シティタワー大阪本町ってどうですか？

[不動産購入勉強中さん]

シティタワー大阪本町、情報交換していきましょう

御堂筋線「本町」駅徒歩5分、地上48階建、全855邸
なんば、梅田、1.9Km圏。4駅5路線利用可能で、「梅田」駅直通4分、「なんば」駅直通3分

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/osakahonmachi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00147258

所在地：大阪府大阪市中央区　備後町二丁目30番、安土町二丁目33番（地番）　

交通
Osaka Metro御堂筋線「本町」駅まで徒歩5分
Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅まで徒歩3分
Osaka Metro堺筋線「北浜」駅まで徒歩9分
京阪電気鉄道京阪線「北浜」駅まで徒歩13分
Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅まで徒歩11分
京阪電気鉄道京阪線「淀屋橋」駅まで徒歩12分

総戸数：855戸
完成年月：2021年12月27日完成済
入居（引渡）予定日：2026年1月下旬

構造・規模
鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上48階建　地下1階建　塔屋2階建

売主：住友不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社　関西支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


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[2051: 坪単価比較中さん]

ここはコロナの影響出てないのでしょうか？

[2052: マンション検討中さん]

>>2051 坪単価比較中さん
どこにも出てるでしょう？特に投資用物件

[2053: 匿名さん]

新築分譲マンションの固定資産税は前もって調べられるものですか？
固定資産税を算出するには固定資産税台帳で近隣の不動産相場を調べる事で
概算できるのかな？と思いますが、営業さんは把握されていますでしょうか。

[2054: ご近所さん]

>>2053
評価額を路線価の約7割と建物評価額（建設費用の5割～7割）から算出するのですが、
営業さんより試算可と思います。一般的な計算式は以下の通り。

固定資産税
評価額×税率1.4％（中心階より1階上がると課税額に0.25%プラス、下がると0.25%ダウン）
都市計画税
評価額×税率0.4%

なお、小規模宅地に対しての特例で、
土地部分の評価額に対しては、それぞれ1/6、1/3に軽減。
建物にも減免措置があったのですが、こちらの物件は対象外です。
年数が経つと償却により、建物の評価額は下がります。
ここは㎡あたり3000円くらい/年額とみてよろしいかと思います。

[2055: 検討板ユーザーさん]

コロナの影響で固定資産税なくなる？

[2056: 匿名さん]

コロナショックで2年ぐらいで7年8年前の価格に戻るのではないかな。価格の改正しないと殆ど売れ残ると思います。

[2057: マンション検討中さん]

1期、2期の残が40戸で、上限が300万下がりましたね。
北西角の95平米部屋かと。
1期と2期で売り出してない間取りが、3期として12戸販売開始。
基本的に階高に対して、値段を変えてないので、
残った下の部屋は100万～300万ほど、値段が下げてるとおもいます。

累計販売数が、まったく読めないけど、知ってる人いる？。

[2058: 匿名さん]

>>2056 匿名さん
新築がそこまで下がることは絶対ありません。

[2059: マンション検討中さん]

MJRとこちらの物件だとやっぱり駅直結の方が強いですかね？あちらの物件も頑張ってると思うんでが、、、

[2060: 匿名さん]

>>2059 マンション検討中さん
当たり前でしょ。
御堂筋本町との距離も変わらないし。全然レベルが違うと思います。

[2061: 匿名さん]

>>2059 マンション検討中さん
あれは直結と言っても堺筋本町物件だから。
淀屋橋北浜本町とは全然別ジャンルでしょ。
ここは堺筋本町も3分だけど本町も5分だし、あっちは本町までだと信号待ち考慮しなくても10分かかる。

[2063: 匿名さん]

不便駅直結物件の自画自賛はその物件スレでやれば。
あちこちに書き込みしないように。

[2064: 職人さん]

余計なお世話。

[2065: マンション掲示板さん]

>>2063 匿名さん
このスレ物件は駅にも縁ないしビルに囲まれて
何が自画自賛したら？

[2066: マンション掲示板さん]

[No.2062と本レスを、自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]

[2067: ご近所さん]

>>2065 マンション掲示板さん

自作自演はよくないよね。必死すぎる。

[2068: 匿名さん]

自作自演で消されたか
必死にそんなことする気持ちが分からんわ。

[2069: マンション検討中さん]

>>2068 匿名さん

この物件、必死にならなあかんほど、思った通りに売れてないんでしょね…

[2070: デベにお勤めさん]

難しいと思うよ。四方囲まれて眺望も何も無い。コロナ、オプション、悪い事だらけ。。
可哀そうに。。

[2071: マンション検討中さん]

現在の市内コロナ相場

・ブランズタワー御堂筋本町13階南　　55.14㎡　4980万円　坪298万円　
・クラッシィタワー淀屋橋26階北　62.8㎡　6300万円　坪331万円
・ブランズタワー大阪備後町25階南　83.77㎡　7000万円　坪276万円
・ザ北浜22階西　73.38㎡　7480万円　坪337万円
・ビオール大阪大手前タワー5階南　77.13㎡　5180万円　坪222万円
・ブランズタワーウェリス心斎橋NORTH7階西　62.44㎡　5580万円　坪295万円　
・パークタワー北浜12階北　67.16㎡　5200万円　坪256万円
・クレヴィアタワー大阪本町14階南　 57.23㎡　5880万円　坪339万円
・クレヴィアタワー大阪本町18階南　 86.77㎡　8480万円　坪323万円
・北浜ミッドタワー36階北　90.64㎡　13800万円　坪503万円

北浜・淀屋橋　↑　本町・堺筋本町　→　谷町地区　↓　心斎橋地区　↓

[2072: 匿名さん]

>>2071 マンション検討中さん

クラッシィタワー淀屋橋やクレヴィアタワー大阪本町なんてこんな価格じゃ買い手付かない。
売値なんて売主がいくらでも好きな値段付けれるから参考にならない。

[2073: マンション検討中さん]

コロナの影響で値下げしますかね？一年後とかに。

[2074: マンション検討中さん]

>>2073
配当金型の不動産の投資信託にREIT指数というのがあります。
株価のように価格は毎日変動します。
リーマンショック前の2007年5月25日に2566円。
その後、2008年11月に789円にまで低下しましたが、以降、回復して今年2月14日には2223円でした。
現在は1145円に推移しており、春には800円くらいまでに下がり底を打つと予想してます。
東京23区の新築マンション価格の平均は、2007年は6120万円、2008年は5932万円、
2009年は5190万円、2010年は5497万円、2011年は5339万円、2012年は5283万円でした。2017年に7089万円と大きく上昇します。
REITが70％近く下がると、マンション価格も15％ほど影響があるとみてよろしいかと思います。
一方で、短期的に15％くらいなら値を戻す可能性も高く、デベの性格によっては、
その短期の間で値付けを変動させない可能性もあります。

[2075: マンション検討中さん]

>>2074 マンション検討中さん
わかりやすいご説明ありがとうございます。
そういった知識に不慣れなもので、大変参考になります。
住友不動産もこの短期の間で値付け変更し得る可能性などはあるんでしょうか？

[2076: マンション検討中さん]

>>2075
住不はラトゥールやオフィス等の総資産5兆、売上1兆、有利子負債3.2兆の会社なので、
財務規模も盤石で、竣工後も販売するのが常です。概ね1期から完売まで5年と言われています。
CT大阪本町にもマンションギャラリーを東梅田から移転することが決まっており、
万博まで売り続けるでしょう。
価格は期中に下げることは珍しく、事業費に20％の利益を乗せることを目標にしてます。
一方で、コロナの影響でヴィラフォンテーヌやベルサール等は火の車で、
有明や羽田のガーデン系プロジェクトも回収に時間がかかる事が予想されること、
株価も半値になっている事から、メインバンクの三井住友銀行から、
自己資本比率の改善という方針転換を迫られることも考えられます。
今までの住不本社の決定は、価格を維持して設備のグレードアップで対処でしたが、
夏以降、15階より下を中心に坪単価300万円を下回る部屋も出てくるかと考えられます。
といっても住不は利益20％を15％にする程度の調整に留まりそうです。

[2077: 匿名さん]

解りやすく詳細な解説をありがとうございます。
株価が下がるとマンション価格が下がる理由は銀行との関係が影響するんですね。
今後ほとんどのデベロッパーでマンション価格が下がる中、住友不動産に関してはコロナ騒動以前と変わらず下がりにくいと考えた方がいいのかもです。

[2078: マンション検討中さん]

端的に
眺望最低。四方囲まれてる。
設備コスカ。
販売時期にコロナ…
呪われてんのとちゃうか？

[2079: マンション検討中さん]

シティタワー東梅田は小学生の転落死亡事故があったらしい。設計ミスではないが、やはりバルコニーの柵をガラスに変更して欲しい。設備の高級感などは別に無理しなくてもいいけど、安全は第一だよね。

[2080: 匿名さん]

エントランスの『別世界への入り口が、オーナーを誘う。』という宣伝文句に興味をひかれて動画を確認しましたが、エントランスホールの仕様がガラス張りでホテルか美術館のようでいいですね。
このような作りだと何かテナントが入りそうですが、そのような予定はありませんか？

[2081: 口コミ知りたいさん]

店舗エリアは、北側1階と2階に用意されています。
よくある個人商店のような大きさではなく、スーパー等の大規模店舗が入るようなスペースです。
スーパーや飲食店の誘致は、スミフは考えておらず、
品格のある店舗にしたいようです。1階もしくは2階に、住友不動産のマンションギャラリーが入居予定です。

[2082: 匿名さん]

半年後にはかなり値下げしないと全く売れなくなっているような気がします。ここに限らず全部の物件に当てはまることですが。

[2083: 評判気になるさん]

自社のギャラリー入居は住民の何の為にも成らない。図書室とか住民が喜ぶ使用を考えないと
普通の入居者は来ない。

[2084: マンション検討中さん]

>>2082 匿名さん
売れなくても長期で販売するだけで値下げはないと思います。

[2085: 匿名さん]

>2084 その戦略はいつまで続くかみてみたいな。当たり前だが固定資産税や管理費、修繕積立金は毎年かかる。5年売れなければ300万ぐらいの損失になるし、販売員の人件費もかかるのだよ。

[2086: 通りがかりさん]

近隣のホテルの稼働率が10％前半なので
ホテルの廃業が増えていくのが一番気がかり。ホテルバブルで地価を押し上げてきたので今度はホテル売却で地価が下がる可能性が
ある。ホテル建てすぎたね。
ドラッグストアの閉店ラッシュになり
一昔前のシャッター街に戻らなければいいけど。

[2087: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
住フのその戦略は、上昇局面だから使える戦略だよね
少しでも下降しだすと、もう使えない
「ゆっくり、じっくり」なんてね

[2088: 検討板ユーザーさん]

>>2086 通りがかりさん
ホテルがなくなったら次は何ができるんですかね。

[2089: 匿名さん]

つい10年前は本町なら７０平米で新築で４千万弱ぐらいだったから、コロナが長期になるようなら普通にこの価格まで低下はするのではないかな？　住友は赤字になるかもしれないけど、５年以上売れなかったら経年劣化による資産価値減少で高く売れないし、固定資産税等がかかるからね。トヨタですら、危機感を持っているしね。

[2090: 匿名さん]

>>2089 匿名さん
原価って知ってる？

[2091: 匿名さん]

>>2090 匿名さん

原価割るから赤字になるってことだろ。

[2092: マンション検討中さん]

感染者増えると自宅療養になると報道が多いけど…
マンションだと陽性者用EVとかに分けるのかな？
中国じゃ食糧は管理会社が玄関まで運んでたけど大手の管理会社ならやるのかな？
各社シミュレーションがどうなってるのか知りたいね。

[2093: 評判気になるさん]

>>2089
さすがに、それは無名ゼネコン＋プレサンスの低層パンダ部屋の価格だと思います。
10年前に、そんなのを買ったところで、すぐ管理会社が夜逃げして、
自主管理で住民が掃除やらされます。
住友なら、安値で売るのなら、しばらく賃貸に回して、好況時に売却するでしょう。
コロナで日本人の大半が明日から公園住まいになるわけでもなく
住宅の全てにおいて実需で支えられているので、住宅の敵は不況ではなく
新築の作りすぎだと思います。資材不足の問題があるので、むしろ需要が旺盛になる
とみてもよいと考えます。

[2094: マンション検討中さん]

今後タワーマンションの建設計画減りますかね？

[2095: 匿名さん]

>10年前は本当に4200万から4500万の間で大手ゼネコンのタワーがその値段でしたよ。ザ北浜タワーなんか70平米で4500万ぐらいだったしね。今の6割の値段でしたよ。本当に。

[2096: マンション検討中さん]

>>2095 匿名さん
買うのばからしくなりますよね。

[2097: マンション検討中さん]

>>2095 匿名さん
その時からローン金利って低かったの？

[2098: 匿名さん]

>2097 その時から既に金利は低くなっていました。だからあの当時に買った人は今の値段なんて馬鹿らしくて買う気になれないですよ。10年間で土地代や建築コスト高になってしまい、今ではとてもその価格になれないでしょうが、世界的に不況になって来ているので、これから段々と値段は下がるのが当たり前になりますよ。

[2099: 評判気になるさん]

ザ・北浜タワーは、長谷工+三洋ホームだからなぁ。
エントランスなんてデパートの従業員通用口みたいな感じだし、
キッチンもバスルームも長谷工仕様なのでしょぼいよ。low-eやFIXなんてのもない。
板状をタワーにしただけの物件。あと、日本一の高層という無理のある設計+制震構造なので、南海トラフでどうなるか。
入ってるテナントもパっとしない。レストランも、全然美味しくない。
北浜という位置も、今後は微妙になってくるだろうね。
堺筋の東側は、今後ダメになってくると考えられる。
新聞の切り抜きで5500万円ってのがあったけど現代でも6500万円が妥当では？

[2100: 匿名さん]

>>2099 評判気になるさん

スカイツリーも制振構造って知ってる？
施工も鹿島が入ってるから全然問題ないでしょ。