マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[829: 暇入]

>>マンション管理士等なら資格証を提示しないといけませんね

そのような法的義務はありません。

では本人がマンション管理士だと名乗った場合、どのようにして真偽を確かめたらいいかですが
真偽を確かめる必要はありません。
資格証を提示しろといって、持ってませんとかいうのであれば
コンサルを頼まなければいいだけです。

管理業務主任者とか宅建の場合は重要事項説明を受けないと契約手続きが進みませんから
提示義務があります。

[830: 匿名さん]

>828
個人と団体の違いですよ。

[831: 暇入]

↑では国も地方公共団体も借金まみれなのはどうして？？

[832: 匿名さん]

別の相談です。理事会の不法行為を、監事が監査を怠ったので、追及したら、

専有部分を、売却した。追及は、組合費の不正使用が発覚しました。

追及の途中で、行方不明になり、、最近知りました。追及は、出来ませんね。

勿論、理事長には、不正使用の返還請求中です。

[833: 匿名さん]

サブスタンダードな組合のサブスタンダードな創作ですね。

[834: 暇入]

↑世間が狭すぎる。

そういう話は元フロントが的確に回答するでしょう。

[835: まんかんし]

国の借金

借金まみれと言わなければ納税しないから

[836: 暇入]

増税したら選挙に負けるからでしょ

修繕積立金値上げも工事の前だと思慮のないガテン系や先のない年寄りなどが反対する。

[837: 暇入]

成年後見人制度改正

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150725-00050083-yom-pol

マンション管理士法制定も近いであろう。

[838: 匿名さん]

借入はあまりやらない方がいいでしょう。
売却する際に非常に非常に見た目が悪いです。

[839: 匿名さん]

マンション管理士でもない人の回答など参考にもならない
そもそもそんな回答はスレ違い

[840: 暇入]

スレ違いではありません。

それに私はマンカン44点

[841: 暇入]

>>借入はあまりやらない方がいいでしょう。

建設費は値上がりが続くので借金して工事した方が良い。
いまの金利は１％程度なので先に工事をして後から支払う方式のほうが
得になる。

[842: 匿名さん]

金利のことより支払い期間が短いのが問題
それに現在の積立金にプラスされるから大変だよ

[843: 暇入]

前回の工事費の借入金を次回までに支払うのは当然のことである。

他方、積立金は残高を使い切る提案を誘発しやすい、結果、過剰仕様の工事となりやすい。

[844: 匿名さん]

３０年で支払うのと１０年程度で支払うのは
どうなの
短期でのしはらいは大変だよ
それに毎回借り入れで支払うということは
早めに積立金つみたてるのと同じことなんだけどな

[845: 匿名さん]

逃げた、監事の専有部分の媒介業者は、管理会社１０９関係です。

最近１０９関係の投稿が、少なくなりました。担当がくるくる変わる。

[846: 匿名さん]

１０９とはなんですか

[847: 匿名さん]

１%じゃないけど…知らないんだな
住宅ローンでもあるまいし

[848: 暇入]

1パーセントである。

[849: 暇入]

すまいる債を少しでも買っていたら0.8くらいであろう。

[850: 匿名さん]

すまい・る債の融資の説明をいたします。
融資金利は０．９５％（すまい・る債を積み立てている場合は、０．７５％）
返済期間は、１~１０年
保証料＝保証金額÷１０万円×１０万円あたりの保証料
　　５年1,910円（1,301円）
　　10年2,986円（2,401円）

融資の返済例
　戸数100戸、工事費6,250万円、融資額5,000万円、7年返済、元利均等毎月払いの概算
　金利　0.95%　　毎月の返済額（元金+利息）　　６１５，４８４円
　　　　　　　　　　　　　　　総利息支払い額　１，７０１，０００円
毎月の支払額は、１戸当り　６，１５４円となります。
これを値上げするとなると難しいですよね。
これ以外にＥＶの更新や消防設備、インターホン、給排水管の更新工事等そのたびに借り入れを
して修繕積立金の値上げをその都度やらなければならなくなりますよ。
やはり、計画的に長期修繕計画に基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して
早い時期から備えておけば、負担は軽くなりますよ。

[851: 匿名さん]

借り入れをすると返済がたいへんですね。
２５年とか３０年のなかで計画すれば、すくない積立金で
対応できますからね。
借りた方がいいという者もいるけど、考え直す必要ありだね。

[852: 匿名さん]

そんな嘘ばかり書くからマンコミュのアクセスが減るんだよ
ググれば嘘はすぐばれるよ

[853: 匿名さん]

>852
住宅支援機構のご案内に記載されていることをそのまま
書き込んだんだけどね。
一番新しいパンフレットに記載されてるよ。
１０年積立が終わったもんだから、積立申込書と一緒に送られて
きたんだけどね。

[854: 暇入]

過剰な積立金だと過剰な工事になるだけ。

[855: 匿名さん]

>854
基本工事は長期修繕計画に基づいて実施するのであって、
１戸当り月の必要修繕積立金もそれに基づいて算出されているんだよ。
過剰な積立金とは何なのか分からないけど、それぞれの工事については、
金額は明記されているけどね。その金額は余裕をもって組んであるので
計画の金額をオーバーすることはないよ。
おまけに積立金の取り崩しは総会決議が必要だからね。
もし、途中で予算がオーバーしそうになったら、臨時総会を招集しなければならないし。
性悪説の典型的な考えの持ち主だね。

[856: 暇入]

↑古い考え方である。

[857: 暇入]

855は管理会社に簡単に騙されるであろうが、その方が幸せという考え方もあろう。

[858: 匿名さん]

>857
管理会社に騙される？
工事は管理会社が主導権をとってやるもんじゃないでしょう。
うちの場合は、１０万円以下のものは管理会社に相見積をとらせるが、
１０万円以上については、管理会社以外からも理事会もしくは専門
委員会が相見積を取るし、その選定に関しては管理会社は一切入って
これないからね。
決まった業者については、管理会社が段取りを取り、工事のチェック等は
しなければならないけどね。
全ての管理会社が、バックマージンとかを取っているとは限らないからね。
その見分け方は、管理会社から請求がくるものは、管理会社にマージンが
いっているけど、管理組合宛に請求がくるものは、管理会社へのマージンは
いっていないとみるべきだよ。

[859: 匿名さん]

業者から管理組合に請求がいっていれば管理会社へのリベートは
計上が難しいでしょう。
業者からのリベートは、何の名目で計上するのかな？
みかじめ料？

[860: 匿名さん]

へえーそうなんだ。
直接業者からの請求になっているのがいいんだ。
これは気づかなかったな。

[861: 暇入]

858は古い考え方である。

[862: 暇入]

修繕積立金は修繕分担金と名称変更し、工事費は借金で賄い、その返済に充てることを基本とする制度に変更すべきである。

[863: 暇入]

国土交通省の修繕積立金ガイドラインは
高すぎてまったく説得力のないものである。使った分を払うことにすれば極めてわかりやすくなり、ガテン系でも理解できる。

[864: 匿名さん]

請求の宛先だけではわかりませんけどね

[865: 匿名さん]

>863
マンションの工事は大規模修繕工事だけではないからね。それ以外に、
給排水管の更新工事、エレベーター更新工事、消防設備、インターホンの
更新工事、玄関扉や窓枠サッシ、高置水槽、避雷針、共用玄関のドアの交換等
いろいろあるからねえ。
その都度借り入れをするのは大変だよ。
総会の承認と値上げをしなければならなくなるからね。
お宅のマンションの積立金は、少ないんだろうね。
国交省の積立金のガイドラインが高すぎる？
あれぐらいあれば、十分な維持・管理ができるということだよ。
別に高いとはおもわないけどね。
その積立金が有効に使われるんだったら、もっとあってもいいと思うけどね。
場合によっては、専有部分の配管まで管理組合としてやることもできるしね。

[866: 匿名さん]

>>859
紹介料

[867: 暇入]

８６５の考え方は時代遅れである。

[868: 元フロント]

　私は暇入さんの「借入推奨」には賛成できないけど、
　住宅金融支援機構の借入には、
　総会での説明
　議事録の作成
　返済金の積立金に対する限度額
　滞納割合が10％以内である
　「融資のご 案内」が配布され、説明されている
　など、しばりがたくさんありますので、だらしない管理組合には、しっかりした事業計画と、きちんとした資金計画を立てる一助になるので、そういう意味ではいいかもね。

[869: 匿名さん]

私も暇入さんの借り入れ絶対主義の考えには無理があるように思えます。
こつこつと積み立てていって将来に備えるということは大事です。
要は、有効に使われるようにすればいいんだと思います。

[870: 匿名さん]

暇入さんはしっかりした書き込みをされる方なんですが、
修繕積立金に関してはちょっとおかしいですね。
積立金があれば経費の無駄遣いに結び付くという考えなんですよね。
しっかりした資産の運用を考えられたことはないんでしょうか。

[871: 暇入]

↑積み立てるデメリットのほうが大きい。

[872: 暇入]

後払いのほうが得。
足らないほうが騒ぎになり、関心が高まる。
新国立競技場は相見積もりをとってなくて過大な見積もりとなったが騒ぎになって白紙となった。
積立金が潤沢にあるマンションは少数であり、大半のマンションは不足しているが、まったく問題なし。借り入れで身の丈にあった修繕になるだけである。
マンションの民度は平均分譲価格できまる。ドイツとギリシャくらいの違いあり。

[873: 匿名さん]

>872
足らない方が騒ぎになる？
あなたのとこには、全てを網羅した長期修繕計画はないんですか？
それがあれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は簡単に算出され
るでしょう。当然その内訳書までを含めたもの。
積立金と相見積は関係はありませんよ。当然相見積はとるでしょう。
長期修繕計画でいえば、１３年でやるとこと２０年でやるとこもあるでしょう。
その違いは、快適なマンションライフと資産価値の違いですよ。
自分の部屋でも同じことです。
壁紙やたたみの交換を、きたなくなったり、破れたりしたら交換するのと、
古くなって黄ばんできたので交換するのと同じことです。

[874: 匿名さん]

修繕積立金の少ないマンションはスラム化していくだけ。

[875: 暇入]

↑古い考え方である。

[876: 暇入]

身の丈にあった修繕工事になるだけである。

[877: 匿名さん]

身の丈にあった修繕工事とはなんですか？
あなたのとこは積立金が不足しているんですね。
工事をする場合は、その時の理事長が思いつきでやるんでしょうね。
そして、総会を開催し、借り入れをする。
それから工事業者等の検討をするんでしょうが、専門委員会とかは
設置されないんでしょうね。
当然、設計・監理会社はなしでしょう。
そんないきあたりばったりのマンションには住みたくないですね。
工事は、工事の全てを網羅した長期修繕計画に基づいて実施すべきです。

[878: 暇入]

↑資金計画に借入金を予定するのと修繕計画が存在しないのは全く別の問題である。

８７７は先払いではなく、後払いなら何に対して払うのか目に見えてわかるので、ガテン系等、民度の低い住民でも合意形成が容易である、という論旨を咀嚼（そしゃく）すべきであろう。