それとも不人気？

[33: 匿名さん]

販売数は3戸だけですか？
まあ、28戸という小規模マンションなので
確実に売れる戸数だけ出していくスタイルで
いくのでしょう。
しかし最大で3LDK・66㎡は無理があると感じます。

[34: 匿名さん]

ここも地道に売れて秋には完売かな

[35: 匿名さん]

ももレジさんに取り上げられましたね。

[36: 匿名さん]

今週末から登録開始です！
売り出しが3戸だけですから抽選必至ですね。

[37: 匿名さん]

オープンハウスかアサカワホームの営業がずっと投稿してる
必死なのはわかるけど見苦しいね笑

[38: 匿名さん]

近隣にライバルが多いから早く売り切らないとまずいのでは。
リビオは半永久眺望。グローリオは茗荷谷徒歩ひと桁＆耐震等級等持ち味を持ってるだろうし。

[39: 匿名さん]

>>26
確か管理組合はマンション住人で構成されると思いましたが、
売主や販売会社の息のかかった人物が管理組合を牛耳るとは
どういった事でしょう。
そういう方がわざわざ契約し、入居するという事ですか？

[40: 匿名さん]

ここは天井高が2.4mと低すぎたり、柱の位置があれだったり基本構造が安っぽすぎる。
そのぶん設備はそこそこだけど価格も安くないしな。

[41: 匿名さん]

抽選は本社でやるんですね。
ドキドキします。

[42: 匿名さん]

間取りを見ていますが、３ＬＤＫで６６㎡とかちょっとないかも。
部屋数がいくらあっても、各部屋が４畳とか狭すぎて使い勝手が悪い感じです。
ファミリー向け物件ではないのかなと思いました。

[43: 匿名さん]

いやいやファミリー向けですよ。
モデルルームにいけばわかると思います。

[44: 匿名さん]

第1期はどうだろう

[45: 匿名さん]

要望書入ったのか追加で販売してるね。
Cが人気なのかな？

[46: 匿名さん]

人気の物件は、どこのマンションでも重なるようです。
ただ、ファミリー向けですが、各部屋が狭くて使い勝手は良くない感じがします。

[47: 匿名さん]

茗荷谷まで通勤するのは骨がおれる。
ここだったら文京区にこだわってもしょうがないかな。

[48: 匿名さん]

第一期2次は即完か。
意外と売れてんのね。

[49: 匿名さん]

価格的にここは選ばれるね

[50: 匿名さん]

新大塚10分なら許容範囲ですね

[52: 匿名さん]

10分の距離は実際に住んでみるとそれほど気にならない距離だと思います。
私の場合、少し坂がある場所なので、ちょうど１０分の距離でも少し面倒に感じることがあります。
特に雨の日など、歩くのが少し嫌になってしまうこともありますが、そのくらいでしょうか。

[53: 匿名さん]

ここは坪330万らしいけど茗荷谷に近いとそんなものなのかな？

[54: 匿名さん]

コツコツ売れているみたいね

[55: 匿名さん]

第一期第三次は売れるまで続くのか？
第二期の売り出しはいつになるんだろう

[56: 匿名さん]

モリモトとどっちが先に完売するかな？

[57: 匿名さん]

Cタイプのほうが人気なのですか。
この辺りだとファミリーの需要があるのかなと感じたのですが、２LDKが人気ということはDINKSとか、
例えばもう子供が巣立ってしまったような年代の方とか、
そういう方たちが買っているということになってくるのかなと思いました。
この辺りだったら落ち着いて暮らせるから、そういうのはあるんじゃないかと。

[58: 匿名さん]

もう完売近い？

[59: 匿名さん]

総戸数が２８戸って、少なすぎるイメージです。
大規模なマンションよりも良いかなとも思いますかが
小規模マンションのメリットってどうなんでしょうか？
自治会もすぐまわってきそうなのですが考えすぎ？

[60: 匿名さん]

>>59
管理組合の回ってくる率は当然高い。
小規模のいいところは団地感がない
角部屋率が高いなどかな。

[62: 匿名さん]

第一期で7戸供給。
戸数を絞った割には上々の滑り出しとのこと。

[63: 匿名さん]

>>62
>戸数を絞った割には上々の滑り出しとのこと。
意味がわからない。
第一期の販売戸数が少ないから、計算上、買つけ申込み率が高くなっただけでは？
で、何件の申し込みがあったの？

[64: 匿名さん]

立地はちょっと…とは思うんですが
ここくらい文京区で安く買える物件はもう出ないかと迷ってます

[65: 匿名さん]

このマンションの目の前の通りには路線バスとかは通っていますか？
バス停とかが直ぐ近くにあるなら良いけど、無いなら地下鉄の駅になるんだろうね。
そこまで歩かなければならないけど、一番近くて１０分くらい歩くのかなぁ。
まぁ１０分くらいなら近い方かな。

[66: 匿名さん]

バス停あるよー
ただ茗荷谷の駅にいくには都バス乗り継ぎあるけど

[67: 匿名さん]

Cはもうあまり残ってないみたいね

[68: 匿名さん]

ここは管理費や修繕積立金等ランニングコストが非常に安いので
そういったことを気にされる方にはオススメ

[69: 物件比較中さん]

よく管理費や積立が安くていい！っての聞くけどさ
それってあとあと組合が苦労するだけじゃないの？
最初の設定が低すぎるだけじゃないのかな

[70: 匿名さん]

メールによると8戸販売済みみたい

[71: 匿名さん [女性 40代]]

すごくここは文京区なのに安くて間取りもよく良いと思いますよ！
・玄関から廊下までタイル貼り
・シーザーストーン天板
・1418の大きなお風呂
・管理費が安い
・縦長リビングと共有できる5畳の洋室
これでリビングとして19.1畳利用できます！
・標準装備の食器棚と食洗器
・3室全部が角部屋で風通しと日当たりは最高！
・教育環境は都内一良い
・病院も近辺に沢山ある
・東京ドームまで2.2km！
・丸の内線沿線！
・東京大地震が来ても地盤は固く津波の心配はない
・幼稚園、保育園、小学校が近辺
・向かえがマッサージ屋、クリーニング屋、隣が歯医者で、スーパーも近くにある
・小規模マンションなので、売るにも貸すにもニーズが高い

デメリット
・大手（三菱、三井、野村、）と比べてオープンハウスのブランド力が低い
・マンションに駐車場がない。近辺で探すと3万〜3.5万円程かかる
・坂（電動自転車があれば解消！）

トータルで考えたら、検討の余地ありですね。

[72: 匿名さん]

実は間取Aの坪単価はかなりやすい
こんな場所なんだから当然だが
それでも一番坪単価ははるCから売れていくんだから面白い

[73: 匿名さん]

>>71
良く調べていらっしゃり感心しますが、購入を検討されている方なのでしょうか？
下手な営業さんよりも詳しそうなので、もしかしたらオープンハウスの販売担当者の投稿のようにも思えます。
そうだとしたら、ここは情報交換の場であって、企業が広告・宣伝をする場所ではないと言いたいです。
広告・宣伝活動を行うならば、きちんと費用を払い、また広告・宣伝とわかるように行うべきです。

[74: 匿名さん [女性 40代]]

>>73
そもそもあなたは購入検討などされてる方ですか？
情報交換に必要なものだと思いますが、、、
誹謗、中傷などよりよっぽど必要な情報だと思います。
検討されないのであればここに訪れなければいいだけなのでは？

[75: 物件比較中さん]

その通りですね。
ネガもあればポジもあるのが検討スレです

[76: 匿名さん]

安くて間取りのよい物件は必然的に人気が高くなるような気がします。
後は、細かい条件が希望する内容なのか、という事がポイントになりそうです。
個人的には文京区の中の物件では魅力があると思っています。

[77: 匿名さん]

ライバルのディアナコートが後一戸まできた。
あそこが終わればここも加速するだろうね。

[78: 物件比較中さん]

管理費は総戸数が少ないのに平米あたり196円だから、かなり安いですね。
修繕積立金は将来的に不足したとき困るのは自分達ですから
安いからと言って簡単には喜べませんが。

また

・縦長リビングと共有できる5畳の洋室
これでリビングとして19.1畳利用できます！

という御意見がありましたが、リビングの14.1畳はあくまでLDK全体の表示で
あることに注意が必要です。キッチンとその脇の実質的な廊下的スペースを
除けば実際に有効に使えるのは10畳程度ではないでしょうか。
個人的に、間取りの畳数でLDKを纏めて表示するのはちょっとずるい気がしますね。

[79: 匿名さん]

このマンションは空間の使い方がうまいね

[80: 匿名さん]

どこにいくにも坂なのがキツイ

[81: 匿名係長]

>>80
そんなにキツイんですか？？
現地歩いていないので、
なんか心配です。。。

[82: 匿名]

>>79
検討しているので、具体的に教えて下さい！

[83: 匿名]

ＪＲ大塚、後楽園方面は、谷沿いに行けますので、大きな勾配はありません。
パワーアシスト自転車があれば、茗荷谷、千石駅方面も苦ではないと思います。

[84: 匿名]

>>83
ありがとうございます！
茗荷谷方面がメインになりそうなので、
やっぱりキツそうですね

[85: 匿名さん]

>>74
>情報交換に必要なものだと思いますが、、、
>誹謗、中傷などよりよっぽど必要な情報だと思います。
73ですが、業者の成りすまし投稿が必要なものだとは思いません。不動産の広告は法律で規制されていますが、業者の成りすまし投稿では都合の良い情報しか投稿しないでしょうし、虚偽の投稿だってしかねないからです。

[86: 匿名]

>>85
71です。
私は購入検討しているものです。
言いたい事は理解できますが
私のレスに返信すること構いませんが
業者ではありません。
もう少し検討材料になる投稿をするべきだと思いますよ。

[87: 匿名さん]

この辺りだとどこに行くにも高低差を気にしないといけないので
自転車は電動アシストがついているものじゃないと行けないのですね。
先週末、実はこの辺りをいろいろと見て回っていたのですけれど、
すれ違う自転車の方、殆どが電動アシストつきでしたので、やはり…と思いました。
あれって本当に坂道もラクラクなのですよねー。

[88: 匿名さん]

文京区にすみたければここを買うしかないよ

[89: 購入検討中さん]

ここ、茗荷谷界隈では群を抜いて安くていいなと思うけど、不忍通りと千川通りの交差点というのがどうしても気になります…
子供が喘息になったら、と思うと…
そういう意味では小さい子供がいるファミリーには向かないような…
単身やDINKSでブランドや豪華さ(エントランス等の外観も内装も、無駄なお金はかけてない感じ)を求めないならよいと思いました。

[90: 匿名さん]

春日のクレヴィアが売れ行き好調らしいな
ここが売れないであそこが売れるなんて世の中わからん

[91: 匿名さん]

価格の割には間取りが狭いかなという印象でしたが
1期分も完売して、順調な売れ行きだとお聞きしました。
もう少し駅が近ければ良かったかなと思います。

[92: 匿名さん]

今週からリビオとグローリオが案内開始だから見比べてみる

[93: 匿名さん]

この価格帯で廊下タイルとか凄いね
金かかってる

[94: 匿名さん]

地味に売れてきてるな。
文京区の底辺とはいえいま坪３００付近で買える物件も少なくなってきたし。

[95: 匿名さん]

最近、価格の割には仕様がそこまでではないみたいなところが多いので、ここはこのお値段でかなり頑張っている感があるのは良いのではないでしょうか。
場所も別に悪く無いと思いますが…文京区自体全体的に評価が高い街ですので
ただ駅までの距離を思うと、資産価値的にというところがあるでしょうから、その辺りでしょうか、デメリットというならば
それでも普通に歩いていける距離。

[96: 匿名さん]

千川通りと不忍通りのダブルアタックはちょっとね

[97: 匿名さん]

ちょうど交わる場所ですね
交通量はこの道幅の道にしてはあるほうかなぁ。

そこに納得できるかどうか、でしょうね。
これ、道一本奥に入って静かな環境だったりすると、
価格はまたポーンと上がってしまうのだろうなと思いますし…。

[98: 匿名さん]

ここは駅から遠いし、環境も文京区っぽくないですよね。

文京区に住んでいるというステータスがどうしても欲しい人向けなのかな？

[99: 匿名さん]

>>98
茗荷谷に近いし生活利便性は高いです

[100: 祇園設計インテリアデザイン事務所 [ 40代]]

一級建築士マンション視察記③


文京茗荷谷エリアの住民の意見として
良かったら御参考ください。

■「ベレッサ文京千石」
視察ポイント①
立地からわかる事

交通量多い・不忍通りと千川通りとの交差点に位置する。

不忍通りは主要幹線道路の一つ。その為
様々な車種が多く通りかかる。
騒音、排気ガスによる影響については要検討。

また見事に3戸1のフロアプランにおいて
3戸のバルコニーが共に道路側に面している。
複層ガラスというAW建具のスペックで防ぎきれるのだろうか。


視察ポイント②
フロアプランからわか事

総27戸数は決して多くではない。
当マンションの長期修繕計画を必ず確認するように。
また修繕積立金も先々高くかかるので、要確認。


視察ポイント③
相手の事を知る

事業主・売主・施工と同会社と一貫している珍しい物件
長く住まう訳ですので、相手会社の実績等を
情報収集して分析すること。


視察ポイント④
「文京の地」としての資産価値は？
自分の目や足を使って、敷地周辺をくまなく歩いて
実感してみる事は必要。
将来、仮に売却する際も、どういった層に、どの位の値段で
売れるのかについても検討してみる。

以上です。

祇園設計インテリアデザイン事務所
Gion Interior Design & Associates

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