リヴァリエC棟ってどうですか？Part3

[物件比較中さん [男性]]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番8（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩2分 、京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
　※ウォータープロムナードB棟側より計測
間取：1LDK～4LDK
面積：57.15m2～123.50m2
　（C70-Bタイプ・C65-Kタイプは1.19m2、CP90-Jタイプは1.18m2のマルチストレージ面積を含む）
売主：京浜急行電鉄、大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産 、日本住宅流通
施工会社：大林組
管理形態：京急サービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557152/

[901: 匿名さん]

維持費よりも修繕費の方が厳しいのでは？
タワーマンションの上、ＤＦＳとか特殊構造だから
大規模修繕とかできるところ限定されるんじゃないの？
相見積りでコストダウンとかできる？

[902: 匿名さん]

>>899
月2万前後の価値が物件に見出だせるなら買いだと私は考えます。タワーマンション又は非タワーの維持費の高いマンションにおいて、その分の価値を提供していると検討者自身が考えられる物件であれば良いのではないかと思いますし、比較対象が維持費の差のみで、住居のサービスの質や設備、施設や機能の差において、検討者にとって余り価値を感じられない場合は、おっしゃる通りもったいないと感じられるのでしょうね。

[903: 匿名さん]

>>902
返信ありがとうございます。
確かに新築の今はその価値が見出せるでしょうが、2-30年後周りより維持費が2万高い価値を見出せるのでしょうか⁈
少なくとも、老朽化したタワーにその価値を見出して新たに住みたいと思う人はほぼいないと思われるのですが⁈
現在永住のつもりで購入していても、実際キツくなってその段階になって売ろうとしても売れない、仕方なく住んでいると、想像以上にどんどん修繕費が上がり、益々逃げ出せなくなる恐怖とか無いのでしょうか⁈

[904: 匿名]

維持費2万プラスじゃ済まないでしょう。

[905: 匿名さん]

>>903
タワーまたは高い維持費のマンションで将来的に支払いが厳しいと検討者が想定されるのであれば、止めた方が良いでしょうね。
私は将来的に維持費(管理費+修繕費)が月々10万以内であれば、同程度の広さの賃貸よりは安いだろうと考えています。将来のリスクや個人の財産状況を検討しないで、住居を選択しない方は少ないと思いますので、購入している方は将来的にそこまで窮することは無いのでは？損得、良い悪しはご自身の信念に従って判断すれば良いと思います。

[906: 匿名さん]

そこそこの賃貸に住み続けても10万円以上かかると考えると、修繕費が上がっても許容範囲かなと考えます。
実際は2万円より高くなると思いますので、確かにリセールは苦労しそうですね。

[907: 匿名]

>>903
そんな心配ならタワーに限らずマンション買わない方がいいよ。

[908: 匿名さん]

マンションというより不動産を買わなければ良い話であり、
この物件の検討という内容とは関係ないですね。

賃貸だってリスク回避という意味では
立派な選択肢です。

昨今、責任を取らない、取るべき人が不在と叫ばれていますが、
それはそれなりの地位に就いた賢い人は
個人のリスクを回避するという事の結果だと思います。

ここで交わされている様な将来的な不動産リスクは
それをリスクと考えるのであれば、
やっぱり買わないという選択が一番良いと思うのですが。

[909: 匿名さん]

>>908
買うべきか買わざるべきかの質問ではありませんよ。タワーを購入した方の将来売却し辛い点、将来の維持費が周りに比べて高い点についての考え、身の振り方について聞いているんです。

[910: 匿名]

>>909
そんなの大きなお世話でしょ。

[911: 匿名さん]

それはつまり、購入した場合の資産価値についてそのリスクを心配しているのではなく、
この物件を購入者方のリスクに対する知見の無さを批判しているという事なのですね。

理解できました。

賃貸についての可能性を持ち出し、見当違いな意見を申し上げ、失礼いたしました。

[912: 匿名さん]

しかし、だとしたら、
こんなマイナーな物件ではなく
人気殺到しているが
災害時交通遮断の可能性や浸水被害が想定されているにも
係らず、人気殺到し、かつ住民も多い
豊洲や晴海、横浜駅やみなとみらい周辺の物件購入者に
聴いた方が適切な答えが返ってくると思いますが如何でしょう。

[913: 匿名さん]

>>903
某ブロガーさんと内容が酷似してますね。ちなみにその御方は、住宅ローンを組むこと自体がリスキー過ぎて理解できない＝キャッシュがないなら買うべきでないとの持論です。よく似たお考えのようなので、やはり買わない方がいいのでは？
ああ、デフレ世代なんだなあと感じました。もっとも此方側は高度成長期を引きずっている旧弊世代と映るんでしょうが。。

[914: 匿名さん]

維持費の話が出たので積立金について考えてみたんですが、毎月1戸あたり1万円とすると15年で約8億円になると思います。2万円だったら16億円ですか。
素人考えだとそれだけ積立金あったら充分メンテしていけると思うのですが、大規模修繕ってもっと費用がかかるものなのでしょうか？
物件によりけりなのは承知の上で、コメントできる知識をお持ちの方がいらしたらご教示いただきたく。

[915: 匿名さん]

検討中ですが、関東大震災が来たら確実に津波の影響が出る範囲に入っているこの地域に決断ができた方の意見を教えて頂けないでしょうか？

[916: 匿名さん]

いたるところに広告出して必死だな。
販売価格のかなりのパーセンテージを広告費に使っている。
千葉でリヴァリエの広告を見たときは笑っちゃったよ。
苦戦してますね。

[917: 匿名さん]

>>914
毎年掛かる点検や機器の修繕、清掃などの経費は掛かりますから全額貯められるものではないです。ただ、管理会社や業者の言いなりに、時期が来たからといって無駄な修繕はすべきではありません。特に大規模修繕はしっかりと劣化状態を調査し、適切な時期に適切な価格で実施するべきですし、状態が悪くなってから修繕するのも無駄に経費が掛かったりするので、予防保全の考えも必要です。もちろんお金を掛ける時はしっかりと掛けないとダメですけどね。あくまでも余裕をみた計画なので、上手にお金を掛ければ無駄な修繕積立金の値上げはありません。

[918: 申込予定さん [男性 30代]]

>>916
千葉で見たより、京急京成の直通で見ただろ。それでわざわざここへ投稿して、何を言いたいですか？そんなにここを意識していますか、それとも色んなところで投稿しているんでしょうか？笑える！

[919: 匿名さん]

建物内のタワーパーキングってどうやって更新するんだろう？

[920: 匿名さん]

更新とは？？

[921: 匿名]

設備入れ替え

[922: 匿名さん]

ハザードマップを見た限りでは、このマンションの建物自体は津波のリスクは低いでしょう。

[923: 匿名さん]

ここに津波が来るような地震が起きたら、その前に建物がイってしまうでしょう。

[924: 匿名さん]

関東大震災で津波の可能性は低いでしょう

[925: 匿名さん]

修繕費と管理費で将来的に１０万に近い額になるのなら
賃貸借りたほうがましじゃない。
それ以外にローンも残っている可能性もあるし、固定資産税もある。
それら合計するととてもじゃないがここを買うメリットが見出せない。

また、こんだけ大規模になると
修繕費管理費の滞納もリスクとして織り込まないといけない。

特にここのように安く買えるようなところは
がんばって買ったのはいいが
ローンどころか修繕費も払えなくなった
なんてことも考えられるのでは？

その場合は他にしわ寄せが行く。
だから長期修繕計画なんて当てにならないよ。
だってワーストのケース想定してないからね。
将来的にはどのくらいかかるのか検討もつかないよ。


どこかのタワー物件では見積もり依頼したすべてのデベが辞退した
なんて記事も見たよ。
それだけタワーのメンテは難しい。

一時期ここを検討したが
当初コストに比べて
ランニングコストの面で不安が大きく
断念した。

今後、空家率も上がるし
中古も選び放題になった場合、
コスト高によるリセールバリューが低くなるのも容易に想像できる。

[926: 匿名さん]

>>925
ご自身の判断は間違ってなかったと認めて欲しいのですね。わかりますその気持ち。

[927: 匿名さん]

実際に滞納率とか織り込んで長期修繕計画立ててるの？その場合なん％くらい？

[928: 匿名さん]

滞納した場合の中古は買った人が払う義務を負うからね。

[929: 契約済みさん [男性 40代]]

>>925
断念したことがありがたく、同じマンションには住みたくないですね。10万に近い額とは、管理費はほぼ変動しないため、修繕費は8万以上に上るという計算だよね。常識がないというか、余りにもおおげさで、とても普通とは思えない。

[930: 匿名さん]

当初コストに比べて
ランニングコストの面で不安が大きく
断念した。


それでいいじゃないか
君は良い判断をしたよ
良かったね

建売りの戸建てならランニングコスト少ないよ
自分で全てやればさらに安い
マンションはやめておきなさい

[931: 匿名さん]

929

無知はこわい

[932: 匿名さん]

>建売りの戸建て

安普請なら３０年も経たずに建替えねばならない
その時、○千万円
それ以前でも、管理・修繕に結構、金がかかる

タワマンに比べて安いとは言い切れない

土地が残るって？
それって駅から１～２分の場所ですか

[933: 匿名さん]

築３０年のタワーなんて誰も買わないだろ。

[934: 匿名さん]

安普請なら３０年も経たずに建替えねばならない
その時、○千万円
それ以前でも、管理・修繕に結構、金がかかる

あなたの主観的思考でしょうが、
具体的に数字で示して頂けますか？

その数字をタワーマンションと比較し
あなたにとって不安材料の少ない方を選べばよろし

まだ心配なら賃貸で十分
マンションは諦めた方が無難です

[935: 匿名さん]

>>933
メンテ次第でしょう。
十分に金かけて、管理・修繕していれば買い手はいます。

まあ、そこに不安があるということで議論が盛り上がっているのですが。

[936: 匿名さん]

９２９

そうなの？それではいくらくらいになるの？
以前Ｂ棟のモデルルームで聞いた話では
それに遠くない額だった記憶があるけどなあ。記憶違い？
それともＣ棟は違うのかな。

[937: 契約済みさん [男性 40代]]

>>936
私に聞くより、925、930に聞いてください。ランニングコストは10万近いにのほるから、訳がわからない、マンションをやめて戸建にすることを煽ってる人に聞いてください。

[938: 匿名さん]

>>936
記憶違いでしょうね。ここで正確な数字を出すのは控えますが、90平米超えの部屋で29年後の試算で、管理費+修繕費の月額で駅徒歩圏内の築浅1K(25～28平米)アパート位の金額です。
この費用を高いと見るかどうかですね。

[939: 申込予定さん [男性 40代]]

今住んでる7Ｆで500戸を超えるマンションの修繕費の計画とここの同程度の広さの部屋との比較の場合、30年後の試算は1.5万/月位高い結果でした。
今の住居は最寄り駅から徒歩20分弱、ここは2、3分。
私の場合は自転車の定期やタクシー代等の月額の経費を
考えてもここの方が少し足が出ますが通勤時間の短縮と楽さにメリットを感じて決めようと思っています。

[940: 契約済みさん]

私も同じ考えです。
今のマンションは駅から遠く、荷物が重たかったり、天気が悪かったり、バスが行ってしまったりするとタクシーを頻繁に使いますし、駐輪場代も毎月かかるので、かなりの金額になります。
その点、ここの駅前の立地は魅力的だと思いました。

[941: 匿名さん]

長期的に見ればマンションの値崩れは明らかに進むでしょうが、だから賃貸というのは、このスレッドで議論する話ではないのでは。
むしろ駅直結のリヴァリエはまだ有利な方と思います。賃貸を選ぶ方が無難かもしれませんが、10万円でリヴァリエクラスに住むのは現実的には厳しいでしょう。
年金生活に入る前にローンを終えて管理費、修繕費も支払うメドのついている方が購入に踏み切っているのでしょう。

[942: 契約済みさん [男性 40代]]

>>931

言った通りですね。無知は怖いけれど、それ以上、無知のくせにわかる振りするのは愚かではないでしょう。

[943: 匿名さん]

新築物件ですから、
永住するというより、
長くて１０年程度で手放す事を
考えて購入する人が多いのではないでしょうか。

確かに、如何に支線とバカにされようが、
駅前という立地は資産価値の目減りを低減してくれると思いますし、
近隣で比較すれば、決して見劣りをする建物でもないですし。

他地域から流入してくる住民は居ないにしても、
昔からの住宅地が近隣に存在し、
その住民を購入者として想定できますので、
十年後に１０年分の家賃相当分が目減り程度で売れると考えています。

[944: 匿名さん]

確かに、超高層のマンションはこれまであまり存在していませんでしたので、将来において資産価値、或いは維持費がどのように推移するかについて実例はありません。

但し、一方で、超高層の事務所ビルは存在してきた訳で、建築的なデータは揃っている分野であることも事実です。

また日本では、建築物の高さが６０ｍを超える場合、必ずその構造方法について国土交通大臣の認定を受けなければならない。という法律がある事を重く受け止めるべきです。
６０ｍを超えるか超えないかで、適応される規定は異なり、規定が異なるという事は、建物の質も全く違ったものになるという事です。

住宅は残念ですが余程高級な物件でない限り、建築業界的には二流の建物扱いです。
（一流の建物とは、行政の庁舎や病院、美術館、博物館、ホール、交通施設（駅、空港）等で一定以上の延床面積を有する建物です。）
しかし、地震国日本に置いては、６０ｍを超えると、複雑な計算が個別求められることになり、手間も専門知識も求められる事になります。
６０ｍを超えると構造設計も一流の専門が担当し、施工に置いてもエース級の現場監督が指揮し建設していきます。

設計者、施工者の観点から建物を考えたとき、６０ｍという壁は大きく、これを境に建物品質は違ったものなるという事実は、タワーマンションという形態を選択するときの重要な要素であると思っています。

デべは通常の中層、低層マンションも販売していますから、この重要な点を強調する事はありませんが、現場の人間であれば割と簡単に想像がつく事実であり、タワマンの低層を選ぶときの積極的な要因となっています。

とは言え、維持費については事例がまだ無い、という事を否定するものではありませんし、その他タワーマンション特有の欠点はありますので、諸手を挙げてタワーを支持するという事ではありません。

[945: 匿名さん]

川崎市は空き家率が大都市の中でもっとも低い1.8％だそうですよ。

[946: 匿名さん]

＞＞945
リヴァリエの空き家率の間違いでしょ。

[947: 匿名さん]

武蔵小杉のタワーマンション2棟で数件の落下物があるようですが、価格が高くとも川崎市であることに変わりないです

外廊下ならイタズラありそうですが内廊下ですからね。
このマンションに治安がどうとかありましたがやっぱり武蔵小杉も川崎市ですね

事故になったら人命に関わる事であり社会的影響も大きい

気をつけてほしいものです。

[948: 契約済みさん]

確かにひどい事件だと思いますが、なんでも川崎市のせいにしたがるのはいかがなものでしょう。

[949: 匿名さん]

東京でも既にあったしね。それより模倣犯みたいなのが更に出てくるのが恐い。すぐに真似するのがいるから。

[950: 匿名さん]

販売っていま出ている４０戸っていうので最後なんでしょうか。
先着順と言っても、ものすごく戸数があるなァ…なんて思ったりしまして。
それだけ選択肢もあるからいいといえばいいですが。

ところでフレンドリークラブの会費というのが月々の費用のところにあるのですが、
これは自治会的な物の会費なんでしょうか。