マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[901: 匿名さん]

>896
あたくはよっぽど修繕積立金がすくないんですね。
工事しなければスラム化の道を辿るだけ。
工事は借金してやるもんじゃないよ。
計画的に積み立ててやるもんだよ。
おたくには、全てを網羅した長期修繕計画はないでしょうね。
いきあたりばったりの工事ではいきづまるよ。

[902: 匿名さん]

年よりがおおいとか力をもっているマンションでは
値上げはむずかしいと思うよ。
そんな連中は、水漏れや鉄部のサビとかの補修は我慢
できるし、それより値上げの方が嫌だからね。

[903: 暇入]

年寄りが増えてるのと
超低金利で
積立金は時代に合わないのである。

[904: 匿名さん]

>903
おたくは釣りで書き込みしてるの？
積立金はこつこつと貯金をして将来に備えるものですよ。
あなたがいっているのは、積立金があると余分な工事をするとか、
管理会社に搾取されるとか否定的なことばかりを書き込んでいるけど、
そんなに悪い管理会社や住民がいるマンションは殆どありませんよ。
人を信じ信じられる人間になりなさい。
もし。その可能性があるのなら、そうならならないように、あなたが
すべきですよ。

[905: 暇入]

↑修繕積立金が足りているマンションは極めて少数であり、逆説的には管理会社の値上げ提案を丸呑みした管理組合だけであろう。

[906: 暇入]

そもそも前払いを後払いに変更するだけであるから、資金繰りの話である。
国土交通省の修繕積立金ガイドラインは過大であり、それに準拠した潤沢な修繕積立金は輪番理事会が無駄に使うだけ。
大規模マンションで理事会、修繕委員会が活発であっても、工事費が巨額であるが故に合意形成の手続きのみに腐心し大手ゼネコンのみに見積もり参加させるとか経費削減にはつながらないのである。
少し足らないくらいのほうがいいのだ。

[907: 匿名さん]

>906
修繕積立金は管理会社にいわれて値上げするものではないよ。
全てを網羅した長期修繕計画に基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の
額を算出して決めるだけのこと。
積立金を輪番制の理事がが勝手に使うことはゆるされないよ。修繕積立金の取り崩しは
総会の決議が必要だからね。
こんな基本的なことも分からず、借り入れが一番と念仏のように唱えてもねえ。
考えを変えるときがきたんじゃないの。

例えば、２５年間の工事費等の総額で計算した場合、最初からこつこつと貯金をしてきた
マンションと、そのときになって、その都度借り入れをして修繕積立金の値上げを行い
返済をしていくマンションでは、その負担はかなりの差がでてくるよ。
借り入れは、すまい・る債の場合、最長でも１０年だからね。

[908: 匿名さん]

>906
大規模修繕工事の進め方について、勉強不足のようだね。
もう少し勉強しなさい。
設計・監理会社の選定、元請会社の相見積の取り方等しらないでしょう。

それに、長期修繕計画は余裕をもって作成されているので、その周期や
工事費の額を予定をはやめたり、費用が計画以上に上回ることはないんだけど
そんなことも知らないのかな？
それを知っていれば、計画より早めに工事したり、予算額を上回って事業計画
として提案されれば、反対者が出てくるので議案として成立しないよ。

[909: 匿名さん]

>906
だから、しっかりした全てを網羅した長期修繕計画の作成が必要なのです。
管理会社がパソコンにデータを打ち込んで作成する長期修繕計画ではだめですよ。
建物診断をして、内訳書まで作成された長期修繕計画書が必要です。
当然、マンションの仕事の経験のある積算に強い設計コンサルタントが
作成した長期修繕計画書でなければなりませんがね。
こんなことはあなたは理解できないし、そういう長期修繕計画書はないでしょうがね。

[910: 暇入]

↑やはりボケている。

[911: 暇入]

超低金利であるから、借り入れを前提にした長期修繕計画でもまったく問題はない。
但し、借り入れに当たっては借り入れに連動して修繕積立金の値上げも行うから
区分所有者の要求により、値上げ幅の圧縮、借り入れ額の圧縮、工事費の圧縮が図られていくのである。

[912: 暇入]

↑国土交通省の修繕積立金ガイドラインを起点にすると、潤沢な修繕積立金により工事費高騰を招くが、借り入れを起点にすると、工事費圧縮に向かう、いわば、逆ドミノ理論である。

[913: 匿名さん]

>912
要するに修繕積立金の値上げは嫌なんでしょう。
高齢者は積立金の値上げには反対しますからね。
もう先は長くないから、マンションは少々きたなくなっても、住めればいいので
積立金の値上げはダメというんですよね。
所詮年金生活者に対しては、たとえ1,000円でも値上げされると困るので、
工事ができにくい体質にもっていっているんだよね。
値上げをするのは大変だからね。
あなたのマンションは資産価値はどんどんなくなりスラム化しますよ。
これだけは間違いないでしょう。
しかし、それでもいいという住民もいますからね。

[914: 暇入]

↑うちは最新の標準管理規約に改訂してるから必要なときにはいつでも普通決議で値上げできる。
必要なときとは大規模修繕を行うとき、である。

[915: 暇入]

超低金利の平時に必要なのは、過剰な積立金ではなく、機動的に資金調達できる体制の整備である。

[916: 匿名さん]

>915
何当たり前のことを書き込んでるの。
工事や補修は、大規模修繕工事だけじゃないんだよ。
エレベーター、インターホン、窓サッシ、玄関扉、消防設備、給排水管等
の工事は、周期ごとにやってくる大規模修繕工事には入っていないからね。
要するに全てを網羅した長期修繕計画はないんでしょう。
低金利だろうと毎年こつこつと積み立てていくのと何が違うの？
借り入れをする必要はないよ。低金利だろうと金利はつくんだからね。
おたくは、まずしっかりした長期修繕計画を作成することからスタート
する必要があるね。

[917: 暇入]

↑うちは４０万円かけて長期修繕計画を作っている。
私は４４問正解のマンカン士であり
現在の超低金利の状況、国土交通省の修繕積立金ガイドラインの過大な金額、
その日暮らし的ガテン系住民層との合意形成の困難さなどを総合的に勘案し、
先払い積立金から後払い分担金への
発想の転換を主張しているのである。

[918: 元フロント]

＞↑うちは４０万円かけて長期修繕計画を作っている。
　長期修繕計画を作った時の事を教えてください。
　1.　長期修繕計画作成の依頼先はどこですか？
　　　委託先の管理会社　一級建築士　マンション管理士などが考えられますが

　2.　長期修繕計画の内容について
　　　A　修繕周期は、国交省のガイドラインに沿ってですか？　独自の周期ですか？
　　　B　工事の詳細な内容は入っていますか？
　　　　　単に大規模修繕工事というだけでなく、外壁塗装、屋上防水、ベランダ防水
　　　　　など詳細の記入がありますか？
　　　C　工事予算は、どのようにして決めましたか？
　　　　　積算で出しましたか？　それとも他の工事からの類推ですか？

　私は、管理会社にいたので、担当マンションの長期修繕計画は私が作っていました。
　４０万で、どの程度の内容の計画書ができるのか知りたいのです。

　長期修繕計画は管理会社の売上計画に直結しています。
　中小の（つまり工事部門を持たない、下請けも持たない）管理会社でも、大規模修繕工事の際は、入札参加業者と「協力会社契約」を結びます。
　つまり、どこが落札しても管理会社にはバックマージンが入るようになっているのです。

　当然、管理会社は、工事を勧め、できるだけ費用の拡大を図ります。
　これは、管理会社の宿命であって、委託管理費以外の収入を求めない会社の出現は難しいと思います。
　
＞先払い積立金から後払い分担金への 発想の転換を主張しているのである。
　ここに、管理会社の搾取から積立金を守るヒントがあります。
　
　ただ、この方法はもろ刃の件であり、一つ間違えればマンションのスラム化を招く危険があると思います。
　管理会社以外の第三者に、実勢価格に合わせた長期修繕計画を作成させ、最低限の積立金は確保し、不測の事態への対処は積立金で賄い、その後の大規模修繕工事資金が不足した時に借り入れで賄う方法が良いような気がします。
　その際、積立金の増額は出来るだけ抑える事が肝要かと。

　蛇足ながら、民間の金融機関で管理組合に融資するのはローン会社位で、利息も７～８％ほど取ります。
　借り入れは住宅金融支援機構で行います。
　規約、借入説明、総会決議、議事録、返済計画などの条件が揃えば、無担保で融資されます。
　返済は最長１０年、利息は１．１３％です。（別途マンション管理センターの保証料が要りますが、わずかです。）

[919: 暇入]

>>　1.　長期修繕計画作成の依頼先はどこですか？
管理会社。（注文したのは私の前の前の理事会だったとおもう。フロントの勧めで総会に議案上げた）

>>A　修繕周期は、国交省のガイドラインに沿ってですか？　独自の周期ですか？
ガイドラインの中間で。大規模修繕は１２年周期かな。。

>>B　工事の詳細な内容は入っていますか？
入ってますよ。

>>C　工事予算は、どのようにして決めましたか？
４０万も払ってるから、現地調査も行って数字の拾い出しとかも現地でしてる。
価格は建築事務所とかが使う積算の表があるのでは？そこの管理会社は建築業者でもあるから。

内容は管理会社とは関係のないマンション管理士事務所に有償でレビューさせたからガイドラインに準拠している点については問題なし。

管理会社案は修繕積立金を月額Ｘ円以上にあげろというものであったが、
修繕周期を伸ばしたり、相見積もりを取ったりすればＸ／２に抑えられるものである。

>>管理会社以外の第三者に、実勢価格に合わせた長期修繕計画を作成させ、

では元フロント氏はたとえばエレベータ交換（１台）はいくらが実勢価格だと思うの？
うちの計画書には１０００万と書いてある。しかし、知り合いの同規模のマンションは管理会社にいわれるがまま１３００万円かけた。
私は７００万円でできると思いますけどね。

[920: 暇入]

つづき
>>管理会社以外の第三者に、実勢価格に合わせた長期修繕計画を作成させ、

実勢価格とは、比較検討してやってみないとわからないものである。

計画では１８年目に火災報知機全部の交換７００万円だって。半年に一回、点検してるから壊れたものから順次取り替えたらいいだけのこと。あ、私、甲種消防設備士だよ。

３０年目に金物建具（サッシとかドアのこと）交換４５００万だが、サッシ取替えは工法で値段がまったく違ってくる。
下框交換工事　≪　リカバリー工法　≫
http://meiwagiken.co.jp/sp/service.html

[921: 匿名さん]

>920
長期修繕計画書の作成費用が４０万円？
長期修繕計画を作成するためには、まずマンションの工事の経験のある
積算に強い建築士を選ぶことからスタートするんだよ。
そして、専門委員会のメンバーと建築士との話し合いを行い、修繕個所
（これについては、最新の国交省のガイドラインを参考にする）やグレード
それに専有部分の配管の工事も積算してもらう。
そこまで決まれば、後は劣化診断をしてから計画書の作成を依頼する。
設計・監理料については、１５％程度組まれることもあるが、実際は
６～７％程度でも可能なのであまり余分な予算化はしない。
それに、例えばインターホンの更新工事等で周期が短すぎれば調整をする。
内訳書に関しては作成するのが当然だよ。
エレベーターの更新工事は、三方枠、基盤、ロープで１基１，２００万円が
正価だが、６００万から７００万にはなると思う。
建築士は、半値８掛けともいってるけどね。
しかし、あまり安く計画する訳にはいかないから、８００万から９００万円が
妥当なとこかな。
数字の拾い出しは、設計図があるでしょう。それに基づいて計算するんですよ。

[922: まんかんし]

>>904

積立金があるから管理会社は策動するのです
尤も無ければ借入金を勧めます
要は管理会社に簡単に丸め込まれる理事が殆どという状況と
しかも其れに気付いていない頭の悪さも問題

[923: 匿名さん]

暇入さんみたいに、積立金があれば、むだな工事をしたり、管理会社に
搾取されるとおもいこんでいるんだけど、そういう悲観的な物の考えではなく、
正しく運用されることを前提に論争しなくちゃね。
殆どのマンションは、正常な管理がされているんだからね。

[924: 暇入]

↑管理会社の言い値で発注しているところがほとんどであろう。

[925: 暇入]

921の枝葉末節の話はどうでもよい。
設計図は現地管理事務室にあるからとりにくるのだ。当たり前。

[926: 暇入]

スラム化というのは３０戸未満の小規模マンションで起きるものである。
理由は人材不足に尽きる。

長期修繕計画がないから、修繕積立金が少ないからスラム化する、などといってるものはまさに木を見て森を見ずである。

[927: 暇入]

大手管理会社の受託管理組合の平均戸数は50戸程度。

[928: 暇入]

長期修繕計画を精密に作っても
マンション管理センターに頼んで
数万円の簡易版を作っても結果に大差はない。
どうせ計画どおりにやらないから。
先送りばかりで、結局、大規模修繕に合わせてやることになる。
カネがたりなければそのとき借りたらいいだけである。

[929: 匿名さん]

９２３さんの考えは、甘い。ほとんどのマンションの役員は、
管理会社やマン菅と組しているよ。弁護士も同様、水面下では、
利権争いですよ。優秀な理事長は、それらを活用して、
自分のマンションのために、奔走する。それには、能力がいる。

[930: まんかんし]

優秀な理事長はまれに存在する
しかし管理会社の策動で追い落としに会う
組合員も其れに同調する見識しか持ち合わせない

[931: 暇入]

とにかく、一回借りたら次も借りて工事することになるから
修繕積立金名目で集めてるお金は事実上、返済分担金になるよ。
お金が足らないのはエレベーターなど設備更新を伴う二回目の大規模修繕工事だと思う。一回目は外壁塗装中心だから。
しかし、二回目の工事で借りても
３回目の修繕工事が必要か？
３０代前半で買った場合、３回目は４０年以上たった時期になり、
死ぬ直前である。
従って、積み立てる、という発想は、
３回目の工事のためのお金が支払ったひとにとっては死に金となるため適当ではない。

[932: 匿名さん]

>931
やはりあなたは年寄なんですね。
マンションは築４０年たてば屍ですか。
マンションは手入れさえすれば１００年でももちますよ。
それにね、何故工事をするかといえば、快適なマンションライフを
送るのと、売却する場合は出来るだけ高く、賃貸に出す場合もできるだけ
高く貸せるようにすべきでしょう。
２回目の大規模修繕工事ではエレベーターや窓サッシ、玄関扉とかは
まだやりませんよ。
あなたは１２年周期といっているので２５年程度ではまだやらないでしょう。
長期修繕計画を精密に作ってもどうせその通りにはやらないというんであれば、
精密な計画書を作成する必要はないでしょう。
大規模修繕工事だけが工事と思っているんですね。

[933: 匿名さん]

>932
長期修繕計画に記載されている工事の時期や金額については、
余裕をもって組んであるというのはしってるのかな？
それを検討するのが専門委員会であり、理事会なんだよ。
兎に角悪くなったら、総会を開催し、借り入れをして、修繕積立金の
値上げを申請してそれから工事の検討にはいる。
毎回それをやってたらたいへんだとおもわないのかな？
それとも殆ど工事はしてないのかな？
その作業をだれがするの？
決まってないことをやるには、それ相応の知識や時間の取れるものでなければ
なかなかできるものではないよ。
だから、誰が理事長になっても、基本は同じというシステムをつくらなければね。
その基本が長期修繕計画でしょう。それを基にして事業計画は作成するものだからね。

[934: 匿名さん]

大きなマンションでは、理事長を降りれば何の権限もなくなるよ。
後は、総会で発言するだけだけど、理事会で決まった議案を覆す
ことは絶対不可能だからね。
みんな一つ大事なことを知らないようだから教えてあげるけど、
互光グループは、大規模修繕工事だろうと各種点検だろうと、殆どは
管理組合の直発注の形式を取っており、管理会社はバックマージンは
一切取っていない。こんな管理会社もあるんだよ。
工事費の請求書が管理会社からきているものは、バックマージンを
とっているといっていたけどね。

[935: 暇入]

超低金利、高齢化時代に積立金制度は
不適当である。

[936: 暇入]

934はぼけているのか？
利益を足して転売するとき、
その利益をバックマージンとは言わない。
バックマージンというのは、管理組合と直接契約している業者が、営業協力金として管理会社に支払うお金のことである。表の取引に対して裏側にあり顧客から見えないお金の流れであるからバックマージン、裏金というのだ。
教養のない年寄りが管理組合に関与することは問題をさらに複雑化させる。

[937: 匿名さん]

>936
あなたの近くにも互光グループに管理を委託しているマンションが
あるだろう。
委託費だけでやっている管理会社があるということも認識すべきだよ。
管理会社の財務諸表もみれるんだよ。ちゃんと調べてみたらどうなの。
その営業協力金を取ってない管理会社があるということだよ。
既成概念だけでしか物事を考えられない老人特有の体質だな。

[938: 匿名さん]

>935
凝り固まった老人の考えだよ。
借り入れをして積立金の値上げをするのがいかに
大変かがわかっていないんだね。
だから、殆どのマンションは、長期修繕計画を作成し、それを
基本として工事をやっているんだよ。
もし、大規模修繕工事の周期が２～３年早かったとしても、それを
やることによって、快適なマンションライフが送れるんだからそれでいいんじゃないの。

[939: 匿名さん]

論破されそうになると、関係の無い間違いを指摘してはぐらかす
これ煽りの典型

[940: 暇入]

↑誰が論破されてるのw?

超低金利、高齢化時代に積立金は適切ではない。
という論旨を誰が論破した？

住宅金融支援機構からの借入で注意すべきなのは、管理費滞納が1割未満という点。
うちは最新の標準の管理規約に準拠させてるから、弁護士費用の請求や、理事会決議による理事長への訴訟追行権付与など対応済みである。
平成１６年の標準管理規約改定前に
建ったマンションは規約が古いままだと
管理費、修繕積立金改定に特別決議が必要だっり、管理費滞納の弁護士費用を請求できなかったりするので、
借り入れへのハードルはかなり高くなるだろう。

[941: 匿名さん]

「マンション管理士ですらない人が答える」
という変なスレ

[942: 匿名さん]

>940
借り入れは最高でも１０年以内だよ。
返済するための積立金の値上げ額は、例えば大規模修繕工事の場合
１戸当り１００万円とすると、１戸当り月９，０００円以上の値上げとなる。（金利込）
これに、ＥＶや消防設備、窓サッシ、給排水管、インターホンとかの工事の
たびに借り入れをしていったら、一体いくら値上げしなければならないんだよ。
やはり、こつこつと２５年もしくは３０年の長期修繕計画をたてこつこつと
ためていく方がいいんじゃないかな。
工事費の総額が同じとすれば、１０年単位で借り入れをして返済するより、３０年の
長期タームで返済する方がずっと楽だと思うけどね。
マンション管理については、まだたまだということだね。勉強しなはれ。

[943: 匿名さん]

>940
それにね、借入限度額というのがあって、最高１戸当り１５０万円までだよ。

[944: 暇入]

↑後払いの方が得である。

[945: 匿名さん]

>940
修繕積立金の改定が特別決議になっているのは、別表のことだよ。
だから別表は使用細則にしておけばいいんだよ。

[946: 匿名さん]

>940
ところどころマンション管理の知識をかじっているだけでは、
立派な理事長にはなれないよ。
せいぜい総会でちゃちゃをいれて不満をのべるだけの困った
老人だよ。

[947: 暇入]

短絡的にすべて借入金で、と考えるものがいるのは、やはり、ボケているからだろう。

それに３回目の修繕工事は行わない、という選択肢もありうるので、後払いを基本とするほうが得になる。

カネが貯まっていれば、必要のない３回目の大規模修繕を行う可能性が高くなるであろう。

[948: 暇入]

しかし、国土交通省の修繕積立金ガイドラインを信じてそのまま積立金を徴収している管理組合があるのは驚きとしかいいようがない。
いわゆる、鴨ネギであろう。

[949: 暇入]

まー、大京のライオンズマンションは
10年に一回、大規模修繕やるからね。
そういうところと、安いマンションと
同じガイドラインで同じように考えるのがそもそも間違いである。

ちなみに公団賃貸マンションは１８年周期であり、10年から15年周期で大規模修繕をやらないと住めなくなるとか、そんな話ではないのである。

[950: まんかんし]

10年間隔での大規模修繕は一体何処を修繕するのか気になる