GREEN PARK 駒込染井坂

[匿名さん]

『駒込美壇』
いかがでしょうか？


公式URL：http://www.ssk-komagomesomeizaka.jp/

所在地　　東京都豊島区駒込6丁目517-1他（地番）
交通　　　山手線 「駒込」駅 徒歩7分 （北口）
　　　　　東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩6分 （5番出口）
　　　　　都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩10分 （A4出口）
構造・規模　　鉄筋コンクリート造　地上5階建て
総戸数　　　　46戸（他に管理人室1戸）
間取り　　　　2LDK（6戸）・3LDK（40戸）
専有面積　　　54.36～88.03平米
入居予定2010年8月（予定）
施工株式会社　　坂入建設
売主株式会社　　坂入産業
管理会社株式会社ヒューマンケア

【住民板に移転しました。2010.08.26　管理人】

[1: 深坂]

4日前に、資料を請求したのですが、きません。場所は希望エリアなのですが。

[2: 深坂]

今日資料が届きました。パンフレットが1枚だけ。まだ何も分からないです。

[3: 物件比較中さん]

「都心に住む」載ってますね。よさそう。

[4: 購入検討中さん]

19日、20日に優先見学だって。
予定価格とかわかるのかな？

行く予定の人、行ったら感想教えて。

[5: 物件比較中さん]

No4さん
優先見学ってどこに出てたんですか？
ちょっと興味あるんですが、見つけられなかったので。。。

教えてください。

[6: 4です]

>No.3さん
会員になったらメールが来ました。
「会員優先」ってことらしいです。

いまから会員になっても遅いかも知れませんんね。

[7: 匿名さん]

優先見学会行かれた方、情報お待ちしております。
価格が気になります・・・

[8: 匿名さん]

SUUMOに価格帯出てました。

4600万円～7600万円だったかな。
（56m2～74m2）

[9: 匿名さん]

結構な金額だなぁ・・・

[10: 8]

4600万円台～7300万円台
54.36m2～77.31m2

でした。

http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2ncz110003735...

[11: 匿名さん]

MR行かれた方、感想（情報）をお待ちしております。

[12: 匿名さん]

この物件の売主は弱小デべだから、今後のことを考えると引いてしまいますね。
倒産リスクが高いのは言うまでもなく、中古市場においても値付けは弱気にならざるを得ません。
また、系列の管理会社も高層住宅管理業協会にも加入していないほどで、
およそまともな管理体制が構築できているとは思えません。

[13: 物件比較中さん]

確かに会社は小さいですが、造りはなかなか良いですよ。
ブランドで胡坐かいてる大手デベよりは。
がんばれ坂入！

[14: 購入検討中さん]

>No.12さん

「高層住宅管理業協会」ってはじめて知ったんですけど、
どんな協会なんでしょうか？
ホームページを見たんですが、良くわからなくって。。。
加盟している管理会社が倒産したりした場合、サポートとか保証とかしてくれるんでしょうか？

シロートな質問でスイマセン。
教えていただけると助かります。

[15: 匿名さん]

高層住宅管理業協会→加入してなくても問題ないでしょう。

[16: 匿名さん]

>>14さん

高層住宅管理業協会とは、分譲マンション管理を行う会社によって組織されている業界団体です。
現在は大京アステージの黒住氏が協会の理事長を務めており、大手の管理会社で役員が占められています。
一定の基準を満たしていて、なおかつ同業を営む他社からの紹介がなければ加入出来ないそうです。
こちらの協会に加入している管理会社の殆どは高層住宅管理業協会保証機構にも加入していて、
管理会社の倒産時に管理費等一カ月分の保証することとなっています。

社団法人高層住宅管理業協会HP
http://www.kanrikyo.or.jp/
管理費等保証制度とは
http://www.kanrikyo.or.jp/hoshou/index.html

[17: 購入検討中さん]

14です。
No.16さん、ありがとうございます。
ん～なんだか天下り団体みたいな感じですね（汗）
管理費等の保証も１ヶ月だけなんですね。

No.15さんの言うように、そんなに気にしなくて良さそうですね（＾＾；

[18: 匿名さん]

管理会社の基本的な業務水準が低いと後々苦労しますよ。
特に中小の管理会社の場合、組合がしっかり管理会社を管理監督することが必須だと思って下さい。
管理会社を変えることは可能ですが、組合内部での合意形成にかなりのエネルギーを必要としますよ。

[19: 匿名さん]

また、ここの管理会社は歴史も浅いので、管理ノウハウの蓄積もあまりないものと思われます。
管理に不慣れな会社だと、請け負っている業務の殆どを外に丸投げしていたり、
そもそも必要な人員が備わっていないことも十分に考えられます。

[20: 匿名さん]

確かに、大きくはなさそうだね。
でもまぁ46世帯程度なんだし、管理会社不満なら住んだあとに変えちゃえばいいじゃん。
大規模だと話まとまらないけど、これくらいの規模なら理事会がしっかりすればなんとでもなりそう。

っていうか、12（16、18、19）さん、物凄い詳しいですね。
どっかのデベさんじゃないの？ｗ

[21: 購入経験者さん]

たしかに12の人、詳しい上に徹底的にネガティブですね。
20の人の言うとおりで、46世帯のマンションで管理会社を変えるのはいうほど大変じゃない。
議決権持つ世帯はなんやかんや40いかない（転勤で貸してたりすると議決権ない）し、知ってる人にとりあえず委任しちゃう世帯も多いので、正味15票の中での決着でしょう。
であれば、3世帯本気で管理会社変えようと思えば、最終的に変更させられると思われます。

というか、管理会社の管理監督は、管理会社が大きかろうと小さかろうと絶対にするべきことです。
今住んでいるマンション、比較的評判のいい（時々分譲広告でアピールされてるくらいの）財閥系の管理会社ですが、細かく見てみるとそれなりにぼられてますし。

その点は、ヒューマンケアも三菱地所藤和コミュニティも変わりません。


それより、13の人の言う「造りがいい」というのが気になります！
モデルルーム見に行った人、どんなところがよかったですか？

[22: 匿名]

はっきりいって江東区に高値つけて殿様面してる大手デベよりかはこちらの方が仕様も環境も格段にまとも全然買い。

[23: 物件比較中さん]

明日、行って見ようかと思っています。
何か参考になるかぁと思ったんですが、あんまり盛り上がってないですね(^^;

No.22さん、江東区と比べてもって気もするんですが、
江東区って高いんですか？

[24: 匿名]

23さん例えば豊洲や有明のブランドマンションだったらここ買ったほうがいいと思うけど…て意味です。

[25: 見てきました]

モデルルーム見学してきました。
竹のフローリングとか消臭機能のあるエコクロスとか使っているものは良さそうでした。
設備もミストサウナが無いくらいで、食器洗い機とかディスポーザーとか全室エアコン付は標準だそうです。

リビングと寝室で挟み込んだバルコニー（トリニーテ？）も、「部屋が明るく広く見える」と主人は気に入っていました。
私は「友達を招待したとき洗濯干せないなぁ」なんて思いましたが。。。

金額と中身を考えると、比較的良心的かなっていう印象でした。
あとは、立地ですね。
これは、三菱さんの方が良いかなとと私は思いました。
主人は「どうせどっちも豊島区だ」なんて言ってますが、金額、中身、場所で検討しようと思います。

[26: 匿名さん]

販売格はどうでしたか？

[27: 匿名さん]

入力ミスすみません・・・販売価格です。

[28: 物件比較中さん]

とりあえず現地を見たけど・・・何にも建ってない。８月入居ですよね？
規模が小さいといえ、あと半年程度で住める状態になるとは、かなりのハイペース工事。
売主・施工・設計・監理が全てグループなので、一貫体制でよいかもしれないけど、
反面ミスが見過ごされたりしたら嫌だなー。性能評価取っているんでしょうか。
つくりは良さそうですが、実際いいつくりになるかは？

[29: 匿名さん]

HPにモデルルームの場所が表示されていませんが、ページから来場予約しないとダメなんでしょうか？

>>No.28
施工の坂入建設は規模があまり大きくないため、基本的には下請けが行なっているようです。

http://www.ssknet.co.jp/sakairi_construction/company/company.html

但し、施工における工程の確認業務はきちんと行なっているようですよ。(当然ですが・・)

[30: 物件比較中さん]

今日から第一期みたいですけど、お客さん来てるんでしょうか？
先着順って書いてあったから、言った人いたら教えて下さい。

来週も予定が入ってて、見てみたいんですが行けそうにないので。

[31: 匿名はん]

行って来ました!
結構お客さん多かったですよ。

先着順ということと、ご近所向けの優先契約とかで
すでに何部屋か契約済みのようでした。
向きがイマイチですが、お値段が手ごろなので
早いのかな～と言う感じです。

[32: 購入検討中さん]

かなり順調に売れているようですね。

[33: 匿名はん]

やっぱり順調なんですね。

お買い物も便利だし、山手線まで近いのがいいですよね。地下鉄も２路線使えるし！
うちも検討中なんですが、駅からの夜道が心配なのと（商店街を通ると明るいけど遠回り）
巣鴨からだとスポーツセンターや学校脇の道も少し気になります。

それからバルコニーの外壁やテラスの手すりの下の部分が昔の団地風（？）で
ちょっと安っぽい感じがしました。

間接照明が一部標準装備やビルトインのエアコンなど価格の割りにはなかなか良さそうなのですが。
竹のフローリングも気持ち良さそうです。

[34: 物件比較中さん]

第一期の中で、いいかなって思ってた部屋はすでに申込が入っていたんですけど、
駒込倶楽部っていうのに入れば、第一期とかに関係なく、
希望の部屋を優先分譲してくれるんでしょうか？

どなたか、優先分譲で買われた方、教えていただけませんか？

[35: 匿名]

駒込倶楽部の優先分譲の件、どうやらそのようです。

[36: 購入検討中さん]

本気で買う気なら遠巻きで見てないで、
モデルルームに行って情報収集しとかないと
いい部屋からなくなっちゃうよ。

この不景気に、よく売れてるなーと
感心しちゃいました。

[37: 匿名さん]

MRにバラありましたか？

[38: 物件比較中さん]

文京区じゃなくて、豊島区なんだよね。ここ。
この市況では、あまり安いとは感じなかったな。

[39: 物件比較中さん]

37さん

バラですか？
観葉植物とかはありましたけど、バラはありませんでしたよ。

38さん

近くの三菱さんとか東京建物さん（売れたのかな？）もみんな豊島区ですが、
駒込、巣鴨の豊島区のマンションで比べると安いですよ、場所の好き嫌いもあると思いますが。

まぁ、ここが安いのか他が高いのかの判断は、人それぞれだと思います。

[40: 物件比較中さん]

バラっていうのは契約済みの部屋にバラがついて
どれくらい契約済みになっているかがわかるようになっているものが
あるか、ということを37さんは言っているのでしょう。

MRにそのようなものはありませんでしたよ。

あれって買い煽りをすることになるので
やらないところもあります。

もっとひどいと売れていないのに
バラを付けて買いを煽るところもあります。

[41: 購入検討中さん]

この会社の他分譲物件では、バラが堂々と飾ってあったよ。
戦略変えたのかな？？？

[42: 物件比較中さん]

ここの会社、他にもやってましたか？
ホームページみても、このマンションしか見つからなかったんですけど。
あっ、以前の分譲ってことですかね。

どちらにしても、このマンションは「煽るまでもない」ってことでしょうか？
モデルルームの混雑具合を見る限り、「売れてなくて付けられない」＜＜＜「付けて煽るまでもない」って気がします。

[43: 購入断念さん]

こないだ見てきたけど、確かに営業にも「焦ってる」感じはなかったね。
かといって、「強気」な感じでもなかったし、そこそこ順調なんでしょうね。


確かに使っている素材とか設備とか照明とか気を使っていて、
素直に「いいなぁ」って思うマンションでした。
日当りにやや難はありましたけど、山手線と南北線、
ちょっと頑張れば三田線も使えるのも魅力的。
好き嫌いはあるでしょうけど、商店街が近いのも、私的にはポイント高かったです。

価格も、近くの三菱さんとかに比べると低く設定されていたけど、うちは断念しました。
子供ができたりして、妻が仕事を辞めるとカツカツになりそうだったので（恥）


はぁ、もうちょっと真面目に勉強しとけば良かった。。。

[44: 物件比較中さん]

三菱の2物件の評判はよろしくないね。

相対的にこっちが持ち上がってる気がする。

[45: 購入検討中さん]

会社の方のHPで工事進捗情報がありました。
社長検査というものがあるようですね。
どの程度の検査なのかはわからないですが、
中小企業ならでは、という感じで好感が持てます。

ttp://www.ssknet.co.jp/construction_progress/progress.html

PRとして物件HPにもリンクさせればよいのに。

[46: 匿名さん]

>>45 まじめな会社みたいですよ。私も感じてます。

>>43 確かに使っている素材とか設備とか照明とか気を使っていて、
素直に「いいなぁ」って思うマンションでした。

昨年分譲した物件と同様の素材です。

[47: 購入検討中さん]

早速、物件ページのトップページに、
工事進捗情報へのリンクができてましたねｗ

業者さんも、掲示板見てるんですね（あたりまえか？）


設計部長の話とか、若干HPが華やかなになりましたね。

[48: マンション投資家さん]

関係者の自作自演かと疑わせるような前向きなコメントばかりだな。
#44の言う根拠が欲しい。

[49: 匿名さん]

「相対的に」だから、ここが素晴らしいって訳じゃない。
それだけ、駒込桜郷、駒込染井の評価が低いってことだから、
自分で行ってみるのが一番いいよ。
マンションコミュニティの書き込みだけでも、
ずいぶん評価下げてるよね。

ちなみに、行った俺の感想（長いよ）
ここは金額の割りに、素材にこだわってるよ。
竹フローリングやエコクロス、ピピットコンロ、全室ビルトインエアコン付だし、
パークハウスにあって、ここに無いのは、キッチンの御影石とネームバリューくらいじゃない？
場所はパークハウスの方がいいけど、俺は駒込駅利用だから、こっちの方が都合がいい。

パークハウスの方は、桜郷の方が染井坂に比べてまだマシな設備。
桜郷の営業に「染井坂は、金額抑えたいので、仕様を下げる予定」と聞いていたけど、
実際にそうなったのはビックリした。まさか、カラーモニターインターホンがオプションとは・・・
食器洗いも標準じゃないし、これで桜郷とさほど変わらない価格設定なのって感じ。
桜郷は、高い＆賃貸が含まれてるのがイヤだった。
染井坂は、高くて仕様とのバランスが納得できないかな。あと、天井の梁。


あとは個人個人の感じ方だから、全部見たほうがいいと思うよ。

[50: 匿名]

７５ヘーベイで７０００万しますか？