プラウド南浦和神明 （旧称：野村不動産 南浦和神明1丁目計画）

[匿名さん]

高級住宅地の南浦和 神明に109戸の大規模プラウドです。南浦和駅より徒歩5分、2017年4月竣工予定。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shinmei/
物件名：プラウド南浦和神明
所在地：埼玉県さいたま市南区神明一丁目2番1他（地番）
交通情報：京浜東北線 「南浦和」駅 　徒歩7分
　　　　　武蔵野線 「南浦和」駅 　徒歩7分

売主：野村不動産株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：

【タイトルを変更及び情報を追加しました　2015.7.2　管理担当】

[No.151 by 匿名さん 2015-10-18 07:47:26]

150です
スラブ厚20mmの誤りです。大変失礼しました。

[No.152 by 匿名さん 2015-10-18 07:51:38]

直床の方が優れているのに高級マンションでは何故2重？

[No.153 by 匿名さん 2015-10-18 08:20:12]

それは、二重床という言葉が持つイメージが良いからではないでしょうか。
例えば、機能的に大きな違いがなくとも、一般的なトイレよりもタンクレストイレ＋手洗いカウンターの方が響きも見た目も良いですよね。
いかに魅力的な物件にするかの演出のひとつです。

[No.154 by 周辺住民さん 2015-10-18 08:34:06]

別所沼のトレサージュも直床ですね。
高さ制限があるから階層稼ぐ為の直床でしょう。浦和近辺のプラウドはほぼどこもすぐ売れるから野村に舐められてるのです。
ここのプラウドは高級ではない。
しかしおそらく売れてしまうので、今後も直床の埼玉プラウドは出てくるであろう。

[No.155 by 匿名さん 2015-10-18 09:04:52]

直床でも問題ないとNが言い切るから、不審に思う意見が出ちゃうんですね。

[No.156 by 匿名さん 2015-10-18 09:29:14]

二重床と直床を遮音性のみで評価しようとしている事自体、野村の営業に騙されてるのでは…
太鼓現象等の足音に関しては直床の方が良いかもしれません(二重床でも床とコンクリの間に遮音シート引いたりすれば二重床の方が良いですが)が生活音に関しては直床の方が響きます。
リフォーム等を行う場合、直床は配管がコンクリに埋め込まれている為、高くなったり、出来ないとなることがある。
ちなみに直床を一般的と言ってる時点で営業でしょ。
今、首都圏で売り出してる物件の内、直床の方が珍しいぐらいなのに…

[No.157 by 匿名さん 2015-10-18 10:01:42]

今時配管がコンクリに埋め込まれているものなんてないでしょう。
それに、多くの二重床は直床同様に配管周りが段差スラブになっているだけで、この範囲でしか配管は動かせないわけですから。
私は、二重床のリフォーム性が高いというのは、謳い文句程度にしか捉えていません。

[No.158 by 匿名さん 2015-10-18 10:40:05]

>>157
それ、水回りの位置変えれるかどうかだけの話…
まぁこの掲示板見てる人ならネットででもそれなり情報検索出来るし、自分で判断できるやろ。

どちらにしろ高級なマンションで直床はないわ

[No.159 by 匿名さん 2015-10-19 20:59:31]

ここ、三井みたいなことは無いよね。
もうどこも心配になってしまう。
また、それもそうだけど、直床ってこの位のマンションだと二重床だと思うんだけど、
直床のマンションもあるんだね。
コストの問題かな。売値を下げる為か？

[No.160 by 匿名さん 2015-10-19 22:04:19]

他の人が書いていますが、他のプラウドも直床なんですか？
やはり不満の声が上がっているんでしょうか？

[No.161 by 匿名さん 2015-10-20 08:42:35]

１年以上前になりますか、
プラウド浦和高砂を見学しました。こちらは
二重床二重天井の突板フローリングでしたが
スラブ厚は20と普通でした。

[No.162 by 匿名 2015-10-20 17:18:44]

基礎工事は大丈夫?

[No.163 by 匿名さん 2015-10-20 20:03:22]

直床なんて他のデベのそれなりの物件でも普通に見かける
何よりも二重床を優先するなら検討から外せばいいだけ

[No.164 by 匿名さん 2015-10-22 16:32:29]

直床の話くらいしか盛り上がらないですが、ここ売れるんですかね？

[No.165 by 匿名さん 2015-10-23 14:21:35]

タワーからも流れてるみたいですね。
モデルルームにも人が結構居たので売れるでしょう。

[No.166 by 匿名さん 2015-10-27 10:04:19]

タワーから流れてきている人がいるのですか…。
ここは高層じゃないので、背の高いマンションは嫌だ、という人のニーズの受け皿になっているなぁとは思っておりましたが。

1割ほどが地権者さん。
管理組合の会合で左右するような人数ではないので心配はいらないかな。
実際に住まわれるのか、賃貸に出すのかもわからないですけれどね。

[No.167 by 購入検討中さん 2015-10-27 23:39:52]

購入検討中の方、みなさんどれくらいの年齢層ですか？
ちなみに当方、30代前半です。
永住仕様(投資前提ではない)の為、周りが気になります。。。

[No.168 by 購入検討中さん 2015-10-28 10:34:18]

167さん、うちも前向き検討中の30代ですよ。
こないだモデルルームに行きましたが、同じ世代の方がたくさん見られました。
高級感のあるマンションでしたよ。
内装も細かい所まで考えられていましたし。
うちはとてもテンションが上がっているのですが、とにかく支払いが不安で、、、

[No.169 by 匿名さん 2015-10-28 11:41:12]

直床でもいいんですか…？

[No.170 by 契約済みさん 2015-10-28 12:43:06]

逆に、なぜそんなに二重床でなければならないのか。
マンションは、まずは立地的に住みたいかどうかでしょ。

[No.171 by 匿名さん 2015-10-28 12:43:42]

↑名前間違えました

[No.172 by 購入検討中さん 2015-10-28 16:35:16]

私も構造にこだわりがないわけではないですが、
床にかんしては世の中にどちらのパターンも存在する事を知っていますし、このマンションは直床なんだなと言う感じです。
二重床にしたことで階数が減って、戸数も減れば価格も上がるでしょうし、全てが整う訳ではないことを理解しているからです。

[No.173 by 購入検討中さん 2015-10-28 16:43:25]

172ですが、すいません。
はじめの一文が抜けてしまってました。。
「私は二重床でなければならないとは思っていません。」です。

[No.174 by 匿名さん 2015-10-28 18:47:22]

『高級』の感じ方も人それぞれな感じがします。
見た目はリフォーム等でいくらでもいじれますが、構造は後からどうしようもないですからね…
突板フローリングや大理石とかは今、都内の高級物件でもコストダウンの影響か減ってきてる感じがしますが、構造でコストダウンは結構厳しいと思います。
検索サイトでも『二重床、二重天井』という選択項目があるぐらいですし…
永住前提ならなおさらではないでしょうか？
立地が大事というのは同感致しますが…

[No.175 by 買い換え検討中 2015-10-28 18:53:04]

二重床はリフォームに有利なようです。今住んでいるマンションは直床ですが、間取りの自由度から二重床にすることを勧められました。天井が低くなってイヤですよね。
結局リフォームはやめたのですが、立地が気に入って、長く住むなら考えておいた方が良いかもしれません。

[No.176 by 匿名さん 2015-10-29 05:54:11]

リフォームが有利？間取りの自由度？
果たして、二重床なら本当にそうなのか調べてみると良いですよ。

[No.177 by 匿名さん 2015-10-29 07:07:40]

直床は精神的にキツいよ。
世間的に直床＝安物マンションってイメージだからネ…
あぁ、自分は安物マンションを買ってしまったのかな…と。

[No.178 by 住まいに詳しい人 2015-10-29 11:50:02]

「二重床信者」がしつこくダメ出ししてますねー。
嫌なら仕方ないけど、遮音制もあんまり変わるものでないし、リフォームだって、二重床だから何でもオッケーわけでもない。
家って床だけじゃないからね。
そろそろ他の話題に移ればいいのに。

[No.179 by 匿名さん 2015-10-29 12:07:05]

なっとく。
とりあえずどちらの床も好みの問題が大きいし。。
って言うとまた二重床信者が「いや違う！」とか突っ込んでくるかな(笑)

[No.180 by 購入検討中さん 2015-10-29 13:52:58]

直床のデメリットは明確に説明できない。
しかし直床というだけで感情的に敬遠する人もいる。
という状況でしょうか。
あとは個人で判断するしかないですね。

[No.181 by 物件比較中さん 2015-10-29 19:16:29]

二重床を調べたら東京都はマンション環境性能評価で二重床を推奨してるんですね。それを見ると素人的には二重床>直床なのかなと思ってしまいました。

床はおいておいて、二年前ぐらいに近場で販売されたシャリエ南浦和神明と比べると価格が1.5倍ぐらいに上がってる気がします。

それを踏まえて、この物件の良い所はどういう所でしょうか？値上がり分は単に相場が上がってるからなのか？皆さんが何を評価してるのかが知りたいです。

[No.182 by 匿名さん 2015-10-30 09:11:15]

直床でも安いなら良いんだけど、ここはタカインだよなー

[No.183 by 住まいに詳しい人 2015-10-30 09:27:11]

物件の価格は二重床かどうかだけで決まるわけじゃないって。
どうしてもそっちにもってこうとする人が多いねー。
ライバル社の営業さんだったりして。。

[No.184 by 匿名さん 2015-10-30 09:32:26]

価格はもうどこも高いですね。
浦和駅周辺なんてびっくりしました。
浦和は手が出せないけど、うちは京浜東北線がよいので南浦和か北浦和かなと思ってます。
でも、、決して安くないので悩みます。

[No.185 by 周辺住民さん 2015-11-03 02:49:00]

二重床じゃないから買い控えした方がいいなんて、余計なお世話の暇人か、毎朝ココをチェックしている対抗する会社の社員くらいでしょうwww

それより、高砂小・岸中を駅広告の全面に出すようなマネや、神明の閑静な住宅地のイメージをブランドっぽく扱って、富裕層さんいらっしゃい価格になっているけど、堅実な方が多い浦和の人に果たして響きますかね…

[No.186 by 購入検討中さん 2015-11-03 08:20:04]

まとめると直床は一般的に印象が悪く、資産性が低いデメリットがあると言う結論ですかね。

[No.187 by 周辺住民さん 2015-11-03 09:31:00]

土地の売買契約で地主向けに非分譲の割り当ても作らなきゃいけない、大宮台地の先っぽにある土地を工夫して、地下を作って、直床にして、戸数を増やしたけど、それだけでは入札？額を回収できない。

立地や利便性は他物件より不利な場所には変わりないから、後は営業力・マーケティング頼み。

学区内であることを利用して地元で根強い高砂小・岸中の評価に相乗りして、浦和宿から続く住宅地持つブランドイメージ付いているなら、周辺相場よりも高く売れると見ているんじゃないでしょうか。
材料費や人件費は一時的には急騰しているため、価格に乗せやすいですもんね。

[No.188 by 購入検討中さん 2015-11-03 12:43:46]

マンションマニアさんのブログで南浦和ガーデンの記事更新されましたが坪単価で２８０万円くらいだそうです。プラウドの記事も後日更新してくれるみたいですがどちらを評価するか注目したいですね。私はガーデンより１割くらい安いなら野村にしようと考え中ですがあまり変わらないならガーデンのほうがいいかなと。

[No.189 by 周辺住民さん 2015-11-03 14:26:13]

確かプラウドでも西向き棟の2階辺りだったらガーデンより安かったと思いますが、〜5599万円くらいです。

[No.190 by 周辺住民さん 2015-11-03 17:57:40]

マニアさん見ましたが、客観的に見て現時点では南浦和ガーデンより有利な点を探すのが難しくなってきています。

・高台ではなく正確には坂を下った麓。
・半地下も含めると低層とも中層とも言えない中途半端な建て方。
・閑静な住宅地でも高架の線路に窓が面していて、通過する鉄道の騒音は避けられない。
・ここで何度も繰り返される直床への疑問。

長年培ってきた教育の質のよさに相乗りして、プレミア感を煽り立てた上で高めの価格設定していますが、果たしてその値段で手に入れたくなる物件なのでしょうか？

全くの推測ですが、非分譲の10戸は誰かが破格で買えるんでしょうから、分譲の価格に上乗せしてますと言われれば、なんとなく辻褄合うようで、納得しちゃいますけどね。

[No.191 by ご近所さん 2015-11-03 18:28:45]

非分譲の10戸は地権者用です。最初は東京電力の独身寮の敷地だけだったのが、
隣接する土地も加わった経緯がありますから、提供されるのは当然ではないでしょうか。
地権者の一族が住むのには多い戸数と思いますので、資産として運用するのでしょう。

[No.192 by 物件比較中さん 2015-11-03 22:41:45]

当然なら、その分が分譲価格に反映されてると。

[No.193 by 匿名さん 2015-11-05 11:13:44]

非分譲の10戸は破格で買えるのではなく、土地を提供した等価交換で地権者に与えられる住戸なのではありませんか？
つまり立ち退きの代償で得られる部屋ということです。
それらの価格も分譲価格に上乗せされるているのでしょうか。

[No.194 by 物件比較中さん 2015-11-05 12:46:34]

192です。

なるほど、違いますかねー。
ただ、非分譲が多く、分譲の価格帯も非常に高いので個人的に引っかかってました。

[No.195 by 匿名さん 2015-11-17 13:04:20]

土地を提供したとなると、やはりかなりの高額になってくるのでしょうか？
だからと言って、部屋がたくさんあれば良いという問題でもないので。
地権者さんが住むのなら、広い部屋を造るのかな？
他の部屋と変わらない間取りや広さなら、資産としての運用の可能性が高くなりそうです。

[No.196 by 東海佳奈子 2015-11-22 18:19:41]

最上階は地権者に抑えられているのでしょうか？

[No.197 by 匿名さん 2015-11-22 22:51:18]

>196
ですね。以前、豪邸と駐車場があった場所ですからね。

[No.198 by 匿名さん 2015-11-22 23:24:44]

マンションマニアさん記事更新してくれました！グレードが高いみたいなので見学が楽しみです！

[No.199 by 匿名さん 2015-11-23 14:29:41]

マンションマニアさんも 広告費貰って記事書くケースもあるんだけど、この物件にはお金貰ってそう。ちょっと甘いもんね、それだけ苦戦必至なんだろう

[No.200 by 匿名さん 2015-11-23 19:34:08]

そんな裏があるのですね…
もう、あんなブログ信用しません！