シティテラス品川イースト PART2

[物件比較中さん [ 30代]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529833/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[162: 近所の住民さん]

＞＞161さん

休日には水上バイクはよく走っています。
騒音に関しては住民からの苦情もありますし、
行政からも指導をしているようですが、
徐行の表示を無視して爆音を立てている輩も結構います。
また、バイクの種類によっては低速でもうるさいものもあります。
これはメーカーの問題かもしれません。
水上では音の規制は無いのかもしれません。
ウォータフロントの開発が進み、住戸が増えれば当然問題になるものです。
また、運河には多くの水鳥がいるので、環境にも良いとは言えません。
目に余るようでしたら行政に働きかけるしかないと思います。

[163: 匿名さん]

>>159
羽田新線は騒音がありますよね。
遠い将来の新駅を期待でしょうけど、モノレールの親会社もJR東ですから
モノレールと競合する新駅をわざわざ作るとも思えません。

[164: 周辺住民さん]

水上バイクの騒音は、暖かい休日の昼間に、わずか数組が通るか通らないかくらいの頻度ですので、よほど神経質な方でなければ、まず気になりませんよ。
羽田新線も、そもそも実現性が低い上、仮に出来れば、駅前立地で資産価値的には大化け要因。騒音自体、既に新幹線が走っているので、さして状況は変わらないと思います。
それよりも、品川リニアスレで話題になっているとおり、羽田空港拡張に伴う都心上空ルートが実現した場合の航空機騒音の方が、この物件のロケーションを考えると深刻だと思いますよ。

[165: 匿名さん]

羽田新線は計画されていますが、ここに新駅ができると言うのは
妄想の段階でしかないわけですが。

[166: 近所の住民さん]

>水上バイクの騒音は、暖かい休日の昼間に、わずか数組が通るか通らないかくらいの頻度

いいえ
たくさん通ります。
ただ、うるさいグループと静かに通るグループがあります。
多い日は100台を超えます。

[167: 購入検討中さん]

>165さん

神奈川県の「東海道貨物支線貨客併用化整備検討協議会事務局」の検討ルートに天王洲アイル駅が入っています。
http://kakyaku.com/img/201206_toukaidou-panf_maponly.pdf

現在も活動中のようです。
なお、出発点が品川駅になっていますが、この計画もまだあるんですかね？
とにかく、この検討ルートがJRの計画路線に反映されれば良いですね。

[168: 匿名さん]

こんな新線できたとしても２０年後とかでしょ？
子供のこと住んでたマンションなんて大江戸線の駅が近くにできるという触れ込みだったが
実際駅ができたのはマンションができてから１９年後で自分は家をとっくに出たあとだった。
まあ親はよろこんでるけどね。

[169: 周辺住民さん]

100台を越える水上バイクが走ってるのは見た事ないんですけど(-_-)
住んで2年弱ですが、100台を越えるって話しも聞いた事ないです。

[170: 匿名さん]

★空港近接ベイエリア★
★全戸航空機ビュー★

[171: 購入検討中さん]

C棟のタワーの共用部にスカイラウンジかスカイデッキができたらすごく素敵ですね

http://www.stepon.co.jp/tower/shisetsu.html

C棟のタワーを待つのが良いか、駅近のA棟を取るか悩みどころ。

[172: 匿名さん]

聞いてる現在のC棟予定坪単価だと、販売時の数年後は普通に400超えそうですけどどうなんですかね？
東向や高層は凄い値段になりそうですが

[173: 近所の住民さん]

169さん

1日の合計ですよ。
1グループ10台として、
10グループほど通れば軽く100台です。
グループによっては20台以上のものもあります。
騒音など気になる方は、
天気の良い休日に対岸のシーフォートのテラスかデッキで
一日ブラブラしていれば現状がわかります。
尚、冬季は少ないですが、夏季は多くなります。

[174: 匿名さん]

>>166
水上バイク100台とはデカい釣り針ですな

近所の東向きに５年住んでいるが、日曜に数回７台程度通過
ここ１か月は運河走行のみならず、東京湾を横切り虹橋や鳥島あたりにたむろ
さすが屋形船停泊のお台場内海には入り込まないが
江東区からも２方から９台程出ており、船舶の前を横切り上から見てもヒヤヒヤもの
その内、規制がかかると思われ

[175: 匿名さん]

土壌汚染対策法によるこの告示はどう考えれば良いのだろう？

http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/attachement/sei23-76.pd...

[176: 匿名さん]

営業に聞いたら書類付きで検査結果、対策まで教えてくれるのに、その手間は省いてまでこれ探しちゃうんだから本当に暇なんですなぁ

[177: 匿名さん]

水上バイク１００台は盛り過ぎでしたね～(笑)
もう少し現実的な数字で書けば良かったのでは？
食事しにシーフォートにいましたが・・・。
水上バイク見れませんでしたね～。
2～3時間しかいなかったからかな？
シーフォートデッキを５～６時間位ぶらぶらすれば騒音水上バイク見れるのかな？

[178: 近所の住民さん]

>177さん

平日は走っていませんよ。
天気の良い、休日（土曜日、日曜日、祭日）昼間です。
100台は１日の合計です。

明日晴れたら、
シーフォートのデッキを５～６時間位ぶらぶらすれば
必ず見ることができます。
お楽しみに！

[179: 匿名さん]

シーフォートに食事行ったのは休みの日のランチですけどね。

[180: 買い換え検討中]

１日に5～6時間も運河眺める暇ないな～。
178さんは１日中外側眺めてるんですか？
時間が有り余ってるみたいでよいですね。

[181: 匿名さん]

>>178
5〜6時間ぶらつかないと遭遇できないレベルなら１００台といえども全く問題ないな。

[182: 周辺住民さん]

だから、近隣マンション東向き低層階目の前運河住民なんだけど、水上バイクの騒音なんて全然気にならないって。
100台にこだわるひとって、結局なにが言いたいわけ？

[183: 匿名さん]

まあ、そういう要素はあるということでよいのでは？
先週の日曜日は昼間の少ない時間にかなりの水上バイクが上流に疾走してました。
あ、運河沿いにいた10分間に10台ほどです。
手を振られました。（笑）

[184: 匿名さん]

近隣住民でもなく、水上バイクをもっていないのですが、遡上した水上バイクは、そのまま、遡上したきりですかね？
戻ってくるのであれば、台数かける2倍ですかね。

[185: 匿名さん]

ほんと、船や水上バイクに乗ってる人って
陸上の人に手を振りたがるよね。
俺は振り返さないことにしてます。

[186: 匿名さん]

水上バイクは、勝手気ままに走るので
片道のこともあれば、往復することもあれば、クルクル回ることもあります。

[187: 匿名さん]

ジェットスキーってWCTの桟橋から進水できるのかな？

[188: 匿名さん]

いつの間にか一期二次とかしてたんだね

[189: 周辺住民さん]

昨日のCTE

[190: 匿名さん]

一期二次はどの位値上がりしたのでしょうか？
B棟は更に値上がりするのかな．．．
数年はタワー棟の工事の騒音もあると思うので、悩みどころ。

[191: 匿名さん]

中住戸でグロス金額で100万円から200万円値上げですね。

[192: 匿名さん]

二次でも値上げなんですね。
二期はもう価格出ているので良いですが、様子見してると三期、四期とどんどん上げてくるのかな？

[193: 匿名さん]

二期の販売が確か8月と少し先になるから、一期二次の後に一期三次の販売があるのかもしれませんね。

[194: 匿名さん]

今の不動産市況だと静かな環境のよいB棟はもう少し値上げになるのでは。

来年辺りに中国バブルが弾けるか、ギリシャ危機が本格化したとしても
二次の価格を当面据え置きでしょうね。一期でお客さんの底値を掴んだので、
これ以上は価格下げないでしょうね。

[195: 物件比較中さん]

>189さん

いつもありがとうございます！なんだか立ち上がりが早いですね。びっくりです。

[196: 匿名さん]

なんか今はやりの端島のイメージです。どこまで水面が来るんでしょうか？

[197: 匿名さん]

二次は一期の抽選が外れた人の救済なんじゃ？
にしてもスミフにしてはペースはやいね

[198: 買い換え検討中]

様子見てからと思い一期買わなかったんですが、値下げになるかな？は甘い考えだったみたいで、これからも値上がりの可能性高いので2期で購入決めようと思います。
ここは確かに売れるの速いですね。

[199: 匿名さん]

B棟はサッシがT4じゃないからC棟建設中は音が気になるかもですね

[200: 匿名さん]

買い物はどこで。。。

[201: 匿名さん]

色々な話を総合すると以下の想定です。

2016年４月入居A棟、B棟150戸販売。残りは竣工売り。
2016年末　C棟販売開始
2017年4月　消費税10％
2019年３月　C棟入居開始。オリンピック目指して竣工売り。
2020年　オリンピック

[202: 匿名さん]

この辺、オリンピックには無関係なはずですが？

[203: 匿名さん]

オリンピック前の価格が高止まりしているうちに売りたいという意図では？
勝島あたりと違って、天王洲や品川埠頭は、新線や新たな開発の期待もないとはいえないので、もしかするとオリンピック終わっても打っているかもしれないね。
競合物件が出てきたら動きも変わるかな？

[204: 匿名さん]

買って損は無い物件ですね。
タワマン狙ってるんですが、タワマンは幾らになるんだろう・・。
駅からの距離を考えたらＡ棟も良いんですが。

[205: 匿名さん]

今の想定で坪で100近く違いましたよ
あの仕様でDT以上だったのでうちは撤退です

[206: 物件比較中さん]

相場通りの価格なんでしょうか？

[207: 住民]

>>206

賃料水準で物件価格を見るならどの物件も今は割高だと思っています。
マンション大家さんも今が売り時の出口戦略とみています。
日経新聞の広告欄では買い手を求めるマンションセミナー案内で賑わっていますよ！

[208: 匿名さん]

C棟にだけ限定するならかなり割高ですね。
同時期に近辺に競合ができればまた違うんでしょうが
現状だとシーサイドのタワー計画くらいしか無いのが、、

[209: 購入検討中さん]

タワーはここよりも坪100万円高いの？それで売れればすごいけど。高層階は東向きも作るつもりなのかな？

ここの競合ってむずかしいよね。シーサイドも近いようで、違う地域だし。
このままだと住友の思う壺かも。
この物件の並びにマンションの計画でないかな？そのくらいしか値段調整の期待が出来ない状況かも。

[210: 匿名さん]

東京湾花火大会の観覧スポットとして、この物件周辺は
穴場エリアのようです。

http://anniversary-event.com/archives/1106.html

[211: 匿名さん]

花火大会は、今年はやるけど
来年からは未定でしょう。
選手村の工事かあるのでもう晴海では開催できない。

[212: 匿名さん]

>>209
たしかに、シーサイドの競合は勝島あたりで
ここの競合は、２線駅近、品川駅利用可にて、
田町に今なお建つタワマンだろう。

[213: 匿名さん]

田町にタワー計画って今あったっけ？
今買えるのTBTしかないけど、C棟売りの頃には
残ってないだろうし

[214: 匿名さん]

C棟が坪単価400だとちょっと予算厳しいので駅近のA棟が狙い目かも。
なんだかんだいって、C棟価格発表時にはA棟が割安だと思いそう。。

[215: 匿名さん]

ここは競合になりますか、大崎の再開発がありますよ。

【施設名】西品川一丁目地区再開発事業
【オープン予定】2018年5月
【計画地】東京都品川区
【開発者】住友不動産
【面積】39,000 平方メートル 
本事業は、JR「大崎」駅より約 400m 南に位置した、旧国際自動車教習所跡地を含む約 3.9ha の 広大なエリアを施行区域とし、事務所中心の A 街区と住宅中心の B 街区、中央部に配置し た大規模な緑地広場で構成されており、土地の高度利用による都市基盤整備と地域の防災性向上を 目指した延床面積約 22 万平方メートル(約 6 万 6 千坪)のビッグプロジェクト。

[216: 匿名さん]

今日のCTE。
CTEほぼ正面のクリスタルヨットクラブからの様子。

[217: 匿名さん]

今のマンション相場はかなり高止まりしていると思います。
日本が今後相当なインフレにならないかぎりは高い相場です。

CTEの運河挟んで斜め前のWCTの標準的な坪単価は、分譲初期で坪250万(2006年頃)、最終期で坪300万(2010年頃)でした。最終期は当時としては相当高い印象があり、なかなか完売になりませんでした。

タワー棟であるC棟が、もしAB棟より高い坪400万でも売れるのか？と思います。
部屋を小さくしても高額な分譲価格となります。

[218: 匿名さん]

大崎が住友ならうまく客層で振り分けるだけで競合にはならなそう。
三井、地所、野村あたりに頑張ってもらいたい

[219: 匿名さん]

今の段階で坪400という想定なら、万が一りんかい線の件、モノレールの件、羽田新線の件がこの地に有利に進んだらどうなるんでしょうね。

[220: 匿名]

立地や周辺環境を考えると、A棟、B棟の坪300万越えでさえ相当高いと思う。
C棟が坪400万越え？
数年前なら麻布などの超一等地に匹敵する坪単価だよ。

[221: 匿名]

もし、CTEがWCTと同時期に分譲していたら、CTEは坪180万～200万くらいでないと完売できなかっただろう。

このままマンション相場が上昇し続けるのであれば、WCTやTTTあたりがサラリーマン世帯が買えた最後の都心大規模タワマンになってしまう。

[222: 匿名さん]

とは言っても近隣相場は当分下がらなそうだし、今後300以下で買いたければかなり郊外まで行かないといけなそうですね。

[223: 匿名さん]

とは言ってもパークホームズ豊洲スレを読むと
強気価格だったタメか1期1次を即日完売できなかったみたい。
これからマンション相場はどうなるかな。

[224: 匿名さん]

千葉の市川でも坪275万、それでもほぼ完売だからね。10年前の話を今してもしょうがない。
ここも一期なら坪300万以下の部屋はたくさんあったので、その人達はいい買い物ができたっていう感じかな。
金利が上昇しなければ価格は下がらないだろうね。

[225: 匿名さん]

>>223
何部屋か要望落ちがあっただけでしょ？
心配しないでもあそこは年内に完売しちゃうよ

[226: 匿名]

>>224

金利が低いためフルローンで買う場合は、マンション相場が通常程度の時と比べて総返済額がそれほど変わらないが、現金一括で買う場合は相当割高になってしまう。

[227: 匿名]

>>224

千葉の市川で坪275万!!
駅直結なら多少うなずけるが、すでにバブル価格だね。

[228: 匿名さん]

スミフさんはりんかい線や羽田新線の開発計画の事前検討の情報
がある程度入っているから、C棟を強気価格でも売れると考えているようです。

[229: 匿名さん]

臨海線のJR化は近年あるかもしれないが、羽田アクセス線はあったとしても相当年数が経ってからだろう。
空港方面にトンネル掘ったりするのだけでもかなり時間がかかるよ。
最重要なのは、羽田アクセス線の天王洲駅ができるかということだが、現時点でなその可能性は相当低いし、仮にできたとしても10年とかそれ以上先でしょう。

[230: 匿名さん]

坪400万は数年前の赤坂あたりの価格だよ。
今でも坪400万出せば、中古だが新橋のツインパークスや麻布のパークコートが買えるよ。
ターミナル駅からのアクセスを考えればC棟は坪300万が限度でしょ。
もちろん、欲しい人は買うのだろうけど、坪400万は高すぎ。

[231: 匿名さん]

229
JR東が、羽田アクセス線に天王洲駅を作りたがる訳はないと思いますが？
アクセス線は台場や大崎方面にも行くので天王洲でりんかい線に客を乗換えさせる必要はないし、
万一乗換え駅にするには距離があり過ぎて、
採算が合わないは確実でしょう。羽田への所要時間を悪くするし。

[232: 匿名さん]

>>230
また冗談を
どっちももう坪500でも買えないよ
いつの話してるのよ

[233: 匿名さん]

坪400で赤坂が買えるとは驚きです。
赤坂のどの辺が400なんですか？
400なら買いたい(笑)

[234: 匿名さん]

品川区の湾岸スレなのに、港区の内陸の街を語る意味はないなあ。

[235: 匿名さん]

数年前の相場感で別の地域の価格出して現在の相場を語られるのは確かに無意味ですよね。
はい

[236: 匿名]

湾岸に限らず90年バブルの様相を呈してきたな。
90年バブルと違うのは都心を中心に加熱しているということだね。
都心希望の実需の層にとってはかなり迷惑な話しだ。

[237: 匿名さん]

一期二次のA棟7階～10階辺りの中住戸はまだまだ残ってますか？
来週末モデルルームいく予定です。

資産価値考えて10年後の売却考えると、やっぱりもっと上の階のほうがよいのですかね。。。

[238: 匿名さん]

HPの表示は二期に変わりましたから二次は全部売れたんではないでしょうか？
MRで聞くのが確実とは思います。

[239: 物件比較中さん]

今日のCTE

[240: 匿名さん]

>237さん

ここは上でも下でもあんまり変わらないんじゃないですかね？
見える風景はそれほど変わらないですし。
水辺が好きな人は帰って下のほうが良いかもしれません。上に行くとわざわざ下見ないと水は視界に入ってこないですからね。
開放感という意味では上のほうがいいかもしれませんが、それほど差が出ないのではというのが個人的な意見です。

>239さん
いつもありがとうございます！今日はいい天気ですね！

[241: 匿名さん]

240さん、

ありがとうございます！
A棟中住戸の東側部屋から窓開けたらレインボーが見えるなら上層階のほうがいいかなと思ってしまいました。

[242: 匿名さん]

永住目的なら確かに240さんの言う通りなんだけど、売却まで考えてるなら階数は効いてくるんじゃないかな？
査定と客が物件探す段階で階数は大きな指標だしね。
後は上層との価格差見て自分で納得できる所に決めればいいかと思います。

それと最上階は他の部屋より外の気温差ダイレクトに受けることがあるので注意かな？

[243: 匿名さん]

>>241
私もモデルルームの眺望シミュレーションで東側かなりチェックしました。

線路は6,7階あたりで抜けるのですが、ネットや他の建物があるので11階あたりでやっと抜けるかなという感じでしたので高層にしました。

レインボー側は階段やエレベータ,SMC等で塞がれるのでなるべく抜けの良い位置を見つけるのが良いですよ。

[244: 匿名さん]

WCTの10階前後でも
レインボーと、フジTVの球形やイルミネーションは見えるそうです。
ただ、CTEは東京入管の高さでレインボーが微妙になるかも
モデルルームでは全景シュミレーションを見せてくれるのでは？

[245: 匿名さん]

別なマンションでは、シミュレーションと実際の景色とは
違いが大きかったですよ。

[246: 匿名さん]

蒸し返すようだが、とにかくオリンピック決定前の相場はやすかったな。　大手商社が分譲した白金高輪の物件は、２階なら平米１００万位だったと記憶している。　　古さは否めないが、中古なら第一ホテルと一体となったシーフォートかな。　維持費は高額だが。　　

[247: 匿名さん]

検討されてないなら他いったらどうです？
蒸し返しても過去には戻りませんし無意味ですよ

[248: 匿名さん]

温故知新
古いことも、知っておかなければね。

[249: 匿名さん]

昔にとらわれると今は買い得には見えないよね。
でも将来インフレするなら過去20年の経験は全く役に立たない。
過去と同じことが繰り返されると思うなら指を加えて見てるだけにした方がいいよ。

[250: いつか買いたいさん]

本日、正面から撮ってみました

[251: 匿名さん]

>>248
そりゃ懐古しかしてないじゃない
言葉は正しく使いましょう

[256: 匿名さん]

四階部分を作っているということは以前の写真
から2～3週間で一階分作っている感じのようです。
年明けまでには上棟かな。

[258: 匿名さん]

>>256
これ今作ってるの5階だからもう少し早いかもですね