ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 40代]]

ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県千葉市美浜区磯辺五丁目52番1（地番）
交通：京葉線 「検見川浜」駅 徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.58平米～99.20平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：野村不動産
売主：富士見地所
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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検見川浜フレンズ　ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズを見てきたよ！
https://www.sumu-log.com/archives/5704/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1318: 匿名さん]

保険は東京海上のが安いですね

[1319: 匿名さん]

入居手続き会に行った方で残代金をいつまでに払うか知ってる方いますか？

[1320: マンション掲示板さん]

>>1319 匿名さん
鍵の引き渡しまでに

[1321: 購入済みさん]

>>1318 匿名さん

損保ジャパン日本興亜にしました。
比較しましたが、一番安かったです。

[1322: 匿名さん]

>>1320 マンション掲示板さん

ありがとうございます。

[1323: マンション検討中さん]

売り手側はすごく焦っている感じを受けます。
来月末から引渡しが始まるようですが、売れ残りは多いほうなのでしょうか。

[1324: マンション掲示板さん]

>>1323 マンション検討中さん
300くらいは売れてるのかな？
今はマンション売れないからね‥
この街力だとさらに厳しいですよね。

[1325: 購入済みさん]

>>1324 マンション掲示板さん

先月の初旬で３００世帯は売れているそうです！

[1326: マンション検討中さん]

先月初旬で300世帯ですか。
50〜60%くらいですね。
順調、、、な方ですかね？
ここからあまりのびないようだと、ゆくゆく管理費改定のときに管理費がすごく高くなるということはないですか？？

[1327: 匿名さん]

第Ⅱ街区のスケジュール・・・・入居説明会2月19日、カギの引き渡し3月22日と決定したようですね。
あと内覧会の2月の日程、および引越しのおおよその日程が早く決まらないと・・・・各業者との打合せや勤務先への休暇届に不都合が無いよう祈るのみ。

[1328: 匿名さん]

>>1319 匿名さん
直接電話で聞いたほうが早いのでは？

[1329: 匿名さん]

内覧会、土日対応してくれないの？

三井だと平日のみ対応だったね。

[1330: 匿名さん]

鍵の引き渡しって、残金の清算の確認と鍵の受け渡し、確認書類への押印だから平日である必要ってないんだけどね。しかも三井は本社に呼び出し。売主が現地に出向いて、対応してくれるケースもあるんだけど。

[1331: 匿名さん]

売れ残った場合はその部屋が掃けるまでディベロッパーが対象物件の管理費を負担するので、管理費改定とはリンクしませんよ。

[1332: マンション検討中さん]

545戸と大規模であるかゆえ売れてないようにみえますか、
郊外のマンションで1年で300戸以上売れてるなら、
すごい順調だと言えるでしょうね。

[1333: 匿名さん]

>1331

未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、問題になるのは駐車場使用料。稼働率が管理計画の想定よりも低くなると、管理組合の収入が減って、赤字に直結する。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合って結構高い。

[1334: 匿名さん]

デベって銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引き渡しをして代金を決済、借入金を返すってことをする。青田売りするのは、竣工前から販売して竣工時点で即引き渡すってのが目的。竣工から引き渡しまで時間がかかると利子が膨らむ。

ということで大規模の場合、それに見合ったモデルルームや営業の体制、スケジュールを組んで、竣工までに販売するってのがもくろみ。竣工時点で残っているというのは売る側としては失敗。

[1335: 匿名さん]

内覧会だけでなく、入居後もアフターサービスの点検や、火災報知器の点検とか立ち合いが必要なことがある。土日対応してれないと、共働きの場合、どちらが休むことになる。三井は基本平日のみ。契約前に確認すべきだったんだけどな。

[1336: マンション検討中さん]

なるほど郊外のマンションで300であれば順調といえるのですね。
しかし、竣工時点で売れ残っているのは失敗という見方もできるのですね。
そうすると第Ⅰ街区はすでに竣工済なのでデベロッパーはできるだけ早期完売しないと利子が膨らんでってしまうのですね。

マンションの仕組みについても勉強になります。
売れ残りがあってもデベロッパーが売れ残り分の管理費等を負担するのですね。

管理費の負担と利子の両方からみてもデベロッパーはやはり引き渡しまでの完売を目指したいんですね。
少々焦りの色を見せながらのお話になるのもうなずけます。

[1337: 匿名さん]

正確には、管理費・修繕積立金は区分所有法で原則、区分所有者が持ち分割合に応じて負担ってなっている。原則なので、例えば契約書で売主は負担しないって規定することも可能。さすがに大手はそういったえぐいことはしないけど、そういうことされる可能性もあるので、ちゃんと確認しておいた方がいい。

[1338: 匿名さん]

売る側にとって販売の次なるタイムリミットは竣工後１年。竣工後１年を過ぎると新築と謳えなくなってしまう。

[1339: マンション検討中さん]

なるほど。そういったこともあるのですね。
さすがに三井ならそういったことはしないですよね。大手中の大手ですものね。

竣工後１年が次のタイムリミットですか。
とすると、第Ⅰ街区は9月、第Ⅱ街区は12月ですね。
かといって、相当資産価値について自信を持っているようなのでなかなか値下げとはいかないですよね。

[1340: マンション検討中さん]

>>1339 マンション検討中さん

無いですね〜

[1341: 匿名さん]

売れ残ったらバルク売りで片づけます。

[1342: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1343: 匿名さん]

大きな病院もありますし、公園も割とあり交通の便もいい方だと思います。

飲み屋やパチンコ店などもないので一見治安良さげに見えますが、案外そうでもないようです。

検見川浜自体は栄えていなくても、近辺にスーパーもちょこちょこありますし、海浜幕張などもすぐ隣なので、買い物、病院など日常生活送るのに不便は全くない街だと思いますよ。

[1344: 匿名さん]

今後検見川浜の高齢化に対応した、住宅政策を県及び千葉市等の行政に期待したい。
富める高齢者や予備軍が多い地域ゆえ。
遊休地や学校跡地の活用等さらに推進を。

[1345: 匿名さん]

>>1342 匿名さん

人それぞれの考えがあるでしょ。
私はオススメしますけどね！

[1346: 匿名さん]

>1339

三井は家具や家電プレゼントといった形での実質値下げはあるよ。

[1347: 匿名さん]

ここはJVだから、どこの意向できまるかってのが予想しづらい。

[1348: 匿名さん]

>>1344 匿名さん

無いですねー。

[1349: == 購入済み ==]

>1346
ここはまたないですね。。。。

[1350: マンション掲示板さん]

稲毛海岸の高洲団地という所が4割くらい中国人が住んでいるようですね。

[1351: 通りがかりさん]

>>1350 マンション掲示板さん
このマンションとどう関係あるの？

[1352: 検討中]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1353: マンション検討中さん]

>1352 検討中さん
値引き提示なんてあったんですか！？

[1354: 検討中]

知り合いとか家族を使って行ってもらえればわかりますよ。

[1355: 匿名さん]

マンション前の更地が
戸建て分譲になるって聞いたけど本当かな。

[1356: 購入済み]

>>1355 匿名さん
だったらブライトテラス買った人はよかったですね！

[1357: 匿名さん]

磯辺第三小学校を単独で残したのは、
野球場跡と第一小学校跡に
大規模マンションを建てても
生徒を収容できるようにするためです。
第一小学校跡地の持ち主である企業庁は、
なるべく周りの環境に影響がないように
配慮はするが、
基本的には高額で入札があるよう、
用途制限を決めるのが原則です。
落札した開発業者が、
マンションにせず、
低層住宅を建てることはできると
思うけど、はたしてペイするか？

[1358: 匿名さん]

この広さで、こんな形が良いところなら、
マンション用地として申し分ない。
7階建てで、L字配置だろうね。

大規模マンションを外して、
多くの人が、すぐ近くに建つのはをいやがる
特別養護老人ホーム
介護サービス事業所（デイサービス、ショートステイ等）
介護付有料老人ホーム
病院及び診療所
を指定してくる可能性が全くないわけではないが、
その可能性は低いだろう。

[1359: マンション検討中さん]

ここは駅近ですし、スーパー直結だし、良い要素が多いマンションだと思うのですが、なんであまり売れてないんですかね❓駅力がないのかな？それとも相場に比べて高いんですかね？

[1360: 購入済み]

>>1359 マンション検討中さん
街力ではないですかね？

[1361: 購入済み]

残り200弱 年明けでどのくらい売れるんでしょうかね。 上層階はもう売れてるんでしょうかね？

[1362: 通りがかりさん]

残り２００弱なんですか？

[1363: 購入済み]

>>1362 通りがかりさん

掲示板情報だと‥

[1364: マンション検討中さん]

200弱。今月末から第Ⅰ街区は入居開始ですよね。
決算までにどれくらい売れるのですかね。

24時間ゴミ捨て場利用可能で、ゴミ捨て場はとても広いのですが、こういうゴミ捨て場って虫の発生は大丈夫なんですかね？

[1365: 口コミ知りたいさん]

マンションの空室は、どのくらいで売り切るのが理想なんでしょうか？
一年くらい売れてなくても当たり前なんでしょうか？

[1366: 購入済み]

>>1365 口コミ知りたいさん
理想は入居前じゃないですか？
でもこれだけ大きいと売り切るのは不可能じゃないですかね？

[1367: 匿名さん]

>1364

ディスポーザーあるから生ごみがでないから虫の心配はいらないんじゃないかな。ディスポーザーなしで２４時間ゴミ出しって物件もあるからそういうケースだと心配。