マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[766: 暇入]

＞＞タワーマンションの住民も韓国並みになっていて、韓国では上層階の者は下層階の
＞＞者とは生活レベルが違うので付き合いはないらしい。

韓国では下の階ほど値段が高いのですが。。。

[767: 匿名さん]

>766
下の方が高い？冗談でしょう。
私は、自分の甥っ子が韓国に今転勤しているので、そこからの情報ですよ。
マンションに住むのには、1,000万円とかの権利金みたいなのを支払って入居
するとのことですが、そのお金は退去するときは全額戻ってくるそうです。
そして、上階の者は下層階の者とは所得や学歴、会社との格差があるので
つきあわないというのが一般的だといっていましたよ。

[768: 匿名さん]

>>759
元々の管理会社は、○京アス○ージのはずですが、解約されたんですかね。
清水本体じゃない管理会社がやるみたいですから。

[769: 匿名さん]

>764さん
玄関子機で消防点検をやっておられるとのことですが、それは新築時から設置
されていたのでしょうか。
更新するときは、回線を新しくしなければならず、又部屋の中にある警報器も
変えなければならないので、かなり高くなるとのことだそうです。
警報器は各部屋に５個か６個ついていますので、それだけでも１０万程度かかるとのことです。
それに、玄関の壁に穴をあけたり、外付けになるので見苦しくなるといっていました。
新築時に設置されていればいいんですが、後付は経費もかかりますし、きれいには
できないようですね。

[770: 匿名さん]

消防点検は年２回あるので、そのたびに在宅しなければ
ならないから面倒ですよね。
できれば、インターホンの玄関子機で点検できれば
何の心配もなく簡単にできるんですが。

[771: 匿名さん]

新しく導入するのは、インターホン自体の金額も高くなりませんか？
点検を土日祝日とかにはたまにするようにすれば、いいのではないでしょうか。

[772: 匿名さん]

在宅の問題ではなく、玄関の子機でやれば１日で済みますし、
点検の値下げもできますし、住民の調整もしなくていいですからね。

[773: 匿名さん]

あれ、これってマンション管理士の問題集で見たような
引っかけ問題ですよね
ちょっと調べてみますが
　
マンション管理士の資格証を提示する人から回答もらった方が安全ですよ
マンション管理士は資格証を提示してから業務しなければなりませんから

[774: 匿名さん]

ひっかけとはなんですか？
玄関の子機でやれば、日程の調整も必要ないし、
在宅の必要もないでしょう。
ただ、それだけのことですよ。

[775: 匿名さん]

インターホンを更新する場合、標準仕様とオプション機能がありますが、
オプション機能ではどんなものを取り入れていますか、教えてください。

[776: 匿名さん]

玄関前カメラ子機
受話器
漏水センサー
くらいではないかと

[777: 匿名さん]

受話器はハンドフリーだけでは勝手が悪いんでしょうね。
漏水センサーという機能もあるんですか？
検討してみます。

[778: 匿名さん]

問題集を見直さないといけないので、まだ確認できていませんが・・・
　
マンション管理士等は資格証を提示してから業務しなければなりませんから
資格証を提示しない回答については有資格者の回答とは思わない方がいいでしょう
　
つまり、信用できる回答ではないということです
老婆心ながら

[779: 匿名さん]

>778
釣りなの？

[780: 匿名さん]

>>777
ハンズフリーを普通は頼みますが、受話器が無いと落ち着かないという人もいます。
漏水センサーは、一般的ではないオプションです。
wifiで出られますなんて機能もあると思いますが、アプリつけっぱなしになり、不便ですので、戸建用と考えた方がいいでしょう。
あとは、無理やり防犯カメラの映像を見られるようにしたり、色々とできますけど、共用でお金がかかるのでシンプルが一番です。

[781: 匿名さん]

標準仕様も現在は充実してますので、それで十分でしょうね。
オプションとしては、各戸の玄関のモニターぐらいでしょう。
ただ、玄関の子機での消防点検は魅力がありますね。

[782: 暇入]

インタフォンで点検できるというのは
どんな火災報知器なんですかね？

[783: 匿名さん]

ご存知ないんですか？
消防点検は年２回室内に入って点検をしますが、それを室内に入らず
玄関子機で点検ができるものです。
但し、現在ついている室内の警報器（６個前後ついていると思いますが）
は変えなければなりません。
最初からだと、簡単につけられますし、費用も玄関子機から点検ができる
ものにした場合もそんなに変わらないと思いますけどね。
アイホン、パナソニックどちらもやってますよ。

[784: 暇入]

できましたらＵＲＬ貼り付けてください。

[785: 匿名さん]

それよりアイホンに電話されたら、すぐ詳しく説明してくれますよ。
現在うちはそれに取り組んでいるところです。
只、経費的にはどうかというところです。
まだ、見積もり金額は出てませんが、アイホンの担当者と取り付け業者の方が
回線とかを調べにきました。
どういう工事をするかの調査です。

[786: 暇入]

私、甲種４類消防設備士（火災報知機、ガス報知器など）なんですが、そのような製品が存在するとは考えにくいです。

[787: 暇出]

>>786 暇入さん

共同住宅用自動火災報知設備を簡単に説明すると・・・

能美防災株式会社
まんが編【共同住宅用自動火災報知設備について】
http://www.nohmi.co.jp/webcatalog_009/nohmi_004.htm

総務省令第40号については、以下のＵＲＬが参考になる。
能美防災株式会社
【共同住宅の消防設備について一通り知りたい方へ】
http://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/index.html

[788: 暇出]

>>787 の訂正

能美防災株式会社
まんが編【共同住宅用自動火災報知設備について】
（正）http://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/need/apartment/comics.ht...

[789: 暇入]

意味がわからんですね。
消防点検は１個ずつ感知器を作動させるものだと思いますけど。
室外からの点検だけで感知器の故障がわかるとは思えません。

[790: 暇出]

>>789
>意味がわからんですね。
>消防点検は１個ずつ感知器を作動させるものだと思いますけど。
>室外からの点検だけで感知器の故障がわかるとは思えません。

これでどうですか？

有限会社エーケイ防災設備
【共同住宅用自動火災報知設備における感知器外部試験の仕方について説明します。】
http://www.akb-w.com/cathand/detail-492315.html

[791: 暇入]

下記のような感知器があるんですね。
最近受かりましたが試験には出てきませんでした。
びっくり！
まー実際、不在などで半分程度しか試験できていませんからね。
すごい製品だと思います。

インテリジェントセンサー
http://www.nittan.com/houjin/product/sk010lc0800240.html

[792: 匿名さん]

皆さん疑っておられたんですね。
しかし、アイホンの会社ができるといってるんだから、できると
思いますよね。
実際、うちはアイホンのメーカーと取り付け業者がその見積もりを
出すというので待っているところです。

[793: 匿名さん]

いい勉強をしましたね。
ただ、経費はかかりますよ。

[794: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

10年くらいか前のマンションからは、これが標準ですよ。

[795: 暇入]

何年もつの？
昔のは30年は持つでしょうけど。

[796: 匿名さん]

基本的にはインターホンが変わるだけで、配線なければ引き直しなので、インターホンの耐用年数と考えればよいです

[797: 暇入]

火災の感知器のほう。

[798: 暇入]

一般的な熱感知器は空気が膨張して接点が開放するだけだからね。
インテリジェント式となると何年持つのかな。

[799: 匿名さん]

>>798
>一般的な熱感知器は空気が膨張して接点が開放するだけだからね。

細かいことですが、「接点が開放する」ではなく、「接点を閉じる」だと思います。

[800: 暇入]

↑開放です

[801: 暇入]

断線したときわかるように
回路は通常は閉じていて
発報すると開放します。
いわゆるB接点。

[802: 暇入]

受信機からみたら感知器はすべて直列接続です。わたり配線。

[803: 匿名さん]

以下は、自火報についてまったく知らない警備員を対象にした自動火災報知設備の仕組みに関する基礎的な説明だそうです。
【ＳＰｎｅｔ】
http://www.spnet.biz/senningyomuhen/sennin_16.htm

※ 最後の方に感知器の配線例と解説があります。

[804: 暇入]

私、甲種消防設備士だから
製図の試験もある。

[805: 暇入]

試しに一個とりはずしてみたら？
回路が断線して
発報しますよ。

[806: 匿名さん]

>>805
>試しに一個とりはずしてみたら？
回路が断線して発報しますよ。

それは「わたり配線」にしてあるからで、
熱感知器が熱を感知しない状態での接点（感知器はａ接点）は開放です。

[807: 匿名さん]

>>806 の訂正
（誤）「わたり配線」
（正）「送り配線」

[808: 暇入]

あ、そそ
送り

[809: 暇入]

あれ、なんでAなんだろう？

[810: 匿名さん]

感知器回路には終端抵抗を入れてあるため、熱感知器が熱を感知していない状態（接点は開放）でも回路には微弱電流が流れている。
熱感知器が熱を感知した場合は、熱感知器の電気的な接点が閉じるため、回路に大きな電流が流れる（要するに、回路を途中でショートさせた状態）ことになり発報する。

[811: 匿名さん]

ちょっと専門的になりすぎましたが、インターホンの玄関子機での
消防点検はできるというのは理解できたと思います。
みなさんマンションの管理には詳しいと思っていても、知らないことは
まだまだあるんですよね。
だから、こういうとこで武者修行をすればいろんな知識や情報が身について
くるんですよ。

[812: 匿名さん]

次に、「共同住宅用自動火災報知設備（総務省令第40号適用）ではなく、
自動火災報知設備（政令第21号）における住戸内感知器の遠隔試験は可能か？」ですが、
以下のようなものが用意されています。

パナソニック
【遠隔試験アダプタ】
http://www2.panasonic.biz/es/densetsu/ha/bousai_net/products/18.html

ホーチキ
【遠隔試験機能付自動火災報知設備　ＳＹシステム】
http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?template=ir_material&...

[813: 匿名さん]

暇入さん静かになったね。
しかし、いい勉強しましたよ。

[814: 匿名さん]

素直さが一番。

[815: 暇入]

瑣末な話であろう。

[816: 匿名さん]

住宅支援機構から借り入れをする場合、専有部分の工事であっても
借りいれることができるのは知ってるよね。

[817: 匿名さん]

そんなことはできないよ。

[818: 匿名さん]

住宅支援機構からの借り入れはできますが、そのためには、
規約に規定がなければ借り入れはできません。

[819: 匿名さん]

ところで、インターホンの玄関の子機で消防点検が
できるというのはオーケーということでいいんでしょうか。

[820: 匿名さん]

修繕積立金の資産の運用を検討しています。
す・まいる債、利付国債、保険で検討していますが、
保険の場合は、一度解約をしなければならないとのことで、
そうすると保険料の掛け捨て部分が上がっていてメリットが
ありません。
結局、す・まいる債か利付国債かということになりますが、
如何せん２億を１０年預けるのですから、いくら金利が低い
とはいいながら、国債の場合は年０．４％ですから、１０年で
４００万円の利息となりますからね。
す・まいる債でいえば、３００万程度となります。
合計で７００万円は大きいですよね。

[821: 匿名さん]

保険は利率も悪いので、選択肢としては無いでしょうね。

すまいる債と国債の違いをかんがえるとすると、中途での現金化があります。地震などの場合で、お金が必要になる場合です
国債の場合は市中で売却すれば、元本毀損する恐れがありますので、絶対に10年使わない金額。すまいる債は一年経てば買い取り請求できます。
持ち逃げの可能性も考えると国債はリスクがありますので、運用を考えないといけないですね

大規模なマンションで、全く資金運用をしていないところは、かなり損します

[822: 匿名さん]

>821さん
うちのマンションの積立金の残高は、３月現在で、２億３，０００万円あるんですが、
余裕をもって２億です・まいる債と国債の１０年物を買う予定です。
来年の３月時点までには、約５，０００万円の積立金とす・まいる債と国債の満期がきますので、
１億がプラスされます。
１回目の大規模修繕工事は１３年目にやってまだ２年しかたっていませんので、資金的には
余裕があるので借り入れの心配はないと思います。
ただ、大震災とかがあれば、保険だけでは足りなくなりますが。

[823: 匿名さん]

一番の問題は、専有部分の配管工事を管理組合として
やれるようにすることが一番だよ。
２５年の長期修繕計画の中に入れ込めば、月1,000円程度の
値上げで対応できるからね。

[824: 匿名さん]

何の工事をするにしても積立金次第。
お金のないマンションはスラム化するだけ。　

[825: 暇入]

↑古い発想である。
過剰な積立金は過剰な工事に使われるだけ。
いまは低金利なので借入金で修繕を行うほうが合理的である。

[826: 匿名さん]

借り入れをしてまでは工事はなかなかできませんよ。
総会決議を借り入れと修繕積立金の値上げの両方
しなければならなくなりますからね。
それに、借り入れだと、２０年とか３０年は無理ですからね。
積立金であれば、計画書で２５年とか３０年で組めますからね。

[827: 匿名さん]

マンション管理士等なら資格証を提示しないといけませんね
煽りで回答する人が多いんですよ

[828: 暇入]

>>借り入れをしてまでは工事はなかなかできませんよ。

ではなぜ、借り入れをしてまでマンションを買うのか？

[829: 暇入]

>>マンション管理士等なら資格証を提示しないといけませんね

そのような法的義務はありません。

では本人がマンション管理士だと名乗った場合、どのようにして真偽を確かめたらいいかですが
真偽を確かめる必要はありません。
資格証を提示しろといって、持ってませんとかいうのであれば
コンサルを頼まなければいいだけです。

管理業務主任者とか宅建の場合は重要事項説明を受けないと契約手続きが進みませんから
提示義務があります。

[830: 匿名さん]

>828
個人と団体の違いですよ。

[831: 暇入]

↑では国も地方公共団体も借金まみれなのはどうして？？

[832: 匿名さん]

別の相談です。理事会の不法行為を、監事が監査を怠ったので、追及したら、

専有部分を、売却した。追及は、組合費の不正使用が発覚しました。

追及の途中で、行方不明になり、、最近知りました。追及は、出来ませんね。

勿論、理事長には、不正使用の返還請求中です。

[833: 匿名さん]

サブスタンダードな組合のサブスタンダードな創作ですね。

[834: 暇入]

↑世間が狭すぎる。

そういう話は元フロントが的確に回答するでしょう。

[835: まんかんし]

国の借金

借金まみれと言わなければ納税しないから

[836: 暇入]

増税したら選挙に負けるからでしょ

修繕積立金値上げも工事の前だと思慮のないガテン系や先のない年寄りなどが反対する。

[837: 暇入]

成年後見人制度改正

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150725-00050083-yom-pol

マンション管理士法制定も近いであろう。

[838: 匿名さん]

借入はあまりやらない方がいいでしょう。
売却する際に非常に非常に見た目が悪いです。

[839: 匿名さん]

マンション管理士でもない人の回答など参考にもならない
そもそもそんな回答はスレ違い

[840: 暇入]

スレ違いではありません。

それに私はマンカン44点

[841: 暇入]

>>借入はあまりやらない方がいいでしょう。

建設費は値上がりが続くので借金して工事した方が良い。
いまの金利は１％程度なので先に工事をして後から支払う方式のほうが
得になる。

[842: 匿名さん]

金利のことより支払い期間が短いのが問題
それに現在の積立金にプラスされるから大変だよ

[843: 暇入]

前回の工事費の借入金を次回までに支払うのは当然のことである。

他方、積立金は残高を使い切る提案を誘発しやすい、結果、過剰仕様の工事となりやすい。

[844: 匿名さん]

３０年で支払うのと１０年程度で支払うのは
どうなの
短期でのしはらいは大変だよ
それに毎回借り入れで支払うということは
早めに積立金つみたてるのと同じことなんだけどな

[845: 匿名さん]

逃げた、監事の専有部分の媒介業者は、管理会社１０９関係です。

最近１０９関係の投稿が、少なくなりました。担当がくるくる変わる。

[846: 匿名さん]

１０９とはなんですか

[847: 匿名さん]

１%じゃないけど…知らないんだな
住宅ローンでもあるまいし

[848: 暇入]

1パーセントである。

[849: 暇入]

すまいる債を少しでも買っていたら0.8くらいであろう。

[850: 匿名さん]

すまい・る債の融資の説明をいたします。
融資金利は０．９５％（すまい・る債を積み立てている場合は、０．７５％）
返済期間は、１~１０年
保証料＝保証金額÷１０万円×１０万円あたりの保証料
　　５年1,910円（1,301円）
　　10年2,986円（2,401円）

融資の返済例
　戸数100戸、工事費6,250万円、融資額5,000万円、7年返済、元利均等毎月払いの概算
　金利　0.95%　　毎月の返済額（元金+利息）　　６１５，４８４円
　　　　　　　　　　　　　　　総利息支払い額　１，７０１，０００円
毎月の支払額は、１戸当り　６，１５４円となります。
これを値上げするとなると難しいですよね。
これ以外にＥＶの更新や消防設備、インターホン、給排水管の更新工事等そのたびに借り入れを
して修繕積立金の値上げをその都度やらなければならなくなりますよ。
やはり、計画的に長期修繕計画に基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して
早い時期から備えておけば、負担は軽くなりますよ。

[851: 匿名さん]

借り入れをすると返済がたいへんですね。
２５年とか３０年のなかで計画すれば、すくない積立金で
対応できますからね。
借りた方がいいという者もいるけど、考え直す必要ありだね。

[852: 匿名さん]

そんな嘘ばかり書くからマンコミュのアクセスが減るんだよ
ググれば嘘はすぐばれるよ

[853: 匿名さん]

>852
住宅支援機構のご案内に記載されていることをそのまま
書き込んだんだけどね。
一番新しいパンフレットに記載されてるよ。
１０年積立が終わったもんだから、積立申込書と一緒に送られて
きたんだけどね。

[854: 暇入]

過剰な積立金だと過剰な工事になるだけ。

[855: 匿名さん]

>854
基本工事は長期修繕計画に基づいて実施するのであって、
１戸当り月の必要修繕積立金もそれに基づいて算出されているんだよ。
過剰な積立金とは何なのか分からないけど、それぞれの工事については、
金額は明記されているけどね。その金額は余裕をもって組んであるので
計画の金額をオーバーすることはないよ。
おまけに積立金の取り崩しは総会決議が必要だからね。
もし、途中で予算がオーバーしそうになったら、臨時総会を招集しなければならないし。
性悪説の典型的な考えの持ち主だね。

[856: 暇入]

↑古い考え方である。

[857: 暇入]

855は管理会社に簡単に騙されるであろうが、その方が幸せという考え方もあろう。

[858: 匿名さん]

>857
管理会社に騙される？
工事は管理会社が主導権をとってやるもんじゃないでしょう。
うちの場合は、１０万円以下のものは管理会社に相見積をとらせるが、
１０万円以上については、管理会社以外からも理事会もしくは専門
委員会が相見積を取るし、その選定に関しては管理会社は一切入って
これないからね。
決まった業者については、管理会社が段取りを取り、工事のチェック等は
しなければならないけどね。
全ての管理会社が、バックマージンとかを取っているとは限らないからね。
その見分け方は、管理会社から請求がくるものは、管理会社にマージンが
いっているけど、管理組合宛に請求がくるものは、管理会社へのマージンは
いっていないとみるべきだよ。

[859: 匿名さん]

業者から管理組合に請求がいっていれば管理会社へのリベートは
計上が難しいでしょう。
業者からのリベートは、何の名目で計上するのかな？
みかじめ料？

[860: 匿名さん]

へえーそうなんだ。
直接業者からの請求になっているのがいいんだ。
これは気づかなかったな。

[861: 暇入]

858は古い考え方である。

[862: 暇入]

修繕積立金は修繕分担金と名称変更し、工事費は借金で賄い、その返済に充てることを基本とする制度に変更すべきである。

[863: 暇入]

国土交通省の修繕積立金ガイドラインは
高すぎてまったく説得力のないものである。使った分を払うことにすれば極めてわかりやすくなり、ガテン系でも理解できる。

[864: 匿名さん]

請求の宛先だけではわかりませんけどね

[865: 匿名さん]

>863
マンションの工事は大規模修繕工事だけではないからね。それ以外に、
給排水管の更新工事、エレベーター更新工事、消防設備、インターホンの
更新工事、玄関扉や窓枠サッシ、高置水槽、避雷針、共用玄関のドアの交換等
いろいろあるからねえ。
その都度借り入れをするのは大変だよ。
総会の承認と値上げをしなければならなくなるからね。
お宅のマンションの積立金は、少ないんだろうね。
国交省の積立金のガイドラインが高すぎる？
あれぐらいあれば、十分な維持・管理ができるということだよ。
別に高いとはおもわないけどね。
その積立金が有効に使われるんだったら、もっとあってもいいと思うけどね。
場合によっては、専有部分の配管まで管理組合としてやることもできるしね。