シティタワー大阪本町ってどうですか？

[不動産購入勉強中さん]

シティタワー大阪本町、情報交換していきましょう

御堂筋線「本町」駅徒歩5分、地上48階建、全855邸
なんば、梅田、1.9Km圏。4駅5路線利用可能で、「梅田」駅直通4分、「なんば」駅直通3分

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/osakahonmachi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00147258

所在地：大阪府大阪市中央区　備後町二丁目30番、安土町二丁目33番（地番）　

交通
Osaka Metro御堂筋線「本町」駅まで徒歩5分
Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅まで徒歩3分
Osaka Metro堺筋線「北浜」駅まで徒歩9分
京阪電気鉄道京阪線「北浜」駅まで徒歩13分
Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅まで徒歩11分
京阪電気鉄道京阪線「淀屋橋」駅まで徒歩12分

総戸数：855戸
完成年月：2021年12月27日完成済
入居（引渡）予定日：2026年1月下旬

構造・規模
鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上48階建　地下1階建　塔屋2階建

売主：住友不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社　関西支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


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[6701: 口コミさん]

>>6700 口コミさん

タワマンイコール共有部分が如何に充実しているかだと思います。

何処のタワマンも大きな部屋ばかりじゃないですし
低層階に住んでる人もいるわけで
部屋が狭くとも友達や親類が来た時に、47階のパーティールームを使い、ゲストルームで泊まって貰う事も出来る。そこが共有部分の良い所
目立つタワーに住んでる優越感も有るかな

維持費は、そのマンションを大切に守る費用
当然お高いかも知れませんが、いつまでも綺麗なままですし そして、資産価値が維持出来ると思っています。
だからペンシルタワーよりメガタワーが売れるのではないですかね。

[6702: マンション掲示板さん]

>>6700 口コミさん
現在三軒目のタワマンに住んでいます。訪ねてくる友人が喜んだことありますが、住んでる当人はどの共用施設も利用しませんでした。初タワマンの方には魅力の設備になると思いますが自室の眺望が良ければ利用されないのではと思います。

[6703: 匿名さん]

>>6702 マンション掲示板さん

ここみたいに中層階の眺望に難あり物件でそのマウント発言はいかがなものかと思います

[6704: マンション検討中さん]

眺めいいですね。夜景はもっと綺麗だと思います。

[6705: 口コミさん]

>>6702 マンション掲示板さん

利用するしないは、個人の自由
4軒目購入でも私は、利用します。
もちろんジムも、運動とストレス解消の為に
共有部分も大事な購入するに当たって検討する所です。

共有部分は、タワーの付加価値
そういう部分があると言う贅沢な場所なのです。

[6706: 契約者]

>>6698 口コミさん
突き詰めるとそうですが、24時間有人管理もこのレベルのタワマンでは当然です。
玄関前カメラも女性心理からするとあったほうが安心です。

[6707: 匿名さん]

ラトゥールのコンシュルジュの件もあるんで有人が安全とも言い切れないけど。
所得が少ない人が警備員とかやってるんで怖さはあります。

[6708: 口コミさん]

>>6706 契約者さん

確かに そうかも知れませんね。
色々こうすれば良いのにと 言いたくなるでしょうね。

[6709: 口コミ]

>>6705 口コミさん
このマンションの全住人（2000人以上?)がもしまんべんなく施設を利用するとなれば大変な混雑が。でも利用者なんてひとかけら。それもいつも利用している主のような人は同じ方々。これが現実。でも来客には大きな自慢になりますね。

[6710: 口コミ]

>>6709 口コミさん
追記です。
宿泊施設、これは最高だと思います。

[6711: 匿名]

タワマンはタワマンを渡り歩くように住み替えしないといけない感じですか？マンション価格が崩壊した時点で最終の終の棲家になるんですね。

[6712: 口コミ]

>>6711 匿名さん
その通りです。

[6713: マンション検討中さん]

>>6711 匿名さん
建築技術も設備も日進月歩で、進化しますので、築年数が古くなると、陳腐化します。

[6714: マンション好き]

>>6703 匿名さん

そんなこと言ってたら何にも言えなくなる。
ここは自由に意見を発信する場では？

[6715: 匿名さん]

>>6714 マンション好きさん

そういう意味では批判的な意見も自由に発言してもいいのと違いますか？

[6716: 匿名さん]

>>6715 匿名さん
だから、意見を行ってるんです。

[6717: 匿名さん]

>>6715 匿名さん
だから、意見を言ってるんです。

[6718: 匿名さん]

>>6715 匿名さん

>>6715 匿名さん
わかるかな？

[6719: 匿名さん]

>>6714 マンション好きさん
当たり前ですが自由の中にもマナーがあります。
眺望の悪い可哀想な住民もいますからもう少し周りに配慮した発言をしましょう。

[6720: 匿名さん]

>>6719 匿名さん
可哀想だなんてとても失礼だと思います。

上から目線の典型です。

[6721: 匿名]

>>6704 マンション検討中さん
眺めはいいですね！ただビル屋上を見て何が楽しいのか
最近思うよになりました。空気悪そうだし

[6722: 匿名]

>>6719 匿名さん
ご自身の事ですか？

[6723: マンション検討中さん]

>>6721 匿名さん
確かにあべのハルカスやスカイツリーなど意味ないですね。

[6724: マンション検討中さん]

>>6711 匿名さん
マンション価格なかなか崩壊しないこと焦っているけど、三年前プラウドタワー北浜買った値段で今鶴橋タワーしか買えない、しかもみんな鶴橋タワー安いと言われている。倍率も15倍以上で抽選人なりそう。
マンション価格の崩壊より、日本経済の崩壊を心配している

[6725: 匿名]

>>6724 マンション検討中さん
全ての値段が上がっていますからね。
セカンドハウスとして日生中央の戸建も見ていましたが、
以前は１４８０万位で新しい感じの家が買えましたが、
同じような家は1000万位は値上がりしていますよ。

[6726: マンション検討中さん]

北東角の低層ってもう販売されてますか？

[6727: マンコミュファンさん]

>>6724 マンション検討中さん
ここも北浜より立地は格下だったけど、値段は高いもんね。どんどん値段は上がる一方だ。

[6728: 購入済み]

>>6727 マンコミュファンさん
シティータワー大阪本町最新の価格情報はありませんか？

[6729: マンション検討中さん]

東側の間取りが気に入り、購入検討中です。唯一目の前のりそなが気になりますが、建て替えの予定はないのでしょうか。
個人的には眺望なくても良いと考えていますが、リセールに影響しないかを心配しています。

[6730: 匿名さん]

>>6729 マンション検討中さん
リセールは当分難しいと思います。ここはまだ完売までまだまだ数年かかるので、その後のリセールということに。眺望ない部屋は条件悪いですね。特に昼間でもプライバシー無ければ最悪。数年後の相場は？

[6731: 匿名さん]

既に未入居物件が売りに出されてますが新築価格よりどれくらい値上げされているんでしょうか。

[6732: 匿名さん]

>>6731 匿名さん
まだたっぷり新築物件が残っているのに、わざわざ中古を買う人がいるとは思えないですね。まして販売手数料まで払って。ここは半分も売れているのでしょうか？

[6733: マンション検討中さん]

東梅田パークフロントは新築売られながら中古も出てましたが新築の値段よりも下にせざるを得ない感じでしたね。今はほぼ売り切れて強気で売りに出されてますが…

[6734: 匿名さん]

>>6732 匿名さん
価格は未入居物件の分譲時の価格と現在の分譲価格の間くらいの価格になると思いますから間取りや階によっては売れる可能性はありますね。
今より高層の部屋が多いですしこれからは低層をメインに販売するようです。

しかも現在分譲されている新築住戸を買っても入居は来年の4月です。
未入居物件を買うメリットはありますね。

[6735: 匿名]

>>6734 匿名さん

その値段で売ってむしろ未入居物件を売るメリットってあるの？って感じ。薄利多売なのかな。

[6736: 評判気になるさん]

>>6730 匿名さん
有難う御座います。リセールは最悪なのですね。勉強不足でした。
営業の方がこれから5年かけて販売する計画と仰っていたので、新築販売価格が上昇し、連動してリセールも改善することを祈っています。

[6737: 匿名さん]

>>6734 匿名さん
不動産手数料が一億円なら売り手も買い手も330万円以上かかります。ここで美味しい思いをするのは不動産業者だけ。
売っても本当にわずかに利益が残るかどうか。販売価格プラス色々な費用がかかっているわけで正直儲かりませんね。

[6738: 匿名さん]

>>6737 匿名さん
しかも短期売買は利益の40%が税金です。

[6739: 匿名さん]

>>6738 匿名さん
売却する理由はそれぞれなので何とも言えませんが、キャッシュで買って即転売なら手付金10%以外の90%のキャッシュアウトは数ヶ月だけで済みますから税引き後5%くらい利益があれば年率換算ならそれなりにいい投資ではないですか？

そんな目利きの自信はないのでやりませんが最近の相場なら可能でしたね。

[6740: 口コミさん]

>>6738 匿名さん
今の新築物件全てにあてはまる答えだと思います。

ただシティータワー大阪本町は、大規模タワーマンション これ先もこれほどの規模のタワーは建たない
中央区で新築 規模 共有部分 駅近 駅力等
考慮して一番のマンションだと思います。
なので5年先で売却も有りかな(税金面も)と考えています。
折角良いマンションを買ったので
素敵なマンションライフを楽しみたいですね。

[6741: 匿名さん]

>>6738 匿名さん
法人は違いますよね。

[6742: 匿名さん]

>>6740 口コミさん

殺風景で週末は活気がなくて、住むには違和感ありませんかね。

[6743: 口コミさん]

>>6742 匿名さん
平日は、サラリーマンの方々で賑わってますが、週末はゆっくり静かに時が流れてる感じ
買い物は、歩いて心斎橋や梅田にも御堂筋線で2駅
都会の静けさが心地良いですよ。

[6744: マンコミュファンさん]

>>6743 口コミさん
ゆっくり静かというより活気がなくただ閑散としてるだけですよね。
北浜の方が明らかに上です。

[6745: 匿名さん]

>>6742 匿名さん

大人が住むには問題ないと思いますよ。でも子供がいたりのファミリー世帯は違和感ありますね。

[6746: マンション検討中さん]

あまり現金を持ち合わせていないのですが、手付金はどの程度まで抑えることが出来るものでしょうか？もし、営業の方と交渉された方がいらっしゃれば、教えてください。

[6747: 匿名さん]

>>6740 口コミさん
そうです。それが正解だと思います。
皆さんがリセールを原則に買われているんでは無いですもんね。素晴らしいマンションライフを満喫なさってください。
リセールを目的の方は厳しいかもですね。

[6748: 口コミさん]

>>6747 匿名さん

リセール目的だけで購入してませんが、
1期で買った方は、既に同じ間取りが値上がりしています。やはり今の情勢がそうしてるのか…
2010年に他タワーを買いましたが、それも今は倍近く値が上がってます。
その時もリセール目的で買ったのでは無かったのですが(タワーのはしりだったからかな)
でもこれからは、他物件も
リセール目的で買って良かったと言うマンションは少ないと思います 素人の考えですけどね。

ココを購入した理由として
やはり規模とスーパーゼネコンとメジャーセブンが売主
場所がオフィスだけではなく 住む事にも便利な所だったから
そして豊臣秀吉の時代から栄えた町 歴史有る所
等など の理由で買いました。
何も閑散としていませんよ。歴史ある建物がオシャレです。ガス燈も…

[6749: 契約者]

>>6732 匿名さん
たっぷり残っている物件に、欲しい間取り、階層がなければ、既に売れた物件を買うでしょう。

[6750: 評判気になるさん]

中古を買うメリットは早く入居できることと管理一時金や修繕積立一時金がいらないこと。
デメリットとしては仲介手数料が発生して住宅ローン控除も低くなること。
スミフは個人間売買されても新築からのサポート続くんじゃなかったっけ？
気に入ったら買えばいい。

[6751: 口コミ知りたいさん]

>>6748 口コミさん
歴史ある建物はどこのことですか？

[6752: 匿名さん]

>>6751 口コミ知りたいさん

たくさんありますが、個人的に好きなのは綿業会館かな。

[6753: 匿名さん]

>>6749 契約者さん
ご心配なく。あらゆるタイプで残っていると思います。販売戦略上、人気間取りは徐々に販売すると思います。でないと、コスパの悪いプライバシーゼロの小部屋ばかりが残ります。

[6754: 口コミさん]

>>6752 匿名さん
良いですね！前を通る時何時も中を覗いてしまいます。
因みに私は、船場ビルディングも好きです。
大正14年(1925年)約100年前の建物
ビルの奥に中庭が設けて有り吹き抜けになってます。機会が有れば入ってみたいですね。
淀屋橋 北浜 堺筋本町 本町 この地域には、沢山の重要文化財や神社も有り、大切に守って残して欲しい物ばかりです。

[6755: マンション比較中さん]

少し距離はあるけど三井住友銀行の本店や大阪中央支店の内装は、
なかなかの豪華度

[6756: マンション掲示板さん]

ここの駐車場、まだ大量に空いてるはずなのに借りれないとかありますか？スミフが確保してるという事ですか？

[6757: 口コミさん]

>>6756 マンション掲示板さん

え？住友不動産の営業の方に聞けば分かる事だと思いますよ。借りれないは、ありえないかな

ココを購入すれば必ず聞かれる項目でした。
確認の為に

[6758: 匿名さん]

駐車場複数欲しい人も多いんだから早いもの勝ちにしちゃうと残りの物件の駐車場足りなくなって売れなくなるよ。

[6759: 口コミさん]

>>6758 匿名さん

そういうことですね。確かに…

[6760: マンション検討中さん]

賃貸の方は貸主が最初に契約してないと無理なんじゃないですかね？最後の1部屋売るまで空いてる分はスミフが全部抑えて駐車場代金も管理組合に払ってますので

[6761: 匿名さん]

855戸:348台の比率は完売するまで崩さないと思いますよ。

[6762: マンション掲示板さん]

>>6760 マンション検討中さん

スミフは、確保してる駐車場代金は払わないと営業マンは言っていたような。管理人に詳しく聞いてみます。

[6763: 匿名さん]

>>6762 マンション掲示板さん
管理人ってそんな事把握してるの？
知ってても言ったら職務上駄目なのでは。
ちゃんと正規ルートで聞いた方がいいですよ。

[6764: 匿名さん]

>>6763 匿名さん

管理形態にもよるけど、収支は把握してるんじゃないか。住人に対しては、別に機密情報ではない。

[6765: 匿名さん]

>>6764 匿名さん
所有権無い人にもペラペラ喋るの？

[6766: 匿名さん]

住友が押さえてる駐車場を、きっちりと
万が一払ってないとしたら、
同じ占有者として、購入した我々からのみ、
徴収してるとしたら大問題です。
上場企業です。ちゃんと払ってると信じましょう。
（私は暇なのでいずれ役員やるのでその時計算してみます。）

[6767: 匿名さん]

駐車場問題、気になりますね…
ちゃんと管理していると思いたいです。

このマンション、1LDKもあるんですね！
1LDKの人はもしかして駐車場不要だったりするんでしょうか。

855戸駐車場総台数348台、40％くらいの人が駐車場借りられる計算。2台借りられちゃうと、最後に帳尻合わないかもしれないですね、、、

[6768: 契約者]

>>6767 匿名さん
これまで住んでいた大規模タワマンの例ですが、完売した状態で駐車場に空きが出て、募集をかけても埋まらない場合でも２台目はなかなか借りられなかったと思います。この時点で２台目契約はあり得ないと思います。

[6769: マンション検討中]

>>6766 匿名さん
駐車場の所有権も住友と管理組合で按分していますので住友が管理組合に払っているということはありません。ただメンテナンス費用は按分して住友も払っています。

[6770: 匿名さん]

>>6769 マンション検討中さん
住民にとって長期販売のデメリットではありますが、それが普通ですよね。
その事は契約書にも記載されてますし聞けば教えてくれます。むしろ隠してたら大問題なわけでそんな事は検討中か重説時には確認するようなことです。
まさか入居してから気付いたなら不注意にもほどかあります。

[6771: 匿名さん]

車って乗らない人は乗らないし、好きな人は2台持ちだし平均するとどの位駐車場って埋まるんでしょうかね。
好きじゃないけど通勤や仕事、子どもの送迎にいる人もいるし。

[6772: 匿名さん]

>>6770 匿名さん

普通なわけないだろう。これが本当なら、デベ都合で入居が遅らせられている間、実質的に居住者が得れるべき収入を得れないでいる。

利害の衝突でしかないです。

[6773: マンション検討中]

>>6772 匿名さん
駐車場含め共有部分にかかるコストは売り切るまで住友も負担していることになります。ちなみに保有床ベースなので既にかなり管理組合側に駐車場の所有権も移っています。

[6774: 匿名さん]

>>6773 マンション検討中さん

まあ、それは所有権がデベにあるから至極当たり前な話だと思います。

読んでて分からなかったのは、駐車場は全区画が解放済みなのでしょうか？それとも、今後の入居者向けに1部はまだ"契約不可"のまま残されているのでしょうか。

[6775: 匿名さん]

>>6769 マンション検討中さん
？駐車場は共用部分で所有権付き駐車場でない限り
持分按分とかあり得ないと思いますが。

押さえてる分は払うのが法律上当然の事と思います。
メンテナンス費用だけ払っている？では他の区分所有者も
メンテナンス費用だけでいいという理論になってしまいます。

[6776: 匿名さん]

>>6775 匿名さん

前の質問と繋がってるのですが、駐車場は将来的な入居者向けに一部押さえられてるんですか？

[6777: 販売関係者さん]

管理費修繕積立金、駐車場台も住友が全部払っているはずです。まぁそれを上乗せして販売しているだけですが。
シティタワー東梅田パークフロントも最上階のラスト１部屋のために駐車場確保されています。

[6778: 匿名さん]

竣工後売り切れて無いタワマンで駐車場複数確保可能って変えたら一気に売れた例はありました。戸建てからの住み替えの人には特に響くのかな。
逆に駐車場余ってるから2台目貸してって言っても数カ月おきに抽選って言われて怒ってる人もいる。

[6779: マンション検討中]

>>6777 販売関係者さん
おっしゃるように最上階住戸に確保している分があるなら住友が払うはずです。全体の駐車場割り振りは管理組合マターですので住友は事務手続きをしている形です

[6780: 匿名さん]

>>6779 マンション検討中さん

駐車場を住友が"利用している"という位置づけになっているんですかね。まさにそこを問うています。
ちゃんと毎月の駐車場の収入が組合に入れられているのであれば、問題はないです。

[6781: 検討板ユーザーさん]

>>6746 マンション検討中さん
100万が最低ラインです。

[6782: 匿名さん]

長居などで有名アーティストのライブがあると、御堂筋線は大変混み合いますね

[6783: マンション掲示板さん]

スーモで44階の北西角が出てますね～
一番抜けてる方角。ちょっと予算オーバで買えないけど。

[6784: 契約者]

>>6783 マンション掲示板さん
かなりあげてますね。
それでも売れるかな。

[6785: 契約者]

>>6776 匿名さん
押さえられているというより、部屋をじっくりゆっくり５年かけて完売させるので、駐車場もそのペースに合わせて残っている(押さえられている)ことになります。

[6786: 匿名さん]

要するに、建物完成後に管理組合としては、例えば住友不動産が200台駐車場を押さえてるとして、月約3万円の計600万円を毎月納めていれば、問題は少ないという事じゃないですか？コンプライアンス的に良い悪いかは、別として。

[6787: マンション検討中]

>>6785 契約者さん
そのとおりですね。販売の進捗で駐車場を割り振っていくということで、先に買った方も後に買った方も平等な権利ということです。これは管理組合の裁量で、住友は事務手続きをしているだけです。１戸に１台分あるわけではないので、広い部屋の方は希望すればすぐ駐車場を割り当てられますが、狭い部屋では希望してもちょっと待って状況を見てからね、と言われてしまうわけです。

[6788: eマンションさん]

>>6766 匿名さん

契約者なら、重説読んだら？書いてあるから。

[6789: マンション検討中さん]

え！？ 結論何年もスミフは駐車場代
払わんでええって事？？ 契約者ちゃうけど、、
そんな事ここの住民の人はオッケーしちゃったの？？

[6790: 匿名さん]

>>6789 マンション検討中さん
ここ見てると重説の時まで問題点すら気付かない方が大多数のように見えますね。
このマンションの住民が特別なのかな。もしやここには契約者が全然いないだけとか。

[6791: 匿名さん]

管理組合の予算と決算見りゃ分かると思うんだが。

[6792: 匿名さん]

マンション買ったことがない人が買ってるの？

[6793: 匿名さん]

>>6790 匿名さん

そういうことではなくて、販売会社と住民の利害の不一致があるのはとても良くないと思うんです。

スミフが販売価格をあげてゆっくり売ってる間、その間の駐車場利用費の機会損失は大きすぎませんか。

それは、コスト的な話でもあるし、空いてるのに使えなという住民の利便性の話でもある。売手都合な内容なので凄くモヤモヤします。

[6794: マンション検討中さん]

駐車場の事は聞いてみたらいいのに。
聞く前にいろいろ言うのって暇ですね。

[6795: マンコミュファンさん]

>>6793 匿名さん
営業に聞きたところ、住友不動産が支払っているそうですよ。
営業に聞けばサクッと解決する事でしたね

[6796: 匿名さん]

そうなんですね。では月600万や700万円を
スミフ名義で払ってくれるんですね！
年間7000～8000万ぐらいですか。維持費問題が
いずれ出るタワーマンションにとっては大きい金額ですね。来年の決算書で確認してみますね。

[6797: マンション検討中さん]

スミフが支払いますがその分は結局本体価格で値上げされて反映されます笑

[6798: マンション検討中さん]

>>6797 マンション検討中さん
ありがとうございます。
だからスミフは値上げするんですね。

[6799: 匿名さん]

>>6797 マンション検討中さん
という事は実質的には遅れて買う人が負担してくれているんですね。
それでもいいじゃないですか。

[6800: 匿名さん]

ここの高層階の中古、かなり金額のせてきてますけど高額物件なのに駐車場の権利もないって、いったいどんな人が買うんでしょうね。
1億後半の物件とか視野に入れる人ってだいたい車もってるような、、