シティタワー大阪本町ってどうですか？

[不動産購入勉強中さん]

シティタワー大阪本町、情報交換していきましょう

御堂筋線「本町」駅徒歩5分、地上48階建、全855邸
なんば、梅田、1.9Km圏。4駅5路線利用可能で、「梅田」駅直通4分、「なんば」駅直通3分

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/osakahonmachi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00147258

所在地：大阪府大阪市中央区　備後町二丁目30番、安土町二丁目33番（地番）　

交通
Osaka Metro御堂筋線「本町」駅まで徒歩5分
Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅まで徒歩3分
Osaka Metro堺筋線「北浜」駅まで徒歩9分
京阪電気鉄道京阪線「北浜」駅まで徒歩13分
Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅まで徒歩11分
京阪電気鉄道京阪線「淀屋橋」駅まで徒歩12分

総戸数：855戸
完成年月：2021年12月27日完成済
入居（引渡）予定日：2026年1月下旬

構造・規模
鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上48階建　地下1階建　塔屋2階建

売主：住友不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社　関西支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


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[6561: マンション検討中さん]

>>6560 マンション検討中さん

BIG7の物件，迷う必要ない。

[6562: 匿名さん]

>>6560 マンション検討中さん
出口対策として何の問題もないと思います。

[6563: 匿名さん]

CT大阪本町も、いくつかの条件によって上がる要素はありそう。

船場大通公園（構想）
・阪神高速の信濃橋～農人橋【御堂筋本町西側～堺筋本町東側】間と中央大通りを地中化
・船場センタービルも解体
・札幌の大通公園や名古屋の久屋大通公園にならって、船場大通公園にする。

御堂筋のフルモール化（一部、進行中）
・歩行者天国
・青空演奏会
・夜市などの出店
・緑地化

御堂筋LRT（構想）
・難波～梅田の路面電車
・自民党府議団が提唱
・難波～天王寺LRT、北港トラム（北港通り、うめきた～野田～USJ）と同時に構想

滋賀銀行のビルと大韓航空のビルの再開発（進行中）
・PMO EX 本町三丁目PJ
・野村不動産
・一帯の雰囲気が良くなりそう
・西隣の東京建物の築50年級のビルも先月リートに売却された

大阪国際ビルディングの建て替え（妄想）
・三菱UFJリースが所有
・2023年で築50年を迎える（同時期に建てられた大阪三菱ビルも建て替え中）
・ホテル、大型書店、駐車場、劇場、高級スーパー、レストランを併設した複合ビルに建て替えられる可能性

御堂筋の心斎橋プラザビル建て替え（進行中）
・4つのビルを壊して31階建てビルに
・当マンションからは1.4キロですが、自転車なら5分程度

[6564: 購入経験者さん]

>>6560 マンション検討中さん
資産性について考察してみます。
ここの超高層階の85平米以上の部屋はゆったりして眺望もあり最高に素晴らしいと思います。
でも全855室の中で一番部屋数が多いタイプは圧倒的に50平米、60平米台、またそれ以下の広さの部屋も多く、特に30平米台の部屋の広さをわかりやすく日本語で表現すると、典型的なウサギ小屋と表現するのが相応しいかな。まして、例えば、65平米以下の3LDKって家族でどうやって快適に住むんだろう。
立体図面を見ると100平米以上は最上階に僅か12室しかなくそれも最大で120平米と、この規模の豪華マンションにしては広い部屋数は極端に少なく小粒で物足りなく超しょぼい。90平米以上の部屋数は全体のたった5%にも満たないなんて残念。設計時のプランコンセプトにセンスが見えないな。
言葉は適切で無いかもですが、全く見掛け倒しの、極狭ウサギ小屋メインの大集合住宅ですね。特に眺望も貧弱な下層階は単身者専用なのか、狭くてカプセルホテルかと思うような小さい部屋がうじゃうじゃ並んでて、なんか息苦しいな。小さな部屋をたくさん作って高く売って利益を出そうとするスミフの戦略が見え隠れしてる。まだ本町アパタワーの方がビジネスとしてはずっと良心的。宿泊費が安い！
この巨大マンションの全ての部屋のうち、せめて5%でも120平米以上の高級ホテルスイート並みの豪華さや広さがある、本当の富裕層向きのフラッグシップになる部屋があり、最高級なフロアーが5層でもあれば、マンションのグレードも飛躍的に上がり、文字通り大阪、いや西日本一になるかな。デベロッパーも、この大阪中心部といえども、中途半端なあまりよくない場所では、そんな大きくゴージャスな部屋は沢山は必要ないし需要がないと判断したのでしょうか。堂島のブリリアとは面白いくらい対照的なプランニングですね。
マンション外観や、普段の住民の利用も少ないであろう付帯施設の豪華さに目がくらんで買ってはいけないって私は個人的に思います。しかしラッキーにも広い部屋を買われたらこの中でも優位性が保たれ資産性はあると思います。
快適に住むには眺望、付帯設備も大切ですが、何よりまずゆったりとした部屋の広さなのかもと。
リセールは70平米以下は常時同じような間取りの部屋がたくさん出ると思います。小粒な部屋では今の販売価格を考えるとリセールで確定利益を出すのは非常に難しいと個人的には思います。買うなら超高層階の80平米以上ですね。

もちろん個人の価値観は違いますが、検討中の皆様のご参考になればと思います。
決して安普請なマンションではありません。外観やパブリックスペースはビックリするほど豪華で素晴らしいと思います。が、狭い部屋が相対的にかなり多く、せっかくのこのマンションのグレード感を劇的に落としているのではないかとの評価も把握された方が宜しいかと。あくまでも個人の見解です。決して営業妨害ではありません。事実ですから。こんな意見を自由に交換する場ですものね。



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[6565: 匿名]

>>6564 購入経験者さん

これで資産性の 考察 と言うにはロジックも何も無い。装飾語ばかり。

狭い部屋だと資産性がないというその根拠を示しなさい。

[6566: 匿名]

>>6560 マンション検討中さん

キャピタルゲインが狙える物件ではないです(単純に、そんな新築今どき存在しません)。しかし、低金利やローン減税を踏まえると、実需で住んでいてローンが残債割れするようなこともないのでは。賃貸に20万以上払うぐらいなら、購入した方が経済合理的です。

やや割高であると思いますが、買い手は幾らでもつきますので、大きく外すことはない物件だと思います。エリアちょっと違いますが、今後の物件ではリバーガーデンタワーとかも、面白いと思います。割安感はあるでしょうから。

[6567: 匿名さん]

>>6565 匿名さん

あなたもロジックないよ。

[6568: 匿名さん]

>>6564 購入経験者さん
住友もブランドがいくつかあって、グランドヒルズとかは相当広くて高級ですが、
シティタワーシリーズは世帯年収×6倍で買える層をターゲットにしているのかと。
すると大阪のパワーカップルだと、1200がボリュームゾーンではないでしょうか。
あとは貯金や親の援助とかで、多少は条件が変わるとして、
90㎡以上買えるのは全体の5％という分析になったのでしょう・・・。
広い部屋をたくさん用意したところで、買えるのは中国人くらいです。
ボーイング777-300ERの日本航空のとある国際線では、
244席中、ファーストクラスは8席（3.2％）です。
これも、よく考えられており、これ以上作ったところで、売れ残る算段です。
リセールで勝ち抜くためにも、方角と階高が重要になると思います。
あとは内見で少しでもよく見えるように、オプション頑張るかですね。

[6569: 口コミさん]

>>6564 購入経験者さん

ココは本町です。堂島でもうめきたでもありません。超高級マンションだなんて初めから分かっています。でもこの本町が便利で大好きな場所です。
そこに巨大タワーが建ち素晴らしい共有部分を楽しむ為に買いました。ここにしかないマンションです。全てのマンションに言えるメリットデメリット理解し買っています。(なので同じマンションは、無いと言うこと)
最後にココだけがお高いとは思いません。
東京しかり都心全て 買う人がいるからその価格となってしまうと思います。
便利な所で快適に過ごせる家で良いと思ってます。

[6570: 口コミさん]

>>6569 口コミさん

言葉足らずで…
超高級マンションじゃないこと位分かっています。

ここを選んだ理由として
本町一番のマンションで(規模も)
ハザードマップや地震等にも安心安全な場所と思ったからです。

[6571: マンション検討中さん]

6560の者です。
皆さん、お返事ありがとうございます。
一般のネットの記事やyoutube等では得られないようなご意見をいただき、非常に勉強になりました。
引き継ぎ購入を進めていくつもりですが、デメリットの面もしっかり参考にして部屋選びが出来ればと思います。

[6572: 匿名さん]

眺望を重視するなら、周辺ビルの高さの関係上、開けているのは北側、西側になるのでしょうか？

[6573: 匿名さん]

>>6564 購入経験者さん

30平米とか投資で買ってる人多そうだね。

[6574: マンション比較中さん]

住友不動産のシティタワーシリーズは基本的に場所関係なく広くても80平米前後の部屋しか用意していないケースがほとんですね。

例えば、梅田ガーデンレジデンスでも50平米台から全て1億超えですが100平米を超える部屋はありません（賃貸のラトゥールは広い部屋あり）。

資産性も間取りや広い部屋があるかないかより、立地やマンションの規模感、共用施設等のデザインでほぼほぼ決まってくるので、広い部屋があるかないかはあまり関係ないかと思います。

そもそも、資産性の観点はいくらで購入していくらで売れるかですし。

[6575: 名無しさん]

>>6560 マンション検討中さん

売り出し価格が高いためリセールバリューは期待出来ませんが、立地として最寄駅の駅力・駅までの距離や周辺環境やマンション自体の管理状態やブランド、そもそもの新築時の販売価格等も影響してきますが、概ね規模と最高階数が大きくなればなるほどリセールバリューは高くなる傾向です。

もちろん規模が大きくなればなる程、様々な属性の方が入居されたり、管理の手間が大変だったり、デメリットもあるかと思いますが、シティタワーが出来ると周辺の新築(ブランズタワーやローレルタワー堺筋本町は、一部値上がりがあったようです)や中古マンション価格が引き上げられる傾向です。

規模と最高階数が大きくなれば、やはりランドマーク的に目立つため一定のリセールバリューはあるかと思っています。

特に、この本町近辺のタワーマンションは敷地面積が小さめの制震タワー（制震構造だと柱の数が増えがちで、プランに制約が出てしまうケースが多いです。）の供給が多いですが、シティタワー大阪本町は梁が居住内に少なく、どの間取りもスパンがしっかりと取れていて、柱の食い込みも少ないため各居室も整形に取れており間取りの良さは際立っています。

一番多いのは、６０m２前後の２LDK。３LDKも６５m２からありますが、廊下もコンパクトに収まっている間取りが多く実際の平米数より広く感じるため65平米の3LDKでも70平米くらいの部屋の広さを体感できるくらい専有面積で思う印象よりは、広さを感じました。

今、本町エリアで販売中のマンションの中でも、費用と価値のバランスがとてもよく取れていて住んで後悔することは少ないと思いまた、いいなとは思ったけれど高いと思って他に行って妥協して後々悔やむぐらいなら、精神衛生的にもシティタワー大阪本町を買った方がトータルでは損をしないかなと思い購入しました。

[6576: 匿名]

リセールって言葉好きですね。大手デベの都心エリアですから、大きくきく下がることはなさそうですが… それ以上は誰も分からないですよ。
他人の価値観に合わせず、自分で住みたいところ選ぶ方が正しいと思います。

[6577: 口コミさん]

>>6575 名無しさん

凄く分かりやすい説明ありがとうございます。

855戸も有れば売る時も何時も何処かの部屋が売っている状態かも知れませんが、この辺りは、元々オフィス街 ビルも古くなっていて、これからどんどん新しく建て替えていってるのも事実です。そこに働く人は、
広い居室が良い 新築が良い=お値段高いとなってしまいます。
でも会社へ行くのに遠い 不便な立地なら
尚更近くて、梅田にも南にもアクセスが良い本町がオススメです。今本町は、タワーマンションラッシュです。
これから6563 匿名さんが仰る通り未来予想図も見えてます。
なので本町は、ある意味これからだと思ってます。
狭いといっても工夫された居室と、整った設備
30㎡のお部屋もディスポーザー、食洗機付き
ゴミも各階に有るゴミステーションで捨てれます。

大阪中心にどんどん人が来ます
集まって来ると予想されています。
ここが当分最後の新築大規模巨大タワーならば
買うのも有りかと思います。(資産価値として)

[6578: 匿名さん]

>>6564 購入経験者さん

ヤフーニュース 桜井幸雄氏(住宅評論家)
昭和世代とは大きく異なる住宅購入の考え方
マイホームの買い方、間取り、ローンの組み方
そのジェネレーションギャップを紹介してくれていました。

若い20、30代都心高額マンション購入者曰く
「マンションは3回買うつもり」夫婦共働きの時は都心の便利な物件 5~8年の短期だから値上がりしそうな場所 1LDKなら価格も抑えられる
子供が生まれたら買い替える
子供が巣立ったらシニア向けのマンションへ

近年都心部では1LDKが良く売れている
(コンパクト住戸の比率の増加)
不動産会社長谷工アーベストの調査によると、2020年新規分譲住戸マンションの41%が50平米以下 都心部では1LDKを求める人が増えているから売りやすい 40平米を切る場合でも「ローン減税には執着しない」とか
昭和時代は金利5% 今は超低金利
年収の10倍近く借りて、狭い1LDKを購入し
5年程で売却するつもり
そんな人が今 都心部で確実に増えている。
と、書いて有りました。
確かに、ウサギ小屋かも知れないけど
しっかり先を考えてるなぁと思いました。
そして、住友不動産もしっかりこの情勢を読んでいると思いました。

[6579: 匿名さん]

アベノミクス前に比べれば、今は高値掴みですが、50年後に本物件が、新築価格より下がることはないと予想してます。
例として昭和44年分譲の恵比寿駅から徒歩4分の渋谷原町アビタシオンというマンションが
新築時は55㎡で750万円、63㎡で845万円、76㎡で1100万円という値段でした。
50年後、値段は下がらず6000万円～1億円以上で取引されています。
小田急麹町マンションも新築時、広い部屋は3000万円でしたが今や数億円です。
インフレの恩恵ですが、都心というのも資産性が維持できる理由です。
そのため下の①～③を参考に賃貸で運用しながら、2070年に売却する計画でも、
現金の定期預金よりは十分な利回りが確保できるのではないでしょうか。

①人口増加著しい都心2区
②ブランドアドレス（北区だと、うめきた～大阪駅～堂島、中央区だと淀屋橋・北浜～本町・堺筋本町、上町台）、校区（開平・愛珠）
③災害安全性（できれば御堂筋以東、願わくば上町台）

[6580: 匿名さん]

>>6579 匿名さん

うめきたは災害安全性面では不利なので、実需よりも投資向けのように思います。