ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 40代]]

ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県千葉市美浜区磯辺五丁目52番1（地番）
交通：京葉線 「検見川浜」駅 徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.58平米～99.20平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：野村不動産
売主：富士見地所
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
検見川浜フレンズ　ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズを見てきたよ！
https://www.sumu-log.com/archives/5704/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1301: 匿名さん]

それだと、東京海上の超保険ですかね。

[1302: 第一購入済み]

第二街区は8階の73平米でいくらくらいですか？
今頃になって第二にしとけばよかったと‥

[1303: マンション検討中さん]

>>1302 第一購入済みさん
何故ですか？参考までに教えて頂きたいです！

[1304: マンション検討中さん]

>>1302 第一購入済みさん
ブライトで4000ちょいでしたね

[1305: 第一購入済み]

>>1303 マンション検討中さん

やはり眺望ですね。
ブライトからフィールドは思ったより近くて目が合いますもんね。

[1306: 評判気になるさん]

広さが欲しい人もいるでしょ。
90㎡以上5000万円台なら安いほう。

[1307: マンション検討中さん]

新検見川駅や稲毛駅の総武線の駅に行く際にバスで行くなら近くにバス停はありますか？
バス乗るならやはり検見川浜駅まで行かなければならないのでしょうか？

[1308: 匿名さん]

>>1307 マンション検討中さん

新検見川まで行くとなると駅から乗車ですね。

稲毛行きは２路線あり、駅より近いバス停がありますよ。

[1309: 検討板ユーザーさん]

>>1307 マンション検討中さん

近いからタクシーで行けばいい

[1310: マンション検討中さん]

>>1305 第一購入済みさん
ゲートとフィールドではなくて、ですか？

[1311: 匿名さん]

>>1310 マンション検討中さん

フィールド↔ブライト間よりもゲート↔フィールド間の方が近いそうです。

我が家もフィールドですが、フィールド側からゲートを見て、思ったよりも近い印象は無かったですよ。

[1312: マンション掲示板さん]

>>1310 マンション検討中さん

間違えました。
ゲートとフィールドですね。

[1313: 匿名さん]

>>1312 マンション掲示板さん
あ、やっぱりそうですよね？確かにゲートとフィールドは思ったより近く感じましたけど、なんでかな？樹々がふさふさ茂ってないから？
でもブライトも向かいに何が立つかによって眺望が変わりそうですね〜

[1314: 匿名]

幕張ヤマダ電機の近くの千葉市花見川区幕張町一丁目7689番1,同番3,同番6 雑種地 3,304.44㎡の県の払下げのように、入札条件が下記のようであれば、ブライトもラッキーですね。
a.戸建住宅
b.特別養護老人ホーム
c.介護サービス事業所（デイサービス、ショートステイ等）
d.介護付有料老人ホーム
e.病院及び診療所
f.b、c、d及びeの施設をそれぞれ複合した施設

[1315: 匿名さん]

旧幕張職員住宅跡地は、1000坪で小さい。
70戸くらいのマンションなら建たないこともないが、
老人ホームを想定しての払い下げ。

ブライトコート前は、小学校跡地で、
大きくて矩形の土地でマンションに最適。
都市計画的にも、高層集合住宅に割り当てられるべきところ。
250～300戸くらいで、700-800人くらいは入居するでしょう。
高齢化が進む磯辺にあって、五丁目だけ若返る。

[1316: 匿名さん]

ヤマダの近くのような雑種地とここの中高層住居専用地域では条件が違いすぎです。
それにしてもマリーナストリート側の住戸、一階と通りの隙間がなさすぎてびっくりです。
いくらなんでも窮屈すぎる・・・団地の方がマシというか、団地はむしろ敷地にゆとりがあるわけですが・・・

[1317: 匿名さん]

気にしなくて良いと思います。
どなたかが指摘していましたが、
長谷工物件は、将来
どうせ団地扱いです。

[1318: 匿名さん]

保険は東京海上のが安いですね

[1319: 匿名さん]

入居手続き会に行った方で残代金をいつまでに払うか知ってる方いますか？

[1320: マンション掲示板さん]

>>1319 匿名さん
鍵の引き渡しまでに

[1321: 購入済みさん]

>>1318 匿名さん

損保ジャパン日本興亜にしました。
比較しましたが、一番安かったです。

[1322: 匿名さん]

>>1320 マンション掲示板さん

ありがとうございます。

[1323: マンション検討中さん]

売り手側はすごく焦っている感じを受けます。
来月末から引渡しが始まるようですが、売れ残りは多いほうなのでしょうか。

[1324: マンション掲示板さん]

>>1323 マンション検討中さん
300くらいは売れてるのかな？
今はマンション売れないからね‥
この街力だとさらに厳しいですよね。

[1325: 購入済みさん]

>>1324 マンション掲示板さん

先月の初旬で３００世帯は売れているそうです！

[1326: マンション検討中さん]

先月初旬で300世帯ですか。
50〜60%くらいですね。
順調、、、な方ですかね？
ここからあまりのびないようだと、ゆくゆく管理費改定のときに管理費がすごく高くなるということはないですか？？

[1327: 匿名さん]

第Ⅱ街区のスケジュール・・・・入居説明会2月19日、カギの引き渡し3月22日と決定したようですね。
あと内覧会の2月の日程、および引越しのおおよその日程が早く決まらないと・・・・各業者との打合せや勤務先への休暇届に不都合が無いよう祈るのみ。

[1328: 匿名さん]

>>1319 匿名さん
直接電話で聞いたほうが早いのでは？

[1329: 匿名さん]

内覧会、土日対応してくれないの？

三井だと平日のみ対応だったね。

[1330: 匿名さん]

鍵の引き渡しって、残金の清算の確認と鍵の受け渡し、確認書類への押印だから平日である必要ってないんだけどね。しかも三井は本社に呼び出し。売主が現地に出向いて、対応してくれるケースもあるんだけど。

[1331: 匿名さん]

売れ残った場合はその部屋が掃けるまでディベロッパーが対象物件の管理費を負担するので、管理費改定とはリンクしませんよ。

[1332: マンション検討中さん]

545戸と大規模であるかゆえ売れてないようにみえますか、
郊外のマンションで1年で300戸以上売れてるなら、
すごい順調だと言えるでしょうね。

[1333: 匿名さん]

>1331

未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、問題になるのは駐車場使用料。稼働率が管理計画の想定よりも低くなると、管理組合の収入が減って、赤字に直結する。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合って結構高い。

[1334: 匿名さん]

デベって銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引き渡しをして代金を決済、借入金を返すってことをする。青田売りするのは、竣工前から販売して竣工時点で即引き渡すってのが目的。竣工から引き渡しまで時間がかかると利子が膨らむ。

ということで大規模の場合、それに見合ったモデルルームや営業の体制、スケジュールを組んで、竣工までに販売するってのがもくろみ。竣工時点で残っているというのは売る側としては失敗。

[1335: 匿名さん]

内覧会だけでなく、入居後もアフターサービスの点検や、火災報知器の点検とか立ち合いが必要なことがある。土日対応してれないと、共働きの場合、どちらが休むことになる。三井は基本平日のみ。契約前に確認すべきだったんだけどな。

[1336: マンション検討中さん]

なるほど郊外のマンションで300であれば順調といえるのですね。
しかし、竣工時点で売れ残っているのは失敗という見方もできるのですね。
そうすると第Ⅰ街区はすでに竣工済なのでデベロッパーはできるだけ早期完売しないと利子が膨らんでってしまうのですね。

マンションの仕組みについても勉強になります。
売れ残りがあってもデベロッパーが売れ残り分の管理費等を負担するのですね。

管理費の負担と利子の両方からみてもデベロッパーはやはり引き渡しまでの完売を目指したいんですね。
少々焦りの色を見せながらのお話になるのもうなずけます。

[1337: 匿名さん]

正確には、管理費・修繕積立金は区分所有法で原則、区分所有者が持ち分割合に応じて負担ってなっている。原則なので、例えば契約書で売主は負担しないって規定することも可能。さすがに大手はそういったえぐいことはしないけど、そういうことされる可能性もあるので、ちゃんと確認しておいた方がいい。

[1338: 匿名さん]

売る側にとって販売の次なるタイムリミットは竣工後１年。竣工後１年を過ぎると新築と謳えなくなってしまう。

[1339: マンション検討中さん]

なるほど。そういったこともあるのですね。
さすがに三井ならそういったことはしないですよね。大手中の大手ですものね。

竣工後１年が次のタイムリミットですか。
とすると、第Ⅰ街区は9月、第Ⅱ街区は12月ですね。
かといって、相当資産価値について自信を持っているようなのでなかなか値下げとはいかないですよね。

[1340: マンション検討中さん]

>>1339 マンション検討中さん

無いですね〜

[1341: 匿名さん]

売れ残ったらバルク売りで片づけます。

[1342: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1343: 匿名さん]

大きな病院もありますし、公園も割とあり交通の便もいい方だと思います。

飲み屋やパチンコ店などもないので一見治安良さげに見えますが、案外そうでもないようです。

検見川浜自体は栄えていなくても、近辺にスーパーもちょこちょこありますし、海浜幕張などもすぐ隣なので、買い物、病院など日常生活送るのに不便は全くない街だと思いますよ。

[1344: 匿名さん]

今後検見川浜の高齢化に対応した、住宅政策を県及び千葉市等の行政に期待したい。
富める高齢者や予備軍が多い地域ゆえ。
遊休地や学校跡地の活用等さらに推進を。

[1345: 匿名さん]

>>1342 匿名さん

人それぞれの考えがあるでしょ。
私はオススメしますけどね！

[1346: 匿名さん]

>1339

三井は家具や家電プレゼントといった形での実質値下げはあるよ。

[1347: 匿名さん]

ここはJVだから、どこの意向できまるかってのが予想しづらい。

[1348: 匿名さん]

>>1344 匿名さん

無いですねー。

[1349: == 購入済み ==]

>1346
ここはまたないですね。。。。

[1350: マンション掲示板さん]

稲毛海岸の高洲団地という所が4割くらい中国人が住んでいるようですね。

[1351: 通りがかりさん]

>>1350 マンション掲示板さん
このマンションとどう関係あるの？

[1352: 検討中]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1353: マンション検討中さん]

>1352 検討中さん
値引き提示なんてあったんですか！？

[1354: 検討中]

知り合いとか家族を使って行ってもらえればわかりますよ。

[1355: 匿名さん]

マンション前の更地が
戸建て分譲になるって聞いたけど本当かな。

[1356: 購入済み]

>>1355 匿名さん
だったらブライトテラス買った人はよかったですね！

[1357: 匿名さん]

磯辺第三小学校を単独で残したのは、
野球場跡と第一小学校跡に
大規模マンションを建てても
生徒を収容できるようにするためです。
第一小学校跡地の持ち主である企業庁は、
なるべく周りの環境に影響がないように
配慮はするが、
基本的には高額で入札があるよう、
用途制限を決めるのが原則です。
落札した開発業者が、
マンションにせず、
低層住宅を建てることはできると
思うけど、はたしてペイするか？

[1358: 匿名さん]

この広さで、こんな形が良いところなら、
マンション用地として申し分ない。
7階建てで、L字配置だろうね。

大規模マンションを外して、
多くの人が、すぐ近くに建つのはをいやがる
特別養護老人ホーム
介護サービス事業所（デイサービス、ショートステイ等）
介護付有料老人ホーム
病院及び診療所
を指定してくる可能性が全くないわけではないが、
その可能性は低いだろう。

[1359: マンション検討中さん]

ここは駅近ですし、スーパー直結だし、良い要素が多いマンションだと思うのですが、なんであまり売れてないんですかね❓駅力がないのかな？それとも相場に比べて高いんですかね？

[1360: 購入済み]

>>1359 マンション検討中さん
街力ではないですかね？

[1361: 購入済み]

残り200弱 年明けでどのくらい売れるんでしょうかね。 上層階はもう売れてるんでしょうかね？

[1362: 通りがかりさん]

残り２００弱なんですか？

[1363: 購入済み]

>>1362 通りがかりさん

掲示板情報だと‥

[1364: マンション検討中さん]

200弱。今月末から第Ⅰ街区は入居開始ですよね。
決算までにどれくらい売れるのですかね。

24時間ゴミ捨て場利用可能で、ゴミ捨て場はとても広いのですが、こういうゴミ捨て場って虫の発生は大丈夫なんですかね？

[1365: 口コミ知りたいさん]

マンションの空室は、どのくらいで売り切るのが理想なんでしょうか？
一年くらい売れてなくても当たり前なんでしょうか？

[1366: 購入済み]

>>1365 口コミ知りたいさん
理想は入居前じゃないですか？
でもこれだけ大きいと売り切るのは不可能じゃないですかね？

[1367: 匿名さん]

>1364

ディスポーザーあるから生ごみがでないから虫の心配はいらないんじゃないかな。ディスポーザーなしで２４時間ゴミ出しって物件もあるからそういうケースだと心配。

[1368: 匿名さん]

>1366

売る側が青田売りする目的は竣工時点で引き渡して代金を回収。竣工して１年たつと新築として売れなくなるから、その前に値下げして損切りってパターンもある。

それから、大規模だから売れ残るってわけでもないよ。

[1369: マンション検討中さん]

教えてください。

毎月支払う管理費ですが、数年おきに上昇していくというのは、一般的なのでしょうか？

[1370: 購入済み]

>>1369 マンション検討中さん
私もそれが不安です。
管理費、修繕積立金だけで3-4万となるときついですよね。

[1371: 購入済みさん]

>>1369 マンション検討中さん

管理費上がらないと思いますよ。修繕積立金は5年に1回程度あがりますね。
計画の見直しをして、足りなければですが。

[1372: マンション検討中さん]

修繕積立金の見直しですか。
三井の方は足りなければという感じではなく、5年に1回あがるというふうにおっしゃってました。
あげ方に関しては多数決という形で。

[1373: 匿名さん]

管理費と修繕積立金が上がっていくのは
管理会社がデベロッパーの子会社だから
金づるは逃がさないという商法

[1374: 匿名さん]

メンテナンス費用の見直しをする必用があります。
管理費等を上げる云々の前にやることやってからです。
要は各業者の再選定や契約内容の見直しをする必要があります。

[1375: 購入済みさん]

>>1374 匿名さん

そうだと思います。
ただし、コストを下げても質が下がらないようにしていかないといけないと思います。

[1376: 購入済み]

こちらのマンションどのくらい苦戦しているのでしょうか？
掲示板では値引きの話がちらほら出てますが。

[1377: マンション検討中さん]

苦戦しているかどうかははわからないですが、リビングが真ん中にあるタイプの部屋は売れ行きが悪いような印象があります。

[1378: 匿名さん]

リビングが真ん中のお部屋って、
普通とは変わってますが、
使い勝手が悪るそうですよね。

[1379: マンション検討中さん]

そうですよね。
建物内モデルルーム行った感じだと、窓から光も入らないので、昼間も電気をつけておく必要もありますし、ダイニング側とリビング側両方にエアコンがついてました。

[1380: 購入済み]

そう言われてみればそうですよね。
私は一般的な部屋を買いましたが、光が入りませんよね。

[1381: 疑問]

エレベーターが戸数に対して少ない気がしますが、朝とかはエレベーターでのストレスが増えそうですね。

[1382: 匿名さん]

修繕積立金は段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定しているケースが多いんだけど、未納問題を引き起こす要因となるので国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

売る側としては、販売時の広告に記載する積立金を安く見せかけるためのトリック。最悪のケースは入居後に管理組合が計画通りに値上げできずに積み立て不足になって補修もできなくなるってパターン。

[1383: 匿名さん]

管理費、修繕積立金は１０数年後には２倍ぐらいに見とけば、精神的に楽。
管理組合が計画通りに値上げは必須。

[1384: 匿名さん]

管理費＋修繕積立金＝20年で500万円
駐車場も借りると　プラス300万円
20年で800万円
30年で1200万は超える

[1385: 疑問]

>>1384 匿名さん

そう考えるとマンションて金かかりますよね。

[1386: 匿名さん]

リフォーム費用も考えておかないと。設備は１０年を過ぎたら交換が必要になってくる。

[1387: マンション検討中さん]

検見川浜で探していますが近隣の中古も調べ中。
駅に近いレジデンスとクレビア、ガーデンズの近くにあるプラウド(アットホームに載ってるやつで最上階でもガーデンズの中層ちょい上くらいの値段)が気になる。
写真や間取り図見てるとレジデンスとプラウドはスロップシンクやトイレに手洗いボウルがあったり、プラウドはお風呂までダウンライトだったりでビミョーにガーデンズより仕様が良さそう。
でもやっぱり新築がいいなと思ったり。
値段だけ考えるとウェリスですが、駅徒歩10分超えるので二の足をふむ...

[1388: 匿名さん]

建築資材と人件費高騰で最近の新築は仕様を落とす傾向にある。リフォーム費用も込みで価格が合えば中古の方が良かったりするよ。

[1389: 匿名さん]

仕様の比較は後付けできるものとそうでないものを区別する必要がある。スロップシンクなんかは無いと後からどうにもできない。

[1390: マンション検討中さん]

購入された方がいらっしゃいましたらお聞きしたいのですが、このマンションは周辺マンションに比べると少し割高だと感じるのですが、購入の決め手になった点はどういったところにあるのでしょうか。

また、購入検討していたが他のマンションに決めたという方がいらっしゃいましたら、なぜこのマンションではなく他のマンションに決めたのかという点についてお聞かせください。

[1391: 購入者]

このマンション資産価値が無いとか検見川浜は老人ばかりとか言われてますが
私は結婚してからずっと検見川浜に住んでいます。検見川浜が静かで好きです。
それと・・・ヤオコー直結も気に入りました。
駅からも全然徒歩圏内だし、稲毛海岸にも徒歩で歩けるし！！
車があればイオンモールにも近いし、買い物には不自由しません。
確かにデメリットは、金額ちょい高めですけどね。

[1392: 匿名さん]

購入者です。売り出し中のマンションはたくさんありますが、駅近で治安が良いところで、小学校までの距離と評判で比較検討したところ、この物件が1番だと思いました。また、妻は車の運転ができないため、スーパー、区役所、郵便局、駅、飲食店、病院が全て徒歩圏内にあるのも大きな決め手となりました。スーパー直結なので不要な外食も抑えられ節約にもなるかと 笑
子育て真っ最中の者としては、メリットが多い物件です。

[1393: マンション検討中さん]

確かに魅力いっぱいですよね。
そんな魅力のあるマンションでも、購入を決める前にココは悩んだという点はありますでしょうか？

[1394: 匿名さん]

>>1393 マンション検討中さん
1392で投稿した者です。
ベビーカー置き場に困る、アルコーブが無い
、子供部屋の5畳は少し狭い、トイレに手洗い場がない、という点で少し悩みました。
しかし、どの物件も長所短所はあったので、先に述べた点を重視し、購入を決めました。
縦型リビングの間取りだと、他の物件より収納力が高いのも決め手になりました。
参考になれば嬉しいです。

[1395: 匿名さん]

>>1394 匿名さん

アルコーブがないことはなんのデメリットなんですか？

[1396: 匿名さん]

>>1394 匿名さん

まさか、ベビーカーをアルコーブに置こうとでも考えていたのかな？

[1397: 匿名さん]

1392です。
ベビーカーをアルコーブに置こうなんて考えてません。アルコーブがあった方がよいと思ったのは、マンション外観に対する個人的な好みの問題です。

[1398: 匿名さん]

アルコーブがマンションの外観に影響を与えるかな...。

[1399: 検討板ユーザーさん]

私は検見川浜で育ちましたが、散歩、ランニング、サイクリングも良し、公園たくさんある、釣りできるしウィンドサーフィン（レンタルあり）できるし、コストコ、アウトレット、イオンモール、ららぽーとありで買い物も一箇所に集まってるから都心より買いやすい。唯一の不満は大きい本屋が近くにないとこですね。津田沼か東京駅まで出ないとないです。

[1400: 匿名さん]

>>1399 検討板ユーザーさん

あなたの指摘するほとんどが徒歩圏内にありませんよ。。。車や自転車で行くなら別にここでなくてもね。
ららぽーとってまさか南船橋のことじゃないよね？