大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART3

[住人さん]

新スレッド立てました。

前スレ
PART2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551660/
PART1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312702/

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分 、大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産 、大京 、京阪電鉄不動産 、大和ハウス工業 、大阪ガス都市開発

【物件情報を追加しました 2015.5.13　管理担当】

[301: 契約済みさん]

管理費払うのは、オーナーさんなのか賃借人なのか…
共用施設のオーナー使用権と賃借人使用権の配分率はどうなりますか？

議決権行使者意外の長く居住する部外者、若しくは賃借人に、主に、資産価値維持に協力してもらうのに

たった一回のオリックス劇場で行われる議決行使者と部外者の総会が
挙手のカウントの為に、部外者の二階席扱いには、何処まで管理会社の都合上なのでしょうか。

竣工後の区分けされたウェルカムパーティーも然りです。
ケーキとサンドイッチ有ったから、胡麻化されてますが

2年半年以上待って、部外者のホスピタリティー無さ過ぎて、議決権行使者1人で住んで下さい、て、成りません？
議決権行使者のホスピタリティー保つ部外者のホスピタリティー考えて無いでしょ。

部外者でも二階席にマイクは届いてますよね。
都合上11時30分までって、質問者だけ別枠が無いのかしら。

タワーって、委任状多いと聞いてましたが、
始めから管理会社優勢な姿勢では、委任状多い訳が解りました。

付き合いたての夫婦や、
説明不足や読解力が無くても、資産価値維持に協力したい住人は数多いのに
所々で、初心のチャレンジ精神をへし折りますよね。

[302: 契約済みさん]

>>297さん
オーナーさんが町内会費を払わないのなら、オーナーさんは西六会に参加協力出来ないが、
賃借人さんが西六会の新町北公園イベントに参加協力出来るという事ですね。

議決行使権利は、オーナーさんに有るのに、区分所有者で無いと
ややこしいですね。

[303: 入居済みさん [ 40代]]

>>301
管理費を払うのはオーナーです。これは法律で決まっていて裁判でも判決が出ています。

共用施設の利用権はオーナーさんと話し合ってください。
室内のインターホンでも予約できますが、インターネットでもできますのでオーナーさんが予約する事も出来ます。
支払いはオーナーの口座から引き落とされますので、賃借人は利用したらオーナーさんにその都度支払う必要があると思います。

管理会社本位だとは思いますよ。
管理契約書見ると管理会社優位だったりもします。
おそらく大京さんなりオリックスさんが部屋を少なくない数企業買いして抑えてるはずです。
企業に不利になるような規約改変なら議決権行使をしてくるでしょう。
住民が一団となり不服を申し立てるか、
事故がない限りはなかなかこれは変えられないところですね。

[304: 入居済みさん]

>>286
席順は指定席じゃん。
そっちこそ総会参加したこと無いんじゃないの？

[305: 入居済みさん]

>>302
町内会と管理組合は別物です。
管理組合は組合員で構成されます。
組合員とは区分所有者、つまりマンションの部屋のオーナー方々です。
法的に強制的に入る事になります。

町内会は任意参加の会です。
入る入らないは自由です。
ですが、マンションの契約時に町内会に入って会費を納める誓約書を書いていると思いますので、
書いている人は入るべきでしょう。

賃貸者はこのマンションに住んでなく、町内会の行事には参加しないでしょう。
オーナーが町内会員になると、この地域に住んでいないオーナーが町内会に入り会費を払い、
実際住んでいる賃借人が町内会の行事に参加出来ないのはおかしいと思います。

[306: 契約済みさん]

区分所有者の定義がややこしいですね。

外部区分所有者の場合の町内会費未納では、
官公庁、町内会との渉外業務は出来ませんよね。

[307: 入居済みさん]

賃貸人も駐車場を使えますよ。

管理規約１５条１項にある「占有者」とは賃貸人のことです。
使用者の資格に関して記載している駐車場使用細則４条１項(２)にも「貸与を受けて居住する者」と書いてあります。

駐車場や駐輪場は、管理組合と賃貸人の契約になります。
ちなみに、区分所有者も管理組合との契約です。

[308: 契約済みさん]

入居済みさん、解り易く説明くださり有難うございます。

[309: 入居済みさん]

>>307
貸与を受けて実際に居住するのは賃貸人じゃなく賃借人では？

で仮にそうだとして
結局、賃借人でも駐車場借りる事ができるという程度の文でしょ
オーナー入居者の優先度によってはほぼ借りられない事態は他マンションでも十分考えられます

[310: 入居済みさん]

>>309
空いていれば借りる事ができる、という事が借りたい方にとっては重要なんでしょ？
何がそんなに不満で噛み付くのですか？

[311: 契約済みさん]

不動産屋さんが、もし、駐車場借りれますと賃借人に言った場合、
虚偽になりますか?

[312: 契約済みさん]

>>310
借りたい方にとって大事なことは
『空いていれば』という状況がどれくらい現実的なのかだと思いますよ

「空いてれば借りられますよ。」という言葉や文章は
なるほど法的には虚偽ではないかもしれませんが
現状のどの程度駐車場が空くかどうかの説明なしではあまり意味がなく不親切だし
部屋を賃貸に廻そうかと考えている我々オーナーが懸念するのは
借り主さんにはちゃんと事前に説明してあげないとフェアではないし、
後々トラブルの元になるんじゃないかという事

この辺りは管理会社さんや仲介業者さんも結構ルーズなところがあります
別に噛みついてはいませんよ
お互い実生活のある人間同士なんだから
大事なことは相手の立場に立って説明してあげましょうよ、というごく普通の提言です

[313: 入居済みさん]

ごもっともですね。
ですが、ちょっと前に質問していた方が『借りれない』と思い込まれた事を考えると、借りれる可能性がある事が分かっただけでも307の情報は有益だったと思いますよ。
もっとも、今既に満車なら別ですが…。

[314: 入居済みさん]

>>312
現時点で駐車場５０台以上の空きがある状況で、
「駐車場に空きがあると聞いていましたが、賃借人も借りれますか」という質問に「賃借人は借りれません」と返事をするのは、"普通の提言"ではないでしょ。

空きがなければ借りれないのは、区分所有者も同じ。
間違いを指摘されて、苦し紛れの屁理屈ですね。

[315: 入居予定さん]

>>314
その人は何も借りられませんと言ってた人と同一では無いじゃん笑

賃借人の方からだと借りられることができるとの情報はまあ有益だけど
７：３ぐらいの割合で現実に借りる事ができる可能性の方が重要でしょ
貴方はミランダ・カーと結婚できますとか云われても意味ないし

管理会社の責任も大きいですね。きちんと仕事してほしい

[316: 住民ＯＬさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[317: 住民さん]

貶しあいじゃないと思うよ
どうみても310,314が噛み付いてるだけ

[318: 契約済みさん]

316さん
規約上、部外者や賃貸者賃借人と呼び合っているだけであって、
いずれ自分達も賃貸するか解らない時の為の未来の先の話です。
何処が貶し合いだったりしますでしょうか。

総会の為の議題に上る駐車場問題、有益な話し合いを初心者にも解るよう
解説下さってると思いますが…、

良かったら教えて下さい。

[319: 部外者さん]

借りていない契約者にとって、50台の空きは「いつでも借りれる ゆとり」

1台借りてもう一台借りたい区分所有者や
今すぐ借りたい賃借人にとっては、50台の空きは「一体、いつ借りれるのだろう」

な訳ですね。

皆様、オリックス劇場での総会に向けて、解り易く説明くださり
誠に有難うございます。

[320: 部外者さん]

挙手のカウントの為の議決権行使者の為の一階席ですが…
どう見ても、スカスカな件について…

http://www.orixtheater.jp/guide/

部外者席から冷ややかな目線を送ってしまいす事をお許しください。

[321: 契約済みさん]

重要事項説明会で、
休憩時間が有れば、オリックス劇場の中二階のラウンジコーナーが

唯一、
区分け無く全住民の立会い出来る場所となりますね。

なんちゅう少ない時間だ…。

並んでるトイレ済ませたら、珈琲飲める時間あるのかな？

質問したいのは山々なんだけど、まだ見ぬ住民に挨拶もしたいし…。

[322: 入居済みさん]

>>315
気になっていたのですが、この掲示板は誰がどことどこの書き込みをしたかわかるのですね。
ちらほら出てきてましたが、私には一向にわからないので匿名掲示板だと思ってました。

間違った事が書いてあったり野次が多い様なのは匿名掲示板だからでしょうね。


不平不満が出てカイゼンされていくものです。
不平不満も１つの意見としてとらえ、対処していけば
住みやすいマンションになるかと思います。
言わないだけで大小はあるもののみんな同じ事で不満を持っているものですよ。

総会参加初めてですが、ここの書き込みを見てなんか楽しみになってきました。

[323: 住民]

まあ、ルールブックにのっていることは、自分で確認するのがいいですね。
入居検討の方は、正確な返答を求めるのであれば、
ここで聞かずに家主に聞きましょう。
情報交換や、感じたことを共有するなら、ご近所さんと話すか、ここで共有すればいいと思います。

ところで、今週末の総会は、管理会社に有利なように扱われないように、皆でしっかりチェックしましょう。

ウェルカムパーティーは、彼らが設定した総会を有利に運ぶためのガス抜きの場です。
結局自分達のセールスばかりでした。

終わり時間が決められて、十分に議論できなければ、
住民に不利に進むのではと、危惧しています。

[324: 入居済みさん]

駐車場５０台も空きがあるのに、待たされている方、可哀想ですね。
駐車場に空きがあることを条件に賃貸契約したのに、しばらく駐車場契約ができないなんて、おかしい。
区分所有者の２台目までの募集と抽選は終わっているのだから、あとは先着順で駐車場契約をしたらいいのに。
賃貸の方、すでにお持ちの車はどうされているのでしょう。
駐車場契約ができるまでとは言え、周りの月極駐車場を借りたら高額でしょう。
早く駐車場契約ができたらいいですね(^^)

[325: 入居済みさん [ 30代]]

>>320
挙手の数をカウントするのですか？？
６５０人以上の人の手を数えるのは大変ですね。

議決権って部屋の広さに比例するってどこかに書いてませんでした？
100m2の部屋を所有していたら、50m2の人の２票分あるとかかんとか。
それだと手の数を数えてもわかりませんよね。

笑っていいともでやってたような手元ボタンとか無いのかな？
そういうのがあればどこに座ってもカウント出来るわけで家族一緒に
座れるんだけど。
１階には座らずに空席にしていて家族全員で２階席で見ておくってって手もありなのかな？

[326: 入居済みさん [ 40代]]

>>323さん
私もそう感じました。

管理業務委託契約書で勤務員が休むときは補充要員を入れないって変じゃないですか？
健康診断や有給休暇なのであらかじめいついつ休むと言うのは届け出てくるだろうけど、
その日は居ないわけです。

それと損害賠償の項目で従業員の過失や故意による損害賠償は上限１０億円と言うのはあまりにも強引じゃありませんか？
従業員の責任の無い事故等の損害は賠償責任はないですが、
賠償責任がある賠償金は普通上限無しですよ。
１０億円と言うのは保険金額でしょうけど、１０億円の保険入って居たらある意味やりたい放題じゃないですか。
マンションが建て替えになる様な事があっても１０億円しかでないとなると建て替え出来ません。
そこが気になりました。

さらっとしか目を通してませんがびっくりしました。まだまだ他にもあるんじゃないですかね。

[327: 入居済みさん]

>>324
その通りですね
資産価値下がるのを心配されてる貸主さんや入居者たちが
賃貸に回すならそこも事前にきっちり借主さんに説明すべきと思ってます
総会で決まらないとハッキリ分からないのだったら
それも含めて賃貸借契約で入ろうとしている人に正確に伝えるべきです

管理会社，仲介不動産屋みたいにその時物件さばけたら良いなんて考えてませんから
評判悪いことして長期的に困るのは所有者ですから

[328: 部外者さん]

>>325さん
此方のカキコミを読んで、噂通りなら、議決行使者は一階席だと思われます。
それだと、席が事前に決まっているのかもしれませんね。
家族共々一緒に座りたい処ですよね。

管理会社は事前に重要事項説明会の練習をしてくる筈です。

私達には与えられた資料で、できる限りの事前準備のシミュレーションで
管理会社に立ち向かうしか術は有りません。

いつまでも管理会社優勢で良いのかどうなのか、議決権行使者だけに頼らず、部外者である私達がしっかり資料を読み込み、
疑問点を質問して解決出来るようにしていきましょう。

チェック出来る方が多勢の方が、分散出来るはずです。

入居済みさんの気づきを一生懸命読んでいる者より。

[329: 入居済みさん]

使いたい人がいるのに空きの駐車場をそのまま放置しておく運営者なんて、それこそ資産価値というか住民に損失を負わせてませんか・・・。

[330: 部外者さん]

329さん
50台空いてる事も知らなかったのですが、どのような方針に成るか
需要事項説明会後の総会にて決めて行くと思いますよ。

引っ越しが遅めだったので、まだ住んで一ヶ月もたたずですが
契約者が住むのか賃貸として貸されるのか確定した数値が解らないのでは無かったのでしょうか。

[331: 入居済みさん]

>>329
私もそう思います。
大京は賃貸分をたくさん所有しているから、いつまでも駐車場契約を進めずに「駐車場あります」とアピールして条件高く賃貸契約を取りたいのでしょう。
先着順で駐車場契約をして、マンションの収益を上げて、駐車場の空きがなくなったら「現在は空きがありません」と伝えるのが、誠意ある対応です。
区分所有者にも、賃貸の人にも、検討中の人にも、大京は誠意がない。
マンションの自治を大京から住民に取り戻しましょう！

[332: 部外者さん]

うわぁ…、入居済みさんの気付き冴えてる…Σ(・◻︎・)
そうかも…!!

[333: 住民]

誠意なく、理屈の通らない対応では支持されませんから、せめて住人は皆で団結しましょう。

[334: 部外者さん]

大京の管理会社物件を調べてみました。
http://m.e-mansion.co.jp/search/%E5%A4%A7%E4%BA%AC//

ライオンズ系が多いようですね。

[335: 部外者さん]

大京さんについての予習です。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/

[336: 入居済みさん [ 40代]]

マンション標準管理規約　組合員及び利用者が守らねばならない約束事の標準です。
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/tanto20110727.pdf

マンション標準管理委託契約書　管理組合と管理業者が締結する標準的な契約書です。
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/keiyaku.pdf

規約や契約書はこれらを元に作成されていますが、大阪ひびきの街のそれと全く同じではありません。
大阪ひびきの街のは大京さんなりオリックスさんなり業者が作っていますので
法律で変えてはいけないと決められている所以外は
仕事がしやすいように変更してあらかじめ作っている様です。
その変わっているところが容認できるか出来ないかが今回の総会のポイントじゃないでしょうか？

駐車場の件も標準では区分所有者ですが、大阪ひびきの街では占有者（住民）となってる様です。
駐車場の利用率９０％で管理費を決定していますが管理費は多い方が良いですよね。
しかし、賃借人は消費税がかかるとすると、１８０００円の駐車場だと１６６６７円しか徴収してない事になります。
２年間は消費税はかかりませんし１０００万計上できるのかわかりませんが、消費税がかかる様になれば賃借人には消費税分上乗せしないと納得いきませんね。

[337: 入居済みさん]

区分所有者じゃなく占有者としてるのは
この分譲マンションがそもそも賃貸にまわされる割合が比較的多い為に
賃借人も駐車場借りられますよ、という体にしたいからでしょう
早く借り手が埋まってほしいですからね
要は管理会社の都合

実態は賃借人が本当に駐車場借りられるかは
オーナー入居者の２台目の優先度などもあるからかなり未知数
でも内税分負担等のデメリットだけは訴えさせて貰うという御意見

[338: 匿名さん]

>>325
マンション管理法か何かの初期設定だと専有面積だけど
1戸数1票に管理規約で変えてるとこ多いみたいよ

[339: 匿名さん]

>>337
駐車場埋まらないと修繕積立金上がるから
賃借人に借りて貰った方がいいと思うよ

友達がパークタワー梅田買ったけど
駐車場が空きまくりで大変みたいよ

[340: 匿名さん]

>>326
10億円越えるって何かな？

[341: 契約済みさん]

336さん
337さん
つまり、賃貸に回したら、外部区分所有者のオーナーは、
一度抽選で獲得した駐車場の権利を剥奪されると言う事でしょうか？

[342: 部外者さん]

えっ、まさか白紙に戻った駐車場の権利が50台?

じゃぁ、賃借人の占有者の駐車場の為に
区分所有者のオーナーの車所有を諦めなきゃいけ無いって事?

それって…。

[343: 契約済みさん]

341さん
その点はまだわかりません
総会で決定するのではないでしょうか？
外部区分所有者としては駐車場借りる権利付きで貸したいでしょう
そうしたら当然需要が大きいわけで家賃も高く設定できます
大京の側からすると一旦売れた区分に誰が居住しようがあまり関係なく
駐車場の又貸し案件になり兼ねないので消極的対応では？

[344: 部外者さん]

うわわわわ、賃貸の為に、先を見越して、既に所有を諦めた方、多そうですが…。

[345: 契約済みさん]

住んでる人が駐車場借りるのは当たり前です。早急に抽選するべきです。
賃貸に出す人は一旦手放さないといけないみたいなので、そこそこ均衡が取れるのではないですか？

[346: 部外者さん]

賃貸物件は、今、何％位賃貸にだされ、何%位借りられているのでしょうね。
未入居物件も有るので…。

権利剥奪されてるわ、未入居で、駐車場権利抽選されちゃ、
元権利収得してた契約者が怒って当然だと思うのだけど…。

一定の条件で貸せないなら自分で住むでしょうに。
周辺物件の相場より焦って条件下げる必要も無いしね。

[347: マンション住民さん]

明日は臨時総会ですね。実りある総会であることを祈ります。この前管理室前を通った時支配人なのかな?スーツの方が管理人さんや警備員さんに偉そうに何かを怒鳴ってました。酷い姿でした。その姿を隠す為のカーテンだったかも知れませんね。支配人?には我々住人はしっかり見ていると理解させるべきですね。

[348: 部外者さん]

24h×7日、およそ160時間でお給料16万8千円ほどでしょうか？
http://townwork.net/detail/clc_0454070001/joid_19749554/

派遣って、大京と大阪ガスセキュリティの雇用関係ですか？

[349: 入居済みさん]

目撃されたんですね。カーテンや仕切りなくなって正解ですね。管理会社側も住人側も目立てば複数の目で視られていると自覚したほうがよさそうですね。臨時総会でお会いできることを楽しみにしています。

[350: 部外者さん]

コンシェルジュさんの仕事 時間給1100円
http://www.froma.com/RQ37999426_ED2/?st=01