リヴァリエC棟ってどうですか？Part3

[物件比較中さん [男性]]

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番8（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩2分 、京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
　※ウォータープロムナードB棟側より計測
間取：1LDK～4LDK
面積：57.15m2～123.50m2
　（C70-Bタイプ・C65-Kタイプは1.19m2、CP90-Jタイプは1.18m2のマルチストレージ面積を含む）
売主：京浜急行電鉄、大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産 、日本住宅流通
施工会社：大林組
管理形態：京急サービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557152/

[551: 匿名 [ 40代]]

戸数じゃなくて賃貸化率として一般平均より高いのかが重要だと思うんですが、そう考えた場合でも出すぎなんでしょうか？

[552: 匿名さん]

>>547
まだ、建って間もないですよ。どれだけ早く売る気で購入したのですか。中国人投資家が～と言われてますが、あなたも投資目的にしか見えませんよ。

[555: 匿名]

>>551
単純に賃貸に出ている戸数だけみても、それが本規模のマンションにおいて多いのか少ないのかは分かりませんね。

[556: 匿名さん]

総戸数に対して賃貸が十数件とか、1％程度でしょ。何戸あるとおもってるの？

[557: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

所有者が貸そうが、売ろうがどっちでもいいじゃん。

[558: 匿名さん]

賃貸は検索すると同じ部屋がいくつも重複して出てくるからその排除が必要なことに注意。

Ａ棟は賃貸も中古もこの規模なら普通（少ない）。

Ｂ棟は投資目的の人が高い利回りを狙った家賃をつけて待っているようだが、マイナー駅ということもあり、需給が均衡するまでに多少時間がかかるのは仕方ないだろう。
中古はＡ棟同様にこの規模なら普通（少ない）。

[559: 匿名さん]

>>529
>suumoで調べたら賃貸一件のみなんですけど？？？

貴方のsuumoってどういうサイトなんですかね？
私の知ってるSUUMOなら、ここの賃貸がこのくらい掲載されてますが。

リヴァリエＢ棟 22階
リヴァリエＢ棟 25階
リヴァリエＡ棟 17階
リヴァリエＡ棟 5階
港町 3LDK 12階
港町 2LDK 19階
リヴァリエＢ棟 13階
港町 3LDK 21階
リヴァリエ　Ｂ棟 23階
リヴァリエ　Ａ棟 13階
リヴァリエ　A棟 28階
リヴァリエ　Ｂ棟 17階

[560: 匿名さん]

賃貸比率にしても、中国系居住者比率にしても。
都心のタワーマンションであれば普通のレベルです。
このマンションは施設の内容から考えれば
それらのマンションと同列で考えるべき物件です。
実際共益費は同じレベルですよね。

しかし、坪単価については比べ物にならないくらい安いので、
検討される方々の層が異なり、
都心では当たり前のことを心配され、それがネガディブな意見となって表明される。
気持ちは解りますが、現実を見ていないと思います。

外国では職住が接近しているのが当たり前で、
且つ、治安が悪いのも当たり前。
ですので、生活環境の良さは利便性の良さであり、
治安の良さは自分が住む住居そのもののセキュリティレベルで判断されます。

上記が満たされているので、この物件は都心のタワーマンションと同様に
中華系の人々の選択対象となっているのです。

いまや外国人需要は建物の資産価値を図るうえで、重要な要素となっています。
（自分が住むことを考えていない）投資目的の購入者は、
先ずは、外国人が住みたがる物件であるか否かを考えます。
旧来型の外廊下、管理人非常駐の物件はどんなに環境が良くても
価格的に魅力があっても買いにくいのが現実です。

但し外国の方々が日本で不動産を購入する場合、
日本人以上に地名のブランドに彼らは拘りますから、その点が大きく影響し、
坪単価は半額になってしまう。

なんとも中途半端な物件ですが、
中華系の方々の視点で物件を探している方には魅力的ですし、
お子さんをこれから育てていくご家族にとっては、
価格的に視野に入っても、心配な点が多いのは確かです。

[561: 物件比較中さん [男性 40代]]

こないだ見に行ったんですが、治安が心配です。
例の事件が気になって、営業マンに聞いたら、多摩川のお花は回収されて問題ないとの回答でした。実際夜とか周辺の状況はどうなっているのでしょうか？

[562: 匿名さん]

A棟入居直後は新しくできた道で若者が数人遊んでいたこともありますが、警察に追っ払われてからは住民くらいしか見かけなくなりました。
川崎区は犯罪発生率が高いと思われがちですが、実際の統計上は概ね、川崎区より栄えた街(横浜や東京の栄えた地区)は川崎区より犯罪発生率が高く、川崎区より栄えていな街は川崎区より犯罪発生率が低いだけです。
マンション周辺は人通りが少ないということもあって中でも犯罪は少ないですし、駅との間であれば安全だと思います。
ただし、一般的なことではありますが、夜道に人目の付かないところで万一のことがあると助けてくれる人がいないかもしれませんので、不用意に出歩かないのが無難だと思います。

[563: 匿名さん]

562さん、詳しく教えていただいてありがとうございます。
住民以外はいないのだったら
うるさいとかトラブルなどはないでしょうから、まだいいのかしらなんて感じました。
でもおっしゃられているように、不用意に夜中に出歩かないのがイチバンですね。

[564: 契約済みさん]

すでに賃貸中の部屋があるのに加え、新築間もない物件で賃貸に出ている部屋が12部屋はさすがに多いと思う。
これは最初からこの地域は居住に適さないと考える人が多く、購入者側は賃貸用として購入している人の割合が高く、かつ借主側の需要より供給が上回っていることを示しており、将来の選択肢として賃貸に出すと大幅な家賃下落を我慢するか、購入者が限られることから安値で売却に出すしかなくなる可能性が高い。
居住目的だから関係ないという人は、転居や収入家族構成の変化、相続による次世代承継の際に上記問題が必ず降りかかることから目をそらしているとしか考えられない。

[565: 匿名さん]

そんなに多いですか？都内のタワマンは1棟で新築時から100戸以上賃貸に出てるような所もありますよ。
ここは人が住んでるまともなマンションだと思いますが。

[566: 匿名さん]

>>564
居住に適さないと思ったらそもそも投資用に購入しないのでは？

[567: 匿名さん]

完成前まえから賃貸として出すことさえ常識で、
賃貸物件が多いという事は
それだけ投資目的購入者が多いという証拠。
そして今都心のマンションでは当たり前です。
「分譲賃貸マンション」と呼ばれていたりします。

その辺の常識がこの物件では通用せず、
ネガティブに捉える発言があるという事は、
投資用としては
やはり坪単価があまりにも低く、
郊外ファミリー型マンションの購入者が
検討しているからでしょうね。

このスレッドにネガティブ発言が絶えないのは
本来検討す出来ではない購入者が
金額につられて検討し、彼らの常識がこの物件では
通用しない面があり、嫌悪感を示すという事ではないでしょうか。

その意味ではデべは開発の方向性を誤ったと云えますが、
しかし、それでも販売は順調なので、
物件本来の魅力に共感されるかた実は少なくないという事でしょうか。


この物件を購入するにふさわしい人は国籍を問わず
都心の物件の価値観を価格面を含め受け入れられ、且つ、
住宅購入資金に財産の全てを投入する事に抵抗感を持ち
世間体（所謂アドレス）を気にしない方でしょうか。

ここで情報収集はしても発言はしないでしょうから、
販売とネガティブ情報に差異が出ているという状況

ネガティブな発言をしている方も本心から、
そして親切心をもって発言されている訳で
決して買えないから嫌味を言っている訳ではなく
あまりにも購入者と考え方や価値観が違うだけだと思います。

この論争はＡ棟販売開始からＣ棟販売終了まで続くのでしょうね。

[568: 購入検討中さん]

＞都内のタワマンは1棟で新築時から100戸以上賃貸に出てるような所

どこですか？そんなマンションあるはずないでしょう。

ひょっとしてスーモで賃貸募集中が1件しかないとか言ってた人ですか

まさか、もともと分譲部分と賃貸部分で元から分かれていたなんて落ちじゃないですよね。

[569: 匿名さん]

マンション価格に比べて結構な賃料を取るんだね。

[570: 匿名さん]

これだけの賃料で借せるなら上々だと思うけどな。
物件価格は安いのに。

[571: 匿名さん]

総戸数の5%くらいが賃貸って、まったく問題にならないレベルの話では？

入居者層に多様性があるのは、資産価値を考えるといいことのように思います。

管理が大変そうとのご意見もありそうですが、日本人郊外ファミリー層に特化している物件も結構大変そうですけどね。住民スレを見ていると。。

[572: 匿名さん]

やはり意識に断絶があるようですね。投資購入が多ければ賃貸は多くなるのが当たり前で、この物件はこの坪単価で、立地的にも微妙ですが、投資対象として見られている証拠であり、それがそくネガティブに繋がるものではありません。

私の友人（同僚）がこの物件の別の棟に入居開始と同時に住んでいますが、賃貸です。家主は一般のサラリーマンだそうです。首都圏中心に５件ほど所有しているとの事。一般の仲介ではなく外国人に限定して貸し出した物件との話でした。彼は中華系ではなく北欧の人で、多摩川沿いで毎日ランニングが出来る事、アジア統括責任者として里帰りを含め出張が多いので、羽田に近いことが選択の決めてだったとの事です。

仙石山や汐留の「分譲」マンションにも知り合いは済んでいますが、皆賃貸で、個人のオーナーから借りています。聴くとその殆どが賃貸入居だそうです。

ご存知の通り、賃貸専用マンションは基本的に仕様は低く、賃貸派であっても敢えて分譲物件を選ぶという人は多いです。

[573: 契約済みさん]

＞総戸数の5%くらいが賃貸って、まったく問題にならないレベルの話では？

何度も同じ趣旨のコメントが続いていますが、問題とされているのは賃貸中の部屋数ではなく、「新築数年」で賃貸「募集中」の部屋が「12戸」あるのが多いのではという話ですよね。

通常賃貸では築年数が浅い方が人気があって募集期間は短くなりますので、新築数年の物件は賃貸に出てもすぐに決まり募集中の部屋は数部屋といったマンションが多数です。

この土地は駅前に不動産屋がないことからわかるように、そもそも賃貸需要も少なくライバル物件すらない状況で、12戸「募集中」と非常に憂慮すべき状況です。
入居までの賃料が入らないばかりか、固定資産税に加えローンの支払いや管理費等の維持費が出ていきます。
背景としては賃貸需要がないのか募集賃料が高すぎるのかのいずれになりますが、どちらの場合にも購入者には不安材料です。

現状からすると築浅プレミアが剥落した数年後には70㎡で15万以下が適正賃料となりそうですが、購入金額4000万（諸経費込）で表面利回り4.5％、維持費（固都税・管理費・修繕積立金）を除いた実質利回りは3％前半。
これはかなりの低水準で、毎年の物件価値低下分を補えるかどうかといった状況です。

投資目的・永住目的で議論をすり替える人もいますが、ローンで購入した人は完済時まで残債より物件価格が大きく下落すると債務超過になりますし、ローンがない方でも最終的には相続で所有権が移転する以上、すべての人にかかわる問題です。

耳の痛い話ですが、あとで困らないようご参考までに。

[574: 匿名]

>>573
あなたの主観ではなく、実データとして新築マンション平均より多いのか少ないのか教えて。

[575: 匿名さん]

ニコタマの新築物件でも新築、即賃貸が結構出てるので
賃貸に出てること自体は気にしなくてもいいような気がします。
思うに賃料設定が高すぎるんですよ。
平米単価3000円なんてもったいなくて出せません。
この物件の売りは「安さ」ですよね。
であれば、賃料も安くなければつかないのは当然ですよね。
平米2000前半がいいところじゃないですかねぇ。

[576: 匿名さん]

不動産関係者ではないの実データは持っていません主観というより日常生活で知りうる情報を基に話しているだけです。

その点申し訳なく思っています。

この物件が投資目的で購入されている物件であると申しあげただけで、投資に回収リスクについてはそれが小さいとは申し上げて居りません。なるべく資産価値については言及していないつもりです。立場としてはニュートラルです。

この物件は建物形状、設備、管理体制、立地、価格等のバランスを考えると同じような案件が少なく、立ち位置が微妙で、その結果、検討する方がバラバラなので、意見が噛み合っていないという事ではないでしょうか。

例えば、賃貸募集件数が多いという判断材料と賃貸で済んでいる住人が多いという判断材料は似ている様で違っていて、

前者は投資購入者、後者は郊外化が本来相応しい、ファミリー居住者にとってネガティブです。

その反面利便性を追求したり、現状のタワーマンションの住まい方を知っている方にとっては両者とも何も問題も感じるものではない。

それで議論がかみ合わないのです。

[577: 契約済みさん]

＞574
＞あなたの主観ではなく、実データとして新築マンション平均より多いのか少ないのか教えて。
573です。
個別性の高い不動産の中でも、この地域はかなり特殊性が高く他物件や平均値との比較は無意味です。

この地域は風俗街・競馬場・事件現場と治安への不安等から居住者層・居住希望者数は他地域と比較し相当限定されます。

言いたかったのは、新築当初にもかかわらず、現状、需要を供給がうわまわっており、今後それが悪化する見込みが高いことはリスクとして認識しておいた方がよいのではないかということです。

[578: 匿名]

>>576
なるほど。丁寧な回答ありがとうございます。

[579: 契約済みさん]

＞576さん
＞例えば、賃貸募集件数が多いという判断材料と賃貸で済んでいる住人が多いという判断材料は似ている様で違っていて、
＞前者は投資購入者、後者は郊外化が本来相応しい、ファミリー居住者にとってネガティブです。

前者は需要＜供給を示し、投資家には投下資本回収率の低下、居住者には物件価値の低下といった意味でネガティブ
後者は需要＞供給を示し、上記の逆で両者にプラス、ただし居住者には居住環境維持の面で不安要因

といったことでしょうか。

[580: 匿名さん]

総戸数の5%は違うよ。
A棟とB棟の合計933戸の1%ちょっとだけ。
100戸のマンションに1戸や2戸の賃貸が出ていて騒ぐ人がいますか？

[581: 匿名さん]

正論だねぇ。

[582: 契約済みさん]

＞100戸のマンションに1戸や2戸の賃貸が出ていて騒ぐ人がいますか？

同じ話の繰り返しになりますね。
供給が933戸中12戸しかないという議論ではなく、少ない需要に対して12戸も募集中である状況がリスク要因だということです。
あくまでも世間一般的な絶対的な供給割合の問題ではなく、競馬場・風俗街・事件現場に囲まれた特殊な立地における少ない需要に対する過剰供給の問題です。
12戸が同じ賃料であれば12戸で競争が起こり、値下げ圧力にさらされ適正家賃すら予測でき無い状況です。
ここが認識しておかないと、将来想定していなかったリスクが顕在化し、あわてることにもなりかねません。

[583: 匿名さん]

10年後には、値下がりする。
分譲価格の6割程度になると想定していればあわてることはないですよ。

上がると思ってると痛い目みますよ！！

[584: 匿名さん]

＞100戸のマンションに1戸や2戸の賃貸が出ていて騒ぐ人がいますか？
総戸数は関係ないと思います。契約率の問題かと。
A棟みたく新築で２、３年も借り手がつかないとさすがに気になります。

[585: 匿名さん]

10年後は9割ぐらいじゃない？
現状で1割以上値上りしてるし
AB棟の方は既にお得な
不動産を買っているよ

[586: 購入検討中さん]

＞A棟みたく新築で２、３年も借り手がつかないとさすがに気になります。

それはヤバい。このままだと賃貸募集中の案件がどんどん増えそう。
中古でそれなりの金額を出すと結構便利なところに住めるから、ここで賃貸選ぶ人は少なそうだね。

＞10年後は9割ぐらいじゃない？
借りる人すらいないのに、買う人はいるのかな？
最近の価格高騰でここしか買えなかった人も多いけど、10年もすれば不動産相場も落ち着き、ここの優位性である安さも目立たなくなる。
最近大師線沿線で分譲数増えてるし、競争激化で半額でも売れないなんてなったら目も当てられない。

風俗・競馬・事件で・・・10年後に色々と選べるなら、そんなとこ住む人いる？？？

[587: 匿名さん]

c棟販売終了したら中古沢山でそうだね。

[588: 匿名さん]

ネガティブキャンペーンにうんざりする。。

検討しないなら、いつまでも嫌がらせみたいなことはやめなって。。

もっと時間を有意義に使えばいいのに。。

[589: 匿名さん]

ネガ？ 意図的にネガってる訳じゃ無いのでは？
このマンションの問題点を話し合ってるだけだと思いますが。

これら書き込みで気分が悪くなるのなら
このスレを見ない事をおすすめします。

[590: 匿名さん]

何を言われようとひたすらネガる人がいる。
ネガること自体が目的になってるからたちが悪い。
しかし、そういうネガを生むのはマンションが優れている証でもある。
ネガればネガるほど、そこまでネガらなければ気がおさまらないほど優れたマンションだということなのだ。

[591: 購入検討中さん]

＞590
こういう人の方がどうかと思うよ。
きっちりと問題点についてようやく正常な議論がなされているのに、すべてネガ扱い。
この物件は安さが売りだけどその反面問題やリスクも多く、検討者としてはすべて納得して買う必要があるので議論は大切。

おそらく住人か売主なんだろうけど、自分に都合の良い意見しか受け付けずすべて否定するのはいかがなものかと。

おまけにネガされるから物件が優れているなんて、思考が止まっているのかと疑ってします。

[592: 匿名さん]

先にどなたかも触れてましたけど、単に設定賃料が高いだけなのでは？
とりたてて大きなリスクだと検討する問題には思えないけどね。
平米3000円だと、川崎駅前や小杉や都内のタワーとも競合してくるのが原因ではないでしょうか。分譲価格は競合してないですからね。
キングスカイフロントの海外企業誘致が順調にいけば、3000円のポテンシャルもあるとは思いますが。

[593: 購入検討中さん]

一番良いのは賃料からローンや維持費を支払える状況ですが、
支払いきれなくなる水準まで賃料を下げればそれだけ損失となります。

ここで議論されているのは、賃料さげれば借り手がつくといった簡単な問題ではなく、
特殊な立地であることからそもそもの需要が限定されていて供給が過剰となる点でこれは大きなリスクです。

上で丁寧な説明があるのにそれを否定するというか理解できない人がいるのが不思議です。

物件購入後、貸したくても貸せない、売却しても物件価格が下がりすぎてローンが完済できない。

リスクでないと言い切れますか？

[594: 匿名さん]

例えばバス便物件とかのほうがよほど需要は限定されていて、上記のようなリスクもより高いのではないかと思いますよ。ここは駅近である以上、一定の需要はあると考えます。

特殊なために敬遠する人がいるであろうことはその通りですが、物件価格自体がそもそも安いので、ローンが返せないくらいのリスクを負うとはちょっと考えられませんね。榊氏のブログでも、その点で買いとなっていますよ。

まずは現地みてきたらどうですか？私は見てきて、正直いいなと思いました。

[595: 購入検討中さん [男性]]

武蔵小杉 坪300〜400万
リヴァリエ 坪170〜200程度

20年後にどっちが値崩れするでしょうか。
ちなみに都心までのアクセスは10分程度しか変わりません。


川崎区は国家戦略特区です。
政府が羽田周辺の改革をしていきます。
経済的にも衰退はしません。

これからもホテルや商業施設が建設されていくでしょう。
いまだけ考えたら武蔵小杉も、いいかもしれませんね。武蔵小杉アドレスは、いまは自慢できます

リヴァリエは、いまはお世辞にも自慢もなにも出きませんが、将来的な資産価値は安定していると考えます。

[596: 購入検討中さん]

＞20年後にどっちが値崩れするでしょうか。
武蔵小杉に住みたい人とここに住みたい人の数を比較すると前者の方が多く、ここはかなり限定されるでしょう。
今後人口が減少し、将来、ここは住居地域としての価値はないかもしれません。
数字の絶対値で見ると、単純な低下余地が小さいリヴァリエの方がリスクが小さいと誤解しがちですが、
　
武蔵小杉　 坪300〜400 →最大で400の低下余地
リヴァリエ 坪170〜200程度 →最大で200の低下余地

これは優良株と額面割れの低位株を比較して、後者の方が値崩れリスクが少ないと勘違いするのと同じことです。
後者は倒産（不動産で言うと買手借り手なし）のリスクがついて回ります。
　
＞ちなみに都心までのアクセスは10分程度しか変わりません。
ここはアクセスは優れるも、武蔵小杉との価格差が示すように、風俗・競馬場・事件・治安と
住居地域としての欠陥が多数ある特殊な立地ですので、アクセスのみでの比較は無意味です。

＞将来的な資産価値は安定していると考えます。
不動産価格上昇局面の今でも、上がるところと変わらないところの2極化が始まり、
今後はその選別は拡大するといわれています。
人口減少社会で物件価値を維持できる物件と失っていく物件、この物件はどちらに該当するのでしょうか？

[597: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

結婚サイトに条件つけすぎて
相手が見つからない人みたい。

ネガティヴ要素がなくて
値下がりリスクが低く、
良心的な価格のマンション、
あったら教えてほしい。

住民に
「あぁ後悔してます。」と
言わせる事が目的としか思えない
投稿ですね。

ネガティヴ要素を上げるのは良いが、
ここを買ったヤツはバカだ、的な
論調は避けるべき。

そんな論調の人は、他の検討対象を
書いてから書き込んでみなさい。
でなきゃ単なる嫌がらせ投稿だ。

[598: 匿名さん]

>>594
榊氏は、
「10年後には3〜4割程度落ちていると考えられますが、この10年の暮らしを大切に考え、このマンションを気に入ったなら買っていいでしょう」
と言われてますね。

[599: 匿名さん]

要は気に入れば買えば良いし、気に入らなければやめれば良いんですよ。

[600: 購入検討中さん [男性]]

東京都区内と、武蔵小杉が同じ坪単価ってのが完全におかしいってことですよ。

武蔵小杉は今後物件価格は暴落します。