プラウド南浦和神明 （旧称：野村不動産 南浦和神明1丁目計画）

[匿名さん]

高級住宅地の南浦和 神明に109戸の大規模プラウドです。南浦和駅より徒歩5分、2017年4月竣工予定。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shinmei/
物件名：プラウド南浦和神明
所在地：埼玉県さいたま市南区神明一丁目2番1他（地番）
交通情報：京浜東北線 「南浦和」駅 　徒歩7分
　　　　　武蔵野線 「南浦和」駅 　徒歩7分

売主：野村不動産株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：

【タイトルを変更及び情報を追加しました　2015.7.2　管理担当】

[No.101 by 匿名 2015-10-07 07:30:11]

天上は2.5、二重床、二重天上です。
ディスポーザー、食洗機も標準でついてます。

[No.102 by 匿名さん 2015-10-08 07:17:46]

南浦和で６千万出すなら、プラウドシティ浦和の方が築浅で、浦和駅だし買いだと思います。

[No.103 by 周辺住民さん 2015-10-09 00:19:03]

ん？新築より築浅のほうがいい？
値段は別としてプラウドシティは浦和、南浦和ともに遠く低地で周りはなにもない。長谷工を敬遠する人もいるんじゃない？学区にこだわる人にも厳しいね。
中古で売りたい人かな？
しかし南浦和神明、ホントに高くなりそう。マンションギャラリーも駅まん前に作って、でもモデルルームは下旬かららしい。。。

[No.104 by 匿名さん 2015-10-09 08:38:10]

低地と言っても洪水に備えた調整池のある〇ークタウンほどではありませんよ。

ここから高砂小学校は遠すぎます。南区なので本来は南浦和小学校に通うべき。
高砂小学校に通う児童が増えすぎるので、いずれ南浦和小学校に通うように改める
話があります。岸中学校の方は近いので通えるでしょう。

モデルルームは今週オープンと聞きました。

[No.105 by 匿名さん 2015-10-10 16:36:26]

モデルルーム見ました。

販売予定価格帯の資料によると

西向きが５０００万円台前半から５０００万円台後半
西向きで北の端っこが６０００万円台前半から６０００万円台中盤、

南向きが５０００万円台中盤から６０００万円台前半、
南向きで東の端っこが７０００万円台中盤から８０００万円台前半、

北側に位置する南向きの棟が５０００万円台中盤から６０００万円台前半、
その東の端っこが５０００万円台後半から６０００万円台中盤、

１階、最上階、端っこの一部の区画は表示が無く、幾らなのかわかりません。

購入要望書を出せば該当する区画を確保してくれると聞きました。

[No.106 by 匿名さん 2015-10-10 16:41:43]

12日説明聞いてきます。でも思った以上に値段高そうだから、行く前から冷めてます、残念。
池袋駅5分のプラウドシティよりも高いって。
シティが付くと付かないでは、仕様のグレードが違うんでしょうか。

[No.107 by 物件比較中さん 2015-10-10 20:11:08]

高いですね。

[No.108 by 匿名さん 2015-10-10 20:29:46]

私も値段は高いと思います。

皆さんはこの地区でどれくらいの値段なら検討に値すると思いますか。

私なら、最上階や二面採光の区画などの高そうなものは除いて
４０００万円台前半から５０００万円台前半ではないかと思います。
もっと安価であればなおよいですが。

経験豊富な皆様のご意見を頂戴できれば幸いです。

[No.109 by 物件比較中さん 2015-10-10 20:47:25]

>>108
プラウドブランドと昨今の人件費資材費の高騰を加味し、仕様もディスポーザー、食洗機は標準で天上高は2.5は有るとして、南浦和ですから南向きで低層で4千万後半からで、最上階で5千万前半が適正価格だと思います。永住で余程、立地環境を気に入れた方なら別ですが。

[No.110 by 周辺住民さん 2015-10-10 23:22:51]

>>109
そんなに安ければ中浦和のプラウドなんか売れないし、数年前の立地の劣るプラウド南浦和のほうが高い値段になってしまう。
多少調整は入ると思うけど、高さのないマンションだから坪単価は280前後くらいになるのでは？

[No.111 by 入居済みさん 2015-10-10 23:27:57]

ここは600万じゃまともな3LDK買えませんよ。

[No.112 by 周辺住民さん 2015-10-11 01:12:11]

>>106
プラウドシティって池袋本町？
最寄りは板橋駅だよね。
分譲当時は坪210くらいだったかな？
今では考えられない価格。
ただ、今中古で2LDKが軽く5000万越え。ここより高い。
シティは規模が違うだけで仕様はその物件によりけりかな？
南浦和西口は高いね。数年前の比較的近い立地のパークハウス南浦和も高かった。

[No.113 by 106 2015-10-11 20:41:39]

何日か前に新聞広告で載っていた｢プラウドシティ加賀学園通り｣です。
値段も出ていたので、つい比べてしまいました。なので詳細はわかりません。

今日も夕方、南浦和駅のマンションギャラリー前を通りましたが、結構説明聴きに来ている様で賑わってました。

[No.114 by 匿名 2015-10-13 06:45:46]

即完しそうな勢いですね。

[No.115 by 購入経験者さん 2015-10-13 20:25:11]

そう見せかけるのが野村マジックです。

[No.116 by 匿名さん 2015-10-14 16:50:39]

モデルルーム行きましたが、三菱の販売前に急いで作った感が感じられました…
あと、ここ直床なんですね。高さ20メートル規制区域で7階まで作ろうとしているから直床なんでしょうが。高級志向で売ろうとしているのに直床でフローリングがフカフカなのが違和感ありました。
西向きの6,7階の殆どが非分譲住戸なのもひっかかります。1番高値で売れるはずの6,7階を非分譲にしなければならないので、直床にしてまで階数を増やしたのかと思ってしまいます。
販売担当者曰く、今は直床の方が防音性も高いとのことなので、気にしない方にはいいんじゃないでしょうか。

[No.117 by 匿名さん 2015-10-14 19:03:41]

直床はフワフワしている分、ドンドンと音が響かないので遮音性は高いと思います。二重床が多く直床物件は少ないので
こちらは直床でよかったです。

[No.118 by 物件比較中さん 2015-10-14 19:37:41]

プラウドが直床。そんなにコスト削減して5千万超？
とても、買い物件とは思いません。

[No.119 by 匿名さん 2015-10-14 19:59:40]

へぇ～、ここ直床なんだ(ｰ_ｰ;)

[No.120 by 匿名さん 2015-10-14 22:49:40]

直床の方が防音性が高い！？
新工法なのでしょうか。
騙されてはいないだろうか。

[No.121 by 匿名 2015-10-14 22:58:53]

防音性は高いかもしれません。
ただ、今時、まだ直床なんて？って思います。しかも、プラウドで。

[No.122 by 匿名さん 2015-10-15 01:31:48]

どこかのスレでデベは埼玉県民を舐めてると書き込みされています。
確かにそんな気もしてきます。

[No.123 by 匿名さん 2015-10-15 08:08:31]

確かに、埼玉でも特に浦和は都内並みに高くても売れるし金になると思われてる感はありますね。
マンション全体の間取り図を見ると、ゴミ置場が独立してあるのではなく、一階の居室の横に普通に一室としてあるのも気にかかりました。居室が100戸以上でもゴミ置場が一箇所なのは普通かもしれませんが、ディスポーザーがあるとは言え夏場は隣や上の部屋は匂いそうだしGの存在も気になります。。
ここは一階は半地下のようになっていて日当たりもあまり期待できなさそうな上に直床なので、結構湿気に悩まされる可能性があると思います。
高い買い物なんですからそういったデメリットを説明もきちんとされた上で、適正な価格で販売をしてほしいですね。
こちらに限らずですが、一部の富裕層を除き一般人には本当に高い買い物ですので、営業の口車に乗せられて買ってから後悔する人がいないことを望みます。

[No.124 by 匿名さん 2015-10-15 08:15:53]

120さん
特に新工法といった感じでもないと思います。
以前三井と三菱の合同の物件で、新工法の直床をアピールしていたマンションがありましたが、それは踏み心地は硬くて一見直床とはわからないものでしたが。今回は普通の直床でした。

[No.125 by 物件比較中さん 2015-10-16 06:43:12]

南浦和のこの物件なら、三菱の浦和に行った方がいいよ。
価格も仕様も駅力的にも、上だよ。

[No.126 by 物件比較中さん 2015-10-16 15:50:21]

プラウドなのに直床なんですね・・・。
郊外の安っぽいマンションしか直床って無いのかと思ってました。
というか今の時代に直床ってありえませんね・・・。
以前他のマンションで直床は安い値段で建てられると聞きました。
明日見学に行くので聞いてみようと思います。

[No.127 by 匿名さん 2015-10-16 16:56:21]

直床、二重床の両方住んだことがありますが
直床の方が音が響かないのでよかったです。
二重床は普通に歩いてもドンドンするので
スリッパは必須で気をつかいます。もちろん
直床がまったく響かないのでは有りませんが。
直床だと敬遠される方が多いようですが
子供がいる我が家は直床派です。

[No.128 by 匿名さん 2015-10-16 17:15:42]

でも直床のデメリットの方が大きいですよね…
それにフカフカしたフローリングは安っぽいし。だから今は二重床の方が主流なんですよね。ましてや高級マンションで直床なんて聞いたことないです。
今二重床、二重天井のマンションに住んでますが、全くといっていいほど上下階の音はしませんよ。
ちなみに遮音性で大事なのは床の構造よりもスラブ厚ですよ。

[No.129 by 匿名さん 2015-10-16 17:28:31]

こちらのスラブ厚は分かりますか？

[No.130 by 匿名さん 2015-10-17 11:31:06]

予想以上に高いです。
買う以上はデメリットを整理しておきたいですね。

ここの「直床」の話題をまとめると、1.音が響きやすく、2.湿気が溜まりやすく、3.時代遅れ
なんですか？

パークハウス南浦和MRがオープンしてましたが、価格について三菱地所は割とハッキリ出してくるので早速行ってきます。
まあ、ここと同じくらいなんでしょうね。

[No.131 by 契約済みさん 2015-10-17 14:28:22]

二重床は機能よりも見栄えの為に施工してると考えてる。

[No.132 by 匿名さん 2015-10-17 15:17:04]

スラブ圧は180～200です。

[No.133 by 匿名さん 2015-10-17 16:42:57]

123ですが、湿気が溜まりやすいのは元々マンションの一階が湿気が溜まりやすい上に、こちらの一階は半地下のようになっているので余計にそうなりやすいのでは、という意図で書きました。
直床は二重床よりもコンクリートの水分が出やすく劣化しやすいということも聞いたことがありますが。直床はデベ側からすると、階高を低くすることができる、即ち今回のような高さ規制のある区域ではその分マンションの建物を増やすことができる、また建築コストを抑えることができるという利点があります。住む側からすると、床がクッションフロアのようにフワフワで安っぽい上、リフォームがしづらい、防音性も？といった感じじゃないでしょうか。

[No.134 by ﾋﾞｷﾞﾅｰさん 2015-10-17 17:07:34]

重量衝撃音（LH）の等級はいくつなんでしょうね？

[No.135 by 匿名さん 2015-10-17 17:30:43]

直床&スラブ厚200ミリって昔の公団クラスですね…
しかも半地下構造って…
コストダウンも行き着く所まで行った感じですね…
しかもそれがオハナではなくプラウドかぁ…

[No.136 by 匿名さん 2015-10-17 18:34:22]

133です。投稿の文章に誤りがあったので訂正します。
誤:マンションの建物を増やすことができる
正:マンションの階数を増やすことができる

失礼しました。

[No.137 by 匿名さん 2015-10-17 19:04:05]

プラウドのメッキは剥がれたのでしょうか？

[No.138 by 匿名さん 2015-10-17 19:31:20]

直床って資料とかHPとか、どっかの説明に出てますか？

[No.139 by 匿名さん 2015-10-17 20:08:04]

138さん、資料請求してます？

[No.140 by 匿名さん 2015-10-17 20:39:24]

138です
取り寄せた資料に見当たりませんね…
もう一度よく調べてみます。

[No.141 by 匿名さん 2015-10-17 20:59:04]

部屋の写真見ると張りが出ている。

[No.142 by 匿名さん 2015-10-17 21:06:00]

資料にはないと思いますよ！デベさんて大抵不都合なことは載せないですもんね。
モデルルームに行った時に、スリッパを脱いで裸足で歩いたら床がクッションフロアのようにフカフカしてたので質問したら直床と回答されました。

[No.143 by 匿名さん 2015-10-17 21:15:09]

現地の坂結構急ですね。
南に向かってと西に向かっての二方向に下がっている形状でした。建設予定地の西側以降は更に登り坂になっているので、一部が坂と坂の谷間になっています。大雨が降ると、半地下状態の一階は浸水が心配かもしれません。
神明は坂が多いので、現地をきちんと確認することをお勧めします。完全に高台だと高級住宅街なのでしょうが…土地自体が斜めなので。

[No.144 by 匿名 2015-10-17 21:46:47]

価格に合わない直床仕様などのため、MR予約をキャンセルしたら、あっさり、キャンセル待ちの方が沢山いるので、買える人だけ来場下さいみたいなこと言われました。
野村さん、強気。

[No.145 by 匿名さん 2015-10-17 21:48:58]

何故、直床にするのですか？

[No.146 by 物件比較中さん 2015-10-17 22:08:08]

コスト削減でしょ。
直床仕様で、プラウドは寂しいですよ。

[No.147 by 匿名さん 2015-10-17 22:12:34]

建設コストを抑えるためと、高さ20mまでの規制のある区域なので、二重床より階高を抑えることができる直床にすることで、マンションの階数を増やし部屋数を増やそうという意図ではないでしょうか。
こちらは西向きの6,7階の殆どの部屋が非分譲住戸になっているようなので、本来なら高く売れる高層階が売れないので、このような仕様にしたのかな？と勘ぐってしまいますが。実際のところはどうでしょうか。

[No.148 by 匿名さん 2015-10-18 00:44:39]

居住性に不可欠で重要な音漏れの配慮がなく、儲け優先がここでの評価なんですね。スラブ圧は不十分なレベルなのでしょうか？

それと、あの67階一帯を非分譲にした理由はなんでしょう？

[No.149 by 匿名さん 2015-10-18 07:40:43]

直床だろうが二重床だろうが、騒音は居住者しだいだよ。
二重床だから直床に比べて、明確に防音性能が高いということはない。
それに、戸数が増えれば販売価格や管理費・修繕費は減少するので、購入者にとってはメリットがある。
二重床にして、その分のコストを販売価格に上乗せしたら、「高い、高い」ってことになる。
買える価格・売れる価格で調整しているんだろうから、今の状況でコストダウンは仕方ないでしょ。

[No.150 by 匿名さん 2015-10-18 07:44:45]

調べたら確かに、同じスラブ厚でも二重床より直床の方が遮音性は高いようです。二重床だと太鼓現象が発生しますので。直床でスラブ厚200mのスラブ厚はごくごく一般的みたいです。
床がフカフカしてるのは遮音材が入っているからかもしれません。それの好みは分かれますが、遮音性はそんなに神経質にならなくてもいい気はします。
6、7階はここの地主向けの住戸とかですかね？南浦和は地主だらけですから。

[No.151 by 匿名さん 2015-10-18 07:47:26]

150です
スラブ厚20mmの誤りです。大変失礼しました。

[No.152 by 匿名さん 2015-10-18 07:51:38]

直床の方が優れているのに高級マンションでは何故2重？

[No.153 by 匿名さん 2015-10-18 08:20:12]

それは、二重床という言葉が持つイメージが良いからではないでしょうか。
例えば、機能的に大きな違いがなくとも、一般的なトイレよりもタンクレストイレ＋手洗いカウンターの方が響きも見た目も良いですよね。
いかに魅力的な物件にするかの演出のひとつです。

[No.154 by 周辺住民さん 2015-10-18 08:34:06]

別所沼のトレサージュも直床ですね。
高さ制限があるから階層稼ぐ為の直床でしょう。浦和近辺のプラウドはほぼどこもすぐ売れるから野村に舐められてるのです。
ここのプラウドは高級ではない。
しかしおそらく売れてしまうので、今後も直床の埼玉プラウドは出てくるであろう。

[No.155 by 匿名さん 2015-10-18 09:04:52]

直床でも問題ないとNが言い切るから、不審に思う意見が出ちゃうんですね。

[No.156 by 匿名さん 2015-10-18 09:29:14]

二重床と直床を遮音性のみで評価しようとしている事自体、野村の営業に騙されてるのでは…
太鼓現象等の足音に関しては直床の方が良いかもしれません(二重床でも床とコンクリの間に遮音シート引いたりすれば二重床の方が良いですが)が生活音に関しては直床の方が響きます。
リフォーム等を行う場合、直床は配管がコンクリに埋め込まれている為、高くなったり、出来ないとなることがある。
ちなみに直床を一般的と言ってる時点で営業でしょ。
今、首都圏で売り出してる物件の内、直床の方が珍しいぐらいなのに…

[No.157 by 匿名さん 2015-10-18 10:01:42]

今時配管がコンクリに埋め込まれているものなんてないでしょう。
それに、多くの二重床は直床同様に配管周りが段差スラブになっているだけで、この範囲でしか配管は動かせないわけですから。
私は、二重床のリフォーム性が高いというのは、謳い文句程度にしか捉えていません。

[No.158 by 匿名さん 2015-10-18 10:40:05]

>>157
それ、水回りの位置変えれるかどうかだけの話…
まぁこの掲示板見てる人ならネットででもそれなり情報検索出来るし、自分で判断できるやろ。

どちらにしろ高級なマンションで直床はないわ

[No.159 by 匿名さん 2015-10-19 20:59:31]

ここ、三井みたいなことは無いよね。
もうどこも心配になってしまう。
また、それもそうだけど、直床ってこの位のマンションだと二重床だと思うんだけど、
直床のマンションもあるんだね。
コストの問題かな。売値を下げる為か？

[No.160 by 匿名さん 2015-10-19 22:04:19]

他の人が書いていますが、他のプラウドも直床なんですか？
やはり不満の声が上がっているんでしょうか？

[No.161 by 匿名さん 2015-10-20 08:42:35]

１年以上前になりますか、
プラウド浦和高砂を見学しました。こちらは
二重床二重天井の突板フローリングでしたが
スラブ厚は20と普通でした。

[No.162 by 匿名 2015-10-20 17:18:44]

基礎工事は大丈夫?

[No.163 by 匿名さん 2015-10-20 20:03:22]

直床なんて他のデベのそれなりの物件でも普通に見かける
何よりも二重床を優先するなら検討から外せばいいだけ

[No.164 by 匿名さん 2015-10-22 16:32:29]

直床の話くらいしか盛り上がらないですが、ここ売れるんですかね？

[No.165 by 匿名さん 2015-10-23 14:21:35]

タワーからも流れてるみたいですね。
モデルルームにも人が結構居たので売れるでしょう。

[No.166 by 匿名さん 2015-10-27 10:04:19]

タワーから流れてきている人がいるのですか…。
ここは高層じゃないので、背の高いマンションは嫌だ、という人のニーズの受け皿になっているなぁとは思っておりましたが。

1割ほどが地権者さん。
管理組合の会合で左右するような人数ではないので心配はいらないかな。
実際に住まわれるのか、賃貸に出すのかもわからないですけれどね。

[No.167 by 購入検討中さん 2015-10-27 23:39:52]

購入検討中の方、みなさんどれくらいの年齢層ですか？
ちなみに当方、30代前半です。
永住仕様(投資前提ではない)の為、周りが気になります。。。

[No.168 by 購入検討中さん 2015-10-28 10:34:18]

167さん、うちも前向き検討中の30代ですよ。
こないだモデルルームに行きましたが、同じ世代の方がたくさん見られました。
高級感のあるマンションでしたよ。
内装も細かい所まで考えられていましたし。
うちはとてもテンションが上がっているのですが、とにかく支払いが不安で、、、

[No.169 by 匿名さん 2015-10-28 11:41:12]

直床でもいいんですか…？

[No.170 by 契約済みさん 2015-10-28 12:43:06]

逆に、なぜそんなに二重床でなければならないのか。
マンションは、まずは立地的に住みたいかどうかでしょ。

[No.171 by 匿名さん 2015-10-28 12:43:42]

↑名前間違えました

[No.172 by 購入検討中さん 2015-10-28 16:35:16]

私も構造にこだわりがないわけではないですが、
床にかんしては世の中にどちらのパターンも存在する事を知っていますし、このマンションは直床なんだなと言う感じです。
二重床にしたことで階数が減って、戸数も減れば価格も上がるでしょうし、全てが整う訳ではないことを理解しているからです。

[No.173 by 購入検討中さん 2015-10-28 16:43:25]

172ですが、すいません。
はじめの一文が抜けてしまってました。。
「私は二重床でなければならないとは思っていません。」です。

[No.174 by 匿名さん 2015-10-28 18:47:22]

『高級』の感じ方も人それぞれな感じがします。
見た目はリフォーム等でいくらでもいじれますが、構造は後からどうしようもないですからね…
突板フローリングや大理石とかは今、都内の高級物件でもコストダウンの影響か減ってきてる感じがしますが、構造でコストダウンは結構厳しいと思います。
検索サイトでも『二重床、二重天井』という選択項目があるぐらいですし…
永住前提ならなおさらではないでしょうか？
立地が大事というのは同感致しますが…

[No.175 by 買い換え検討中 2015-10-28 18:53:04]

二重床はリフォームに有利なようです。今住んでいるマンションは直床ですが、間取りの自由度から二重床にすることを勧められました。天井が低くなってイヤですよね。
結局リフォームはやめたのですが、立地が気に入って、長く住むなら考えておいた方が良いかもしれません。

[No.176 by 匿名さん 2015-10-29 05:54:11]

リフォームが有利？間取りの自由度？
果たして、二重床なら本当にそうなのか調べてみると良いですよ。

[No.177 by 匿名さん 2015-10-29 07:07:40]

直床は精神的にキツいよ。
世間的に直床＝安物マンションってイメージだからネ…
あぁ、自分は安物マンションを買ってしまったのかな…と。

[No.178 by 住まいに詳しい人 2015-10-29 11:50:02]

「二重床信者」がしつこくダメ出ししてますねー。
嫌なら仕方ないけど、遮音制もあんまり変わるものでないし、リフォームだって、二重床だから何でもオッケーわけでもない。
家って床だけじゃないからね。
そろそろ他の話題に移ればいいのに。

[No.179 by 匿名さん 2015-10-29 12:07:05]

なっとく。
とりあえずどちらの床も好みの問題が大きいし。。
って言うとまた二重床信者が「いや違う！」とか突っ込んでくるかな(笑)

[No.180 by 購入検討中さん 2015-10-29 13:52:58]

直床のデメリットは明確に説明できない。
しかし直床というだけで感情的に敬遠する人もいる。
という状況でしょうか。
あとは個人で判断するしかないですね。

[No.181 by 物件比較中さん 2015-10-29 19:16:29]

二重床を調べたら東京都はマンション環境性能評価で二重床を推奨してるんですね。それを見ると素人的には二重床>直床なのかなと思ってしまいました。

床はおいておいて、二年前ぐらいに近場で販売されたシャリエ南浦和神明と比べると価格が1.5倍ぐらいに上がってる気がします。

それを踏まえて、この物件の良い所はどういう所でしょうか？値上がり分は単に相場が上がってるからなのか？皆さんが何を評価してるのかが知りたいです。

[No.182 by 匿名さん 2015-10-30 09:11:15]

直床でも安いなら良いんだけど、ここはタカインだよなー

[No.183 by 住まいに詳しい人 2015-10-30 09:27:11]

物件の価格は二重床かどうかだけで決まるわけじゃないって。
どうしてもそっちにもってこうとする人が多いねー。
ライバル社の営業さんだったりして。。

[No.184 by 匿名さん 2015-10-30 09:32:26]

価格はもうどこも高いですね。
浦和駅周辺なんてびっくりしました。
浦和は手が出せないけど、うちは京浜東北線がよいので南浦和か北浦和かなと思ってます。
でも、、決して安くないので悩みます。

[No.185 by 周辺住民さん 2015-11-03 02:49:00]

二重床じゃないから買い控えした方がいいなんて、余計なお世話の暇人か、毎朝ココをチェックしている対抗する会社の社員くらいでしょうwww

それより、高砂小・岸中を駅広告の全面に出すようなマネや、神明の閑静な住宅地のイメージをブランドっぽく扱って、富裕層さんいらっしゃい価格になっているけど、堅実な方が多い浦和の人に果たして響きますかね…

[No.186 by 購入検討中さん 2015-11-03 08:20:04]

まとめると直床は一般的に印象が悪く、資産性が低いデメリットがあると言う結論ですかね。

[No.187 by 周辺住民さん 2015-11-03 09:31:00]

土地の売買契約で地主向けに非分譲の割り当ても作らなきゃいけない、大宮台地の先っぽにある土地を工夫して、地下を作って、直床にして、戸数を増やしたけど、それだけでは入札？額を回収できない。

立地や利便性は他物件より不利な場所には変わりないから、後は営業力・マーケティング頼み。

学区内であることを利用して地元で根強い高砂小・岸中の評価に相乗りして、浦和宿から続く住宅地持つブランドイメージ付いているなら、周辺相場よりも高く売れると見ているんじゃないでしょうか。
材料費や人件費は一時的には急騰しているため、価格に乗せやすいですもんね。

[No.188 by 購入検討中さん 2015-11-03 12:43:46]

マンションマニアさんのブログで南浦和ガーデンの記事更新されましたが坪単価で２８０万円くらいだそうです。プラウドの記事も後日更新してくれるみたいですがどちらを評価するか注目したいですね。私はガーデンより１割くらい安いなら野村にしようと考え中ですがあまり変わらないならガーデンのほうがいいかなと。

[No.189 by 周辺住民さん 2015-11-03 14:26:13]

確かプラウドでも西向き棟の2階辺りだったらガーデンより安かったと思いますが、〜5599万円くらいです。

[No.190 by 周辺住民さん 2015-11-03 17:57:40]

マニアさん見ましたが、客観的に見て現時点では南浦和ガーデンより有利な点を探すのが難しくなってきています。

・高台ではなく正確には坂を下った麓。
・半地下も含めると低層とも中層とも言えない中途半端な建て方。
・閑静な住宅地でも高架の線路に窓が面していて、通過する鉄道の騒音は避けられない。
・ここで何度も繰り返される直床への疑問。

長年培ってきた教育の質のよさに相乗りして、プレミア感を煽り立てた上で高めの価格設定していますが、果たしてその値段で手に入れたくなる物件なのでしょうか？

全くの推測ですが、非分譲の10戸は誰かが破格で買えるんでしょうから、分譲の価格に上乗せしてますと言われれば、なんとなく辻褄合うようで、納得しちゃいますけどね。

[No.191 by ご近所さん 2015-11-03 18:28:45]

非分譲の10戸は地権者用です。最初は東京電力の独身寮の敷地だけだったのが、
隣接する土地も加わった経緯がありますから、提供されるのは当然ではないでしょうか。
地権者の一族が住むのには多い戸数と思いますので、資産として運用するのでしょう。

[No.192 by 物件比較中さん 2015-11-03 22:41:45]

当然なら、その分が分譲価格に反映されてると。

[No.193 by 匿名さん 2015-11-05 11:13:44]

非分譲の10戸は破格で買えるのではなく、土地を提供した等価交換で地権者に与えられる住戸なのではありませんか？
つまり立ち退きの代償で得られる部屋ということです。
それらの価格も分譲価格に上乗せされるているのでしょうか。

[No.194 by 物件比較中さん 2015-11-05 12:46:34]

192です。

なるほど、違いますかねー。
ただ、非分譲が多く、分譲の価格帯も非常に高いので個人的に引っかかってました。

[No.195 by 匿名さん 2015-11-17 13:04:20]

土地を提供したとなると、やはりかなりの高額になってくるのでしょうか？
だからと言って、部屋がたくさんあれば良いという問題でもないので。
地権者さんが住むのなら、広い部屋を造るのかな？
他の部屋と変わらない間取りや広さなら、資産としての運用の可能性が高くなりそうです。

[No.196 by 東海佳奈子 2015-11-22 18:19:41]

最上階は地権者に抑えられているのでしょうか？

[No.197 by 匿名さん 2015-11-22 22:51:18]

>196
ですね。以前、豪邸と駐車場があった場所ですからね。

[No.198 by 匿名さん 2015-11-22 23:24:44]

マンションマニアさん記事更新してくれました！グレードが高いみたいなので見学が楽しみです！

[No.199 by 匿名さん 2015-11-23 14:29:41]

マンションマニアさんも 広告費貰って記事書くケースもあるんだけど、この物件にはお金貰ってそう。ちょっと甘いもんね、それだけ苦戦必至なんだろう

[No.200 by 匿名さん 2015-11-23 19:34:08]

そんな裏があるのですね…
もう、あんなブログ信用しません！