スカイティアラってどうですか？ その６

[物件比較中さん [男性]]

前スレが１０００件になっていたので、スカイティアラってどうですか？の　その６です。
有意義な情報交換をしましょう。

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.46平米～82.10平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545573/

施工会社：株式会社大林組　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

本マンションの資産価値・相場や将来性などについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[186: 匿名さん]

スカイティアラに死角無し

[187: 匿名さん]

午前中は児童館で子供を遊ばせ、昼頃友達を家に呼び 一緒にお弁当ランチ。友達を日中呼んでお茶。なんてのをよくするので、やや駅距離があるスカイティアラを折角購入するんだったらうちは眺望と日照が悪い部屋は選ばないと思います。資料は先日届いたので>183さんの情報を参考にしながら見学行ってきます。
>184さんのように価格で前向きに妥協できるのでしたら、お安めの部屋は買いだと思います。
いくらのどんな眺望の部屋があるかわかりませんが、頑張って5500までしか出せない。そのまでの価値があるかしっかり見てきたいと思います。

[188: 匿名さん]

>>187
5500では眺望日照は期待できそうに無いですね。一期ならまだ可能性あったとは思います。

[189: 匿名さん]

>>187
日当たりと眺望を満たした部屋は もうなかったと思う。二期で売れちゃったよ。
トプコンが視界に入る部屋しかないよ。
売りに出ていない上層階もあるけど、5500じゃ無理ですね。

[190: 物件比較中さん [女性 40代]]

>>184
まったく同感です
お天気が良ければ外に出てみたくなりますよね？
でもね「南向き神話」があるから業者は高く売れるらしいです
南向きってだけで１割増しでもホイホイ買ってくれるお客はありがたいんでしょうね

[191: 匿名さん]

>>187
頑張って5500だとここじゃない方が豊かに暮らせそうに思っちゃいます。マンションは維持費もかかるので余裕を見たほうが良いですよね。

[192: 匿名さん]

>>190
そんなあなたも地下住戸をお勧めします。

[193: 匿名さん]

向きはともかく、別棟の日陰になる住戸は嫌だな

[194: 匿名さん]

184、190さんは住居の本質が分かってないと思います。
南向きが重宝されるのは、人が家にいるときだけでなく、家にいないときに、自然光があたることにより室内を快適に保つ効果があるためです。これにより、専有部分の維持費を抑えられます。そのためには、直射日光があたる真南よりは、日の出が早い東日本では、南東方向の方が望ましいです。

[195: 匿名さん]

>>194
専有部の維持費って何?

[196: 匿名さん]

南とか南東は新築でも人気あるんだし
リセールの時にも有利じゃないか
タワマンだと日が強すぎとかあるみたいだけど…

[197: 匿名さん]

>>195
家具、クロス、カーテン等じゃない？
うちは真南だけど革のソファーがひび割れちゃったし。

[198: 匿名さん]

>>197
ひどい家だね。普通はそうはならないよ。

[199: 匿名さん]

そりゃ日陰に住んでりゃならないだろう。
ダイレクトウインドウの南は厳しい。

[200: 匿名さん]

>>199
真南でもないよ。ソファとかのほうが安物なんじゃないの?

[201: 匿名さん]

革のソファーはクリームを塗布したりメンテがきちんとできないズボラさんだと、すぐにバキバキになっちゃいます。

[203: 匿名さん]

>>197
それに加えて、日当たりが悪いと、湿気で床も早く痛んだりしますね。

[204: 匿名さん]

>>203
今時そんな欠陥マンションないでしょう。24時間換気で問題なしよ

[205: 物件比較中さん [女性 40代]]

>>194

★マンションは真南向きでない方が良い
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-446.html

[206: 匿名さん]

>>205
これを見ると、194さんの言う通り、南東がいいということだね。

[207: 匿名さん]

>>204
南と西または東だと、同じ24時間換気でも痛み具合が全然違うけど。知らないの？

[208: 匿名さん]

初歩的質問ですみません。スカイティアラは真南の他どんな方角のマンションがありますか？

[209: 匿名さん]

>>207
知らないよ。だって違わないもん

[210: 匿名さん]

とりあえず、好きな所を買えばいいよ。
でも、価格が一緒なら南向き高層階を買うんじゃない？
日照を気にしないって言う人は、結局、金がないのをアピールしてるだけみたいですよ。

[211: 匿名さん]

価格が一緒なら高層階で広い部屋にいきますよ。

[212: 匿名さん]

>>211
ですよね。

[213: 匿名さん]

ウエストであればちょうど角度的にも日照レベルが最も優れていますよ。

[214: 匿名さん]

南向き信仰のおかげで高い値段をつけられるのですから、当然それを否定されたら困る訳で。

[215: 匿名さん]

>>210
確かに、いい部屋を買いたいけど、お金がない人が自分自身を納得させるために気にしないって言っている気がする。

[216: 匿名さん]

>>214
でも本質的に大多数の人間って太陽が好きな生き物だと思う。

[217: 匿名さん]

スカイティアラが駅距離 仕様 地域価格からみて、高い高い！買ったらダメな典型的マンションだ！というネガも、高いからうちじゃ買えないという悲痛な叫びなのでしょう。

[218: 物件比較中さん]

個人的な意見は別として、一般的に南向き、高層階が好まれ、価格が高く設定されているのは、日影より日向が好きな人が多くニーズがあることだとおもいますよ。住友さんは高層階でも低層階でもあまり価格は変わりなく。早めにの内に即決した方が有利かと。

[219: 匿名さん]

向きは日照の問題だけじゃないでしょ。夏は東南風、冬は西北風が吹くから、南向きだと比較的に夏は涼しく、冬は暖かい。
まぁ、知ってるのは当然なことだけど。

[220: 匿名さん]

南向信仰さんが必死みたいですね。くだらないことに執着しないでそれぞれにとっていい部屋えらんだらいいんじゃないのよ。

[221: 匿名さん]

くだらないことどころか向きは大事なことだと思うけど。
予算の都合で南向きが買えない人は妥協するしかないんだろうけど。

[222: 契約済みさん]

客観的に言うと南向きがいいって基本的な常識なんだから、非常識じゃない限り、好んで北向きを選ぶ人いないよね。
だから向きの話はこの辺でやめましょう。

[223: 匿名さん]

>>220
うーん、価格以外で南向きを選ばない理由がさっぱりわからない。

[224: 主婦さん]

私は前向きですけどね。

[225: 契約済みさん]

買ってしまった。

[226: 匿名さん]

>>222
日本の常識世界の日常識ってのもあるけどね。南向き信仰もその一つかもね。
それと南向きと言ってもそれぞれの部屋、物件で条件が違うのだから、よく考えた方が良い。自分の経験から言うと、南向き、北向き（タワマン）、東向きに住んだことがあるが、総合的な快適さは南向きの部屋が一番良くなかった。
単純にリビングが南だと居室が北向きになる物件が多いでしょ。そこを、騙されてはいけないよ。

[227: 匿名さん]

>>225
高いけどいいマンションだと思います。自信を持って！
うちはいい部屋買えないのでうらやましいです。

[228: 匿名さん]

>>226
そんなことだれでも分かってる。
だから、東日本は南東、西日本は南西がいい。

[229: 匿名]

ウエストの南東向き高層階はすでにほとんど契約済み。中層階はトプコンに被る割には高い。西向きは前が抜けてる部屋が多いけど夏暑い。東向きはイーストとお見合い。さてさてどうしたもんですかね。東向きの高層階がイースト邪魔にならないから良いかなぁ。

[230: 匿名さん]

>>229
まさに八方ふさがりですね。

[232: 匿名さん]

>>229
南東はまだ空いてる。急げ!

[233: 匿名さん]

スーモで4期になっちゃったねぇ。３期は全て売れたのかな？

[234: 匿名さん]

完売しなくても期はかわるから何とも言えないね。

[235: 匿名さん]

板橋区はいま旬だろう。レベルがすごい

[236: 匿名さん]

これだけ高級なマンションが売れるなんて、お金があるところにはあるんですね。

[237: 物件比較中さん [女性 40代]]

ウェスト、イーストが一部売出ししましたね。ウェストの売出し分は意外と安い？今の時世でこの物件レベルでこの値段、何かマイナス面があるのでしょうか？天気の良い日に現地見にいきましたが、庭園もきれいで、存在感バリバリでしたよ。なかなか良い雰囲気で気に入りました。加賀学園よりこちらの方がコスパが良いですかね？埼京線の朝は結構しんどいですし・・。

[238: 匿名さん]

地震など震災の時は、ここのような大規模物件だと設備が充実していて安心でしょうね。

[239: 匿名さん]

>>237
加賀と比べると狭いってところがマイナスですね。
あとは、共用施設が充実してない割にタワーパーキングのせいで管理費と修繕費が高い点もマイナスです。
それから、容積取るために庭をプライベートガーデンではなく公開空地にした点もマイナスですね。
結局、本体価格だけでなく、建物のトータルライフサイクルコストを考えると、コスパが悪いです。

[240: 匿名さん]

>239

加賀学園は周りにライバルが多く、見劣りするところもあるから新築はともかく中古のリセールは厳しい。
こっちは明らかに地域で一番の物件だから、小豆沢自体の人気が今ぐらいならリセールは固い。

[242: 匿名さん]

>>241
で、>241は高額になるであろうその部屋を買えるの？

[243: 匿名さん]

>>240
本当にそうですか？
10年目、15年目のタワーパーキングの修繕費がインパクト効いて、りセールで納得して購入できる層が限定的だと思うが。
ローン+管理費・修繕費+固定資産税が住居費だからね。
その内訳に色はない。

[244: 匿名さん]

この規模だとタワーパーキングの修繕費なんて微々たるもんですよ。

[245: 匿名さん]

>>244
じゃあ、なんでこれだけの規模でたいした共用施設もないのに管理費・修繕積立金が割高なのかな？
㎡あたり317円～400円ですよ。
同じ住友のシティテラス加賀は㎡当たり271円。
通常の中規模クラスのマンションで300円が標準なのにスケールメリット効いてないよね。

[246: 匿名さん]

>>245

管理費が㎡いくらだから、あそこより高い安いと表面だけ見ても無意味だよ。
そういうことを言う人が多いのも事実だけど。
管理委託費、駐車場収入からどのくらい管理費収入に回してるか、日常修繕費の計上など予算はマンションによって違うからね。
うちはここより小規模だけど、管理・修繕積立金は㎡あたり450円くらいだね。

[247: 匿名さん]

ここの修繕計画はどうなってますか？
タワーパーキングの割に積立金が安いので6年目以降が気になります。

[248: 匿名さん]

>245

平米あたり450円なら普通でしょう。

大規模マンションの平米あたり管理費は坪単価の1万分の1が相場。
ここだと平米240とか250ぐらい。
一方修繕積立金は国交省のガイドで、平米200円～250円ぐらいが通常。

このぐらいのマンションだと500円ぐらいが最終形ですよ。

最初だから少し安くて300円台中盤になってるんでしょう。
プラウド加賀でも最終形は同じぐらいになるよ
（管理をいい加減にしてお金を減らせば安くはなるけど。）

シティテラスは価格の安いマンションだから、管理費は低水準にしているはず。
その分施設は劣るけど。

[249: 匿名さん]

>>246
そりゃ、より小規模で㎡単価が高いのは当たり前の話だろ(笑)
450円って、築10年～15年だったらそんなもんだね。
築浅でそれなら高すぎる。変な共用施設でも付いてるんじゃない？
あなたの言う通り、予算はマンションによって違うから、タワーパーキングがあるスカイティアラは高い設定になってるってことだね。
住友の営業が管理費・修繕費が高い理由として言ってた話だからね。

[250: 匿名さん]

>>248
プラウドシティ加賀の当初設定価格は、㎡いくら？
加賀レジデンスは管理費・修繕費合わせて217だね。
国交省の修積は大規模が前提になってる？

[251: 匿名さん]

管理費や修繕が高いと感じる人は買わない方がいいね。
未納問題が出てくるから、背伸びして買われると後々面倒になる。

[252: 匿名さん]

>>251
そう考える人がいるので、高い管理費・修繕費がリセールに影響するってことだね。その分買い手が限定的ってことだからね。

[253: 匿名さん]

>250

>加賀レジデンスは管理費・修繕費合わせて217だね。
だったら絶対に不足です。
維持管理に熱心じゃないそんなマンションには住みたくないですね・・・

[254: 匿名さん]

>>253
だからステップアップするんでしょ。
スカイティアラは維持管理に熱心だから、管理費・修繕費が高いのではなく、タワーパーキングがあるから高いというのが結論です。

[255: 匿名さん]

管理費ひ不満があるなら入居後に管理会社を変えるよう提案すればいい。
管理会社は管理組合に雇われてるんだからいつでも変えられるんだよ。

[256: 匿名さん]

>254

タワーパーキングは高くなる要素ではあるけど、この戸数なら十分維持可能。

本筋とは関係ないんだけど、加賀レジデンスの問題は、分譲後7年も建ってるのに、
まともな水準に修繕積立金を引き上げられていないことですよ。
維持管理に不熱心な住人の集まりなんでしょうね。

[257: 物件比較中さん]

>>256
だから、タワーパーキングのせいでこの戸数のスケールメリットが活かされてないんですよね。
本来、もっと安いはずなので。

[258: 匿名さん]

最初からある程度高めの管理、修繕費取ってる方が安心ですね。
まともに修繕できない事態になったら大変ですから。

[259: 買い換え検討中 [男性 30代]]

10年後に修繕積立金の一時金なんて発生しないのか？大規模だけに気になるな。

[260: 匿名さん]

>>257
うむ。しかしなぜ土地が十分あるのにタワーパーキングなのか理解に苦しむ。使い勝手もコストも最悪なタワーパーキングは本来超都心でもない限り使わない悪手だろうに。

[261: 匿名さん]

>>258
逆だ。管理費も修繕費も安ければ安いほどいい。無駄がそぎ落とされ真に必要な補修とコストに皆関心が行く。デベが作った初版はいわばデベとそのグループ企業が長く食って行くための計画書。多く入れときゃ安心っていバカがいるからね。
それに管理費と修繕費は属性が全然違う。

[262: 匿名さん]

>>255
実際にはそう簡単に変えれませんよ。

[264: 匿名さん]

なんか、契約者スレみたいになってきたなぁ…

[265: 匿名さん]

そう？
一人の買えない人が管理費が高いと連投してるだけに見えるけど。

[267: 匿名さん]

>>266
ってかまともな人は自分にとってまずい状況になれば当然手を打つ。当たり前の話。これはマンションに限らず会社、仕
事、自治体、国でもなんでもそう。
ここのマンションの環境や住民の質など含めて悪化の一途を辿るようになればその前にまともな人は売却でして移るだけ。元々がマンションは買った時から出口戦略必須のババ抜きゲームなんだから買う方だって当然わかってる話。ここを新築で買った人が30年以上もずっと住み続けるかいな。

[268: 匿名さん]

板橋ナンバーワンだからリセールも良いのでは？

[269: 匿名さん]

タワーパーキングにしたのは、公開空地を作って緩和措置を受けて、住戸数を増やすためでしょう
地下住戸も作って敷地に詰め込めるだけつめこんで、管理費は住民負担っていうのは、いかがなものかしら

[271: 匿名さん]

>>258
住友は業界でも、管理費や修繕積立金が安いと言われてる。物件は高すぎだが。
それでも管理費などが高いということは、余裕があるわけではないということ。

[272: 匿名さん]

最初安くてドンドン上がったり一時金徴取されるより、高めに設定されている方がいい。
あとで困るのは購入者だからね。
高い方が住民層も良いだろうし。

[273: 匿名さん]

5500万のマンションを買うということは6500万円の戸建を買うのと同じ金銭負担だからね

[274: 匿名]

>>270
わかったわかった。じゃあ、いま売り出し中の素性の良いマンション教えてよ。

[276: 匿名さん]

>逆だ。管理費も修繕費も安ければ安いほどいい。無駄がそぎ落とされ真に必要な補修とコストに皆関心が行く。

数年で引越しするなり、金銭的に余裕のない世帯は安ければ安いほどいいだろうね。

[277: 匿名さん]

>>276

万人とって安い方が良いにきまってるけど。

[278: 匿名]

>>275
ないんだろ？

[279: 匿名さん]

>>272
一時金徴収されるとこは論外だね。
管理費は高くても安くても住民層は変わらない。良くない住民層は管理費などについて深く考えないから。

だけど、住宅費の高さでそういう人は買えないから、住民層はいいんじゃないかな。

[281: 匿名さん]

管理費、修繕積立金が高いって言うから見てみたら高くないじゃない。
管理費　㎡当たり238円
修繕積立金　㎡当たり80円
これで高いと言ってる人って？

[282: 匿名さん]

>高い方が住民層も良いだろうし。

この発想が...

[283: 匿名さん]

>>281

個人的に管理費修繕費の多寡はどうでもいいのだが、
そういう平米あたりや坪あたりの単価を出して他と比べて意味あんの？
管理範囲や管理内容によるんだけど。

[284: 匿名さん]

>>280
別に逆ギレなどしてないように思いましたが。
やはりないんだと私も思いました。

頑張って好きでもない物件のスレにしがみついて批判されているので、よほど売れて欲しくない理由でもあるのでしょうかね。

まぁでもそんな意見もあるのだと参考にはなります。
全然目新しい情報はないですが。
個人の滞納予想など聞いても、いまいち根拠がよくわからないのですがね。

[285: 匿名さん]

>282

その管理範囲、管理内容を判断するために管理費の多寡を見るんですよ。
管理の基本的な業務（清掃、警備、組合運営補助）は人件費単金だから
同じようなサービスレベルだったら同じような金額になる。

そうすると、極端に安い物件は人件費を削ってる（清掃頻度が少ないとか、管理人の勤務時間が短いとか）し、
極端に高い物件は過剰なサービスが組み込まれている可能性が高いっていう判断基準になる。


次に、修繕積立金はどれだけ高いレベルで修繕するかっていう意思にかかってる。
管理費はともかく修繕積立金の少ないマンションはスラム化し易いからそっちは高いほうがいいな。