マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[801: 暇入]

断線したときわかるように
回路は通常は閉じていて
発報すると開放します。
いわゆるB接点。

[802: 暇入]

受信機からみたら感知器はすべて直列接続です。わたり配線。

[803: 匿名さん]

以下は、自火報についてまったく知らない警備員を対象にした自動火災報知設備の仕組みに関する基礎的な説明だそうです。
【ＳＰｎｅｔ】
http://www.spnet.biz/senningyomuhen/sennin_16.htm

※ 最後の方に感知器の配線例と解説があります。

[804: 暇入]

私、甲種消防設備士だから
製図の試験もある。

[805: 暇入]

試しに一個とりはずしてみたら？
回路が断線して
発報しますよ。

[806: 匿名さん]

>>805
>試しに一個とりはずしてみたら？
回路が断線して発報しますよ。

それは「わたり配線」にしてあるからで、
熱感知器が熱を感知しない状態での接点（感知器はａ接点）は開放です。

[807: 匿名さん]

>>806 の訂正
（誤）「わたり配線」
（正）「送り配線」

[808: 暇入]

あ、そそ
送り

[809: 暇入]

あれ、なんでAなんだろう？

[810: 匿名さん]

感知器回路には終端抵抗を入れてあるため、熱感知器が熱を感知していない状態（接点は開放）でも回路には微弱電流が流れている。
熱感知器が熱を感知した場合は、熱感知器の電気的な接点が閉じるため、回路に大きな電流が流れる（要するに、回路を途中でショートさせた状態）ことになり発報する。

[811: 匿名さん]

ちょっと専門的になりすぎましたが、インターホンの玄関子機での
消防点検はできるというのは理解できたと思います。
みなさんマンションの管理には詳しいと思っていても、知らないことは
まだまだあるんですよね。
だから、こういうとこで武者修行をすればいろんな知識や情報が身について
くるんですよ。

[812: 匿名さん]

次に、「共同住宅用自動火災報知設備（総務省令第40号適用）ではなく、
自動火災報知設備（政令第21号）における住戸内感知器の遠隔試験は可能か？」ですが、
以下のようなものが用意されています。

パナソニック
【遠隔試験アダプタ】
http://www2.panasonic.biz/es/densetsu/ha/bousai_net/products/18.html

ホーチキ
【遠隔試験機能付自動火災報知設備　ＳＹシステム】
http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?template=ir_material&...

[813: 匿名さん]

暇入さん静かになったね。
しかし、いい勉強しましたよ。

[814: 匿名さん]

素直さが一番。

[815: 暇入]

瑣末な話であろう。

[816: 匿名さん]

住宅支援機構から借り入れをする場合、専有部分の工事であっても
借りいれることができるのは知ってるよね。

[817: 匿名さん]

そんなことはできないよ。

[818: 匿名さん]

住宅支援機構からの借り入れはできますが、そのためには、
規約に規定がなければ借り入れはできません。

[819: 匿名さん]

ところで、インターホンの玄関の子機で消防点検が
できるというのはオーケーということでいいんでしょうか。

[820: 匿名さん]

修繕積立金の資産の運用を検討しています。
す・まいる債、利付国債、保険で検討していますが、
保険の場合は、一度解約をしなければならないとのことで、
そうすると保険料の掛け捨て部分が上がっていてメリットが
ありません。
結局、す・まいる債か利付国債かということになりますが、
如何せん２億を１０年預けるのですから、いくら金利が低い
とはいいながら、国債の場合は年０．４％ですから、１０年で
４００万円の利息となりますからね。
す・まいる債でいえば、３００万程度となります。
合計で７００万円は大きいですよね。

[821: 匿名さん]

保険は利率も悪いので、選択肢としては無いでしょうね。

すまいる債と国債の違いをかんがえるとすると、中途での現金化があります。地震などの場合で、お金が必要になる場合です
国債の場合は市中で売却すれば、元本毀損する恐れがありますので、絶対に10年使わない金額。すまいる債は一年経てば買い取り請求できます。
持ち逃げの可能性も考えると国債はリスクがありますので、運用を考えないといけないですね

大規模なマンションで、全く資金運用をしていないところは、かなり損します

[822: 匿名さん]

>821さん
うちのマンションの積立金の残高は、３月現在で、２億３，０００万円あるんですが、
余裕をもって２億です・まいる債と国債の１０年物を買う予定です。
来年の３月時点までには、約５，０００万円の積立金とす・まいる債と国債の満期がきますので、
１億がプラスされます。
１回目の大規模修繕工事は１３年目にやってまだ２年しかたっていませんので、資金的には
余裕があるので借り入れの心配はないと思います。
ただ、大震災とかがあれば、保険だけでは足りなくなりますが。

[823: 匿名さん]

一番の問題は、専有部分の配管工事を管理組合として
やれるようにすることが一番だよ。
２５年の長期修繕計画の中に入れ込めば、月1,000円程度の
値上げで対応できるからね。

[824: 匿名さん]

何の工事をするにしても積立金次第。
お金のないマンションはスラム化するだけ。　

[825: 暇入]

↑古い発想である。
過剰な積立金は過剰な工事に使われるだけ。
いまは低金利なので借入金で修繕を行うほうが合理的である。

[826: 匿名さん]

借り入れをしてまでは工事はなかなかできませんよ。
総会決議を借り入れと修繕積立金の値上げの両方
しなければならなくなりますからね。
それに、借り入れだと、２０年とか３０年は無理ですからね。
積立金であれば、計画書で２５年とか３０年で組めますからね。

[827: 匿名さん]

マンション管理士等なら資格証を提示しないといけませんね
煽りで回答する人が多いんですよ

[828: 暇入]

>>借り入れをしてまでは工事はなかなかできませんよ。

ではなぜ、借り入れをしてまでマンションを買うのか？

[829: 暇入]

>>マンション管理士等なら資格証を提示しないといけませんね

そのような法的義務はありません。

では本人がマンション管理士だと名乗った場合、どのようにして真偽を確かめたらいいかですが
真偽を確かめる必要はありません。
資格証を提示しろといって、持ってませんとかいうのであれば
コンサルを頼まなければいいだけです。

管理業務主任者とか宅建の場合は重要事項説明を受けないと契約手続きが進みませんから
提示義務があります。

[830: 匿名さん]

>828
個人と団体の違いですよ。

[831: 暇入]

↑では国も地方公共団体も借金まみれなのはどうして？？

[832: 匿名さん]

別の相談です。理事会の不法行為を、監事が監査を怠ったので、追及したら、

専有部分を、売却した。追及は、組合費の不正使用が発覚しました。

追及の途中で、行方不明になり、、最近知りました。追及は、出来ませんね。

勿論、理事長には、不正使用の返還請求中です。

[833: 匿名さん]

サブスタンダードな組合のサブスタンダードな創作ですね。

[834: 暇入]

↑世間が狭すぎる。

そういう話は元フロントが的確に回答するでしょう。

[835: まんかんし]

国の借金

借金まみれと言わなければ納税しないから

[836: 暇入]

増税したら選挙に負けるからでしょ

修繕積立金値上げも工事の前だと思慮のないガテン系や先のない年寄りなどが反対する。

[837: 暇入]

成年後見人制度改正

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150725-00050083-yom-pol

マンション管理士法制定も近いであろう。

[838: 匿名さん]

借入はあまりやらない方がいいでしょう。
売却する際に非常に非常に見た目が悪いです。

[839: 匿名さん]

マンション管理士でもない人の回答など参考にもならない
そもそもそんな回答はスレ違い

[840: 暇入]

スレ違いではありません。

それに私はマンカン44点

[841: 暇入]

>>借入はあまりやらない方がいいでしょう。

建設費は値上がりが続くので借金して工事した方が良い。
いまの金利は１％程度なので先に工事をして後から支払う方式のほうが
得になる。

[842: 匿名さん]

金利のことより支払い期間が短いのが問題
それに現在の積立金にプラスされるから大変だよ

[843: 暇入]

前回の工事費の借入金を次回までに支払うのは当然のことである。

他方、積立金は残高を使い切る提案を誘発しやすい、結果、過剰仕様の工事となりやすい。

[844: 匿名さん]

３０年で支払うのと１０年程度で支払うのは
どうなの
短期でのしはらいは大変だよ
それに毎回借り入れで支払うということは
早めに積立金つみたてるのと同じことなんだけどな

[845: 匿名さん]

逃げた、監事の専有部分の媒介業者は、管理会社１０９関係です。

最近１０９関係の投稿が、少なくなりました。担当がくるくる変わる。

[846: 匿名さん]

１０９とはなんですか

[847: 匿名さん]

１%じゃないけど…知らないんだな
住宅ローンでもあるまいし

[848: 暇入]

1パーセントである。

[849: 暇入]

すまいる債を少しでも買っていたら0.8くらいであろう。

[850: 匿名さん]

すまい・る債の融資の説明をいたします。
融資金利は０．９５％（すまい・る債を積み立てている場合は、０．７５％）
返済期間は、１~１０年
保証料＝保証金額÷１０万円×１０万円あたりの保証料
　　５年1,910円（1,301円）
　　10年2,986円（2,401円）

融資の返済例
　戸数100戸、工事費6,250万円、融資額5,000万円、7年返済、元利均等毎月払いの概算
　金利　0.95%　　毎月の返済額（元金+利息）　　６１５，４８４円
　　　　　　　　　　　　　　　総利息支払い額　１，７０１，０００円
毎月の支払額は、１戸当り　６，１５４円となります。
これを値上げするとなると難しいですよね。
これ以外にＥＶの更新や消防設備、インターホン、給排水管の更新工事等そのたびに借り入れを
して修繕積立金の値上げをその都度やらなければならなくなりますよ。
やはり、計画的に長期修繕計画に基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して
早い時期から備えておけば、負担は軽くなりますよ。

[851: 匿名さん]

借り入れをすると返済がたいへんですね。
２５年とか３０年のなかで計画すれば、すくない積立金で
対応できますからね。
借りた方がいいという者もいるけど、考え直す必要ありだね。

[852: 匿名さん]

そんな嘘ばかり書くからマンコミュのアクセスが減るんだよ
ググれば嘘はすぐばれるよ

[853: 匿名さん]

>852
住宅支援機構のご案内に記載されていることをそのまま
書き込んだんだけどね。
一番新しいパンフレットに記載されてるよ。
１０年積立が終わったもんだから、積立申込書と一緒に送られて
きたんだけどね。

[854: 暇入]

過剰な積立金だと過剰な工事になるだけ。

[855: 匿名さん]

>854
基本工事は長期修繕計画に基づいて実施するのであって、
１戸当り月の必要修繕積立金もそれに基づいて算出されているんだよ。
過剰な積立金とは何なのか分からないけど、それぞれの工事については、
金額は明記されているけどね。その金額は余裕をもって組んであるので
計画の金額をオーバーすることはないよ。
おまけに積立金の取り崩しは総会決議が必要だからね。
もし、途中で予算がオーバーしそうになったら、臨時総会を招集しなければならないし。
性悪説の典型的な考えの持ち主だね。

[856: 暇入]

↑古い考え方である。

[857: 暇入]

855は管理会社に簡単に騙されるであろうが、その方が幸せという考え方もあろう。

[858: 匿名さん]

>857
管理会社に騙される？
工事は管理会社が主導権をとってやるもんじゃないでしょう。
うちの場合は、１０万円以下のものは管理会社に相見積をとらせるが、
１０万円以上については、管理会社以外からも理事会もしくは専門
委員会が相見積を取るし、その選定に関しては管理会社は一切入って
これないからね。
決まった業者については、管理会社が段取りを取り、工事のチェック等は
しなければならないけどね。
全ての管理会社が、バックマージンとかを取っているとは限らないからね。
その見分け方は、管理会社から請求がくるものは、管理会社にマージンが
いっているけど、管理組合宛に請求がくるものは、管理会社へのマージンは
いっていないとみるべきだよ。

[859: 匿名さん]

業者から管理組合に請求がいっていれば管理会社へのリベートは
計上が難しいでしょう。
業者からのリベートは、何の名目で計上するのかな？
みかじめ料？

[860: 匿名さん]

へえーそうなんだ。
直接業者からの請求になっているのがいいんだ。
これは気づかなかったな。

[861: 暇入]

858は古い考え方である。

[862: 暇入]

修繕積立金は修繕分担金と名称変更し、工事費は借金で賄い、その返済に充てることを基本とする制度に変更すべきである。

[863: 暇入]

国土交通省の修繕積立金ガイドラインは
高すぎてまったく説得力のないものである。使った分を払うことにすれば極めてわかりやすくなり、ガテン系でも理解できる。

[864: 匿名さん]

請求の宛先だけではわかりませんけどね

[865: 匿名さん]

>863
マンションの工事は大規模修繕工事だけではないからね。それ以外に、
給排水管の更新工事、エレベーター更新工事、消防設備、インターホンの
更新工事、玄関扉や窓枠サッシ、高置水槽、避雷針、共用玄関のドアの交換等
いろいろあるからねえ。
その都度借り入れをするのは大変だよ。
総会の承認と値上げをしなければならなくなるからね。
お宅のマンションの積立金は、少ないんだろうね。
国交省の積立金のガイドラインが高すぎる？
あれぐらいあれば、十分な維持・管理ができるということだよ。
別に高いとはおもわないけどね。
その積立金が有効に使われるんだったら、もっとあってもいいと思うけどね。
場合によっては、専有部分の配管まで管理組合としてやることもできるしね。

[866: 匿名さん]

>>859
紹介料

[867: 暇入]

８６５の考え方は時代遅れである。

[868: 元フロント]

　私は暇入さんの「借入推奨」には賛成できないけど、
　住宅金融支援機構の借入には、
　総会での説明
　議事録の作成
　返済金の積立金に対する限度額
　滞納割合が10％以内である
　「融資のご 案内」が配布され、説明されている
　など、しばりがたくさんありますので、だらしない管理組合には、しっかりした事業計画と、きちんとした資金計画を立てる一助になるので、そういう意味ではいいかもね。

[869: 匿名さん]

私も暇入さんの借り入れ絶対主義の考えには無理があるように思えます。
こつこつと積み立てていって将来に備えるということは大事です。
要は、有効に使われるようにすればいいんだと思います。

[870: 匿名さん]

暇入さんはしっかりした書き込みをされる方なんですが、
修繕積立金に関してはちょっとおかしいですね。
積立金があれば経費の無駄遣いに結び付くという考えなんですよね。
しっかりした資産の運用を考えられたことはないんでしょうか。

[871: 暇入]

↑積み立てるデメリットのほうが大きい。

[872: 暇入]

後払いのほうが得。
足らないほうが騒ぎになり、関心が高まる。
新国立競技場は相見積もりをとってなくて過大な見積もりとなったが騒ぎになって白紙となった。
積立金が潤沢にあるマンションは少数であり、大半のマンションは不足しているが、まったく問題なし。借り入れで身の丈にあった修繕になるだけである。
マンションの民度は平均分譲価格できまる。ドイツとギリシャくらいの違いあり。

[873: 匿名さん]

>872
足らない方が騒ぎになる？
あなたのとこには、全てを網羅した長期修繕計画はないんですか？
それがあれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は簡単に算出され
るでしょう。当然その内訳書までを含めたもの。
積立金と相見積は関係はありませんよ。当然相見積はとるでしょう。
長期修繕計画でいえば、１３年でやるとこと２０年でやるとこもあるでしょう。
その違いは、快適なマンションライフと資産価値の違いですよ。
自分の部屋でも同じことです。
壁紙やたたみの交換を、きたなくなったり、破れたりしたら交換するのと、
古くなって黄ばんできたので交換するのと同じことです。

[874: 匿名さん]

修繕積立金の少ないマンションはスラム化していくだけ。

[875: 暇入]

↑古い考え方である。

[876: 暇入]

身の丈にあった修繕工事になるだけである。

[877: 匿名さん]

身の丈にあった修繕工事とはなんですか？
あなたのとこは積立金が不足しているんですね。
工事をする場合は、その時の理事長が思いつきでやるんでしょうね。
そして、総会を開催し、借り入れをする。
それから工事業者等の検討をするんでしょうが、専門委員会とかは
設置されないんでしょうね。
当然、設計・監理会社はなしでしょう。
そんないきあたりばったりのマンションには住みたくないですね。
工事は、工事の全てを網羅した長期修繕計画に基づいて実施すべきです。

[878: 暇入]

↑資金計画に借入金を予定するのと修繕計画が存在しないのは全く別の問題である。

８７７は先払いではなく、後払いなら何に対して払うのか目に見えてわかるので、ガテン系等、民度の低い住民でも合意形成が容易である、という論旨を咀嚼（そしゃく）すべきであろう。

[879: 匿名さん]

＞＞878
返済中に次の工事が必要な場合、無担保で借り入れできる金融機関は少ない。
あっても金利が高い。又は共有部分に抵当権でも付けて借りるのですか？
実質売買できなくなり不可能。
現実的でない提案はどうかな。

[880: 暇入]

↑杞憂である。
金利は1パーセント以下である。

[881: 暇入]

昨今の金余り低金利では積み立てる意味はない。

[882: 匿名さん]

それじゃあその融資先紹介してあげなよ、想像でもの言ってはだめよ。
そのHNは無知の象徴ですからね～　みんな知ってますよ。　はいどうぞー

[883: 暇入]

↑いつもバカにされてるひとだねw

[884: 匿名さん]

↑
それはおたくですよ　じかくしなさい　ﾌﾟｯ

[885: 匿名さん]

>878
ガテン系とか民度の低い住民だとか、マンションを管理していく中で
そんなこと何にも気にする必要はないんじゃないの。
規約・細則に則って粛々と実行するのみだよ。

[886: 匿名さん]

おっしゃる通りです、だれがガテン系とか民度の低い住民などと表現するのでしょう。

マンション管理には関わりの無い事柄です、そのような投稿者は無視して下さい、スルーで。

[887: 匿名さん]

>878
修繕積立金で工事を進めなくて、借り入れで
それをやるとは一体どういうマンションなんだい。
借りたら払わなくちゃならないんだけど、それは
分ってるよね

[888: 暇入]

↑後払いのほうが得である。

[889: 暇入]

相見積もりを取って大規模修繕を安くしても剰余金が生じると理事会が余計なことに使ってしまうから結局同じこと。
名古屋の市長もだいたい同じこといってる。

[890: 暇入]

潤沢な修繕積立金がらあると10年ごとに大規模修繕をやったりする。
巨費を投じてエレベーターから遠い階段のところにエレベーターを新設したり、
ろくなことはない。

[891: 匿名さん]

金が無いと、少ない金でも、使用方法を誤ると、取り返しがつきませんので、

それだけ、真剣に、考える。わたしは、管理費等は、必要最小限で良いと考える。

どうしょうもないときは、借り入れで、とうざをしのいで、運営すればよい。

金がある、マンションとみて、いろいろな利権にからんで、住民間係も？

[892: 匿名さん]

修繕積立金は、余裕があるというか、計画的に積み立てられているのであって、
積立金が余って（？）他のものに使うということは全然考えられないよ。
そんなにだらしいない理事会なんだね。
積立金に余裕があれば、資産の運用を当然考えるでしょう。
そして、必要なときまでには、それが満期になるように計画化するでしょう。

[893: 暇入]

＞＞修繕積立金は、余裕があるというか、計画的に積み立てられている

国土交通省の誤った、過剰な修繕積立金ガイドラインに従ったものであろう。

[894: 匿名さん]

資格にかけて、それは正しいと言い切るのか？

[895: 匿名さん]

>893
国交省のガイドラインを参考にするが悪いのかな？
では、あなたのとこでは、大規模修繕工事や、大型工事等の対応は
何を基準にしているのかな。
悪くなるまで待って、不具合が出てきたら、総会を招集して、借入金の
決議を行い、積立金の値上げを行い、事業計画の承認を得る。
その前に専門委員会を開催するのかな？但し、専門委員会は大規模修繕工事
だけだろうがね。
インターホンとか消防設備、玄関扉、窓枠、エレベーター更新工事、給排水管の
更新工事等は、大規模修繕のときはやらないからね。
そのたびに、総会を招集して、借り入れや値上げ等の承認をもらうのは大変だよ。
それに、その対応はだれがやるの？
輪番制の理事であれば、そんなに知識はないだろうし、時間もないだろうからね。
おたくのマンションは、まずスラム化に向かっていると思うけどね。
工事は、ちゃんとした中で行われるのであれば、少々高くても、無駄が生じても
いいとおもうけどね。
それだけ資産価値は高くなるし、快適なマンションライフが送れるから。

[896: 暇入]

大半のマンションは修繕積立金が不足しているが、
現在は超低金利であるから、借り入れによる金利負担は問題にならない。
むしろ、経費削減への強いインセンティブが働くため、
修繕積立金が不足している大半のマンションこそが
正しい運営ともいえるのである。

[897: 匿名さん]

借金しないと節約できないってことでしょうか？
そんなばかな

[898: 匿名さん]

そんなところへお金を貸すのは闇金くらい

[899: 暇入]

＞＞借金しないと節約できないってことでしょうか？

減税しないと節約できないといってるのは名古屋の市長。
どこかで経費削減してもほかで使うだけらしい。
論旨はほぼ同じであろう。

[900: 匿名さん]

そんなマンションには誰も金貸さないよ　不良債権になる