プラウド南浦和神明 （旧称：野村不動産 南浦和神明1丁目計画）

[匿名さん]

高級住宅地の南浦和 神明に109戸の大規模プラウドです。南浦和駅より徒歩5分、2017年4月竣工予定。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shinmei/
物件名：プラウド南浦和神明
所在地：埼玉県さいたま市南区神明一丁目2番1他（地番）
交通情報：京浜東北線 「南浦和」駅 　徒歩7分
　　　　　武蔵野線 「南浦和」駅 　徒歩7分

売主：野村不動産株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：

【タイトルを変更及び情報を追加しました　2015.7.2　管理担当】

[181: 物件比較中さん]

二重床を調べたら東京都はマンション環境性能評価で二重床を推奨してるんですね。それを見ると素人的には二重床>直床なのかなと思ってしまいました。

床はおいておいて、二年前ぐらいに近場で販売されたシャリエ南浦和神明と比べると価格が1.5倍ぐらいに上がってる気がします。

それを踏まえて、この物件の良い所はどういう所でしょうか？値上がり分は単に相場が上がってるからなのか？皆さんが何を評価してるのかが知りたいです。

[182: 匿名さん]

直床でも安いなら良いんだけど、ここはタカインだよなー

[183: 住まいに詳しい人]

物件の価格は二重床かどうかだけで決まるわけじゃないって。
どうしてもそっちにもってこうとする人が多いねー。
ライバル社の営業さんだったりして。。

[184: 匿名さん]

価格はもうどこも高いですね。
浦和駅周辺なんてびっくりしました。
浦和は手が出せないけど、うちは京浜東北線がよいので南浦和か北浦和かなと思ってます。
でも、、決して安くないので悩みます。

[185: 周辺住民さん]

二重床じゃないから買い控えした方がいいなんて、余計なお世話の暇人か、毎朝ココをチェックしている対抗する会社の社員くらいでしょうwww

それより、高砂小・岸中を駅広告の全面に出すようなマネや、神明の閑静な住宅地のイメージをブランドっぽく扱って、富裕層さんいらっしゃい価格になっているけど、堅実な方が多い浦和の人に果たして響きますかね…

[186: 購入検討中さん]

まとめると直床は一般的に印象が悪く、資産性が低いデメリットがあると言う結論ですかね。

[187: 周辺住民さん]

土地の売買契約で地主向けに非分譲の割り当ても作らなきゃいけない、大宮台地の先っぽにある土地を工夫して、地下を作って、直床にして、戸数を増やしたけど、それだけでは入札？額を回収できない。

立地や利便性は他物件より不利な場所には変わりないから、後は営業力・マーケティング頼み。

学区内であることを利用して地元で根強い高砂小・岸中の評価に相乗りして、浦和宿から続く住宅地持つブランドイメージ付いているなら、周辺相場よりも高く売れると見ているんじゃないでしょうか。
材料費や人件費は一時的には急騰しているため、価格に乗せやすいですもんね。

[188: 購入検討中さん]

マンションマニアさんのブログで南浦和ガーデンの記事更新されましたが坪単価で２８０万円くらいだそうです。プラウドの記事も後日更新してくれるみたいですがどちらを評価するか注目したいですね。私はガーデンより１割くらい安いなら野村にしようと考え中ですがあまり変わらないならガーデンのほうがいいかなと。

[189: 周辺住民さん]

確かプラウドでも西向き棟の2階辺りだったらガーデンより安かったと思いますが、〜5599万円くらいです。

[190: 周辺住民さん]

マニアさん見ましたが、客観的に見て現時点では南浦和ガーデンより有利な点を探すのが難しくなってきています。

・高台ではなく正確には坂を下った麓。
・半地下も含めると低層とも中層とも言えない中途半端な建て方。
・閑静な住宅地でも高架の線路に窓が面していて、通過する鉄道の騒音は避けられない。
・ここで何度も繰り返される直床への疑問。

長年培ってきた教育の質のよさに相乗りして、プレミア感を煽り立てた上で高めの価格設定していますが、果たしてその値段で手に入れたくなる物件なのでしょうか？

全くの推測ですが、非分譲の10戸は誰かが破格で買えるんでしょうから、分譲の価格に上乗せしてますと言われれば、なんとなく辻褄合うようで、納得しちゃいますけどね。

[191: ご近所さん]

非分譲の10戸は地権者用です。最初は東京電力の独身寮の敷地だけだったのが、
隣接する土地も加わった経緯がありますから、提供されるのは当然ではないでしょうか。
地権者の一族が住むのには多い戸数と思いますので、資産として運用するのでしょう。

[192: 物件比較中さん]

当然なら、その分が分譲価格に反映されてると。

[193: 匿名さん]

非分譲の10戸は破格で買えるのではなく、土地を提供した等価交換で地権者に与えられる住戸なのではありませんか？
つまり立ち退きの代償で得られる部屋ということです。
それらの価格も分譲価格に上乗せされるているのでしょうか。

[194: 物件比較中さん]

192です。

なるほど、違いますかねー。
ただ、非分譲が多く、分譲の価格帯も非常に高いので個人的に引っかかってました。

[195: 匿名さん]

土地を提供したとなると、やはりかなりの高額になってくるのでしょうか？
だからと言って、部屋がたくさんあれば良いという問題でもないので。
地権者さんが住むのなら、広い部屋を造るのかな？
他の部屋と変わらない間取りや広さなら、資産としての運用の可能性が高くなりそうです。

[196: 東海佳奈子]

最上階は地権者に抑えられているのでしょうか？

[197: 匿名さん]

>196
ですね。以前、豪邸と駐車場があった場所ですからね。

[198: 匿名さん]

マンションマニアさん記事更新してくれました！グレードが高いみたいなので見学が楽しみです！

[199: 匿名さん]

マンションマニアさんも 広告費貰って記事書くケースもあるんだけど、この物件にはお金貰ってそう。ちょっと甘いもんね、それだけ苦戦必至なんだろう

[200: 匿名さん]

そんな裏があるのですね…
もう、あんなブログ信用しません！

[201: 購入検討中さん]

>>200
これは勇み足でした、よく見たら確たる裏付けも何にもないです。もちろん、全く広告が無いというのも断言はできませんが、ここで訂正とお詫びを致します。

[202: 匿名さん]

このご時世、裏取引をしていると考える方が不自然かと。
野村さんはそんな馬鹿なことしないでしょう。

[203: 物件比較中さん]

実際、仕様等は良いなぁ、と思います。
他の検討している物件になってしまいますが、こちらの仕様だったらなあ、と思ってしまったり。
あちらは立地こちらは仕様、はたまたそちらは金銭面…。
なかなか全てがベストマッチになる物件に出逢えるのは難しいものですね。

[204: 匿名さん]

そうなんですよね（^^;
いい場所にあればそれなりのお値段になるのってわかりきっているのですが。ないものねだりになってしまったりして。
でもまあそういう中で、
自分の中でバランスが取れていて、一番着眼しているポイントがきちんとできているのであれば
良いんじゃないかな決定できるのではないかなと思います。

[205: 匿名さん]

マンマニさんはデベロッパーからお金もらってないでしょ。仮にお金もらってたらもっと褒めなきゃ怒られるでしょ。褒めつつもちゃんとマイナスな部分も書く人だから評価されてるんだと思うけど。

うちはエレベーター使わずにいける三階がいいかなと考え中です、予算はオーバー気味ですがプラウド欲しい。

[206: 匿名さん]

プラウドクラブに取り上げられましたね！

http://www.proud-web.jp/proudclub/modelroom/1511_shinmei/index.html

[207: 匿名さん]

時と場合に応じて、エレベーターを使っても、使わなくても上がれる３階は良いのかもしれません。
以前、私も３階に住んでいたことがありましたが、普段は階段ばかり利用していましたが、重たい荷物を持っている時や、子供を抱っこしている時はエレベーターを使っていました。

[208: 匿名さん]

ここの売れ行きはどんな感じですか？

[209: 匿名さん]

45戸の登録は13日までですね、完売まで早そうですね。

[210: 匿名さん]

注目度が高く45戸は一瞬で売れてしまうようです。
質問ですが、直床プラウドは他にもありますか？オハナではなくプラウドで。そこが気になります。

[211: 匿名さん]

よく広告が入っているので、苦戦してるのかと思ってました。よかったです。
直床は聞かないですね。採算の為に仕方なく、と営業マンも言ってますし。

[212: 匿名さん]

別所のプラウドは直床だっけ？

[213: 匿名さん]

こちらはプラウド初の直床なんですか？
安くあげているのは床だけで、仕様等は他のプラウドと比べて
見劣りしないクオリティなのでしょうか。
個人的には沈み込む床にあまりいい印象を持っていませんが、
皆さんその辺は気にならないのでしょうか。

[214: 匿名さん]

沈む床のマンションなんてあるんだ

[215: 匿名さん]

またはじまった、直床つぶし！
過去のコメント見返して自分で解決してください。

[216: 匿名さん]

頼むから浮間舟渡にも折り込みを入れてくれ！

[218: 匿名さん]

南浦和は選択肢が多いですね。

[219: 匿名さん]

小松原跡地もある。

[220: 匿名さん]

案外供給においついてる南浦和

[221: 匿名さん]

来週からまた混雑するかな？

[222: 匿名さん]

もう明日からは、殆どの企業が仕事始めなんでしょうね。
また電車も道路も混み混みなんでしょうね。
ここ南浦和なら、京浜東北線は始発電車もあるから、ゆっくり座っていくことも出来るでしょ。
でも始発だったらのことですが。

[223: 匿名さん]

もったいぶってないで間取り見せてよ～(*_*)

[224: 匿名さん]

後発物件が割と出てきて、希少性が薄れてきてしまいましたね

[225: 匿名さん]

>>224
具体的にはどうゆうことですか？

[226: 匿名さん]

小松原、マルエツ跡地など。
一時期南浦和は戸建ばかりで新規マンションは供給不足でしたが、ここにきて土地の買付が進んでいるのでしょうか。

[227: 匿名さん]

南浦和だと電車通勤の人は京浜東北線の始発狙いという人が多くなってくるでしょうから
充分な需要がありそう。
戸建てよりはデベ側もマンションのほうが多く販売することができるのでマンションが多くなってきているのか。
まとまった土地がでている、という面ももちろんあるのでしょう。

間取り、出ましたね。
専用庭のあるタイプはパーキングスペースが設置されているようです。

[228: ご近所さん]

小松原、マルエツ跡地は学区が微妙過ぎだろ

[229: 匿名さん]

親が頭よくないと子も、、

[230: 匿名さん]

浦和地区の学区は大ハズレがないと聞いたことがあります。