大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART3

[住人さん]

新スレッド立てました。

前スレ
PART2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551660/
PART1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312702/

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分 、大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産 、大京 、京阪電鉄不動産 、大和ハウス工業 、大阪ガス都市開発

【物件情報を追加しました 2015.5.13　管理担当】

[281: 入居済みさん]

>>279
まずは場所の特定ですね。
このマンションひびきの街と言うだけあって、本当に音は良く響きます。
部屋の中の玄関近くの音は共用廊下から聞くことが出来ます。
両隣からの音ならそれで判別しやすいのですが、
上下からの音はエレベーターが使えないため判別できません。
防災センターに言って立ち会ってもらって確認してもらいましょう。

[282: 入居済みさん]

>>280
>意見のある方は早めに出席するはず。
そりゃわからんでしょ。

事前に参加届け出して居るんだから席順って決まってるんじゃないの？よくしらんけど。

管理業務の内容に、国が出しているマンション標準委託契約書に無い住民に不利な条項が盛り込まれていたりする所もあったけど
それを言うのに並んでまで前の席を取る必要あるの？

[283: 入居済みさん]

>>280
前のマンションはどうあれ
総会は議決権行使者と認められた者しか参加できません。
７日は説明会も兼ねているので部外者も参加出来ますが、それは２階席になります。

法律によると入居時に提出した議決権行使者以外の人が総会に参加する場合は
委任状を持つ者及び理事に認められた者です。
たとえ配偶者であっても委任状が無ければ議決権も無く部外者です。
退室を言い渡されるでしょう。



私個人の意見としては
オリックス劇場１階席１２５５席
マンション８７４室
企業買いしている部屋は参加しないのが基本ですし、
個人所有者も参加しない人がいるでしょうから席は十分余ると思います。
１住居２名一緒に座ることは可能なんじゃないですかね？

[284: 匿名さん]

スラブの厚さ、何ミリですか?

[285: 入居済みさん]

278さんそうですか～悪質な場合警察動いてくれるんですね。繰り返すようなら管理会社も警察を呼ぶでしょうしいたずらをした人には逮捕される前に悔い改めてほしいですね。

[286: 入居済みさん]

>>282
総会に参加したことない方みたいですね。今回の総会参加いただけます様宜しくお願いします(^^)。

[287: 入居済みさん]

夫婦、家族とかでなく共同名義の権利で参加したいのです。サポートセンターは頼りにならないのでどこに連絡したらよいか調べ中です。皆さん是非総会には参加して頂けたら心強いです。やはり常識ある方が参加していただけないと、ベビークレーマーで荒れることありますので心配です。警備員配置してるといいのですが(ｰ ｰ;)

[288: 契約済みさん]

共同名義でも議決権は一部屋一つじゃないですか？
もしかしたら、今回は挙手のカウントするのに人数が多いこともあり、座席を分けた可能性もあるのではないかと思ってます。
が、エレベーターにも記載あるように、議決人数が不足してるとのことなので
心配ですね。
出席されない方で委任状まだの方は、今からでも遅くないので提出してほしいですね。

[289: 入居済みさん]

>>283、287
288さんのおっしゃる通り、採決の都合だと思います。
所有権が半分なら、議決権も半分。
共同名義の方とどちらが出席するか相談してからお越しください。
当日、現場で無理を言う人がいないことを祈っています。

[290: 入居済みさん]

共用部のサカイの養生が取れましたね。
でも、エレベーターのカーペットのような壁面は...
あんなエレベーターは初めて見ました。
このマンションの住民はまともにエレベーターも使えない野蛮な人達ですよ～と言われているようで、情けなくなります。

[291: 入居済み [女性 30代]]

290さん
本当にその通りですよね。
綺麗に保つ手段にしては少し違うような気がしてならず、
新しいカーペットの独特な匂いが苦しいです。

[292: 契約済みさん]

エレベーターのカーペットまだ引っ越しがあるから
一時的なものと違いますか　床も何か貼ってありますから
あのままでは不細工すぎますね

[293: 入居済みさん [ 20代]]

失礼します。
賃貸入居のかたはいませんか？

駐車場借りれるとのことだったので入居したのですがコンシェルジュに聞いても抽選になるとか今は借りれないなど意見が様々なのです。

契約時には空きがあるとのことだったのですが、こちらを拝見するとそもそも賃貸者は駐車場が借りれないと書かれている方もおられるのですが本当ですか？

賃貸で住まれているかた、車はどうされていますか？

[294: 入居済みさん [ 40代]]

エレベーターのカーペット？の匂いなんとかなりませんか？
臭すぎます。ゴム磁石を張ったボンドの匂いかもしれませんが、
体に有害な匂いがします。

[295: 入居済みさん [ 40代]]

>>293
基本的に賃借人には総会の議決権もありません。
駐車場を借りることも出来ません。

議決権は賃貸者から委任状を貰うことによって参加出来ます。
駐車場は管理規約を区分所有者以外にも使用させる事が出来るように変更すると出来ます。

基本的に区分所有者以外に駐車場を貸さないのは消費税の問題があるからです。
区分所有者が駐車場を借りて賃料を払った場合は非課税（組合員が組合に預けたお金）で消費税がかかりません。
区分所有者（組合委員）以外が駐車場を借りると営利目的になり消費税がかかってきます。

管理規約を変更して組合員以外の駐車場代が決まれば賃借人でも借りれます。

[296: 住民さんＥ]

エレベーターくっさいですね(*_*)
床もゴムを被せていますから、暫定ではないでしょうか？
それとも、運用方法は理事会で決まるのかもしれませんね。
例えば、カーペットなら、ダスキンにどれくらいの感覚で依頼するのかなど

[297: 入居済みさん [ 40代]]

次の総会で新町の町内会の管理費についても決議を取るようですけど、
賃貸に出すオーナーさんはどういう意見なんでしょうね？

管理費や修繕積立金は当然オーナーさんが払うものですが、
町内会の組合費なんてものは住民が払うもので
借りている人がはらうべきなものです。

おそらくオーナーが払うという結論で議会は進められると思いますが、
異論はないのでしょうか？

[298: 入居済みさん [ 20代]]

>>295
現状では駐車場は借りられないということですね。

他のタワー物件でも空きが出れば抽選に参加できていたのでハナから借りられないとは確認ミスでした。
どの賃貸募集にも駐車場有りと書かれていて、大京にも借りれるか再三確認したのに残念です。

[299: 住居者]

エレベーターに鏡がないのがショックです。

[300: 入居済みさん [ 20代]]

>>299
私も鏡欲しいです！
北浜のように景色が見れるわけでもないし、狭い！(>_<)

[301: 契約済みさん]

管理費払うのは、オーナーさんなのか賃借人なのか…
共用施設のオーナー使用権と賃借人使用権の配分率はどうなりますか？

議決権行使者意外の長く居住する部外者、若しくは賃借人に、主に、資産価値維持に協力してもらうのに

たった一回のオリックス劇場で行われる議決行使者と部外者の総会が
挙手のカウントの為に、部外者の二階席扱いには、何処まで管理会社の都合上なのでしょうか。

竣工後の区分けされたウェルカムパーティーも然りです。
ケーキとサンドイッチ有ったから、胡麻化されてますが

2年半年以上待って、部外者のホスピタリティー無さ過ぎて、議決権行使者1人で住んで下さい、て、成りません？
議決権行使者のホスピタリティー保つ部外者のホスピタリティー考えて無いでしょ。

部外者でも二階席にマイクは届いてますよね。
都合上11時30分までって、質問者だけ別枠が無いのかしら。

タワーって、委任状多いと聞いてましたが、
始めから管理会社優勢な姿勢では、委任状多い訳が解りました。

付き合いたての夫婦や、
説明不足や読解力が無くても、資産価値維持に協力したい住人は数多いのに
所々で、初心のチャレンジ精神をへし折りますよね。

[302: 契約済みさん]

>>297さん
オーナーさんが町内会費を払わないのなら、オーナーさんは西六会に参加協力出来ないが、
賃借人さんが西六会の新町北公園イベントに参加協力出来るという事ですね。

議決行使権利は、オーナーさんに有るのに、区分所有者で無いと
ややこしいですね。

[303: 入居済みさん [ 40代]]

>>301
管理費を払うのはオーナーです。これは法律で決まっていて裁判でも判決が出ています。

共用施設の利用権はオーナーさんと話し合ってください。
室内のインターホンでも予約できますが、インターネットでもできますのでオーナーさんが予約する事も出来ます。
支払いはオーナーの口座から引き落とされますので、賃借人は利用したらオーナーさんにその都度支払う必要があると思います。

管理会社本位だとは思いますよ。
管理契約書見ると管理会社優位だったりもします。
おそらく大京さんなりオリックスさんが部屋を少なくない数企業買いして抑えてるはずです。
企業に不利になるような規約改変なら議決権行使をしてくるでしょう。
住民が一団となり不服を申し立てるか、
事故がない限りはなかなかこれは変えられないところですね。

[304: 入居済みさん]

>>286
席順は指定席じゃん。
そっちこそ総会参加したこと無いんじゃないの？

[305: 入居済みさん]

>>302
町内会と管理組合は別物です。
管理組合は組合員で構成されます。
組合員とは区分所有者、つまりマンションの部屋のオーナー方々です。
法的に強制的に入る事になります。

町内会は任意参加の会です。
入る入らないは自由です。
ですが、マンションの契約時に町内会に入って会費を納める誓約書を書いていると思いますので、
書いている人は入るべきでしょう。

賃貸者はこのマンションに住んでなく、町内会の行事には参加しないでしょう。
オーナーが町内会員になると、この地域に住んでいないオーナーが町内会に入り会費を払い、
実際住んでいる賃借人が町内会の行事に参加出来ないのはおかしいと思います。

[306: 契約済みさん]

区分所有者の定義がややこしいですね。

外部区分所有者の場合の町内会費未納では、
官公庁、町内会との渉外業務は出来ませんよね。

[307: 入居済みさん]

賃貸人も駐車場を使えますよ。

管理規約１５条１項にある「占有者」とは賃貸人のことです。
使用者の資格に関して記載している駐車場使用細則４条１項(２)にも「貸与を受けて居住する者」と書いてあります。

駐車場や駐輪場は、管理組合と賃貸人の契約になります。
ちなみに、区分所有者も管理組合との契約です。

[308: 契約済みさん]

入居済みさん、解り易く説明くださり有難うございます。

[309: 入居済みさん]

>>307
貸与を受けて実際に居住するのは賃貸人じゃなく賃借人では？

で仮にそうだとして
結局、賃借人でも駐車場借りる事ができるという程度の文でしょ
オーナー入居者の優先度によってはほぼ借りられない事態は他マンションでも十分考えられます

[310: 入居済みさん]

>>309
空いていれば借りる事ができる、という事が借りたい方にとっては重要なんでしょ？
何がそんなに不満で噛み付くのですか？

[311: 契約済みさん]

不動産屋さんが、もし、駐車場借りれますと賃借人に言った場合、
虚偽になりますか?

[312: 契約済みさん]

>>310
借りたい方にとって大事なことは
『空いていれば』という状況がどれくらい現実的なのかだと思いますよ

「空いてれば借りられますよ。」という言葉や文章は
なるほど法的には虚偽ではないかもしれませんが
現状のどの程度駐車場が空くかどうかの説明なしではあまり意味がなく不親切だし
部屋を賃貸に廻そうかと考えている我々オーナーが懸念するのは
借り主さんにはちゃんと事前に説明してあげないとフェアではないし、
後々トラブルの元になるんじゃないかという事

この辺りは管理会社さんや仲介業者さんも結構ルーズなところがあります
別に噛みついてはいませんよ
お互い実生活のある人間同士なんだから
大事なことは相手の立場に立って説明してあげましょうよ、というごく普通の提言です

[313: 入居済みさん]

ごもっともですね。
ですが、ちょっと前に質問していた方が『借りれない』と思い込まれた事を考えると、借りれる可能性がある事が分かっただけでも307の情報は有益だったと思いますよ。
もっとも、今既に満車なら別ですが…。

[314: 入居済みさん]

>>312
現時点で駐車場５０台以上の空きがある状況で、
「駐車場に空きがあると聞いていましたが、賃借人も借りれますか」という質問に「賃借人は借りれません」と返事をするのは、"普通の提言"ではないでしょ。

空きがなければ借りれないのは、区分所有者も同じ。
間違いを指摘されて、苦し紛れの屁理屈ですね。

[315: 入居予定さん]

>>314
その人は何も借りられませんと言ってた人と同一では無いじゃん笑

賃借人の方からだと借りられることができるとの情報はまあ有益だけど
７：３ぐらいの割合で現実に借りる事ができる可能性の方が重要でしょ
貴方はミランダ・カーと結婚できますとか云われても意味ないし

管理会社の責任も大きいですね。きちんと仕事してほしい

[316: 住民ＯＬさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[317: 住民さん]

貶しあいじゃないと思うよ
どうみても310,314が噛み付いてるだけ

[318: 契約済みさん]

316さん
規約上、部外者や賃貸者賃借人と呼び合っているだけであって、
いずれ自分達も賃貸するか解らない時の為の未来の先の話です。
何処が貶し合いだったりしますでしょうか。

総会の為の議題に上る駐車場問題、有益な話し合いを初心者にも解るよう
解説下さってると思いますが…、

良かったら教えて下さい。

[319: 部外者さん]

借りていない契約者にとって、50台の空きは「いつでも借りれる ゆとり」

1台借りてもう一台借りたい区分所有者や
今すぐ借りたい賃借人にとっては、50台の空きは「一体、いつ借りれるのだろう」

な訳ですね。

皆様、オリックス劇場での総会に向けて、解り易く説明くださり
誠に有難うございます。

[320: 部外者さん]

挙手のカウントの為の議決権行使者の為の一階席ですが…
どう見ても、スカスカな件について…

http://www.orixtheater.jp/guide/

部外者席から冷ややかな目線を送ってしまいす事をお許しください。

[321: 契約済みさん]

重要事項説明会で、
休憩時間が有れば、オリックス劇場の中二階のラウンジコーナーが

唯一、
区分け無く全住民の立会い出来る場所となりますね。

なんちゅう少ない時間だ…。

並んでるトイレ済ませたら、珈琲飲める時間あるのかな？

質問したいのは山々なんだけど、まだ見ぬ住民に挨拶もしたいし…。

[322: 入居済みさん]

>>315
気になっていたのですが、この掲示板は誰がどことどこの書き込みをしたかわかるのですね。
ちらほら出てきてましたが、私には一向にわからないので匿名掲示板だと思ってました。

間違った事が書いてあったり野次が多い様なのは匿名掲示板だからでしょうね。


不平不満が出てカイゼンされていくものです。
不平不満も１つの意見としてとらえ、対処していけば
住みやすいマンションになるかと思います。
言わないだけで大小はあるもののみんな同じ事で不満を持っているものですよ。

総会参加初めてですが、ここの書き込みを見てなんか楽しみになってきました。

[323: 住民]

まあ、ルールブックにのっていることは、自分で確認するのがいいですね。
入居検討の方は、正確な返答を求めるのであれば、
ここで聞かずに家主に聞きましょう。
情報交換や、感じたことを共有するなら、ご近所さんと話すか、ここで共有すればいいと思います。

ところで、今週末の総会は、管理会社に有利なように扱われないように、皆でしっかりチェックしましょう。

ウェルカムパーティーは、彼らが設定した総会を有利に運ぶためのガス抜きの場です。
結局自分達のセールスばかりでした。

終わり時間が決められて、十分に議論できなければ、
住民に不利に進むのではと、危惧しています。

[324: 入居済みさん]

駐車場５０台も空きがあるのに、待たされている方、可哀想ですね。
駐車場に空きがあることを条件に賃貸契約したのに、しばらく駐車場契約ができないなんて、おかしい。
区分所有者の２台目までの募集と抽選は終わっているのだから、あとは先着順で駐車場契約をしたらいいのに。
賃貸の方、すでにお持ちの車はどうされているのでしょう。
駐車場契約ができるまでとは言え、周りの月極駐車場を借りたら高額でしょう。
早く駐車場契約ができたらいいですね(^^)

[325: 入居済みさん [ 30代]]

>>320
挙手の数をカウントするのですか？？
６５０人以上の人の手を数えるのは大変ですね。

議決権って部屋の広さに比例するってどこかに書いてませんでした？
100m2の部屋を所有していたら、50m2の人の２票分あるとかかんとか。
それだと手の数を数えてもわかりませんよね。

笑っていいともでやってたような手元ボタンとか無いのかな？
そういうのがあればどこに座ってもカウント出来るわけで家族一緒に
座れるんだけど。
１階には座らずに空席にしていて家族全員で２階席で見ておくってって手もありなのかな？

[326: 入居済みさん [ 40代]]

>>323さん
私もそう感じました。

管理業務委託契約書で勤務員が休むときは補充要員を入れないって変じゃないですか？
健康診断や有給休暇なのであらかじめいついつ休むと言うのは届け出てくるだろうけど、
その日は居ないわけです。

それと損害賠償の項目で従業員の過失や故意による損害賠償は上限１０億円と言うのはあまりにも強引じゃありませんか？
従業員の責任の無い事故等の損害は賠償責任はないですが、
賠償責任がある賠償金は普通上限無しですよ。
１０億円と言うのは保険金額でしょうけど、１０億円の保険入って居たらある意味やりたい放題じゃないですか。
マンションが建て替えになる様な事があっても１０億円しかでないとなると建て替え出来ません。
そこが気になりました。

さらっとしか目を通してませんがびっくりしました。まだまだ他にもあるんじゃないですかね。

[327: 入居済みさん]

>>324
その通りですね
資産価値下がるのを心配されてる貸主さんや入居者たちが
賃貸に回すならそこも事前にきっちり借主さんに説明すべきと思ってます
総会で決まらないとハッキリ分からないのだったら
それも含めて賃貸借契約で入ろうとしている人に正確に伝えるべきです

管理会社，仲介不動産屋みたいにその時物件さばけたら良いなんて考えてませんから
評判悪いことして長期的に困るのは所有者ですから

[328: 部外者さん]

>>325さん
此方のカキコミを読んで、噂通りなら、議決行使者は一階席だと思われます。
それだと、席が事前に決まっているのかもしれませんね。
家族共々一緒に座りたい処ですよね。

管理会社は事前に重要事項説明会の練習をしてくる筈です。

私達には与えられた資料で、できる限りの事前準備のシミュレーションで
管理会社に立ち向かうしか術は有りません。

いつまでも管理会社優勢で良いのかどうなのか、議決権行使者だけに頼らず、部外者である私達がしっかり資料を読み込み、
疑問点を質問して解決出来るようにしていきましょう。

チェック出来る方が多勢の方が、分散出来るはずです。

入居済みさんの気づきを一生懸命読んでいる者より。

[329: 入居済みさん]

使いたい人がいるのに空きの駐車場をそのまま放置しておく運営者なんて、それこそ資産価値というか住民に損失を負わせてませんか・・・。

[330: 部外者さん]

329さん
50台空いてる事も知らなかったのですが、どのような方針に成るか
需要事項説明会後の総会にて決めて行くと思いますよ。

引っ越しが遅めだったので、まだ住んで一ヶ月もたたずですが
契約者が住むのか賃貸として貸されるのか確定した数値が解らないのでは無かったのでしょうか。