マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[829: 暇入]

>>マンション管理士等なら資格証を提示しないといけませんね

そのような法的義務はありません。

では本人がマンション管理士だと名乗った場合、どのようにして真偽を確かめたらいいかですが
真偽を確かめる必要はありません。
資格証を提示しろといって、持ってませんとかいうのであれば
コンサルを頼まなければいいだけです。

管理業務主任者とか宅建の場合は重要事項説明を受けないと契約手続きが進みませんから
提示義務があります。

[830: 匿名さん]

>828
個人と団体の違いですよ。

[831: 暇入]

↑では国も地方公共団体も借金まみれなのはどうして？？

[832: 匿名さん]

別の相談です。理事会の不法行為を、監事が監査を怠ったので、追及したら、

専有部分を、売却した。追及は、組合費の不正使用が発覚しました。

追及の途中で、行方不明になり、、最近知りました。追及は、出来ませんね。

勿論、理事長には、不正使用の返還請求中です。

[833: 匿名さん]

サブスタンダードな組合のサブスタンダードな創作ですね。

[834: 暇入]

↑世間が狭すぎる。

そういう話は元フロントが的確に回答するでしょう。

[835: まんかんし]

国の借金

借金まみれと言わなければ納税しないから

[836: 暇入]

増税したら選挙に負けるからでしょ

修繕積立金値上げも工事の前だと思慮のないガテン系や先のない年寄りなどが反対する。

[837: 暇入]

成年後見人制度改正

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150725-00050083-yom-pol

マンション管理士法制定も近いであろう。

[838: 匿名さん]

借入はあまりやらない方がいいでしょう。
売却する際に非常に非常に見た目が悪いです。

[839: 匿名さん]

マンション管理士でもない人の回答など参考にもならない
そもそもそんな回答はスレ違い

[840: 暇入]

スレ違いではありません。

それに私はマンカン44点

[841: 暇入]

>>借入はあまりやらない方がいいでしょう。

建設費は値上がりが続くので借金して工事した方が良い。
いまの金利は１％程度なので先に工事をして後から支払う方式のほうが
得になる。

[842: 匿名さん]

金利のことより支払い期間が短いのが問題
それに現在の積立金にプラスされるから大変だよ

[843: 暇入]

前回の工事費の借入金を次回までに支払うのは当然のことである。

他方、積立金は残高を使い切る提案を誘発しやすい、結果、過剰仕様の工事となりやすい。

[844: 匿名さん]

３０年で支払うのと１０年程度で支払うのは
どうなの
短期でのしはらいは大変だよ
それに毎回借り入れで支払うということは
早めに積立金つみたてるのと同じことなんだけどな

[845: 匿名さん]

逃げた、監事の専有部分の媒介業者は、管理会社１０９関係です。

最近１０９関係の投稿が、少なくなりました。担当がくるくる変わる。

[846: 匿名さん]

１０９とはなんですか

[847: 匿名さん]

１%じゃないけど…知らないんだな
住宅ローンでもあるまいし

[848: 暇入]

1パーセントである。

[849: 暇入]

すまいる債を少しでも買っていたら0.8くらいであろう。

[850: 匿名さん]

すまい・る債の融資の説明をいたします。
融資金利は０．９５％（すまい・る債を積み立てている場合は、０．７５％）
返済期間は、１~１０年
保証料＝保証金額÷１０万円×１０万円あたりの保証料
　　５年1,910円（1,301円）
　　10年2,986円（2,401円）

融資の返済例
　戸数100戸、工事費6,250万円、融資額5,000万円、7年返済、元利均等毎月払いの概算
　金利　0.95%　　毎月の返済額（元金+利息）　　６１５，４８４円
　　　　　　　　　　　　　　　総利息支払い額　１，７０１，０００円
毎月の支払額は、１戸当り　６，１５４円となります。
これを値上げするとなると難しいですよね。
これ以外にＥＶの更新や消防設備、インターホン、給排水管の更新工事等そのたびに借り入れを
して修繕積立金の値上げをその都度やらなければならなくなりますよ。
やはり、計画的に長期修繕計画に基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して
早い時期から備えておけば、負担は軽くなりますよ。

[851: 匿名さん]

借り入れをすると返済がたいへんですね。
２５年とか３０年のなかで計画すれば、すくない積立金で
対応できますからね。
借りた方がいいという者もいるけど、考え直す必要ありだね。

[852: 匿名さん]

そんな嘘ばかり書くからマンコミュのアクセスが減るんだよ
ググれば嘘はすぐばれるよ

[853: 匿名さん]

>852
住宅支援機構のご案内に記載されていることをそのまま
書き込んだんだけどね。
一番新しいパンフレットに記載されてるよ。
１０年積立が終わったもんだから、積立申込書と一緒に送られて
きたんだけどね。

[854: 暇入]

過剰な積立金だと過剰な工事になるだけ。

[855: 匿名さん]

>854
基本工事は長期修繕計画に基づいて実施するのであって、
１戸当り月の必要修繕積立金もそれに基づいて算出されているんだよ。
過剰な積立金とは何なのか分からないけど、それぞれの工事については、
金額は明記されているけどね。その金額は余裕をもって組んであるので
計画の金額をオーバーすることはないよ。
おまけに積立金の取り崩しは総会決議が必要だからね。
もし、途中で予算がオーバーしそうになったら、臨時総会を招集しなければならないし。
性悪説の典型的な考えの持ち主だね。

[856: 暇入]

↑古い考え方である。

[857: 暇入]

855は管理会社に簡単に騙されるであろうが、その方が幸せという考え方もあろう。

[858: 匿名さん]

>857
管理会社に騙される？
工事は管理会社が主導権をとってやるもんじゃないでしょう。
うちの場合は、１０万円以下のものは管理会社に相見積をとらせるが、
１０万円以上については、管理会社以外からも理事会もしくは専門
委員会が相見積を取るし、その選定に関しては管理会社は一切入って
これないからね。
決まった業者については、管理会社が段取りを取り、工事のチェック等は
しなければならないけどね。
全ての管理会社が、バックマージンとかを取っているとは限らないからね。
その見分け方は、管理会社から請求がくるものは、管理会社にマージンが
いっているけど、管理組合宛に請求がくるものは、管理会社へのマージンは
いっていないとみるべきだよ。

[859: 匿名さん]

業者から管理組合に請求がいっていれば管理会社へのリベートは
計上が難しいでしょう。
業者からのリベートは、何の名目で計上するのかな？
みかじめ料？

[860: 匿名さん]

へえーそうなんだ。
直接業者からの請求になっているのがいいんだ。
これは気づかなかったな。

[861: 暇入]

858は古い考え方である。

[862: 暇入]

修繕積立金は修繕分担金と名称変更し、工事費は借金で賄い、その返済に充てることを基本とする制度に変更すべきである。

[863: 暇入]

国土交通省の修繕積立金ガイドラインは
高すぎてまったく説得力のないものである。使った分を払うことにすれば極めてわかりやすくなり、ガテン系でも理解できる。

[864: 匿名さん]

請求の宛先だけではわかりませんけどね

[865: 匿名さん]

>863
マンションの工事は大規模修繕工事だけではないからね。それ以外に、
給排水管の更新工事、エレベーター更新工事、消防設備、インターホンの
更新工事、玄関扉や窓枠サッシ、高置水槽、避雷針、共用玄関のドアの交換等
いろいろあるからねえ。
その都度借り入れをするのは大変だよ。
総会の承認と値上げをしなければならなくなるからね。
お宅のマンションの積立金は、少ないんだろうね。
国交省の積立金のガイドラインが高すぎる？
あれぐらいあれば、十分な維持・管理ができるということだよ。
別に高いとはおもわないけどね。
その積立金が有効に使われるんだったら、もっとあってもいいと思うけどね。
場合によっては、専有部分の配管まで管理組合としてやることもできるしね。

[866: 匿名さん]

>>859
紹介料

[867: 暇入]

８６５の考え方は時代遅れである。

[868: 元フロント]

　私は暇入さんの「借入推奨」には賛成できないけど、
　住宅金融支援機構の借入には、
　総会での説明
　議事録の作成
　返済金の積立金に対する限度額
　滞納割合が10％以内である
　「融資のご 案内」が配布され、説明されている
　など、しばりがたくさんありますので、だらしない管理組合には、しっかりした事業計画と、きちんとした資金計画を立てる一助になるので、そういう意味ではいいかもね。

[869: 匿名さん]

私も暇入さんの借り入れ絶対主義の考えには無理があるように思えます。
こつこつと積み立てていって将来に備えるということは大事です。
要は、有効に使われるようにすればいいんだと思います。

[870: 匿名さん]

暇入さんはしっかりした書き込みをされる方なんですが、
修繕積立金に関してはちょっとおかしいですね。
積立金があれば経費の無駄遣いに結び付くという考えなんですよね。
しっかりした資産の運用を考えられたことはないんでしょうか。

[871: 暇入]

↑積み立てるデメリットのほうが大きい。

[872: 暇入]

後払いのほうが得。
足らないほうが騒ぎになり、関心が高まる。
新国立競技場は相見積もりをとってなくて過大な見積もりとなったが騒ぎになって白紙となった。
積立金が潤沢にあるマンションは少数であり、大半のマンションは不足しているが、まったく問題なし。借り入れで身の丈にあった修繕になるだけである。
マンションの民度は平均分譲価格できまる。ドイツとギリシャくらいの違いあり。

[873: 匿名さん]

>872
足らない方が騒ぎになる？
あなたのとこには、全てを網羅した長期修繕計画はないんですか？
それがあれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は簡単に算出され
るでしょう。当然その内訳書までを含めたもの。
積立金と相見積は関係はありませんよ。当然相見積はとるでしょう。
長期修繕計画でいえば、１３年でやるとこと２０年でやるとこもあるでしょう。
その違いは、快適なマンションライフと資産価値の違いですよ。
自分の部屋でも同じことです。
壁紙やたたみの交換を、きたなくなったり、破れたりしたら交換するのと、
古くなって黄ばんできたので交換するのと同じことです。

[874: 匿名さん]

修繕積立金の少ないマンションはスラム化していくだけ。

[875: 暇入]

↑古い考え方である。

[876: 暇入]

身の丈にあった修繕工事になるだけである。

[877: 匿名さん]

身の丈にあった修繕工事とはなんですか？
あなたのとこは積立金が不足しているんですね。
工事をする場合は、その時の理事長が思いつきでやるんでしょうね。
そして、総会を開催し、借り入れをする。
それから工事業者等の検討をするんでしょうが、専門委員会とかは
設置されないんでしょうね。
当然、設計・監理会社はなしでしょう。
そんないきあたりばったりのマンションには住みたくないですね。
工事は、工事の全てを網羅した長期修繕計画に基づいて実施すべきです。

[878: 暇入]

↑資金計画に借入金を予定するのと修繕計画が存在しないのは全く別の問題である。

８７７は先払いではなく、後払いなら何に対して払うのか目に見えてわかるので、ガテン系等、民度の低い住民でも合意形成が容易である、という論旨を咀嚼（そしゃく）すべきであろう。

[879: 匿名さん]

＞＞878
返済中に次の工事が必要な場合、無担保で借り入れできる金融機関は少ない。
あっても金利が高い。又は共有部分に抵当権でも付けて借りるのですか？
実質売買できなくなり不可能。
現実的でない提案はどうかな。

[880: 暇入]

↑杞憂である。
金利は1パーセント以下である。

[881: 暇入]

昨今の金余り低金利では積み立てる意味はない。

[882: 匿名さん]

それじゃあその融資先紹介してあげなよ、想像でもの言ってはだめよ。
そのHNは無知の象徴ですからね～　みんな知ってますよ。　はいどうぞー

[883: 暇入]

↑いつもバカにされてるひとだねw

[884: 匿名さん]

↑
それはおたくですよ　じかくしなさい　ﾌﾟｯ

[885: 匿名さん]

>878
ガテン系とか民度の低い住民だとか、マンションを管理していく中で
そんなこと何にも気にする必要はないんじゃないの。
規約・細則に則って粛々と実行するのみだよ。

[886: 匿名さん]

おっしゃる通りです、だれがガテン系とか民度の低い住民などと表現するのでしょう。

マンション管理には関わりの無い事柄です、そのような投稿者は無視して下さい、スルーで。

[887: 匿名さん]

>878
修繕積立金で工事を進めなくて、借り入れで
それをやるとは一体どういうマンションなんだい。
借りたら払わなくちゃならないんだけど、それは
分ってるよね

[888: 暇入]

↑後払いのほうが得である。

[889: 暇入]

相見積もりを取って大規模修繕を安くしても剰余金が生じると理事会が余計なことに使ってしまうから結局同じこと。
名古屋の市長もだいたい同じこといってる。

[890: 暇入]

潤沢な修繕積立金がらあると10年ごとに大規模修繕をやったりする。
巨費を投じてエレベーターから遠い階段のところにエレベーターを新設したり、
ろくなことはない。

[891: 匿名さん]

金が無いと、少ない金でも、使用方法を誤ると、取り返しがつきませんので、

それだけ、真剣に、考える。わたしは、管理費等は、必要最小限で良いと考える。

どうしょうもないときは、借り入れで、とうざをしのいで、運営すればよい。

金がある、マンションとみて、いろいろな利権にからんで、住民間係も？

[892: 匿名さん]

修繕積立金は、余裕があるというか、計画的に積み立てられているのであって、
積立金が余って（？）他のものに使うということは全然考えられないよ。
そんなにだらしいない理事会なんだね。
積立金に余裕があれば、資産の運用を当然考えるでしょう。
そして、必要なときまでには、それが満期になるように計画化するでしょう。

[893: 暇入]

＞＞修繕積立金は、余裕があるというか、計画的に積み立てられている

国土交通省の誤った、過剰な修繕積立金ガイドラインに従ったものであろう。

[894: 匿名さん]

資格にかけて、それは正しいと言い切るのか？

[895: 匿名さん]

>893
国交省のガイドラインを参考にするが悪いのかな？
では、あなたのとこでは、大規模修繕工事や、大型工事等の対応は
何を基準にしているのかな。
悪くなるまで待って、不具合が出てきたら、総会を招集して、借入金の
決議を行い、積立金の値上げを行い、事業計画の承認を得る。
その前に専門委員会を開催するのかな？但し、専門委員会は大規模修繕工事
だけだろうがね。
インターホンとか消防設備、玄関扉、窓枠、エレベーター更新工事、給排水管の
更新工事等は、大規模修繕のときはやらないからね。
そのたびに、総会を招集して、借り入れや値上げ等の承認をもらうのは大変だよ。
それに、その対応はだれがやるの？
輪番制の理事であれば、そんなに知識はないだろうし、時間もないだろうからね。
おたくのマンションは、まずスラム化に向かっていると思うけどね。
工事は、ちゃんとした中で行われるのであれば、少々高くても、無駄が生じても
いいとおもうけどね。
それだけ資産価値は高くなるし、快適なマンションライフが送れるから。

[896: 暇入]

大半のマンションは修繕積立金が不足しているが、
現在は超低金利であるから、借り入れによる金利負担は問題にならない。
むしろ、経費削減への強いインセンティブが働くため、
修繕積立金が不足している大半のマンションこそが
正しい運営ともいえるのである。

[897: 匿名さん]

借金しないと節約できないってことでしょうか？
そんなばかな

[898: 匿名さん]

そんなところへお金を貸すのは闇金くらい

[899: 暇入]

＞＞借金しないと節約できないってことでしょうか？

減税しないと節約できないといってるのは名古屋の市長。
どこかで経費削減してもほかで使うだけらしい。
論旨はほぼ同じであろう。

[900: 匿名さん]

そんなマンションには誰も金貸さないよ　不良債権になる

[901: 匿名さん]

>896
あたくはよっぽど修繕積立金がすくないんですね。
工事しなければスラム化の道を辿るだけ。
工事は借金してやるもんじゃないよ。
計画的に積み立ててやるもんだよ。
おたくには、全てを網羅した長期修繕計画はないでしょうね。
いきあたりばったりの工事ではいきづまるよ。

[902: 匿名さん]

年よりがおおいとか力をもっているマンションでは
値上げはむずかしいと思うよ。
そんな連中は、水漏れや鉄部のサビとかの補修は我慢
できるし、それより値上げの方が嫌だからね。

[903: 暇入]

年寄りが増えてるのと
超低金利で
積立金は時代に合わないのである。

[904: 匿名さん]

>903
おたくは釣りで書き込みしてるの？
積立金はこつこつと貯金をして将来に備えるものですよ。
あなたがいっているのは、積立金があると余分な工事をするとか、
管理会社に搾取されるとか否定的なことばかりを書き込んでいるけど、
そんなに悪い管理会社や住民がいるマンションは殆どありませんよ。
人を信じ信じられる人間になりなさい。
もし。その可能性があるのなら、そうならならないように、あなたが
すべきですよ。

[905: 暇入]

↑修繕積立金が足りているマンションは極めて少数であり、逆説的には管理会社の値上げ提案を丸呑みした管理組合だけであろう。

[906: 暇入]

そもそも前払いを後払いに変更するだけであるから、資金繰りの話である。
国土交通省の修繕積立金ガイドラインは過大であり、それに準拠した潤沢な修繕積立金は輪番理事会が無駄に使うだけ。
大規模マンションで理事会、修繕委員会が活発であっても、工事費が巨額であるが故に合意形成の手続きのみに腐心し大手ゼネコンのみに見積もり参加させるとか経費削減にはつながらないのである。
少し足らないくらいのほうがいいのだ。

[907: 匿名さん]

>906
修繕積立金は管理会社にいわれて値上げするものではないよ。
全てを網羅した長期修繕計画に基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の
額を算出して決めるだけのこと。
積立金を輪番制の理事がが勝手に使うことはゆるされないよ。修繕積立金の取り崩しは
総会の決議が必要だからね。
こんな基本的なことも分からず、借り入れが一番と念仏のように唱えてもねえ。
考えを変えるときがきたんじゃないの。

例えば、２５年間の工事費等の総額で計算した場合、最初からこつこつと貯金をしてきた
マンションと、そのときになって、その都度借り入れをして修繕積立金の値上げを行い
返済をしていくマンションでは、その負担はかなりの差がでてくるよ。
借り入れは、すまい・る債の場合、最長でも１０年だからね。

[908: 匿名さん]

>906
大規模修繕工事の進め方について、勉強不足のようだね。
もう少し勉強しなさい。
設計・監理会社の選定、元請会社の相見積の取り方等しらないでしょう。

それに、長期修繕計画は余裕をもって作成されているので、その周期や
工事費の額を予定をはやめたり、費用が計画以上に上回ることはないんだけど
そんなことも知らないのかな？
それを知っていれば、計画より早めに工事したり、予算額を上回って事業計画
として提案されれば、反対者が出てくるので議案として成立しないよ。

[909: 匿名さん]

>906
だから、しっかりした全てを網羅した長期修繕計画の作成が必要なのです。
管理会社がパソコンにデータを打ち込んで作成する長期修繕計画ではだめですよ。
建物診断をして、内訳書まで作成された長期修繕計画書が必要です。
当然、マンションの仕事の経験のある積算に強い設計コンサルタントが
作成した長期修繕計画書でなければなりませんがね。
こんなことはあなたは理解できないし、そういう長期修繕計画書はないでしょうがね。

[910: 暇入]

↑やはりボケている。

[911: 暇入]

超低金利であるから、借り入れを前提にした長期修繕計画でもまったく問題はない。
但し、借り入れに当たっては借り入れに連動して修繕積立金の値上げも行うから
区分所有者の要求により、値上げ幅の圧縮、借り入れ額の圧縮、工事費の圧縮が図られていくのである。

[912: 暇入]

↑国土交通省の修繕積立金ガイドラインを起点にすると、潤沢な修繕積立金により工事費高騰を招くが、借り入れを起点にすると、工事費圧縮に向かう、いわば、逆ドミノ理論である。

[913: 匿名さん]

>912
要するに修繕積立金の値上げは嫌なんでしょう。
高齢者は積立金の値上げには反対しますからね。
もう先は長くないから、マンションは少々きたなくなっても、住めればいいので
積立金の値上げはダメというんですよね。
所詮年金生活者に対しては、たとえ1,000円でも値上げされると困るので、
工事ができにくい体質にもっていっているんだよね。
値上げをするのは大変だからね。
あなたのマンションは資産価値はどんどんなくなりスラム化しますよ。
これだけは間違いないでしょう。
しかし、それでもいいという住民もいますからね。

[914: 暇入]

↑うちは最新の標準管理規約に改訂してるから必要なときにはいつでも普通決議で値上げできる。
必要なときとは大規模修繕を行うとき、である。

[915: 暇入]

超低金利の平時に必要なのは、過剰な積立金ではなく、機動的に資金調達できる体制の整備である。

[916: 匿名さん]

>915
何当たり前のことを書き込んでるの。
工事や補修は、大規模修繕工事だけじゃないんだよ。
エレベーター、インターホン、窓サッシ、玄関扉、消防設備、給排水管等
の工事は、周期ごとにやってくる大規模修繕工事には入っていないからね。
要するに全てを網羅した長期修繕計画はないんでしょう。
低金利だろうと毎年こつこつと積み立てていくのと何が違うの？
借り入れをする必要はないよ。低金利だろうと金利はつくんだからね。
おたくは、まずしっかりした長期修繕計画を作成することからスタート
する必要があるね。

[917: 暇入]

↑うちは４０万円かけて長期修繕計画を作っている。
私は４４問正解のマンカン士であり
現在の超低金利の状況、国土交通省の修繕積立金ガイドラインの過大な金額、
その日暮らし的ガテン系住民層との合意形成の困難さなどを総合的に勘案し、
先払い積立金から後払い分担金への
発想の転換を主張しているのである。

[918: 元フロント]

＞↑うちは４０万円かけて長期修繕計画を作っている。
　長期修繕計画を作った時の事を教えてください。
　1.　長期修繕計画作成の依頼先はどこですか？
　　　委託先の管理会社　一級建築士　マンション管理士などが考えられますが

　2.　長期修繕計画の内容について
　　　A　修繕周期は、国交省のガイドラインに沿ってですか？　独自の周期ですか？
　　　B　工事の詳細な内容は入っていますか？
　　　　　単に大規模修繕工事というだけでなく、外壁塗装、屋上防水、ベランダ防水
　　　　　など詳細の記入がありますか？
　　　C　工事予算は、どのようにして決めましたか？
　　　　　積算で出しましたか？　それとも他の工事からの類推ですか？

　私は、管理会社にいたので、担当マンションの長期修繕計画は私が作っていました。
　４０万で、どの程度の内容の計画書ができるのか知りたいのです。

　長期修繕計画は管理会社の売上計画に直結しています。
　中小の（つまり工事部門を持たない、下請けも持たない）管理会社でも、大規模修繕工事の際は、入札参加業者と「協力会社契約」を結びます。
　つまり、どこが落札しても管理会社にはバックマージンが入るようになっているのです。

　当然、管理会社は、工事を勧め、できるだけ費用の拡大を図ります。
　これは、管理会社の宿命であって、委託管理費以外の収入を求めない会社の出現は難しいと思います。
　
＞先払い積立金から後払い分担金への 発想の転換を主張しているのである。
　ここに、管理会社の搾取から積立金を守るヒントがあります。
　
　ただ、この方法はもろ刃の件であり、一つ間違えればマンションのスラム化を招く危険があると思います。
　管理会社以外の第三者に、実勢価格に合わせた長期修繕計画を作成させ、最低限の積立金は確保し、不測の事態への対処は積立金で賄い、その後の大規模修繕工事資金が不足した時に借り入れで賄う方法が良いような気がします。
　その際、積立金の増額は出来るだけ抑える事が肝要かと。

　蛇足ながら、民間の金融機関で管理組合に融資するのはローン会社位で、利息も７～８％ほど取ります。
　借り入れは住宅金融支援機構で行います。
　規約、借入説明、総会決議、議事録、返済計画などの条件が揃えば、無担保で融資されます。
　返済は最長１０年、利息は１．１３％です。（別途マンション管理センターの保証料が要りますが、わずかです。）

[919: 暇入]

>>　1.　長期修繕計画作成の依頼先はどこですか？
管理会社。（注文したのは私の前の前の理事会だったとおもう。フロントの勧めで総会に議案上げた）

>>A　修繕周期は、国交省のガイドラインに沿ってですか？　独自の周期ですか？
ガイドラインの中間で。大規模修繕は１２年周期かな。。

>>B　工事の詳細な内容は入っていますか？
入ってますよ。

>>C　工事予算は、どのようにして決めましたか？
４０万も払ってるから、現地調査も行って数字の拾い出しとかも現地でしてる。
価格は建築事務所とかが使う積算の表があるのでは？そこの管理会社は建築業者でもあるから。

内容は管理会社とは関係のないマンション管理士事務所に有償でレビューさせたからガイドラインに準拠している点については問題なし。

管理会社案は修繕積立金を月額Ｘ円以上にあげろというものであったが、
修繕周期を伸ばしたり、相見積もりを取ったりすればＸ／２に抑えられるものである。

>>管理会社以外の第三者に、実勢価格に合わせた長期修繕計画を作成させ、

では元フロント氏はたとえばエレベータ交換（１台）はいくらが実勢価格だと思うの？
うちの計画書には１０００万と書いてある。しかし、知り合いの同規模のマンションは管理会社にいわれるがまま１３００万円かけた。
私は７００万円でできると思いますけどね。

[920: 暇入]

つづき
>>管理会社以外の第三者に、実勢価格に合わせた長期修繕計画を作成させ、

実勢価格とは、比較検討してやってみないとわからないものである。

計画では１８年目に火災報知機全部の交換７００万円だって。半年に一回、点検してるから壊れたものから順次取り替えたらいいだけのこと。あ、私、甲種消防設備士だよ。

３０年目に金物建具（サッシとかドアのこと）交換４５００万だが、サッシ取替えは工法で値段がまったく違ってくる。
下框交換工事　≪　リカバリー工法　≫
http://meiwagiken.co.jp/sp/service.html

[921: 匿名さん]

>920
長期修繕計画書の作成費用が４０万円？
長期修繕計画を作成するためには、まずマンションの工事の経験のある
積算に強い建築士を選ぶことからスタートするんだよ。
そして、専門委員会のメンバーと建築士との話し合いを行い、修繕個所
（これについては、最新の国交省のガイドラインを参考にする）やグレード
それに専有部分の配管の工事も積算してもらう。
そこまで決まれば、後は劣化診断をしてから計画書の作成を依頼する。
設計・監理料については、１５％程度組まれることもあるが、実際は
６～７％程度でも可能なのであまり余分な予算化はしない。
それに、例えばインターホンの更新工事等で周期が短すぎれば調整をする。
内訳書に関しては作成するのが当然だよ。
エレベーターの更新工事は、三方枠、基盤、ロープで１基１，２００万円が
正価だが、６００万から７００万にはなると思う。
建築士は、半値８掛けともいってるけどね。
しかし、あまり安く計画する訳にはいかないから、８００万から９００万円が
妥当なとこかな。
数字の拾い出しは、設計図があるでしょう。それに基づいて計算するんですよ。

[922: まんかんし]

>>904

積立金があるから管理会社は策動するのです
尤も無ければ借入金を勧めます
要は管理会社に簡単に丸め込まれる理事が殆どという状況と
しかも其れに気付いていない頭の悪さも問題

[923: 匿名さん]

暇入さんみたいに、積立金があれば、むだな工事をしたり、管理会社に
搾取されるとおもいこんでいるんだけど、そういう悲観的な物の考えではなく、
正しく運用されることを前提に論争しなくちゃね。
殆どのマンションは、正常な管理がされているんだからね。

[924: 暇入]

↑管理会社の言い値で発注しているところがほとんどであろう。

[925: 暇入]

921の枝葉末節の話はどうでもよい。
設計図は現地管理事務室にあるからとりにくるのだ。当たり前。

[926: 暇入]

スラム化というのは３０戸未満の小規模マンションで起きるものである。
理由は人材不足に尽きる。

長期修繕計画がないから、修繕積立金が少ないからスラム化する、などといってるものはまさに木を見て森を見ずである。

[927: 暇入]

大手管理会社の受託管理組合の平均戸数は50戸程度。

[928: 暇入]

長期修繕計画を精密に作っても
マンション管理センターに頼んで
数万円の簡易版を作っても結果に大差はない。
どうせ計画どおりにやらないから。
先送りばかりで、結局、大規模修繕に合わせてやることになる。
カネがたりなければそのとき借りたらいいだけである。