リヴァリエC棟ってどうですか？Part3

[物件比較中さん [男性]]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番8（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩2分 、京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
　※ウォータープロムナードB棟側より計測
間取：1LDK～4LDK
面積：57.15m2～123.50m2
　（C70-Bタイプ・C65-Kタイプは1.19m2、CP90-Jタイプは1.18m2のマルチストレージ面積を含む）
売主：京浜急行電鉄、大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産 、日本住宅流通
施工会社：大林組
管理形態：京急サービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557152/

[908: 匿名さん]

マンションというより不動産を買わなければ良い話であり、
この物件の検討という内容とは関係ないですね。

賃貸だってリスク回避という意味では
立派な選択肢です。

昨今、責任を取らない、取るべき人が不在と叫ばれていますが、
それはそれなりの地位に就いた賢い人は
個人のリスクを回避するという事の結果だと思います。

ここで交わされている様な将来的な不動産リスクは
それをリスクと考えるのであれば、
やっぱり買わないという選択が一番良いと思うのですが。

[909: 匿名さん]

>>908
買うべきか買わざるべきかの質問ではありませんよ。タワーを購入した方の将来売却し辛い点、将来の維持費が周りに比べて高い点についての考え、身の振り方について聞いているんです。

[910: 匿名]

>>909
そんなの大きなお世話でしょ。

[911: 匿名さん]

それはつまり、購入した場合の資産価値についてそのリスクを心配しているのではなく、
この物件を購入者方のリスクに対する知見の無さを批判しているという事なのですね。

理解できました。

賃貸についての可能性を持ち出し、見当違いな意見を申し上げ、失礼いたしました。

[912: 匿名さん]

しかし、だとしたら、
こんなマイナーな物件ではなく
人気殺到しているが
災害時交通遮断の可能性や浸水被害が想定されているにも
係らず、人気殺到し、かつ住民も多い
豊洲や晴海、横浜駅やみなとみらい周辺の物件購入者に
聴いた方が適切な答えが返ってくると思いますが如何でしょう。

[913: 匿名さん]

>>903
某ブロガーさんと内容が酷似してますね。ちなみにその御方は、住宅ローンを組むこと自体がリスキー過ぎて理解できない＝キャッシュがないなら買うべきでないとの持論です。よく似たお考えのようなので、やはり買わない方がいいのでは？
ああ、デフレ世代なんだなあと感じました。もっとも此方側は高度成長期を引きずっている旧弊世代と映るんでしょうが。。

[914: 匿名さん]

維持費の話が出たので積立金について考えてみたんですが、毎月1戸あたり1万円とすると15年で約8億円になると思います。2万円だったら16億円ですか。
素人考えだとそれだけ積立金あったら充分メンテしていけると思うのですが、大規模修繕ってもっと費用がかかるものなのでしょうか？
物件によりけりなのは承知の上で、コメントできる知識をお持ちの方がいらしたらご教示いただきたく。

[915: 匿名さん]

検討中ですが、関東大震災が来たら確実に津波の影響が出る範囲に入っているこの地域に決断ができた方の意見を教えて頂けないでしょうか？

[916: 匿名さん]

いたるところに広告出して必死だな。
販売価格のかなりのパーセンテージを広告費に使っている。
千葉でリヴァリエの広告を見たときは笑っちゃったよ。
苦戦してますね。

[917: 匿名さん]

>>914
毎年掛かる点検や機器の修繕、清掃などの経費は掛かりますから全額貯められるものではないです。ただ、管理会社や業者の言いなりに、時期が来たからといって無駄な修繕はすべきではありません。特に大規模修繕はしっかりと劣化状態を調査し、適切な時期に適切な価格で実施するべきですし、状態が悪くなってから修繕するのも無駄に経費が掛かったりするので、予防保全の考えも必要です。もちろんお金を掛ける時はしっかりと掛けないとダメですけどね。あくまでも余裕をみた計画なので、上手にお金を掛ければ無駄な修繕積立金の値上げはありません。

[918: 申込予定さん [男性 30代]]

>>916
千葉で見たより、京急京成の直通で見ただろ。それでわざわざここへ投稿して、何を言いたいですか？そんなにここを意識していますか、それとも色んなところで投稿しているんでしょうか？笑える！

[919: 匿名さん]

建物内のタワーパーキングってどうやって更新するんだろう？

[920: 匿名さん]

更新とは？？

[921: 匿名]

設備入れ替え

[922: 匿名さん]

ハザードマップを見た限りでは、このマンションの建物自体は津波のリスクは低いでしょう。

[923: 匿名さん]

ここに津波が来るような地震が起きたら、その前に建物がイってしまうでしょう。

[924: 匿名さん]

関東大震災で津波の可能性は低いでしょう

[925: 匿名さん]

修繕費と管理費で将来的に１０万に近い額になるのなら
賃貸借りたほうがましじゃない。
それ以外にローンも残っている可能性もあるし、固定資産税もある。
それら合計するととてもじゃないがここを買うメリットが見出せない。

また、こんだけ大規模になると
修繕費管理費の滞納もリスクとして織り込まないといけない。

特にここのように安く買えるようなところは
がんばって買ったのはいいが
ローンどころか修繕費も払えなくなった
なんてことも考えられるのでは？

その場合は他にしわ寄せが行く。
だから長期修繕計画なんて当てにならないよ。
だってワーストのケース想定してないからね。
将来的にはどのくらいかかるのか検討もつかないよ。


どこかのタワー物件では見積もり依頼したすべてのデベが辞退した
なんて記事も見たよ。
それだけタワーのメンテは難しい。

一時期ここを検討したが
当初コストに比べて
ランニングコストの面で不安が大きく
断念した。

今後、空家率も上がるし
中古も選び放題になった場合、
コスト高によるリセールバリューが低くなるのも容易に想像できる。

[926: 匿名さん]

>>925
ご自身の判断は間違ってなかったと認めて欲しいのですね。わかりますその気持ち。

[927: 匿名さん]

実際に滞納率とか織り込んで長期修繕計画立ててるの？その場合なん％くらい？

[928: 匿名さん]

滞納した場合の中古は買った人が払う義務を負うからね。

[929: 契約済みさん [男性 40代]]

>>925
断念したことがありがたく、同じマンションには住みたくないですね。10万に近い額とは、管理費はほぼ変動しないため、修繕費は8万以上に上るという計算だよね。常識がないというか、余りにもおおげさで、とても普通とは思えない。

[930: 匿名さん]

当初コストに比べて
ランニングコストの面で不安が大きく
断念した。


それでいいじゃないか
君は良い判断をしたよ
良かったね

建売りの戸建てならランニングコスト少ないよ
自分で全てやればさらに安い
マンションはやめておきなさい

[931: 匿名さん]

929

無知はこわい

[932: 匿名さん]

>建売りの戸建て

安普請なら３０年も経たずに建替えねばならない
その時、○千万円
それ以前でも、管理・修繕に結構、金がかかる

タワマンに比べて安いとは言い切れない

土地が残るって？
それって駅から１～２分の場所ですか

[933: 匿名さん]

築３０年のタワーなんて誰も買わないだろ。

[934: 匿名さん]

安普請なら３０年も経たずに建替えねばならない
その時、○千万円
それ以前でも、管理・修繕に結構、金がかかる

あなたの主観的思考でしょうが、
具体的に数字で示して頂けますか？

その数字をタワーマンションと比較し
あなたにとって不安材料の少ない方を選べばよろし

まだ心配なら賃貸で十分
マンションは諦めた方が無難です

[935: 匿名さん]

>>933
メンテ次第でしょう。
十分に金かけて、管理・修繕していれば買い手はいます。

まあ、そこに不安があるということで議論が盛り上がっているのですが。

[936: 匿名さん]

９２９

そうなの？それではいくらくらいになるの？
以前Ｂ棟のモデルルームで聞いた話では
それに遠くない額だった記憶があるけどなあ。記憶違い？
それともＣ棟は違うのかな。

[937: 契約済みさん [男性 40代]]

>>936
私に聞くより、925、930に聞いてください。ランニングコストは10万近いにのほるから、訳がわからない、マンションをやめて戸建にすることを煽ってる人に聞いてください。

[938: 匿名さん]

>>936
記憶違いでしょうね。ここで正確な数字を出すのは控えますが、90平米超えの部屋で29年後の試算で、管理費+修繕費の月額で駅徒歩圏内の築浅1K(25～28平米)アパート位の金額です。
この費用を高いと見るかどうかですね。

[939: 申込予定さん [男性 40代]]

今住んでる7Ｆで500戸を超えるマンションの修繕費の計画とここの同程度の広さの部屋との比較の場合、30年後の試算は1.5万/月位高い結果でした。
今の住居は最寄り駅から徒歩20分弱、ここは2、3分。
私の場合は自転車の定期やタクシー代等の月額の経費を
考えてもここの方が少し足が出ますが通勤時間の短縮と楽さにメリットを感じて決めようと思っています。

[940: 契約済みさん]

私も同じ考えです。
今のマンションは駅から遠く、荷物が重たかったり、天気が悪かったり、バスが行ってしまったりするとタクシーを頻繁に使いますし、駐輪場代も毎月かかるので、かなりの金額になります。
その点、ここの駅前の立地は魅力的だと思いました。

[941: 匿名さん]

長期的に見ればマンションの値崩れは明らかに進むでしょうが、だから賃貸というのは、このスレッドで議論する話ではないのでは。
むしろ駅直結のリヴァリエはまだ有利な方と思います。賃貸を選ぶ方が無難かもしれませんが、10万円でリヴァリエクラスに住むのは現実的には厳しいでしょう。
年金生活に入る前にローンを終えて管理費、修繕費も支払うメドのついている方が購入に踏み切っているのでしょう。

[942: 契約済みさん [男性 40代]]

>>931

言った通りですね。無知は怖いけれど、それ以上、無知のくせにわかる振りするのは愚かではないでしょう。

[943: 匿名さん]

新築物件ですから、
永住するというより、
長くて１０年程度で手放す事を
考えて購入する人が多いのではないでしょうか。

確かに、如何に支線とバカにされようが、
駅前という立地は資産価値の目減りを低減してくれると思いますし、
近隣で比較すれば、決して見劣りをする建物でもないですし。

他地域から流入してくる住民は居ないにしても、
昔からの住宅地が近隣に存在し、
その住民を購入者として想定できますので、
十年後に１０年分の家賃相当分が目減り程度で売れると考えています。

[944: 匿名さん]

確かに、超高層のマンションはこれまであまり存在していませんでしたので、将来において資産価値、或いは維持費がどのように推移するかについて実例はありません。

但し、一方で、超高層の事務所ビルは存在してきた訳で、建築的なデータは揃っている分野であることも事実です。

また日本では、建築物の高さが６０ｍを超える場合、必ずその構造方法について国土交通大臣の認定を受けなければならない。という法律がある事を重く受け止めるべきです。
６０ｍを超えるか超えないかで、適応される規定は異なり、規定が異なるという事は、建物の質も全く違ったものになるという事です。

住宅は残念ですが余程高級な物件でない限り、建築業界的には二流の建物扱いです。
（一流の建物とは、行政の庁舎や病院、美術館、博物館、ホール、交通施設（駅、空港）等で一定以上の延床面積を有する建物です。）
しかし、地震国日本に置いては、６０ｍを超えると、複雑な計算が個別求められることになり、手間も専門知識も求められる事になります。
６０ｍを超えると構造設計も一流の専門が担当し、施工に置いてもエース級の現場監督が指揮し建設していきます。

設計者、施工者の観点から建物を考えたとき、６０ｍという壁は大きく、これを境に建物品質は違ったものなるという事実は、タワーマンションという形態を選択するときの重要な要素であると思っています。

デべは通常の中層、低層マンションも販売していますから、この重要な点を強調する事はありませんが、現場の人間であれば割と簡単に想像がつく事実であり、タワマンの低層を選ぶときの積極的な要因となっています。

とは言え、維持費については事例がまだ無い、という事を否定するものではありませんし、その他タワーマンション特有の欠点はありますので、諸手を挙げてタワーを支持するという事ではありません。

[945: 匿名さん]

川崎市は空き家率が大都市の中でもっとも低い1.8％だそうですよ。

[946: 匿名さん]

＞＞945
リヴァリエの空き家率の間違いでしょ。

[947: 匿名さん]

武蔵小杉のタワーマンション2棟で数件の落下物があるようですが、価格が高くとも川崎市であることに変わりないです

外廊下ならイタズラありそうですが内廊下ですからね。
このマンションに治安がどうとかありましたがやっぱり武蔵小杉も川崎市ですね

事故になったら人命に関わる事であり社会的影響も大きい

気をつけてほしいものです。

[948: 契約済みさん]

確かにひどい事件だと思いますが、なんでも川崎市のせいにしたがるのはいかがなものでしょう。

[949: 匿名さん]

東京でも既にあったしね。それより模倣犯みたいなのが更に出てくるのが恐い。すぐに真似するのがいるから。

[950: 匿名さん]

販売っていま出ている４０戸っていうので最後なんでしょうか。
先着順と言っても、ものすごく戸数があるなァ…なんて思ったりしまして。
それだけ選択肢もあるからいいといえばいいですが。

ところでフレンドリークラブの会費というのが月々の費用のところにあるのですが、
これは自治会的な物の会費なんでしょうか。

[951: 購入検討中さん [男性 40代]]

マンションは管理を買えと聞きます。理事会がしっかりしているところは
管理組合の活動が活発で、修繕積立金、管理費など将来の一時負担をなくすよう
値上げしフラットにしたところもあると聞く。

知り合いのところも理事会がしっかりしており、最初は無料で使えたキッチンスタジオなども有料化。
ゲストルームも、リネン代だけだったのを大幅に値上げし、泊った人の宿泊代から
ゲストルームの修繕費を積みたてるようにしたらしい。
マンションの周りの植栽も管理会社に任せていたら膨大な金額を支払っていたと
地元の造園業者に相見積もりをとって安い所に替え年間百万単位で節約するなど
将来の大規模修繕に向けてマンションの中の貯金が出来て行っていると。

営業から共用施設が無料で使え、ゲストルームも低料金であることを聞き疑問に思っている。

先日新聞で埼玉の高層マンションの大規模修繕の予算が１２億だと載っておりその金額に驚いた。

管理会社任せでは自分たちの支払っている管理費や修繕積立も好きなように使われるらしい。
強力なリーダーがいるマンションの価値は高まると方々から聞くので
C棟はB棟と管理組合が同じになり活動状況が気になる所。
ここの活動状況を知りたいところです。

[952: 匿名さん [男性 30代]]

築30年のスカイハイツトーカイは高値で売れると聞いたことがあります。

[953: 匿名さん]

>スカイハイツトーカイ

何件も高値で売りに出てますが、よくみると同じ部屋がダブってるし
それに管理会社が、あのＧ社ですよ

[954: 匿名さん]

商業施設の姿が見えてきました。近くを通りましたがなかなかの大きさでした。来年春ごろ完成のようですが4月1日ぐらいでしょうか？

[955: 匿名さん]

おお、楽しみですね
楽しみにされている方もおおいのではないでしょうか

マンションはパートナーとなる管理会社が大切なのは確かに。
ですが、もしよくなかった場合、
管理組合で一致団結して管理会社を変更する事もできますので
そこまで神経質にならなくっても～とは思います。

[956: 入居済みさん]

マンションの管理組合ですが、今のところ、積極的に意見を集約し、いろいろなことを改善していこうという姿勢を（他人事のような書きぶりになってしまいましたが、感謝しています。）感じています。
ジムの利用時間も早々に延長になりましたしね。
共用施設に関しては、料金を徴収するなどの意見はやはり出ているようで、今後変わる可能性はかなりあるかと思います。
いずれにせよまだスタートしたばかりですけど、組合理事の方々、みなさま立候補で決まったようで頑張っておられるのではないでしょうか。
いち入居者としては、関心を持って声を上げることが管理組合をサポートすることになると思っています。
私は入居者として、今後に期待していますよ。

[957: 匿名さん]

マンション価格上がってますね。
横浜市内でもタワマン以外の物件で、坪300超えるものが出てきましたね。
そう考えるとこの物件お買い得感ありますね。
ですが、渋谷へのアクセスがイマイチなので迷います。

[958: B]

>>957私も渋谷にでられないと困る！とおもってましてら実は京急山手線36分です。そんなにかかりません。

[959: 契約済みさん]

私も渋谷によく行くので気になったのですが、ここは駅前物件なので、品川駅から少し離れたタワーマンションと比べて、渋谷までの時間は大差ありませんでした。乗り換えさえ慣れれば、問題なさそうです。

[960: 匿名さん]

渋谷によく行くなら新川崎のほうが便利ですよ。直通で19分です。

[961: 匿名さん]

>>960
新川崎に止まらないのもあるし、駅のホームも遠いので、使い勝手悪いんですよ。

[962: 匿名さん]

36分と言うのはベストタイムだと思いますよ。
朝夕の列車本数の多い時間帯で乗り継ぎがよければの話ですよね。
普通は40分以上を見ないと渋谷までは着きません。

[963: 匿名さん]

通勤時なら40分弱で行けます。新川崎は1本で行けるのは魅力ですが、渋谷がほとんど恵比寿駅に近いので、駅の北側に通うなら辛いですね。

[964: 購入検討中さん]

>>956

管理組合の現状ありがとうございました。
消費税も上がるし、将来の事を見据えて共有施設の有料化の意見が出ていることは
検討にプラス材料です。
その意見が活かされるかどうかまだ時間があるので他も検討しつつ様子を見たいと思います。

[965: 匿名さん]

新川崎は高い。ファミリー向きだし。

[966: B]

>>962ところがお昼も36分なんです。36分って正直短くはないですが通勤にしてはまずまずかなって思ってます。品川駅も降車出来ますので京急ー山手線でいく渋谷はついでついででなんでも出来ちゃうコースですね。

[967: 匿名さん]

なぜ渋谷で盛り上がってるんだ？

[968: 匿名]

967 それは、ここが便利で普通に渋谷まで生活圏内だからですよ

[969: 匿名さん]

眼下にギャンブル施設や風俗街が有ろうとも
ここは渋谷の生活圏内ですから。

[970: 匿名さん]

あの。。。ここって川向うが東京都なのに渋谷まで40分かかるのが便利なのでしょうか？
今どき渋谷から中央林間まで40分かからなくいけるのに。。。
ってことは厚木近辺も渋谷の生活圏ってことになるのですね。

[971: 匿名さん [男性 40代]]

渋谷が職場又は用事がある頻度がある方と品川、新橋方面がそれの方と考え方は別れるでしょうね。
こ自身にとって有利な条件を選択するのが一般的な気がします。渋谷付近にスポットを当てれば東急沿線または湘南新宿ライン停車駅は利便性が高いですね。

[972: 匿名さん]

直近の不都合な場所は京急に乗るから生活圏ではなく、人気のある街はどんなに乗り継ぎして時間がかかっても生活圏と言い張るは驚きですね。

[973: 匿名さん]

渋谷はともかく、都市のコンパクト化、災害時の利便性を考えれば
都心を中心とした絶対的距離が問題になる。
仮に渋谷から同じ４０分の距離だからと言って、港町と中央林間を同次元で考えると
落とし穴に嵌りますよ。

比較対照するなら都心から略等距離の
溝の口、三鷹、和光、蕨、川口、市川、浦和あたりでしょうが、
西部に比べると川崎市大きな川を越えなければならない点で不利です。
一方背後に巨大都市である横浜を抱え、尚且つ自身が政令指定都市であるというのは
プラスポイントです。

あくまで見方の一つに過ぎませんけれどね。

[974: 匿名さん]

>都市のコンパクト化、災害時の利便性を考えれば

よくわかりません。都市のコンパクト化って？災害時の利便性って？

[975: 匿名さん]

都市のコンパクト化とは

今後は世界中の都市が中心に職住集中させコンパクトにまとまっていくという話。
エネルギー効率がよく持続可能な都市の姿。コンパクトシティ。
郊外のベッドタウンは今後限界＊＊と化していくというデータもあります。


災害時の利便性とは

公共交通がマヒした場合徒歩で帰宅する事を考えた利便性。
幹線道路（緊急輸送道路）に近く、大きい川を渡る必要が無い場所が好ましい。
インフラの復旧の早い地区（行政拠点に近い）という意味も含みます。


何れも立地として重要ではありますが、
どうしても普段の利便性や教育環境、自然環境や文化的環境に目が行きますので
目立たない為、見落とし勝ちです。

[976: 匿名さん]

Airbnb対策してるの？

[977: 匿名さん [女性 30代]]

ここはなぜか書き込みが多いですね。

[978: 匿名さん]

人気があるからじゃありませんか？
少なくとも気にはなるのでしょう

[979: 匿名さん]

８割住人だけど

[980: 購入検討中さん]

東京駅にできる高層ビルをランドマークと言ったり40分かかる渋谷を近いと言う一方で、競馬場風俗事件は関係ないと言い張る…検討者の情報交換の役割ははたしてないですね。

[987: 匿名さん]

>>985
本当に検討者なら多様な情報に耳を傾けるべきでは？
逆にこれら書き込みが不快に思うくらい
この物件に惚れ込んでいるのなら、
もうこのスレを見る必要ないのでは？

[988: 匿名さん]

京急ラインを通勤・通学・生活範囲にしておられるのであれば悪くないタワーマンションではないでしょうか。
さらにはJR川崎も含め東海道線・京浜東北線・南武線が利用できるメリットは悪くないですね。
首都高にも10分くらいで乗れそうなのも良いところ
渋谷にこだわりがあるのなら渋谷の近くに住むべきでは？
個人的には渋谷より銀座・TOKYO・ヨコハマへのアクセスがいいですね。
その辺りは個人の生活環境によりますね。

[989: 匿名さん]

何故か川崎駅を最寄り駅のように言う人がいるけどここの最寄り駅は京急港町。実際通勤の混雑時にはJR川崎駅までの乗り換えには時間がかかる。都合良く拡大解釈し過ぎ。

[990: 匿名さん]

実際、川崎駅まで自転車でサクサク行けるので、最寄駅のように使ってます。
雨の日は港町から電車に乗ることが多いですけど。

[991: 匿名]

>>973
災害時に多摩川と荒川の存在は確かに大きいですね。
東京湾直下型地震の際の津波溯上がどこらへんまでか？なんてことまで想定し出すと切りが無くなります。
全てはお財布と相談の上の個人判断ですよ。

私は地震対策は最小限でむしろ人が怖いのでホームセキュリティや近隣を含めた住民層や街の明るさなどで住居は選んでます。
ちなみに不動産屋や風俗店の広告が違法に貼られていれば即剥がします。

[992: B]

>>989でも本当に都合よく便利に使えるよ？

[993: 匿名さん]

JR川崎北口工事竣工すれば京急からさらに近くなるよ
ラゾーナにも繋がるし益々便利になるよ
北口周りにショップが出来るから明るく便利なイメージがあるよ
京急川崎駅ビルもできるからこの辺りは発展していくよ

[998: 匿名さん]

川崎駅に行くもっと手前にソープ街等ヤバいゾーンがあるよ。会社、学校から夜帰宅する時も自転車でさくさくと? 自分もだけど子供にはさせられない。赤線時代からの伝統あるゾーンで時代が変わろうと無くならない。確かに目の前の競馬場から川崎駅まではスッテンテンになった人達が歩くオケラ街道ではあるが。

[999: 匿名さん]

>993

だからここは港町。川崎の発展をここのメリットにするのはどうなのかな？

[1000: 匿名]

川崎駅発展大いに関係あるでしょ。実際近いから。

[1001: 匿名さん]

>>1000
向河原(武蔵小杉の隣駅)が発展したと言う話は聞いたことがありませんが…

[1002: 匿名]

隣の駅が発展すれば便利になるって話です。
向河原の住民も武蔵小杉が発展して便利になってると思うよ。

[1005: 匿名]

いろいろ言っても川崎駅が発展するのはここにとってプラス要素なのは間違いないですよ。

[1006: 匿名さん]

【新】作りましたよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584361/

[1007: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたします。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584361/
ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。