マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[81: 匿名さん]

区分所有権とは非常に弱い立場の所有権ですね、？

よっぽど、安値で買わないと、損害が大きい。

[82: 匿名さん]

管理会社が毎月収支報告書を提出すれば、後の管理は
その管理組合次第でしょうね。
しかし、まだ提出しない管理会社もかなりあると聞いています。

[83: 匿名さん]

チクれば処分になりますね

[84: 暇入]

理事会を毎月やるのは大規模マンションくらいで、中小規模のマンションは毎月の報告されても、みないでしょう。

[85: 暇入]

理事会は年一回が理想的。
定期総会の議案書を決議するための一回

[86: 匿名さん]

そんなに目立ったお金の動きも無いですからね
問題が無ければ実施しないでしょう
理事会を実施するのを待つだけでも時間がかかりますので
程度によりますが、理事長一任

[87: 匿名]

>>77

まさに。例えば滞納者情報を監事や、会計担当理事が共有してないとかありえないわけですから、ではこれは来月からコピーしてこれこれの人にも投函してくださいと指示出しするのがまともな理事長だと思いますねぇ。もう5年も前に指示したんですが、何も言わなくても今まで踏襲されてるみたいです。

[88: 匿名さん]

理事会をたった年１回？
信じられない書き込みをする者がいるんだね。
だから、管理会社におんぶにだっこといわれるんだよ。
理事長一人で何でもしなければならないとはご苦労なこった。よわ

[89: 匿名さん]

年に何回も呼ばないことで、管理会社に値段交渉はできますね

[90: 匿名さん]

管理人のいないマンションって大変だろうね。
電球の交換はどうしてるんだろう。
理事が交代でやってるとか？

[91: 暇入]

管理会社が巡回でやってると思います。

[92: 暇入]

賃貸マンションとおなじこと。賃貸は管理人なんか置かない。もったいないから。

[93: 暇入]

＞理事会をたった年１回？
＞信じられない書き込みをする者がいるんだね。

保存行為の執行は理事長ひとりでＯＫ。注文書と支払い指示書の署名、捺印だけである。

[94: 匿名さん]

苦情処理や要望事項の処理は？
工事のチェック等は？
義務違反者の対応は？
駐輪場の整理やゴミ処理のチェックは？
工事や点検の見積もり交渉は？
保存行為なら一般住民だってできるよ。

[95: 匿名さん]

マンションを買うときに、小さいマンションの方がいいのかな
と思っていたけど、結局大規模マンションを購入したんだけど、
結果的にはそれが正解だったと思うね。
大規模マンションだと、管理人や清掃員はいるし、電球の球切れとかは
すぐ交換してくれるし、管理会社も常に来ているし、いろんなことを
してくれるからね。
それに、集会室やいろんな施設が整っており、絶対次買い替える時も
大規模マンションに限ると思ったね。
小さいマンションだと、大規模修繕工事も難しいし、積立金の額も
小さいしね。
理事の順番もすぐまわってくるし。
小規模マンションのいいとってあるかな？皆無に近いと思うけど。

[96: 匿名さん]

>>94
全部管理会社にやらせて事後報告

[97: 暇入]

↑そのとおり。
理事で分担してやるなど聞いたことがない。
むしろそっちのほうが稀有な例であろう。

[98: 匿名さん]

>97
そんな事言ってるから、管理会社に騙されるんですよ。
あなたは管理会社や管理士側を有利に儲けさせようとして発言しているようです。

[99: 暇入]

↑なにを騙されるの？
偽装工事？

実際、平日昼間にやるんだし、各種の工事は
本当にやっているかなんてわかったものではないが、
そんなこと言い出したら、エレベータ保守とか、消防点検などすべて
理事が立ち会わないといけなくなるので
とりあえず、そこまで疑っていない。面倒だから。

[100: 匿名さん]

>>98
具体的に何ですか？
管理会社騙す方が楽ですけど

[101: 匿名さん]

管理会社におんぶにだっこだから、修繕の周期やグレード
とかも管理会社のいいなりでしょう。
お蔭で修繕積立金は足らなくなるは、借り入れはしなく
なるはで住民はたまったもんじゃない。
儲かるのは、管理会社と業者。

[102: 匿名さん]

>>101
相場くらいは抑えていますし
管理会社に修繕やらせていません

[103: 匿名さん]

>102
全ての工事や点検業務を行う場合、全ての相場を
知っていますか？
周期を知っていますか？
管理会社にやらせないで、誰がやるんですか？
全て理事長ですか？
理事等は変わるでしょう。全員が相場とかしってますか？
大きな工事は、自分たちでやっても、全て管理会社抜きではできませんよ。

[104: まんかんし]

＞＞103

出来ます

[105: 匿名さん]

出来てもそんな面倒な事するマンションは無いに等しいだろうね、現実的じゃない。

[106: 匿名さん]

能力がないだけ。出来ます。

[107: 匿名さん]

能力は無関係　面倒な事をボランティアでやってくれるならドウゾドウゾ

[108: 匿名]

できるかもしれんが、
なんでそこまでタダ働きしないといけいのかが
わからん。自主管理ではあるまいに。

[109: 匿名さん]

>全て管理会社抜きではできませんよ。

出来ますよ、設計事務所を入れ同一条件で相見積もりを取ります。
但し、設計事務所も管理会社と同じで紹介する工事会社数社で先に落札会社を
決めて相見積もりを出させる方式で、7～10%のキックバックが設計事務所に入る。

管理組合としては、依頼する設計事務所と取引がない工事会社2社程度を最終プレゼン
まで入れておき、見積書の一覧表を管理組合が作成し設計事務所を入れずに落札価格を
定める。

プレゼン前に管理組合が見積もり依頼した会社と個別に価格交渉する。
プレゼンで最後に登場する設計事務所紹介の工事会社があたふたして、社名看板を足場の
高所に掲げさせてもらえれば数百万広告料として支払しますとか。それでも管理組合指名
の工事会社に遠く及ばすで20%安価で第二期大規模修繕工事終了でしたよ。

修繕委員会や理事会は力仕事の連続で大変でしたが数千万円の節約になりました。

管理会社には、本業でない管理会社は入れないと宣言して始めました。
管理会社には有料で信用調査会社から落札会社の会社情報を、また国土交通省や東京都に
工事指名業者として登録の際提出している情報もネットで取り万全を期しました。

設計事務所には、設計事務所としての本来の管理業務を依頼しきっちり仕事をして貰いました。

[110: 匿名さん]

>109
それは、大規模修繕工事の設計・監理方式というんだよ。
どこでもそれはやってることだよ。
まず、設計・監理会社を複数社の中から選び、その設計コンサルタントが、
管理組合と話し合い、修繕個所、グレード、予算等を決める。
そして、設計コンサルタントが、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米、同じ
材料での相見積を各社に送付する。
元請会社の選定には、大手ゼネコン、地元の大手建設会社、管理会社推薦業者
の中から５～８社程度を選ぶ。
そして、相見積を取り、出てきた相見積を専門委員会の前で開封する。
そして、コンサルタントが、数量落ち等を検索して、もれがある場合は、再見積もりを
提出させる。
そして、その中から、５～６社を選び、説明会を行う。
最終的に１社にする。（総合評価方式を採用するところもある）
節約したと書いているけど、何を節約したの？
同じ条件で相見積をとるんだから、値引き交渉はいらないよ。
それから、設計・監理会社のことを良く知らないようだから、勉強すると
いいね。それから、大規模修繕工事の進め方も、そのタイトルで検索すれば
すぐでてくるから、勉強しなさい。

[111: 匿名さん]

>>103
点検費用の計算方法すらわからないなら
余計に管理会社におんぶにだっこですね

まんかんしさんがおっしゃるとおり、できますよ

大きなものは複雑ですね

[112: 匿名さん]

>111
全ての管理組合の理事長が、知識や能力があるとは限らないのですよ。
できるところは自分たちでやればいいのです。
又、ボランティアとして、理事長が一生懸命やってくれるところも
それでいいでしょう。
うちのマンションは、私が会社をリタイアしたものですから、それに
マン管の資格を取ったものですからある程度はできますが、任期が
決まってますので、それ以降のことは私の在任中に誰が理事長になっても
基本は同じというシステムをつくっています。
それと、点検費用の計算方法とはどういう意味ですか？
長期修繕計画書の内訳表の見方のことですか？

[113: 匿名さん]

管理会社という便利な業者が有るから多くの管理組合は利用するんですがね。笑
なにも血眼になってタダ働きまでして理事や理事長がする仕事じゃないし。
ましてや自主管理じゃあるまいし、そんな必要はないだろうね。

[114: まんかんし]

善良な管理会社が非常に少ないという事実が
マンション管理士を設定した理由
管理会社は居住者の無知に付けこむことで自社の利益を増やすもの
自己の経験から
企業同士の契約と同じと思う理事会ではカモになる
ぜんかんちゅういぎむ　とは掛け声だけ

多いですよこんな理事会

[115: 匿名さん]

あまり知識と経験が豊富ではないマンション管理士自体が善良とは限らないね。
まずはその経験と能力が低過ぎと、組合側が考えるのが自然だね。
管理会社のほうが法人格と資金、経験とネットワークで、管理士よりはかなりマシ。

[116: 匿名さん]

退職を機にマンション管理士会の理事になりました、

良識の無い理事長や監事がいて、びっくりしました。

柄の悪い不動産屋の集まりでした。この連中には管理は、

任せられないと思い。士会はやめました。まともではない。

[117: 匿名さん]

110>>同じ条件で相見積をとるんだから、値引き交渉はいらないよ。

省略したところを補完いただき感謝します。が、
貴方官庁にお勤めでしたか?プレゼンで最終値引き交渉しない?考え方全く違いますね。

>>節約したと書いているけど、何を節約したの？
工事費に決まっているでしょう。
値引き交渉の結果ですよ。交渉前に比べて20%減と書いてあるでしょう。

[118: 匿名さん]

自前で見積もり取ったり、業者集めて落札したり、修繕依頼くらい暇なら誰でもできること。
個人で出しゃばらず管理会社を上手に使うほうが賢いって事よ。
管理会社も商売だからな、それなりに儲けさせるくらいの心算が必要。
事務管理費だけで安上がりにしてると、当然それなりの管理しかしないのも商売だからな。
管理会社として儲からないマンションは扱い悪いのくらい当然だよ。　そこそこにな。

[119: 匿名さん]

>117
同じ修繕個所、同じ材料、同じスペース、同じ仕様で相見積を
とり、その相見積業者の選定は、管理会社推薦、大手ゼネコン、
地元の大手建設会社、住民等からの推薦業者７～８社を選び、
見積を提出してもらう。
そして出てきた相見積の安い業者を選び、説明会を開催する。
そして、最終的に１社に決める。
あなたは、この決まった元請会社から、更に値引き交渉をするんですか？
それをやるんだったら、相見積を取り、一番安かった業者の見積額を全応募
業者に知らせ、再度見積もりをとるので、見積書を提出してくださいと
でもいうんですか？
何のための相見積なんですか？
業者は、相見積のことはよく理解してますよ。

２０％の値引きは、相見積をとった中で一番やすかった業者の価格から
更に割引をさせたということですか？
当然同じ条件（材料は、例えば塗料のメーカーと品番とかを指定）での
相見積をとったのですよね。

[120: 匿名さん]

>117
シビアな相見積を取り、それを更に２０％も割引できるなんて、
なんていい加減な見積もりなんですかね。
それは最初からぼられているんだよ。

[121: 匿名さん]

>>112
点検費用について
意味がわからない人には
説明しても無駄ですので、教えません

[122: 匿名さん]

>121
点検費用の計算方法？
例えば、消防点検時の各部屋の煙探知機の点検とか、雑排水管の高圧洗浄等の
点検費用の計算方法のことかな。
相場さえ知ってれば、簡単じゃないの。それの計算方法のことをいってるの？
そんなのは、計算というレベルにも入らないよ。小学生でもわかることだしね。

[123: 匿名さん]

>121
あなたより、私の方が詳しいと思いますけどね。

[124: 匿名さん]

どちら様もマンション管理の責任ある立場には向いていないようで、お引き取り下さい。

[125: 匿名さん]

>121
回答がないね。逃げたかな？

[126: 匿名]

相手にしてないのでしょう

[127: 匿名さん]

>>節約したと書いているけど、何を節約したの？

> 工事費に決まっているでしょう。
>値引き交渉の結果ですよ。交渉前に比べて20%減と書いてあるでしょう。

ちゃんとした相見積をとらなければこんなことになるよな。
取り敢えず、見積もりをとり、それから交渉するというスタイルだな。
これでは、業者も最初から安い値段はだせないしね。
それを、値引き交渉したとはいわないんだよ。
20%も割引できるとは、どんだけ水増しされてんだよ。
それが分からず、手柄をとったように書き込まれてもねえ。

[128: 匿名さん]

20%削減できたのは事実です。
110さんの記載戴いた内容で実施しましたし、途中で品質アップの変更はしました。
プレゼンの場で値引き交渉していなかったら120さんのおっしゃる通りになったでしょうね。
値引き交渉の必要性を述べただけで、手柄とはかんがえていません。
もうこれで書き込みは終了します。ありがとうございました。

[129: 匿名さん]

１１０さんのお蔭で良かったね。

[130: 暇入]

ほー