マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[710: 匿名さん]

そんなにリサーチしているのに
回収できないって無能だからですね

[720: 匿名さん]

７０歳にもなって見苦しいですよ。
若者の見本たる人物になってください。
区分所有者の名簿に職業は記載されてないでいいですね。
そして、銀行口座も分からないで。

[722: 暇入]

下記の常識を持ってると言うことは、他人をじじいと呼ぶほど若くないとおもうねｗ

・登記簿見るのに法務局に行くのが常識
・管理組合に勤務先を報告するのが常識
・報告がなくても朝から尾行すればわかるんだってｗ
・クレジットカード持ってない人はどうするの？とかそんなこと知ったことではない。法務局に出向けばいい。
　クレジットカード普及率は約85％

しっかし、なんとかの冷や水でがんばってるんだね。
管理組合に関心を持つことはいいことなのでその点は評価したい。

[724: 匿名さん]

個人賠償の話しから、滞納金の問題になり、
今度は、組合名簿の問題ですか。

[726: 暇入]

総会出席者の確認、理事就任のときの身分確認などのとき、本当に区分所有者本人か
登記簿と写真付の身分証明書（免許証、パスポートなど）がないとわからないのではないか。。
現住所がそのマンションでない場合は住民票の写しなど。

なので、突き詰めると、マイナンバー＋生体認証を組み合わせた本人確認手段の発展が望まれるところである。

[727: 暇入]

管理組合に出す名簿のことだが、勤務先は記入欄があっても書かないほうがよい。
下記のような嫌がらせが本当にあるからである。
・内紛が起きたとき、職場に電話がかかってくる。社長を出せ！とか。
・公務員の場合はガテン系に難癖を付けられ橋下に言うぞ！とか言われる可能性あり。
・管理会社の下請けに勤務していた場合、管理会社支店長から職場に圧力がかかる。

[729: 暇入]

↑世間知らずである。

[731: 元フロント]

＞総会出席者の確認、理事就任のときの身分確認などのとき、本当に区分所有者本人か
　ほとんどのマンションで、本人確認はしていないと思う。
　シャンシャン総会の場合は問題にならないけど、一度紛糾するとこの問題が発生します。（体験済み）

　委任状を提出したのに当日出席した人が、重複してカウントされたり、複数住戸を持っている人の議決権が１でカウントされたりは、日常茶飯事です。

　私の知っている限り、正しくカウント出来る方法を実施している理事会（管理会社）は皆無です。

　こんなの、どうでしょう。

　1.　議決権行使カードを作る

　　　　議決権行使書
　　　　〇〇号室 区分所有者氏名　〇〇（号室、氏名は事前に印刷しておく）
　　　　第１号議案に付き下記の〇印の通り議決権を行使する
　　　　下記のA～Dの(　）内の、どれかに〇をつけてください。
　　　　※（２か所以上〇をつけると無効になりますので、注意してください。）
　　　　A（　）この議決権行使書を持つ者に上記議決権を委任する
　　　　B（　）賛成
　　　　C（　）反対
　　　　D（　）棄権

　　　　※　議案ごとに作る
　　　　
　2.　総会資料と一緒に配る。
　　　議長に委任する人は、議長あて返送する
　　　議長以外に委任する人は、委任者に預ける
　　　出席する人は、総会に持参する

　3.　議決権が１の人は白色、２は黄色。3は緑色など用紙の色を変える
　　　総会では、賛成の人からカードを集めて集計する

　　　こうすれば簡単に、出席人数、議決権数が把握できます
　　　カードを持たないと出席出来なと決めれば、権利のない人の出席を排除できます。
　　　但し、周知をしっかりしないと、議決権行使書を持たずに、総会に出る人が出てきます。
　　　議決権行使書に理事長印を押しておけば、偽造を防止できます。（模様入りの用紙を使う方法も）
工夫すれば、もっといい物ができると思います

[735: 匿名さん]

>731
うちは正しくカウントされるやり方を導入してるよ。

[739: 匿名さん]

>738
スレ主です。
ここのスレが廃れることはありません。
その時は、スレ主が問題提起をしていきますので。

[740: 匿名さん]

インターホンの更新時期に来ていますが、アイホン、パナソニックどちらが
いいのか迷っています。
アイホンは、取り付け業者が機種込で見積もり金額をだしますが、パナソニックは
自社での取り付けとなるとのことです。
標準仕様とオプションと分けて相見積を取ろうと思っていますが、標準仕様でも
１社は標準仕様に組み込まれていますが、もう１社は、オプションとなっています。
ただ、圧倒的にシェア率は、アイホンが高いようですが。
長い目でみた場合、どちらにすべきか迷っています。
特に、パナソニックを採用しているマンションの方のご意見をお聞かせください。

[742: 匿名さん]

しかしね、築１５年を過ぎれば故障も多くなり、インターホンの交換を
検討しなければならなくなるんだよ。
全国のマンションでは、毎日のようにインターホンの交換が行われていると
思うんだよね。
その場合、アイホン、パナソニックどちらを選ぶかは重大なことだと思うけどね。
しかし、実際使用しての情報は殆どないから、比較が難しいのが現状。
特に、パナソニックについての情報不足だよね。

[758: 匿名さん]

>757
アク禁になれば、場合によっては１～２ヶ月どこのスレにも
参加できませんよ。

[759: 匿名さん]

今日のテレビでやってたけど、埼玉県で５５階のタワーマンションが全国初の
大規模修繕工事をするらしい。
４５メートル以上には足場が組めないので、５階まで足場を組み、それ以上は
ゴンドラでやるとのこと。
工事期間は２年かかるとのことだが、５階以下の住民は２年間足場に囲まれて
いるので不平もあるらしい。
２０階以上のマンションをタワーマンションというそうだが、今全国に１，３００戸
あるといわれています。
ただ、ゴンドラ（リフト）を使用すると経費的には割高になるといわれていたが、
１戸当り８０万～９０万円程度だったので、別に割高ということでもない。
５５階建てなので見晴らしがいいとかいっているけど、下層階は関係ないしね。
所得の差も、上階と下階では大きく違うとのこと。
ただ、はしご車がとどかないとか、エレベーターの待ち時間が長いとかの弱点
もあるらしいが、最近のタワーマンションはそれらをカバーしているとのことだった。
タワーマンションの住民も韓国並みになっていて、韓国では上層階の者は下層階の
者とは生活レベルが違うので付き合いはないらしい。
差別化ができているとのことだね。

[760: 匿名]

なにも建てる前から解っていること　震災時が深刻

[761: 匿名さん]

タワーマンションで低層階には住みたくないね。
子供もかわいそう。

[762: 匿名さん]

パナソニックとアイホンのシェア率は、６５％程度がアイホンで
３５％程度がパナソニックとのこと。
消防点検を室内に入らずに、玄関モニターでやってるとこありますか？

[763: 匿名さん]

>>740
パナソニックも見積りするだけで、作業は丸投げですよ。
何がオプションなのかわかりませんが、普通はなるべく新しい機種を導入して、将来的に部品交換ができる期限を伸ばします。

どちらも、そんなに大きくは変わらないと思います。
パナソニックも、さすがに事業撤退することはないでしょうが、景気次第でしょうか。
アイホンの方が専業メーカーですから、安心はできますね。

[764: 匿名さん]

>>762
玄関子機でやってますが、在宅の場合は部屋内も見てます。

[765: 匿名さん]

７３１さんの、仰る、本人確認ですが、私のマンションに永い間管理人をした、
区分所有者がおります。住民の顔は覚えているらしいので、内緒でききましたら、
具体的に、区分所有者で無い者の出席や、役員がいるらしい、
過去には区分所有者でない者の理事や、理事長がいたとの回答でした。
このもと管理人は、管理会社と組合役員の不正も、詳細は知っているようです。

何か、問題が出た時はマンションの為に告発の協力をしてくれるか、と頼むと、
もと管理人は、今は区分所有者ですから、住民からの要請があれば、協力は当然との返答でした

[766: 暇入]

＞＞タワーマンションの住民も韓国並みになっていて、韓国では上層階の者は下層階の
＞＞者とは生活レベルが違うので付き合いはないらしい。

韓国では下の階ほど値段が高いのですが。。。

[767: 匿名さん]

>766
下の方が高い？冗談でしょう。
私は、自分の甥っ子が韓国に今転勤しているので、そこからの情報ですよ。
マンションに住むのには、1,000万円とかの権利金みたいなのを支払って入居
するとのことですが、そのお金は退去するときは全額戻ってくるそうです。
そして、上階の者は下層階の者とは所得や学歴、会社との格差があるので
つきあわないというのが一般的だといっていましたよ。

[768: 匿名さん]

>>759
元々の管理会社は、○京アス○ージのはずですが、解約されたんですかね。
清水本体じゃない管理会社がやるみたいですから。

[769: 匿名さん]

>764さん
玄関子機で消防点検をやっておられるとのことですが、それは新築時から設置
されていたのでしょうか。
更新するときは、回線を新しくしなければならず、又部屋の中にある警報器も
変えなければならないので、かなり高くなるとのことだそうです。
警報器は各部屋に５個か６個ついていますので、それだけでも１０万程度かかるとのことです。
それに、玄関の壁に穴をあけたり、外付けになるので見苦しくなるといっていました。
新築時に設置されていればいいんですが、後付は経費もかかりますし、きれいには
できないようですね。

[770: 匿名さん]

消防点検は年２回あるので、そのたびに在宅しなければ
ならないから面倒ですよね。
できれば、インターホンの玄関子機で点検できれば
何の心配もなく簡単にできるんですが。

[771: 匿名さん]

新しく導入するのは、インターホン自体の金額も高くなりませんか？
点検を土日祝日とかにはたまにするようにすれば、いいのではないでしょうか。

[772: 匿名さん]

在宅の問題ではなく、玄関の子機でやれば１日で済みますし、
点検の値下げもできますし、住民の調整もしなくていいですからね。

[773: 匿名さん]

あれ、これってマンション管理士の問題集で見たような
引っかけ問題ですよね
ちょっと調べてみますが
　
マンション管理士の資格証を提示する人から回答もらった方が安全ですよ
マンション管理士は資格証を提示してから業務しなければなりませんから

[774: 匿名さん]

ひっかけとはなんですか？
玄関の子機でやれば、日程の調整も必要ないし、
在宅の必要もないでしょう。
ただ、それだけのことですよ。

[775: 匿名さん]

インターホンを更新する場合、標準仕様とオプション機能がありますが、
オプション機能ではどんなものを取り入れていますか、教えてください。

[776: 匿名さん]

玄関前カメラ子機
受話器
漏水センサー
くらいではないかと

[777: 匿名さん]

受話器はハンドフリーだけでは勝手が悪いんでしょうね。
漏水センサーという機能もあるんですか？
検討してみます。

[778: 匿名さん]

問題集を見直さないといけないので、まだ確認できていませんが・・・
　
マンション管理士等は資格証を提示してから業務しなければなりませんから
資格証を提示しない回答については有資格者の回答とは思わない方がいいでしょう
　
つまり、信用できる回答ではないということです
老婆心ながら

[779: 匿名さん]

>778
釣りなの？

[780: 匿名さん]

>>777
ハンズフリーを普通は頼みますが、受話器が無いと落ち着かないという人もいます。
漏水センサーは、一般的ではないオプションです。
wifiで出られますなんて機能もあると思いますが、アプリつけっぱなしになり、不便ですので、戸建用と考えた方がいいでしょう。
あとは、無理やり防犯カメラの映像を見られるようにしたり、色々とできますけど、共用でお金がかかるのでシンプルが一番です。

[781: 匿名さん]

標準仕様も現在は充実してますので、それで十分でしょうね。
オプションとしては、各戸の玄関のモニターぐらいでしょう。
ただ、玄関の子機での消防点検は魅力がありますね。

[782: 暇入]

インタフォンで点検できるというのは
どんな火災報知器なんですかね？

[783: 匿名さん]

ご存知ないんですか？
消防点検は年２回室内に入って点検をしますが、それを室内に入らず
玄関子機で点検ができるものです。
但し、現在ついている室内の警報器（６個前後ついていると思いますが）
は変えなければなりません。
最初からだと、簡単につけられますし、費用も玄関子機から点検ができる
ものにした場合もそんなに変わらないと思いますけどね。
アイホン、パナソニックどちらもやってますよ。

[784: 暇入]

できましたらＵＲＬ貼り付けてください。

[785: 匿名さん]

それよりアイホンに電話されたら、すぐ詳しく説明してくれますよ。
現在うちはそれに取り組んでいるところです。
只、経費的にはどうかというところです。
まだ、見積もり金額は出てませんが、アイホンの担当者と取り付け業者の方が
回線とかを調べにきました。
どういう工事をするかの調査です。

[786: 暇入]

私、甲種４類消防設備士（火災報知機、ガス報知器など）なんですが、そのような製品が存在するとは考えにくいです。

[787: 暇出]

>>786 暇入さん

共同住宅用自動火災報知設備を簡単に説明すると・・・

能美防災株式会社
まんが編【共同住宅用自動火災報知設備について】
http://www.nohmi.co.jp/webcatalog_009/nohmi_004.htm

総務省令第40号については、以下のＵＲＬが参考になる。
能美防災株式会社
【共同住宅の消防設備について一通り知りたい方へ】
http://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/index.html

[788: 暇出]

>>787 の訂正

能美防災株式会社
まんが編【共同住宅用自動火災報知設備について】
（正）http://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/need/apartment/comics.ht...

[789: 暇入]

意味がわからんですね。
消防点検は１個ずつ感知器を作動させるものだと思いますけど。
室外からの点検だけで感知器の故障がわかるとは思えません。

[790: 暇出]

>>789
>意味がわからんですね。
>消防点検は１個ずつ感知器を作動させるものだと思いますけど。
>室外からの点検だけで感知器の故障がわかるとは思えません。

これでどうですか？

有限会社エーケイ防災設備
【共同住宅用自動火災報知設備における感知器外部試験の仕方について説明します。】
http://www.akb-w.com/cathand/detail-492315.html

[791: 暇入]

下記のような感知器があるんですね。
最近受かりましたが試験には出てきませんでした。
びっくり！
まー実際、不在などで半分程度しか試験できていませんからね。
すごい製品だと思います。

インテリジェントセンサー
http://www.nittan.com/houjin/product/sk010lc0800240.html

[792: 匿名さん]

皆さん疑っておられたんですね。
しかし、アイホンの会社ができるといってるんだから、できると
思いますよね。
実際、うちはアイホンのメーカーと取り付け業者がその見積もりを
出すというので待っているところです。

[793: 匿名さん]

いい勉強をしましたね。
ただ、経費はかかりますよ。

[794: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

10年くらいか前のマンションからは、これが標準ですよ。

[795: 暇入]

何年もつの？
昔のは30年は持つでしょうけど。

[796: 匿名さん]

基本的にはインターホンが変わるだけで、配線なければ引き直しなので、インターホンの耐用年数と考えればよいです

[797: 暇入]

火災の感知器のほう。

[798: 暇入]

一般的な熱感知器は空気が膨張して接点が開放するだけだからね。
インテリジェント式となると何年持つのかな。

[799: 匿名さん]

>>798
>一般的な熱感知器は空気が膨張して接点が開放するだけだからね。

細かいことですが、「接点が開放する」ではなく、「接点を閉じる」だと思います。

[800: 暇入]

↑開放です

[801: 暇入]

断線したときわかるように
回路は通常は閉じていて
発報すると開放します。
いわゆるB接点。

[802: 暇入]

受信機からみたら感知器はすべて直列接続です。わたり配線。

[803: 匿名さん]

以下は、自火報についてまったく知らない警備員を対象にした自動火災報知設備の仕組みに関する基礎的な説明だそうです。
【ＳＰｎｅｔ】
http://www.spnet.biz/senningyomuhen/sennin_16.htm

※ 最後の方に感知器の配線例と解説があります。

[804: 暇入]

私、甲種消防設備士だから
製図の試験もある。

[805: 暇入]

試しに一個とりはずしてみたら？
回路が断線して
発報しますよ。

[806: 匿名さん]

>>805
>試しに一個とりはずしてみたら？
回路が断線して発報しますよ。

それは「わたり配線」にしてあるからで、
熱感知器が熱を感知しない状態での接点（感知器はａ接点）は開放です。

[807: 匿名さん]

>>806 の訂正
（誤）「わたり配線」
（正）「送り配線」

[808: 暇入]

あ、そそ
送り

[809: 暇入]

あれ、なんでAなんだろう？