大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART3

[住人さん]

新スレッド立てました。

前スレ
PART2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551660/
PART1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312702/

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分 、大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産 、大京 、京阪電鉄不動産 、大和ハウス工業 、大阪ガス都市開発

【物件情報を追加しました 2015.5.13　管理担当】

[321: 契約済みさん]

重要事項説明会で、
休憩時間が有れば、オリックス劇場の中二階のラウンジコーナーが

唯一、
区分け無く全住民の立会い出来る場所となりますね。

なんちゅう少ない時間だ…。

並んでるトイレ済ませたら、珈琲飲める時間あるのかな？

質問したいのは山々なんだけど、まだ見ぬ住民に挨拶もしたいし…。

[322: 入居済みさん]

>>315
気になっていたのですが、この掲示板は誰がどことどこの書き込みをしたかわかるのですね。
ちらほら出てきてましたが、私には一向にわからないので匿名掲示板だと思ってました。

間違った事が書いてあったり野次が多い様なのは匿名掲示板だからでしょうね。


不平不満が出てカイゼンされていくものです。
不平不満も１つの意見としてとらえ、対処していけば
住みやすいマンションになるかと思います。
言わないだけで大小はあるもののみんな同じ事で不満を持っているものですよ。

総会参加初めてですが、ここの書き込みを見てなんか楽しみになってきました。

[323: 住民]

まあ、ルールブックにのっていることは、自分で確認するのがいいですね。
入居検討の方は、正確な返答を求めるのであれば、
ここで聞かずに家主に聞きましょう。
情報交換や、感じたことを共有するなら、ご近所さんと話すか、ここで共有すればいいと思います。

ところで、今週末の総会は、管理会社に有利なように扱われないように、皆でしっかりチェックしましょう。

ウェルカムパーティーは、彼らが設定した総会を有利に運ぶためのガス抜きの場です。
結局自分達のセールスばかりでした。

終わり時間が決められて、十分に議論できなければ、
住民に不利に進むのではと、危惧しています。

[324: 入居済みさん]

駐車場５０台も空きがあるのに、待たされている方、可哀想ですね。
駐車場に空きがあることを条件に賃貸契約したのに、しばらく駐車場契約ができないなんて、おかしい。
区分所有者の２台目までの募集と抽選は終わっているのだから、あとは先着順で駐車場契約をしたらいいのに。
賃貸の方、すでにお持ちの車はどうされているのでしょう。
駐車場契約ができるまでとは言え、周りの月極駐車場を借りたら高額でしょう。
早く駐車場契約ができたらいいですね(^^)

[325: 入居済みさん [ 30代]]

>>320
挙手の数をカウントするのですか？？
６５０人以上の人の手を数えるのは大変ですね。

議決権って部屋の広さに比例するってどこかに書いてませんでした？
100m2の部屋を所有していたら、50m2の人の２票分あるとかかんとか。
それだと手の数を数えてもわかりませんよね。

笑っていいともでやってたような手元ボタンとか無いのかな？
そういうのがあればどこに座ってもカウント出来るわけで家族一緒に
座れるんだけど。
１階には座らずに空席にしていて家族全員で２階席で見ておくってって手もありなのかな？

[326: 入居済みさん [ 40代]]

>>323さん
私もそう感じました。

管理業務委託契約書で勤務員が休むときは補充要員を入れないって変じゃないですか？
健康診断や有給休暇なのであらかじめいついつ休むと言うのは届け出てくるだろうけど、
その日は居ないわけです。

それと損害賠償の項目で従業員の過失や故意による損害賠償は上限１０億円と言うのはあまりにも強引じゃありませんか？
従業員の責任の無い事故等の損害は賠償責任はないですが、
賠償責任がある賠償金は普通上限無しですよ。
１０億円と言うのは保険金額でしょうけど、１０億円の保険入って居たらある意味やりたい放題じゃないですか。
マンションが建て替えになる様な事があっても１０億円しかでないとなると建て替え出来ません。
そこが気になりました。

さらっとしか目を通してませんがびっくりしました。まだまだ他にもあるんじゃないですかね。

[327: 入居済みさん]

>>324
その通りですね
資産価値下がるのを心配されてる貸主さんや入居者たちが
賃貸に回すならそこも事前にきっちり借主さんに説明すべきと思ってます
総会で決まらないとハッキリ分からないのだったら
それも含めて賃貸借契約で入ろうとしている人に正確に伝えるべきです

管理会社，仲介不動産屋みたいにその時物件さばけたら良いなんて考えてませんから
評判悪いことして長期的に困るのは所有者ですから

[328: 部外者さん]

>>325さん
此方のカキコミを読んで、噂通りなら、議決行使者は一階席だと思われます。
それだと、席が事前に決まっているのかもしれませんね。
家族共々一緒に座りたい処ですよね。

管理会社は事前に重要事項説明会の練習をしてくる筈です。

私達には与えられた資料で、できる限りの事前準備のシミュレーションで
管理会社に立ち向かうしか術は有りません。

いつまでも管理会社優勢で良いのかどうなのか、議決権行使者だけに頼らず、部外者である私達がしっかり資料を読み込み、
疑問点を質問して解決出来るようにしていきましょう。

チェック出来る方が多勢の方が、分散出来るはずです。

入居済みさんの気づきを一生懸命読んでいる者より。

[329: 入居済みさん]

使いたい人がいるのに空きの駐車場をそのまま放置しておく運営者なんて、それこそ資産価値というか住民に損失を負わせてませんか・・・。

[330: 部外者さん]

329さん
50台空いてる事も知らなかったのですが、どのような方針に成るか
需要事項説明会後の総会にて決めて行くと思いますよ。

引っ越しが遅めだったので、まだ住んで一ヶ月もたたずですが
契約者が住むのか賃貸として貸されるのか確定した数値が解らないのでは無かったのでしょうか。

[331: 入居済みさん]

>>329
私もそう思います。
大京は賃貸分をたくさん所有しているから、いつまでも駐車場契約を進めずに「駐車場あります」とアピールして条件高く賃貸契約を取りたいのでしょう。
先着順で駐車場契約をして、マンションの収益を上げて、駐車場の空きがなくなったら「現在は空きがありません」と伝えるのが、誠意ある対応です。
区分所有者にも、賃貸の人にも、検討中の人にも、大京は誠意がない。
マンションの自治を大京から住民に取り戻しましょう！

[332: 部外者さん]

うわぁ…、入居済みさんの気付き冴えてる…Σ(・◻︎・)
そうかも…!!

[333: 住民]

誠意なく、理屈の通らない対応では支持されませんから、せめて住人は皆で団結しましょう。

[334: 部外者さん]

大京の管理会社物件を調べてみました。
http://m.e-mansion.co.jp/search/%E5%A4%A7%E4%BA%AC//

ライオンズ系が多いようですね。

[335: 部外者さん]

大京さんについての予習です。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/

[336: 入居済みさん [ 40代]]

マンション標準管理規約　組合員及び利用者が守らねばならない約束事の標準です。
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/tanto20110727.pdf

マンション標準管理委託契約書　管理組合と管理業者が締結する標準的な契約書です。
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/keiyaku.pdf

規約や契約書はこれらを元に作成されていますが、大阪ひびきの街のそれと全く同じではありません。
大阪ひびきの街のは大京さんなりオリックスさんなり業者が作っていますので
法律で変えてはいけないと決められている所以外は
仕事がしやすいように変更してあらかじめ作っている様です。
その変わっているところが容認できるか出来ないかが今回の総会のポイントじゃないでしょうか？

駐車場の件も標準では区分所有者ですが、大阪ひびきの街では占有者（住民）となってる様です。
駐車場の利用率９０％で管理費を決定していますが管理費は多い方が良いですよね。
しかし、賃借人は消費税がかかるとすると、１８０００円の駐車場だと１６６６７円しか徴収してない事になります。
２年間は消費税はかかりませんし１０００万計上できるのかわかりませんが、消費税がかかる様になれば賃借人には消費税分上乗せしないと納得いきませんね。

[337: 入居済みさん]

区分所有者じゃなく占有者としてるのは
この分譲マンションがそもそも賃貸にまわされる割合が比較的多い為に
賃借人も駐車場借りられますよ、という体にしたいからでしょう
早く借り手が埋まってほしいですからね
要は管理会社の都合

実態は賃借人が本当に駐車場借りられるかは
オーナー入居者の２台目の優先度などもあるからかなり未知数
でも内税分負担等のデメリットだけは訴えさせて貰うという御意見

[338: 匿名さん]

>>325
マンション管理法か何かの初期設定だと専有面積だけど
1戸数1票に管理規約で変えてるとこ多いみたいよ

[339: 匿名さん]

>>337
駐車場埋まらないと修繕積立金上がるから
賃借人に借りて貰った方がいいと思うよ

友達がパークタワー梅田買ったけど
駐車場が空きまくりで大変みたいよ

[340: 匿名さん]

>>326
10億円越えるって何かな？

[341: 契約済みさん]

336さん
337さん
つまり、賃貸に回したら、外部区分所有者のオーナーは、
一度抽選で獲得した駐車場の権利を剥奪されると言う事でしょうか？

[342: 部外者さん]

えっ、まさか白紙に戻った駐車場の権利が50台?

じゃぁ、賃借人の占有者の駐車場の為に
区分所有者のオーナーの車所有を諦めなきゃいけ無いって事?

それって…。

[343: 契約済みさん]

341さん
その点はまだわかりません
総会で決定するのではないでしょうか？
外部区分所有者としては駐車場借りる権利付きで貸したいでしょう
そうしたら当然需要が大きいわけで家賃も高く設定できます
大京の側からすると一旦売れた区分に誰が居住しようがあまり関係なく
駐車場の又貸し案件になり兼ねないので消極的対応では？

[344: 部外者さん]

うわわわわ、賃貸の為に、先を見越して、既に所有を諦めた方、多そうですが…。

[345: 契約済みさん]

住んでる人が駐車場借りるのは当たり前です。早急に抽選するべきです。
賃貸に出す人は一旦手放さないといけないみたいなので、そこそこ均衡が取れるのではないですか？

[346: 部外者さん]

賃貸物件は、今、何％位賃貸にだされ、何%位借りられているのでしょうね。
未入居物件も有るので…。

権利剥奪されてるわ、未入居で、駐車場権利抽選されちゃ、
元権利収得してた契約者が怒って当然だと思うのだけど…。

一定の条件で貸せないなら自分で住むでしょうに。
周辺物件の相場より焦って条件下げる必要も無いしね。

[347: マンション住民さん]

明日は臨時総会ですね。実りある総会であることを祈ります。この前管理室前を通った時支配人なのかな?スーツの方が管理人さんや警備員さんに偉そうに何かを怒鳴ってました。酷い姿でした。その姿を隠す為のカーテンだったかも知れませんね。支配人?には我々住人はしっかり見ていると理解させるべきですね。

[348: 部外者さん]

24h×7日、およそ160時間でお給料16万8千円ほどでしょうか？
http://townwork.net/detail/clc_0454070001/joid_19749554/

派遣って、大京と大阪ガスセキュリティの雇用関係ですか？

[349: 入居済みさん]

目撃されたんですね。カーテンや仕切りなくなって正解ですね。管理会社側も住人側も目立てば複数の目で視られていると自覚したほうがよさそうですね。臨時総会でお会いできることを楽しみにしています。

[350: 部外者さん]

コンシェルジュさんの仕事 時間給1100円
http://www.froma.com/RQ37999426_ED2/?st=01

[351: 入居済みさん]

>>350さん、住民なのに どうして"部外者"と名乗るのですか？

[352: 部外者さん]

351さん答えは、>>283さんが書いてくれてある通りですよ。

議決行使権利者の1階席では無く、部外者の2階〜3階に座るからですよ。

[353: 入居済みさん]

>>340
住民とトラブルになり恋に起こす事件なら容易く１０億円超えるんじゃないですかね？
いろいろありそうです。
そもそも１０億円を超えるようなことがないならこういう条文は入れません。
１０億円超える損害倍書があるから書いているのです。

[354: 入居済みさん]

>>342
１１ページの駐車場使用細則に書いています。
簡単に説明すると
契約時にマンションオーナーが駐車場を１台目借りました。
まだ区画が余っていたので２台目の募集を行い抽選で決定しました。
２ヶ月が過ぎマンションオーナーが４枠駐車場を手放し空きが５０台空いています。
今がこの状態です。

賃貸者が車を所有して駐車場を借りたい場合。
その部屋のオーナーが駐車場を借りていて使ってなかっても
部屋を借りる人はその駐車場を使うことが出来ません。
駐車場はいかなる場合も第三者に貸出してはいけません。又貸しの禁止です。
管理組合に申し出て枠が空いているなら借りることが出来ます。

ここからが難しいところですが、
既に駐車場が埋まっている場合、
部屋を借りている人が駐車場を希望したら空きが出るまで待ち状態になります。
部屋のオーナーで１代も借りていない人が借りる場合、
マンションの部屋を誰かから買って駐車場を借りる場合等は
２台以上駐車場を借りている人が明け渡さなければなりません。
２台借りている人が居なければ賃借人で駐車場を使用している人が明け渡す事になります。

部屋のオーナーは満車で賃借人が駐車場の順番待ちをしていようが、
１台目は優先的にすぐに借りることができます。

オーナー特権でしょうかね。

ちなみに駐車場の空き状況はくらしスクエアーで確認することができます。

[355: 匿名]

空き枠を時間貸しにすればいい。

[356: 匿名さん]

常識的に言って
オーナー特権が多すぎると
賃貸価値も下がります。
賃貸価値が低いと物件の付加価値も落ちる。

駐車場が空いててオーナー優先で埋まりきらないと
賃貸の方に貸すのが普通。
で、中古物件を買った方が駐車場が欲しい場合に空
きがなければ、最優先で待機。
物件が大きいので流動性は高いはずです。
中古で買う方も空けば自分が優先で次に入る事がわ
かれば一時的に他の駐車場でもいいはず。
賃貸の人も空きが有れば使えるなら納得のはずです。

満車で中古物件の購入者が希望するんで賃貸の方が
明け渡すなら、法人からのファミリー層の賃貸が厳
しい事になる。

[357: 入居済みさん]

駐車場の権利を先月で放棄しました。
50台もあいてるのであれば、1台目の人から一週間単位で応募して、募集より希望者が多ければ抽選などとして空きを無くすべきですね。安く見積もっても毎月70万の損失です。
賃貸の人、税金がどうとかはまた後で処理すれば良い事です。オーナー特典とかは考えなくても良いでしょう。先に支払った者が優先だと思うのですがね。

[358: 入居済みさん]

>>357
毎月７０万円の損失！
現時点で、すでに１６０万円程度は損をしているのですね。
恐ろしい数値です。
これを放置している管理会社は何を考えているのでしょう。

>>354
356さんの言う通り、オーナー特権が強すぎると資産価値の低下につながると思います。
オーナー特権に固執して、賃貸の方々に対する差別意識が強い方がいるように見えて、少し怖いです。

[359: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [ 30代]]

こんにちは！入居してすぐ、気づいた傷や不備などありませんか？うちはけっこうあります。こういったものはもういまからは直してはいただけないんでしょうか？伝えるならどこに伝えるんでしょうか？分譲マンション、新築マンションに住むのがはじめてでわからなくて。教えていただけたらありがたいです！

[360: 入居済みさん]

>>359さん、私もいーっぱいありましたよ(笑
３ヶ月点検がそろそろありますから、事前にお知らせと修理依頼箇所を記載する書類が届くと思います。
しかし、３ヶ月点検の際は全戸が対象なので、雑な対応になる可能性が高いです。
また、後日だと「引越し作業の際についた傷ではないですか」などと言われる可能性もあるので、早めに指摘して修理してもらった方がいいと思います。
１階の東側、テナントが入居予定の場所にサポートセンターがありますから、そちらに行ってください。

[361: 入居済みさん]

>>359
>>360
お住まいの部屋の中だけではなくフロア廊下の壁紙の削れ擦り傷も報告下さい。
入居すぐに廊下の傷を指摘したのがまだなおっておりませんので
一斉にやるみたいですね。

[362: 住居者]

裏側の空き地なにができるんですかね？結構大きいからマンションかなと、、

[363: 住民]

>>362
リーガル四ツ橋立売堀Ⅱというマンションです
今月あたりから建設が始まるようです

[364: 住民]

重要事項説明会はじまりました。
PPTの投影もなく、読み上げるだけの
形式的な進行。
管理会社のやる気、感じられません。
状況共有まで。

[365: 入居済みさん [女性]]

マンション内で小選挙区制って…。

立候補者優先にすればいいのにw

意識高い人が多いフロアだと、立候補しても20年以上まわってこないとかあり得ますけど。

[366: 契約済みさん]

グダグタ感ありますね。
答えが答えになってないとこある。

[367: 契約済みさん]

管理会社は、主導権握りたいのと住民に興味持たれたら困る感じでしたね。特に金銭面。あやふや。来季来季言わないで、お金が出た時点で開示しないと。って思いましたがね。
疲れましたが、住民は意識高いし、途中でガス抜きなお話があったりとで行って良かったと思います。

[368: 入居済みさん]

総会初参加ですか、結構楽しめました。
理事には抽選で外れましたが、
要望等は言っていくつもりです。

[369: 契約済みさん]

>>368さん
残念でしたね。
意欲がある方が多いほど良いので時期役員に選出されれば良いですね！！
住民主導で運営すると良いです。自治会費だって、払ってるのになんの音沙汰もないなんて300円/各戸払い損だと気がつかされました。

[370: 住民]

368さま
そうですね。
当分は一階にいいに行くしかないそうですが、
内容によっては書面で提出したほうがよさそうですね。