シティテラス品川イースト PART2

[物件比較中さん [ 30代]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529833/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[181: 匿名さん]

>>178
5〜6時間ぶらつかないと遭遇できないレベルなら１００台といえども全く問題ないな。

[182: 周辺住民さん]

だから、近隣マンション東向き低層階目の前運河住民なんだけど、水上バイクの騒音なんて全然気にならないって。
100台にこだわるひとって、結局なにが言いたいわけ？

[183: 匿名さん]

まあ、そういう要素はあるということでよいのでは？
先週の日曜日は昼間の少ない時間にかなりの水上バイクが上流に疾走してました。
あ、運河沿いにいた10分間に10台ほどです。
手を振られました。（笑）

[184: 匿名さん]

近隣住民でもなく、水上バイクをもっていないのですが、遡上した水上バイクは、そのまま、遡上したきりですかね？
戻ってくるのであれば、台数かける2倍ですかね。

[185: 匿名さん]

ほんと、船や水上バイクに乗ってる人って
陸上の人に手を振りたがるよね。
俺は振り返さないことにしてます。

[186: 匿名さん]

水上バイクは、勝手気ままに走るので
片道のこともあれば、往復することもあれば、クルクル回ることもあります。

[187: 匿名さん]

ジェットスキーってWCTの桟橋から進水できるのかな？

[188: 匿名さん]

いつの間にか一期二次とかしてたんだね

[189: 周辺住民さん]

昨日のCTE

[190: 匿名さん]

一期二次はどの位値上がりしたのでしょうか？
B棟は更に値上がりするのかな．．．
数年はタワー棟の工事の騒音もあると思うので、悩みどころ。

[191: 匿名さん]

中住戸でグロス金額で100万円から200万円値上げですね。

[192: 匿名さん]

二次でも値上げなんですね。
二期はもう価格出ているので良いですが、様子見してると三期、四期とどんどん上げてくるのかな？

[193: 匿名さん]

二期の販売が確か8月と少し先になるから、一期二次の後に一期三次の販売があるのかもしれませんね。

[194: 匿名さん]

今の不動産市況だと静かな環境のよいB棟はもう少し値上げになるのでは。

来年辺りに中国バブルが弾けるか、ギリシャ危機が本格化したとしても
二次の価格を当面据え置きでしょうね。一期でお客さんの底値を掴んだので、
これ以上は価格下げないでしょうね。

[195: 物件比較中さん]

>189さん

いつもありがとうございます！なんだか立ち上がりが早いですね。びっくりです。

[196: 匿名さん]

なんか今はやりの端島のイメージです。どこまで水面が来るんでしょうか？

[197: 匿名さん]

二次は一期の抽選が外れた人の救済なんじゃ？
にしてもスミフにしてはペースはやいね

[198: 買い換え検討中]

様子見てからと思い一期買わなかったんですが、値下げになるかな？は甘い考えだったみたいで、これからも値上がりの可能性高いので2期で購入決めようと思います。
ここは確かに売れるの速いですね。

[199: 匿名さん]

B棟はサッシがT4じゃないからC棟建設中は音が気になるかもですね

[200: 匿名さん]

買い物はどこで。。。

[201: 匿名さん]

色々な話を総合すると以下の想定です。

2016年４月入居A棟、B棟150戸販売。残りは竣工売り。
2016年末　C棟販売開始
2017年4月　消費税10％
2019年３月　C棟入居開始。オリンピック目指して竣工売り。
2020年　オリンピック

[202: 匿名さん]

この辺、オリンピックには無関係なはずですが？

[203: 匿名さん]

オリンピック前の価格が高止まりしているうちに売りたいという意図では？
勝島あたりと違って、天王洲や品川埠頭は、新線や新たな開発の期待もないとはいえないので、もしかするとオリンピック終わっても打っているかもしれないね。
競合物件が出てきたら動きも変わるかな？

[204: 匿名さん]

買って損は無い物件ですね。
タワマン狙ってるんですが、タワマンは幾らになるんだろう・・。
駅からの距離を考えたらＡ棟も良いんですが。

[205: 匿名さん]

今の想定で坪で100近く違いましたよ
あの仕様でDT以上だったのでうちは撤退です

[206: 物件比較中さん]

相場通りの価格なんでしょうか？

[207: 住民]

>>206

賃料水準で物件価格を見るならどの物件も今は割高だと思っています。
マンション大家さんも今が売り時の出口戦略とみています。
日経新聞の広告欄では買い手を求めるマンションセミナー案内で賑わっていますよ！

[208: 匿名さん]

C棟にだけ限定するならかなり割高ですね。
同時期に近辺に競合ができればまた違うんでしょうが
現状だとシーサイドのタワー計画くらいしか無いのが、、

[209: 購入検討中さん]

タワーはここよりも坪100万円高いの？それで売れればすごいけど。高層階は東向きも作るつもりなのかな？

ここの競合ってむずかしいよね。シーサイドも近いようで、違う地域だし。
このままだと住友の思う壺かも。
この物件の並びにマンションの計画でないかな？そのくらいしか値段調整の期待が出来ない状況かも。

[210: 匿名さん]

東京湾花火大会の観覧スポットとして、この物件周辺は
穴場エリアのようです。

http://anniversary-event.com/archives/1106.html

[211: 匿名さん]

花火大会は、今年はやるけど
来年からは未定でしょう。
選手村の工事かあるのでもう晴海では開催できない。

[212: 匿名さん]

>>209
たしかに、シーサイドの競合は勝島あたりで
ここの競合は、２線駅近、品川駅利用可にて、
田町に今なお建つタワマンだろう。

[213: 匿名さん]

田町にタワー計画って今あったっけ？
今買えるのTBTしかないけど、C棟売りの頃には
残ってないだろうし

[214: 匿名さん]

C棟が坪単価400だとちょっと予算厳しいので駅近のA棟が狙い目かも。
なんだかんだいって、C棟価格発表時にはA棟が割安だと思いそう。。

[215: 匿名さん]

ここは競合になりますか、大崎の再開発がありますよ。

【施設名】西品川一丁目地区再開発事業
【オープン予定】2018年5月
【計画地】東京都品川区
【開発者】住友不動産
【面積】39,000 平方メートル 
本事業は、JR「大崎」駅より約 400m 南に位置した、旧国際自動車教習所跡地を含む約 3.9ha の 広大なエリアを施行区域とし、事務所中心の A 街区と住宅中心の B 街区、中央部に配置し た大規模な緑地広場で構成されており、土地の高度利用による都市基盤整備と地域の防災性向上を 目指した延床面積約 22 万平方メートル(約 6 万 6 千坪)のビッグプロジェクト。

[216: 匿名さん]

今日のCTE。
CTEほぼ正面のクリスタルヨットクラブからの様子。

[217: 匿名さん]

今のマンション相場はかなり高止まりしていると思います。
日本が今後相当なインフレにならないかぎりは高い相場です。

CTEの運河挟んで斜め前のWCTの標準的な坪単価は、分譲初期で坪250万(2006年頃)、最終期で坪300万(2010年頃)でした。最終期は当時としては相当高い印象があり、なかなか完売になりませんでした。

タワー棟であるC棟が、もしAB棟より高い坪400万でも売れるのか？と思います。
部屋を小さくしても高額な分譲価格となります。

[218: 匿名さん]

大崎が住友ならうまく客層で振り分けるだけで競合にはならなそう。
三井、地所、野村あたりに頑張ってもらいたい

[219: 匿名さん]

今の段階で坪400という想定なら、万が一りんかい線の件、モノレールの件、羽田新線の件がこの地に有利に進んだらどうなるんでしょうね。

[220: 匿名]

立地や周辺環境を考えると、A棟、B棟の坪300万越えでさえ相当高いと思う。
C棟が坪400万越え？
数年前なら麻布などの超一等地に匹敵する坪単価だよ。

[221: 匿名]

もし、CTEがWCTと同時期に分譲していたら、CTEは坪180万～200万くらいでないと完売できなかっただろう。

このままマンション相場が上昇し続けるのであれば、WCTやTTTあたりがサラリーマン世帯が買えた最後の都心大規模タワマンになってしまう。

[222: 匿名さん]

とは言っても近隣相場は当分下がらなそうだし、今後300以下で買いたければかなり郊外まで行かないといけなそうですね。

[223: 匿名さん]

とは言ってもパークホームズ豊洲スレを読むと
強気価格だったタメか1期1次を即日完売できなかったみたい。
これからマンション相場はどうなるかな。

[224: 匿名さん]

千葉の市川でも坪275万、それでもほぼ完売だからね。10年前の話を今してもしょうがない。
ここも一期なら坪300万以下の部屋はたくさんあったので、その人達はいい買い物ができたっていう感じかな。
金利が上昇しなければ価格は下がらないだろうね。

[225: 匿名さん]

>>223
何部屋か要望落ちがあっただけでしょ？
心配しないでもあそこは年内に完売しちゃうよ

[226: 匿名]

>>224

金利が低いためフルローンで買う場合は、マンション相場が通常程度の時と比べて総返済額がそれほど変わらないが、現金一括で買う場合は相当割高になってしまう。

[227: 匿名]

>>224

千葉の市川で坪275万!!
駅直結なら多少うなずけるが、すでにバブル価格だね。

[228: 匿名さん]

スミフさんはりんかい線や羽田新線の開発計画の事前検討の情報
がある程度入っているから、C棟を強気価格でも売れると考えているようです。

[229: 匿名さん]

臨海線のJR化は近年あるかもしれないが、羽田アクセス線はあったとしても相当年数が経ってからだろう。
空港方面にトンネル掘ったりするのだけでもかなり時間がかかるよ。
最重要なのは、羽田アクセス線の天王洲駅ができるかということだが、現時点でなその可能性は相当低いし、仮にできたとしても10年とかそれ以上先でしょう。

[230: 匿名さん]

坪400万は数年前の赤坂あたりの価格だよ。
今でも坪400万出せば、中古だが新橋のツインパークスや麻布のパークコートが買えるよ。
ターミナル駅からのアクセスを考えればC棟は坪300万が限度でしょ。
もちろん、欲しい人は買うのだろうけど、坪400万は高すぎ。