シティタワー大阪本町ってどうですか？

[不動産購入勉強中さん]

シティタワー大阪本町、情報交換していきましょう

御堂筋線「本町」駅徒歩5分、地上48階建、全855邸
なんば、梅田、1.9Km圏。4駅5路線利用可能で、「梅田」駅直通4分、「なんば」駅直通3分

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/osakahonmachi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00147258

所在地：大阪府大阪市中央区　備後町二丁目30番、安土町二丁目33番（地番）　

交通
Osaka Metro御堂筋線「本町」駅まで徒歩5分
Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅まで徒歩3分
Osaka Metro堺筋線「北浜」駅まで徒歩9分
京阪電気鉄道京阪線「北浜」駅まで徒歩13分
Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅まで徒歩11分
京阪電気鉄道京阪線「淀屋橋」駅まで徒歩12分

総戸数：855戸
完成年月：2021年12月27日完成済
入居（引渡）予定日：2026年1月下旬

構造・規模
鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上48階建　地下1階建　塔屋2階建

売主：住友不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社　関西支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


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[4781: マンション検討中さん]

>>4779 匿名さん

もしかして、買いたくても買えない君？

[4782: 匿名さん]

>>4778 周辺住民さん
「利回り約４％、富裕層にとっては悪くない利益率。また、紙幣の価値、目減る一方、自然に資産価格は堅い。」？？

この「利回り約４％」って、数字の根拠は何ですか？
住友不動産が想定で提示した、理想の賃料の数字ですか？

「本町」駅直結のブランズタワー御堂筋本町をはじめ、クレヴィアタワー大阪本町、プレサンスレジェンド堺筋本町タワー、ブランズタワー大阪備後町等、既存タワーがあり、そこにMJR堺筋本町タワー、ローレルタワー御堂筋本町が竣工してきます。

そして更に、ここ大阪本町とローレルタワー堺筋本町が供給され、賃貸物件が大量に出回ることになります。

そう考えると、供給過多による空室リスクを回避するには、大甘の理想賃料と、入居が決まる実際の成約賃料とには、かなり乖離が生じることになります。

大体「利回り約４％」ですが、表面利回りのことで、管理費・修繕積立金・公租公課・管理委託費等を差し引いた「実質利割り」は約2％くらいになります。

しかも、「利回り約４％」は理想賃料によるもので、空室リスクを回避するための実際の成約賃料からすると、「実質利割り」プラスを確保できるかも怪しくなってきます。
入居者があってこそ利回りが確保出来る訳で、空室だと管理費・修繕積立金・公租公課・金利等を垂れ流す大赤字物件になる訳です。

そして、建物の経年劣化と設備の陳腐化、新規物件の登場により、本来、物件の資産価値が下がっていくのが基本的な流れなので、余程地価が上昇していかない限り、マンション購入価格の維持
は難しいことになります。

「利回り4％で、自然に資産価格は堅い」なんて、浅はかな素人考えにはなりません。

不動産をしっかり勉強して下さい。

[4783: 名無しさん]

賃料の確定申告すればほぼ残らない。
不動産投資を本気で考えるなら8％は欲しいよね。銀行に預金利息の交渉する方が懸命かも。

[4784: マンション検討中さん]

投資目的で購入検討していたが、予想賃料があまりにも高い数字を示されたので購入を断念しました。代わりに近隣の表面利回り5.5%越えのﾀﾜﾏﾝを購入しました。

[4785: 口コミ知りたいさん]

>>4782 匿名さん
一理あると思いますが、ほとんどの投資は似たような構図。株だって４％利回りの配当金は２０．３％の税金取られるし、株価下がるリスクも相当ある。本町タワマン増えることは人口増、多くの商売チャンスも生まれることによって今後、更に変貌して行く可能性十分考えられる。個人的、同じエリアに数多くのタワマンから、メガマンのここを選ぶ。

[4786: マンコミュファンさん]

隣のMJR3～14階の賃貸広告は出している。40～50平米の1LDKは15万からと書いている。ここの37～38平米も大体同じかも，そうすると表面利回りは5%もない

[4787: 匿名さん]

>>4785 口コミ知りたいさん

メガマンと駅近マンだったら、どちらがリセール良さそうでしょうか？

[4788: 周辺住民さん]

>>4787 匿名さん
Only１⇒No１⇒

[4789: 匿名さん]

>>4787 匿名さん
駅近マンでしょう

[4790: 匿名さん]

>>4787 匿名さん
駅直結でしょ

[4791: マンション掲示板さん]

>>4785 口コミ知りたいさん

利回り同じなら株の方が機動力あるしなぁ…
そりゃ株とは狙いが別だけどさ

[4792: 匿名さん]

>>4785 口コミ知りたいさん

御堂筋本町駅へ、ここと同じ徒歩5分のクレヴィアタワー大阪本町。

1LDK 37㎡　7階が、管理費込みで16.5万円。

あくまで希望賃料。成約してません。

梅田なら、関西一円から足を伸して来るような魅力的な商業施設・飲食店が溢れていて、居住を希望する人は大勢いると思いますが。
本町にはそのような施設はなく、オフィス街。オフィス近接の居住を希望する方はいると思いますが、梅田と比べると需要は少なく、そこに大量の供給がある訳ですから、いつまでも希望賃料とは言ってられません。入居者が決まる賃料にしなければ、管理費・修繕積立金・固定資産税等で全額キャッシュでも大赤字。まして投資ローンを使っていれば、元金返済と金利負担で火達磨です。

株と比較されてますが、株の売り買い手数料は数百円。
マンションは購入時に不動産取得税や登記手数料、修繕積立金一時金等、諸費用を約百万円支払い、もし撤退する時は仲介業者に3%プラス6万円に消費税。
4000万円の物件なら、約140万円の手数料が掛かります。
株は、状況判断により即座に反映・現金化できますが、不動産は簡単には現金化できず、かつ多額の費用が必要となります。

あくまで、各個人の判断ですが、それは不動産の勉強をしっかりしてからだと思います。

不動産投資は、立地、周辺状況、需要供給、将来性を、冷静に判断しましょう。

[4793: 匿名さん]

>>4792 匿名さん

因みにオタクの言う梅田は、おいくら万円でどのマンションでどの平米が空いてるのかな？
利回り4%以上？ 有れば検討します。

[4794: 匿名さん]

>>4792 匿名さん
そらみんなわかってるでしょ

株も不動産もやってるけどね
どっちかしかやったらあかんわけちゃうし分散投資が基本かと

[4795: 匿名さん]

>>4794 匿名さん

分散投資はあたりまえ。
不動産投資でここを選ぶかどうかがクエスチョンなだけ。

[4796: 匿名さん]

>>4782 匿名さん

そんな細かい事気にしない 知ってるし
はじめに富裕層と言ってたの読んでないの？

梅田のオススメ物件は、どこのこと？

[4797: 評判気になるさん]

クレヴィアタワー大阪本町は制振、直床、小規模ペンシル、網入りガラス、
管理も日勤、間取りも残念なので、7階であれば、購入価格3000万円。
管理費抜き12万円が妥当に思います。ココなら、もう少し上げても良いでしょう。

商業施設や飲食店が溢れる新宿、渋谷、池袋、梅田が
住みたい街か、心地良いか、住んでる住民が上品で社会的な地位にあるか
治安が良いか、小・中が素晴らしい校区かと言われると微妙に感じます。
ウーバーイーツをやってる人らのSNSを見ていると、
受け取る人の見た目や人柄が良かったのは、新宿などのターミナル駅から
地下鉄で数駅分にある高台に住む人達のようです。
特に梅田は南海トラフの津波や淀川の豪雨で浸水する可能性が高く
同じようなリクルートが流行り物にした浦安や武蔵小杉、晴海に飛びついた人と
同じ運命になる可能性だってあります。

[4798: 匿名さん]

>>4797 評判気になるさん

自分の財産(不動産)は、自分で守らないと
利回りや空室心配する以前の話やね。

[4799: 匿名さん]

>>4797 評判気になるさん

大阪でターミナル駅から数駅の高台というと、つまり谷町、上町界隈ってことか。

[4800: 匿名さん]

本町よりは谷町筋沿いの方が生活環境としては成熟してますよね。投資先として見ると少し見劣りしますが