プラウド南浦和神明 （旧称：野村不動産 南浦和神明1丁目計画）

[匿名さん]

高級住宅地の南浦和 神明に109戸の大規模プラウドです。南浦和駅より徒歩5分、2017年4月竣工予定。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shinmei/
物件名：プラウド南浦和神明
所在地：埼玉県さいたま市南区神明一丁目2番1他（地番）
交通情報：京浜東北線 「南浦和」駅 　徒歩7分
　　　　　武蔵野線 「南浦和」駅 　徒歩7分

売主：野村不動産株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：

【タイトルを変更及び情報を追加しました　2015.7.2　管理担当】

[156: 匿名さん]

二重床と直床を遮音性のみで評価しようとしている事自体、野村の営業に騙されてるのでは…
太鼓現象等の足音に関しては直床の方が良いかもしれません(二重床でも床とコンクリの間に遮音シート引いたりすれば二重床の方が良いですが)が生活音に関しては直床の方が響きます。
リフォーム等を行う場合、直床は配管がコンクリに埋め込まれている為、高くなったり、出来ないとなることがある。
ちなみに直床を一般的と言ってる時点で営業でしょ。
今、首都圏で売り出してる物件の内、直床の方が珍しいぐらいなのに…

[157: 匿名さん]

今時配管がコンクリに埋め込まれているものなんてないでしょう。
それに、多くの二重床は直床同様に配管周りが段差スラブになっているだけで、この範囲でしか配管は動かせないわけですから。
私は、二重床のリフォーム性が高いというのは、謳い文句程度にしか捉えていません。

[158: 匿名さん]

>>157
それ、水回りの位置変えれるかどうかだけの話…
まぁこの掲示板見てる人ならネットででもそれなり情報検索出来るし、自分で判断できるやろ。

どちらにしろ高級なマンションで直床はないわ

[159: 匿名さん]

ここ、三井みたいなことは無いよね。
もうどこも心配になってしまう。
また、それもそうだけど、直床ってこの位のマンションだと二重床だと思うんだけど、
直床のマンションもあるんだね。
コストの問題かな。売値を下げる為か？

[160: 匿名さん]

他の人が書いていますが、他のプラウドも直床なんですか？
やはり不満の声が上がっているんでしょうか？

[161: 匿名さん]

１年以上前になりますか、
プラウド浦和高砂を見学しました。こちらは
二重床二重天井の突板フローリングでしたが
スラブ厚は20と普通でした。

[162: 匿名]

基礎工事は大丈夫?

[163: 匿名さん]

直床なんて他のデベのそれなりの物件でも普通に見かける
何よりも二重床を優先するなら検討から外せばいいだけ

[164: 匿名さん]

直床の話くらいしか盛り上がらないですが、ここ売れるんですかね？

[165: 匿名さん]

タワーからも流れてるみたいですね。
モデルルームにも人が結構居たので売れるでしょう。

[166: 匿名さん]

タワーから流れてきている人がいるのですか…。
ここは高層じゃないので、背の高いマンションは嫌だ、という人のニーズの受け皿になっているなぁとは思っておりましたが。

1割ほどが地権者さん。
管理組合の会合で左右するような人数ではないので心配はいらないかな。
実際に住まわれるのか、賃貸に出すのかもわからないですけれどね。

[167: 購入検討中さん]

購入検討中の方、みなさんどれくらいの年齢層ですか？
ちなみに当方、30代前半です。
永住仕様(投資前提ではない)の為、周りが気になります。。。

[168: 購入検討中さん]

167さん、うちも前向き検討中の30代ですよ。
こないだモデルルームに行きましたが、同じ世代の方がたくさん見られました。
高級感のあるマンションでしたよ。
内装も細かい所まで考えられていましたし。
うちはとてもテンションが上がっているのですが、とにかく支払いが不安で、、、

[169: 匿名さん]

直床でもいいんですか…？

[170: 契約済みさん]

逆に、なぜそんなに二重床でなければならないのか。
マンションは、まずは立地的に住みたいかどうかでしょ。

[171: 匿名さん]

↑名前間違えました

[172: 購入検討中さん]

私も構造にこだわりがないわけではないですが、
床にかんしては世の中にどちらのパターンも存在する事を知っていますし、このマンションは直床なんだなと言う感じです。
二重床にしたことで階数が減って、戸数も減れば価格も上がるでしょうし、全てが整う訳ではないことを理解しているからです。

[173: 購入検討中さん]

172ですが、すいません。
はじめの一文が抜けてしまってました。。
「私は二重床でなければならないとは思っていません。」です。

[174: 匿名さん]

『高級』の感じ方も人それぞれな感じがします。
見た目はリフォーム等でいくらでもいじれますが、構造は後からどうしようもないですからね…
突板フローリングや大理石とかは今、都内の高級物件でもコストダウンの影響か減ってきてる感じがしますが、構造でコストダウンは結構厳しいと思います。
検索サイトでも『二重床、二重天井』という選択項目があるぐらいですし…
永住前提ならなおさらではないでしょうか？
立地が大事というのは同感致しますが…

[175: 買い換え検討中]

二重床はリフォームに有利なようです。今住んでいるマンションは直床ですが、間取りの自由度から二重床にすることを勧められました。天井が低くなってイヤですよね。
結局リフォームはやめたのですが、立地が気に入って、長く住むなら考えておいた方が良いかもしれません。

[176: 匿名さん]

リフォームが有利？間取りの自由度？
果たして、二重床なら本当にそうなのか調べてみると良いですよ。

[177: 匿名さん]

直床は精神的にキツいよ。
世間的に直床＝安物マンションってイメージだからネ…
あぁ、自分は安物マンションを買ってしまったのかな…と。

[178: 住まいに詳しい人]

「二重床信者」がしつこくダメ出ししてますねー。
嫌なら仕方ないけど、遮音制もあんまり変わるものでないし、リフォームだって、二重床だから何でもオッケーわけでもない。
家って床だけじゃないからね。
そろそろ他の話題に移ればいいのに。

[179: 匿名さん]

なっとく。
とりあえずどちらの床も好みの問題が大きいし。。
って言うとまた二重床信者が「いや違う！」とか突っ込んでくるかな(笑)

[180: 購入検討中さん]

直床のデメリットは明確に説明できない。
しかし直床というだけで感情的に敬遠する人もいる。
という状況でしょうか。
あとは個人で判断するしかないですね。

[181: 物件比較中さん]

二重床を調べたら東京都はマンション環境性能評価で二重床を推奨してるんですね。それを見ると素人的には二重床>直床なのかなと思ってしまいました。

床はおいておいて、二年前ぐらいに近場で販売されたシャリエ南浦和神明と比べると価格が1.5倍ぐらいに上がってる気がします。

それを踏まえて、この物件の良い所はどういう所でしょうか？値上がり分は単に相場が上がってるからなのか？皆さんが何を評価してるのかが知りたいです。

[182: 匿名さん]

直床でも安いなら良いんだけど、ここはタカインだよなー

[183: 住まいに詳しい人]

物件の価格は二重床かどうかだけで決まるわけじゃないって。
どうしてもそっちにもってこうとする人が多いねー。
ライバル社の営業さんだったりして。。

[184: 匿名さん]

価格はもうどこも高いですね。
浦和駅周辺なんてびっくりしました。
浦和は手が出せないけど、うちは京浜東北線がよいので南浦和か北浦和かなと思ってます。
でも、、決して安くないので悩みます。

[185: 周辺住民さん]

二重床じゃないから買い控えした方がいいなんて、余計なお世話の暇人か、毎朝ココをチェックしている対抗する会社の社員くらいでしょうwww

それより、高砂小・岸中を駅広告の全面に出すようなマネや、神明の閑静な住宅地のイメージをブランドっぽく扱って、富裕層さんいらっしゃい価格になっているけど、堅実な方が多い浦和の人に果たして響きますかね…

[186: 購入検討中さん]

まとめると直床は一般的に印象が悪く、資産性が低いデメリットがあると言う結論ですかね。

[187: 周辺住民さん]

土地の売買契約で地主向けに非分譲の割り当ても作らなきゃいけない、大宮台地の先っぽにある土地を工夫して、地下を作って、直床にして、戸数を増やしたけど、それだけでは入札？額を回収できない。

立地や利便性は他物件より不利な場所には変わりないから、後は営業力・マーケティング頼み。

学区内であることを利用して地元で根強い高砂小・岸中の評価に相乗りして、浦和宿から続く住宅地持つブランドイメージ付いているなら、周辺相場よりも高く売れると見ているんじゃないでしょうか。
材料費や人件費は一時的には急騰しているため、価格に乗せやすいですもんね。

[188: 購入検討中さん]

マンションマニアさんのブログで南浦和ガーデンの記事更新されましたが坪単価で２８０万円くらいだそうです。プラウドの記事も後日更新してくれるみたいですがどちらを評価するか注目したいですね。私はガーデンより１割くらい安いなら野村にしようと考え中ですがあまり変わらないならガーデンのほうがいいかなと。

[189: 周辺住民さん]

確かプラウドでも西向き棟の2階辺りだったらガーデンより安かったと思いますが、〜5599万円くらいです。

[190: 周辺住民さん]

マニアさん見ましたが、客観的に見て現時点では南浦和ガーデンより有利な点を探すのが難しくなってきています。

・高台ではなく正確には坂を下った麓。
・半地下も含めると低層とも中層とも言えない中途半端な建て方。
・閑静な住宅地でも高架の線路に窓が面していて、通過する鉄道の騒音は避けられない。
・ここで何度も繰り返される直床への疑問。

長年培ってきた教育の質のよさに相乗りして、プレミア感を煽り立てた上で高めの価格設定していますが、果たしてその値段で手に入れたくなる物件なのでしょうか？

全くの推測ですが、非分譲の10戸は誰かが破格で買えるんでしょうから、分譲の価格に上乗せしてますと言われれば、なんとなく辻褄合うようで、納得しちゃいますけどね。

[191: ご近所さん]

非分譲の10戸は地権者用です。最初は東京電力の独身寮の敷地だけだったのが、
隣接する土地も加わった経緯がありますから、提供されるのは当然ではないでしょうか。
地権者の一族が住むのには多い戸数と思いますので、資産として運用するのでしょう。

[192: 物件比較中さん]

当然なら、その分が分譲価格に反映されてると。

[193: 匿名さん]

非分譲の10戸は破格で買えるのではなく、土地を提供した等価交換で地権者に与えられる住戸なのではありませんか？
つまり立ち退きの代償で得られる部屋ということです。
それらの価格も分譲価格に上乗せされるているのでしょうか。

[194: 物件比較中さん]

192です。

なるほど、違いますかねー。
ただ、非分譲が多く、分譲の価格帯も非常に高いので個人的に引っかかってました。

[195: 匿名さん]

土地を提供したとなると、やはりかなりの高額になってくるのでしょうか？
だからと言って、部屋がたくさんあれば良いという問題でもないので。
地権者さんが住むのなら、広い部屋を造るのかな？
他の部屋と変わらない間取りや広さなら、資産としての運用の可能性が高くなりそうです。

[196: 東海佳奈子]

最上階は地権者に抑えられているのでしょうか？

[197: 匿名さん]

>196
ですね。以前、豪邸と駐車場があった場所ですからね。

[198: 匿名さん]

マンションマニアさん記事更新してくれました！グレードが高いみたいなので見学が楽しみです！

[199: 匿名さん]

マンションマニアさんも 広告費貰って記事書くケースもあるんだけど、この物件にはお金貰ってそう。ちょっと甘いもんね、それだけ苦戦必至なんだろう

[200: 匿名さん]

そんな裏があるのですね…
もう、あんなブログ信用しません！

[201: 購入検討中さん]

>>200
これは勇み足でした、よく見たら確たる裏付けも何にもないです。もちろん、全く広告が無いというのも断言はできませんが、ここで訂正とお詫びを致します。

[202: 匿名さん]

このご時世、裏取引をしていると考える方が不自然かと。
野村さんはそんな馬鹿なことしないでしょう。

[203: 物件比較中さん]

実際、仕様等は良いなぁ、と思います。
他の検討している物件になってしまいますが、こちらの仕様だったらなあ、と思ってしまったり。
あちらは立地こちらは仕様、はたまたそちらは金銭面…。
なかなか全てがベストマッチになる物件に出逢えるのは難しいものですね。

[204: 匿名さん]

そうなんですよね（^^;
いい場所にあればそれなりのお値段になるのってわかりきっているのですが。ないものねだりになってしまったりして。
でもまあそういう中で、
自分の中でバランスが取れていて、一番着眼しているポイントがきちんとできているのであれば
良いんじゃないかな決定できるのではないかなと思います。

[205: 匿名さん]

マンマニさんはデベロッパーからお金もらってないでしょ。仮にお金もらってたらもっと褒めなきゃ怒られるでしょ。褒めつつもちゃんとマイナスな部分も書く人だから評価されてるんだと思うけど。

うちはエレベーター使わずにいける三階がいいかなと考え中です、予算はオーバー気味ですがプラウド欲しい。

[206: 匿名さん]

プラウドクラブに取り上げられましたね！

http://www.proud-web.jp/proudclub/modelroom/1511_shinmei/index.html

[207: 匿名さん]

時と場合に応じて、エレベーターを使っても、使わなくても上がれる３階は良いのかもしれません。
以前、私も３階に住んでいたことがありましたが、普段は階段ばかり利用していましたが、重たい荷物を持っている時や、子供を抱っこしている時はエレベーターを使っていました。

[208: 匿名さん]

ここの売れ行きはどんな感じですか？

[209: 匿名さん]

45戸の登録は13日までですね、完売まで早そうですね。

[210: 匿名さん]

注目度が高く45戸は一瞬で売れてしまうようです。
質問ですが、直床プラウドは他にもありますか？オハナではなくプラウドで。そこが気になります。

[211: 匿名さん]

よく広告が入っているので、苦戦してるのかと思ってました。よかったです。
直床は聞かないですね。採算の為に仕方なく、と営業マンも言ってますし。

[212: 匿名さん]

別所のプラウドは直床だっけ？

[213: 匿名さん]

こちらはプラウド初の直床なんですか？
安くあげているのは床だけで、仕様等は他のプラウドと比べて
見劣りしないクオリティなのでしょうか。
個人的には沈み込む床にあまりいい印象を持っていませんが、
皆さんその辺は気にならないのでしょうか。

[214: 匿名さん]

沈む床のマンションなんてあるんだ

[215: 匿名さん]

またはじまった、直床つぶし！
過去のコメント見返して自分で解決してください。

[216: 匿名さん]

頼むから浮間舟渡にも折り込みを入れてくれ！

[218: 匿名さん]

南浦和は選択肢が多いですね。

[219: 匿名さん]

小松原跡地もある。

[220: 匿名さん]

案外供給においついてる南浦和

[221: 匿名さん]

来週からまた混雑するかな？

[222: 匿名さん]

もう明日からは、殆どの企業が仕事始めなんでしょうね。
また電車も道路も混み混みなんでしょうね。
ここ南浦和なら、京浜東北線は始発電車もあるから、ゆっくり座っていくことも出来るでしょ。
でも始発だったらのことですが。

[223: 匿名さん]

もったいぶってないで間取り見せてよ～(*_*)

[224: 匿名さん]

後発物件が割と出てきて、希少性が薄れてきてしまいましたね

[225: 匿名さん]

>>224
具体的にはどうゆうことですか？

[226: 匿名さん]

小松原、マルエツ跡地など。
一時期南浦和は戸建ばかりで新規マンションは供給不足でしたが、ここにきて土地の買付が進んでいるのでしょうか。

[227: 匿名さん]

南浦和だと電車通勤の人は京浜東北線の始発狙いという人が多くなってくるでしょうから
充分な需要がありそう。
戸建てよりはデベ側もマンションのほうが多く販売することができるのでマンションが多くなってきているのか。
まとまった土地がでている、という面ももちろんあるのでしょう。

間取り、出ましたね。
専用庭のあるタイプはパーキングスペースが設置されているようです。

[228: ご近所さん]

小松原、マルエツ跡地は学区が微妙過ぎだろ

[229: 匿名さん]

親が頭よくないと子も、、

[230: 匿名さん]

浦和地区の学区は大ハズレがないと聞いたことがあります。

[231: 匿名さん]

常盤、岸、白幡あたりが進学意欲高い中学っていうことらしいです。

[232: 匿名さん]

外観でもわかるあの出っ張りの部分が日当たりよさそうでいいです

１階住戸も駐車場やテラス、専用庭がついて１階ならではの贅沢できますね

[233: 匿名さん [男性 40代]]

>>232
一階専用庭部は専用駐車場ながら前の道路が狭めで日当たりが微妙な半地下が気になります

[234: 匿名さん]

>233
確かに、実際に見てみると2階くらいまでは日当たり微妙ですよね。
いまが冬だから特に感じるのかもしれませんが。

あと真ん中？の棟。あれのせいでプライバシーの問題が気になって、購入に踏み切れません。

[235: [男性]]

あの出っ張りの部分は陽当たりがいい反面、恐らく4階くらいまでは公園から丸見えになりそうなのが気になりますね。

[236: 匿名さん [男性 30代]]

武蔵浦和のタワーマンションに比べれば派手さ(?)は無いですし、駅至近というわけでもないですが、落ち着いた場所にある良いマンションだと思っています。管理費や修繕費が高いなぁとは思いますが。

[237: 物件比較中さん]

だいぶ割高な価格設定だけど売れてるの？

[238: 匿名さん]

このマンション重厚感ありますね。

[239: 匿名さん]

低層で、外観は落ち着いて作られているから重厚感が出ているのかもしれないですね。
駅からも充分に徒歩圏内。
低層で徒歩圏内だとお値段は高めになりがちかな〜なんて。
どうなんでしょう売れ行きは。
南浦和だから、都内勤務者も多いと思いますが、
需要は多そうだと思います。
値段次第で、ですけれどね。

[240: 匿名さん]

間取りが微妙だなぁ。
5分以内に出来てくれたら、資産価値ももっと上がるのに。

[241: 匿名さん]

京浜東北線は魅力だけど、駅から遠い&高いで台無しなんだよなぁ

[242: 匿名さん]

高くはないですよね

[243: 物件比較中さん]

南浦和でこの距離を考えると高掴み
あとは都合次第だけど

[244: 匿名さん]

高台文教地区ですから高額ナノは致し方なさ過ぎると感じます。

[245: 匿名さん]

神明は昔から別格扱い、南浦和というよりここは神明

[246: 購入検討中さん]

いやいやw

[247: 匿名さん]

新住民からしたら神明が高級エリアってなかなか知らないんじゃないかな？
会社役員がやたら多いから平均年収は2000万いくかいかないかって書いてある。

[248: 匿名さん]

このご時世、新住民に伝わらないニッチなブランドが、いつまで引き継がれるのやら。

[249: 匿名さん]

この辺りは文教エリアだそうですが、教育熱心な親御さんの多いところなのでしょうか。
近くの高校、県立浦和第一女子高等学校はスーパーサイエンスハイスクール（SSH）指定だそうですが、評判が良いのでしょうか。
データだけ見ると偏差値ランキングは県内6位みたいです。

[250: ご近所さん]

神明は昔から別格扱い？
町名の変更があったのを知らないよその方のようですね。
正直なところ、住宅地の外れの地域と言う方が正確です。
不動産屋さんの受け売りなのでしょうね。

旧浦和市は文教都市と言われました。商工業に見るべきものがなく、
浦和高校や浦和第一女子高校があるのせめてものウリ。
ただし、中学校で各クラスの最上位でないと入学できませんよ。

浦和第一女子高校の感想ですか、いまどき珍しい真面目な学校と思います。
妙な女子高校生が居るのを見かけられたら教えて下さい。

[251: 匿名さん]

文教エリアに家を買えば、教育が良い、だから自分の子供がよく育つ、と脳内変換されている方が多いのでしょうか。
ご自身が一定以上の学歴ならお分かりかと思いますが、子供の成績は個人の才能と家庭環境によるものが大きいでょう？
不動産屋の宣伝文句に踊らされないようにね。

[253: 匿名さん]

文京エリアは、やっぱり評判は良いです。
特にお子さんがいらっしゃる家庭には良いという感じの情報です。
それを全部信用するかどうかは書いて次第ではあると思います。
でも、評判が良くないところに住むよりは良いのかなと思います。

[254: 匿名さん]

まあ周囲も進学意識高くないとモチベーション下がりますからね。浦和に住んどけばある程度の学歴がないといけないってのを子供ながらに気づくもんですよ

[255: 匿名さん]

浦和は公務員と公立進学校の街、良くも悪くも雰囲気が公務員ぽい。