マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[439: 匿名さん]

>>437
マンションそれぞれ違いますよ、私どもは生活インフラ系は自治体指定の業者からが多いね。
日ごろの修繕補修は近隣の業者です、組合として指定の設備会社情報を各戸に配布してるしね。
大規模修繕や費用の掛かる工事は組合員の推薦や管理会社の推薦で落札制です。
大規模マンションなら費用も数億単位、慎重にね。
全てを管理会社が賄う訳ではありません。
小規模マンションなら修繕マル投げでもたいした違いは無いでしょうけどね。

[440: 匿名さん]

>439
うちは大規模だし、理事会もしっかりしてるけどね。
小規模マンションならそれがありえるんだよね。
毎年代わる理事で、理事会も開催されないマンションが、
相見積業者を自分で捜すなんて考えられないよ。
そんなことは、管理会社に任せるのが多いと思うけどね。
できてるマンションはいいけど、できてないマンションもあるということ。
マンションの相談をボランティアで受けているけど、考えられない
とこも結構あるからね。

[441: 匿名さん]

>439
補修工事は、２万とか５万とかもあるんだよ。

[442: 匿名さん]

そんなの近所の工務店がすること、理事長の決裁出来る範囲で発注するんだろ。
突発や小修繕は５０～１００万以下位までは理事長単独決裁できる規約が普通だ。

[443: 匿名さん]

４２８ですが。管理人に権限があるなどと、言っていませんよ。

[444: 匿名]

次どうぞ

[445: マンション管理士を目指す人]

あるマンション管理士が、理事会が管理規約に定めた理事の定足数に達していなくても、辞任・辞退した理事の数を引いた理事の数を理事の定数と定めることができるというある弁護士の理屈を持ち出して、理事会を成立させました。
ところが、ある組合員から、管理組合がその理事会の理事長（管理者）が招集した総会の決議不存在を訴えられ、結果的に高等裁判所で和解し、管理組合が訴訟費用200万円を失いました。
上記のような状況の場合、マンション管理士はどのような助言をすることが適切なのでしょうか。

[446: 匿名さん]

管理士試験にそんな問題出ないから心配するな。
管理士が関わらなくてだいじょうぶ、裁判してるなら口出し無用。
管理士はお願されたら対応しなさい、まず相談される事は無いけど。

[447: 匿名さん]

うちは、４４５さんのマンションのように、理事が辞退したり、
色々な理由で定足数が不足する事を考慮して、最低定足数と最大定足数を、
規約に設定して、幅を、もたせて、理事の定足数の不足を未然に防止しました。

[448: 暇入]

うちは若干名

[449: 匿名さん]

理事会は開催しないといけないとはなってませんし、年一回の総会だけでも良い事はいいのよ。
規約に理事の定数を定める必要もありませんし、極端だけど管理者（多くは理事長）単独で
総会の議案作成しても問題ない。
そんな組合は無いだろうが極論はそうなのよ。

[450: 匿名さん]

理事会は設置しなくてもいいけど、規約があるんなら
それに従わなければならない。
民法より特別法である区分所有法、区分所有法より管理規約が
優先されるからね。
強行規定は法律に従わなければならないが、任意規定に基づき
管理規約を作成してあるならそれが法律より強いしね。

[451: 匿名さん]

>>450
区分所有法に沿った管理規約でなくてはいけません。
また強行規定に反する管理規約は総会で定めても全て無効です。

おたくの書いている順番はまったくの逆です。
区分所有法強行規定などでネット検索でもして御勉強して下さい。

任意と強行の違いも理解できないようですね、笑われますよ。

[452: 匿名さん]

>451
当たり前のことを書いたつもりだけどね。
任意規定と強行規定の違いを勉強する？
そんな当たり前のことは勉強しなくても十分理解してるつもりだけどね。
任意規定は、区分所有法で認められるものだが、規約にしなければ
その効果はないんだけど、これ分かる？

[453: 匿名さん]

>>452
シロウトはこれだから困る、だから御勉強しなさいと書いたのですがね。　笑
貴方は勝手に該当の管理規約に理事会やその招集が有る想定での勝手な解釈でのもの言い。
想像で物書いてはいけませんね、強行規定では年一回の集会が定められているだけ。
規約で理事の人数や理事会の開催頻度まで決められているのは少ないと思いますがねぇ。

管理士会さんのセミナーの解説あるから見てみなさい
http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/5573/1/23-1-1.pdf#search...'%E5%8C%BA%E5%88%86%E6%89%80%E6%9C%89%E6%B3%95%E5%BC%B7%E8%A1%8C%E6%9D%A1%E9%A0%85'

[454: 暇入]

>>規約で理事の人数や理事会の開催頻度まで決められているのは少ないと思いますがねぇ。

人数は大体書いてある。うちは若干名だけど。
少なくとも、理事長、副理事長、会計担当理事は理事会に必須。あと監事で
役員は最低4人でしょう。理事会3人＋監事1人
理事会が二人だと、対立したら執行が不可能になるはず。１：１だから。。。
そりゃ大人数だともめますが少なすぎても問題です。
理事会は年一回でＯＫ。総会は年一回必須だから、その議案書をつくる理事会が1回ね。

[455: 匿名さん]

>453
分譲マンションを購入する人のほとんどが素人です。
管理会社やマン管士は、素人の側で、素人を手助けする為のものでした。
なのに、素人だからと騙しに掛かっている管理会社やマン管士が多くなってしまったことが問題なのです。
あなたは、基本的な事が分かっていないのです。

[456: 匿名さん]

>役員は最低4人でしょう。理事会3人＋監事1人

理事会ってなに？　　理事だろ　

ここはそんな次元のスレッドなの？　　呆れるの通り越すわ

[457: 匿名さん]

＞素人だからと騙しに掛かっている管理会社やマン管士が多くなってしまったことが問題なのです。
シロウトはこれだから困る、だから御勉強しなさいと書いたのですがね。　笑

[458: 匿名さん]

勉強するのは、一部の居住者を騙し食い物にしている管理会社やマン管士のほうです。
そうじゃないと管理会社とマン管士は、仕事が無くなり、存在すらなくなるでしょう。

[459: 匿名さん]

マンカン士には最初から仕事など無い、ほぼ趣味の次元だよ。
管理会社は商売だからね、営利が最優先。
建物管理会社は高齢化が進む今後はますます多忙になる業種。

[460: 暇入]

>456
理事会に三人と読めないとは
あまりに愚かである。
突っ込みどころのレベルが
低すぎであろう。
おそらくガテン系である。

[461: 匿名さん]

おたくの作文が小学生以下なんですよ、自覚しなさい。
それと、勝手に妄想で理事の人数の例えなどの書き込み無用。
各々規約の勝手だ。

[462: 匿名さん]

>460
理事ではなく理事会の意味を書いてみなさい。
無知すぎで笑われるよ、少しは勉強してから投稿しては如何？　恥よ。

[463: 匿名さん]

専門家のスレ、こんなやりとりは愚かすぎます。

[464: 匿名さん]

>463
そう、No.460は相当無知、ですが専門家ではない。　

ここはだれも身分を晒していない匿名掲示板、なにか御不満でも？

[465: 匿名さん]

460はマンション管理士の有資格者で461はその受験経験者と
いうとこじゃないかな。

[466: 匿名さん]

有資格者なら登録証の提示義務がありますから、どちらも素人でしょう
有資格を騙っていたのなら犯罪ですよ

[467: 匿名さん]

466
何寝惚けたこといってるの？

[468: 匿名さん]

有資格者が理事会を理解できない訳ないだろ、460はド素人だよ。 爆笑ものだ

[469: 暇入]

↑たぶちゃん、おひさ。
相変わらず、つっこみどころがしょぼすぎ。

[470: 暇入]

たぶちゃんは、理事会に監事がでてきてるから、監事も理事会の構成員だと思ってるんだね。

[471: 匿名さん]

おたくもド素人だね　無知過ぎ　

理事会ってなに？　笑　　　役員や理事、人間の事を指してるのか？　　馬鹿丸出し　

[472: 匿名さん]

>471
いつまで人の揚げ足取っているんだ。
いい加減にしな。

[474: 匿名さん]

>473
くだらんことに固執するなよ。

[475: 暇入]

そそ。くだらない。

[478: 匿名さん]

>477
あんたは答えられるの？
答えられるんだったら答えてみろよ。
難しいぞ。
あんたには無理かもね。

[480: 暇入]

↑突っ込みどころがショボすぎ。

[482: まんかんし]

理事会とは
順番で選考される
管理会社に自己の過去の経験で太刀打ちできると錯誤する
結果　無駄がねを使わされ総会でしぼむ
管理会社は一般の企業と同じではない　これが理解出来ない理事会

[483: 匿名さん]

管理会社性悪説ですか。
どこの会社でもそうですが、社員次第ですよ。
管理会社は、理事会支援業務という大事な役割があります。
管理組合のお手伝いをして、いいマンション管理をしていく
ことが管理会社の使命ですよ。
利益については、適正利潤で共存・共栄が基本です。

[484: 匿名さん]

管理会社と管理組合に信頼性がなかったら
契約を打ち切るべきです。

[485: 匿名さん]

管理会社は道具ですから、上手く使うものです。
道具に対抗するだとか、道具に使われるとか、どうしょうもありません。
上手く使えない道具なら、他の使いやすい管理会社に変えましょう。

[486: 匿名さん]

上手く使えない道具なら、他の使いやすい道具に変えましょうだろう。

[487: まんかんし]

No.483

by 匿名さん　2015-06-27 09:46:22

管理会社性悪説ですか。
どこの会社でもそうですが、社員次第ですよ。


☆　説では無く事実です　為に適正化法が出来ました　が　道未だ遠しです

　　社員では無く　経営陣に因が在ります　正常な方は社員での存在は無理な業界です

[488: 匿名 [男性]]

総会とは組合員で構成する最高意思決定機関
理事会とは理事で構成する執行機関

[489: 匿名 [男性]]

それにしても管理会社の社員の使い込みが多すぎる。

[490: まんかんし]

組合の金を管理会社の管理下に置く無関心な組合

度胸満点

[491: 匿名さん]

>490
今は適正化法で規制されているけどね。
昔のことをいってるのかな？

[492: 匿名さん]

管理会社がそんなに信用できないかな。
うちは絶対的に信頼してるけどね。
しかし、好きなようにはさせてないけどね。

[493: 匿名さん]

>487
管理会社によるでしょう。
労働条件が悪い会社には、いい人材は集まりません。
将来性というか一生勤めることができる会社なら、
頑張るでしょうがね。

[494: 匿名さん]

現在コカコーラ社が「災害対応型の自動販売機」の設置を
マンションに提案していますが、何か問題はありませんか。

[495: 匿名さん]

人材を育てて、逃してしまう会社もありますからね。
人がよく辞めている会社は、どこか重大なところで責任感がありませんよ。

[496: 匿名さん]

コカコーラ社は、社会に貢献するいい会社じゃ
ないんですか。

[497: 匿名さん]

相見積をとる場合、１０万円以下の場合は、何社とってますか？
その場合の業者選定は、管理会社任せですか、教えてください。

[498: 匿名]

はぁ？　　１０万円以下の工事などの相見積？　　　



お宅の好きにすればいい　

[499: 匿名さん]

>498
おたくでは、全て業者の選定は管理会社任せですか？
確かに仕事をしていれば忙しくて、いろんな業者を探して
相見積をとることはできないでしょうがね。
管理会社任せにしていれば、工事の中身がかなり膨らんで
やらなくていいものまでやるので高くなりますよね。
その仕様で相見積をとれば、高くなるのは当然でしょう。
しかし、それをチェックする能力・知識と時間がなければ
管理会社におんぶにだっこになるしかないけど。

[500: 匿名さん]

自分たちではできないから管理会社を使うんだから、
多少高くてもしょうがないんじゃないかな。

[501: 匿名]

>>499
１０万以下くらいの日常的な修繕なら管理組合が近所の設備屋や工務店を指定してるよ。
管理会社に連絡してもだいたい同じ業者、インフラ系は自治体指定の業者だしね。
当然管理組合と直接取引。
住人が管理会社に不具合連絡しても対応してくれるけど、共用部なら業者を指定するのは組合（理事長）ですよ。

だいたいが、そんな小修繕で騒ぐ事ないよ、理事長に修繕依頼で済むこと。

大規模修繕は入札制で管理会社も工事項目ごとの入札に参加するけどね、なかなか落とせないみたいよ。

当方築２５年過ぎ２００戸弱のチョイ古マンション、住人も古い。

[502: 匿名さん]

うちはおたくよりちょっと大きいマンションだけど、１０万以下のことだけでなく、
５０万とか１００万円、又はそれ以上大きな工事の場合、理事長が業者選定まで
立ち入るのは大変かなと思っているんですよ。
工事をする個所が発生した場合、数社の相見積をとるんだけど、その相見積の
内容がちがったら意味ないですからね。
ということは、何回も相見積を調整しなければならなくなるので、結局は管理会社に
お任せになり、出てきた相見積だけの範囲でどこにするか理事会で決めるだけ
になってしまうでしょう。
大規模修繕工事の場合は、専門委員会が設置されますが、例えばインターホンの更新
工事とかはどうしますか？
機種（アイホン、パナソニック）選定に始まり、取り付け業者の選定と相見積、機種の説明会、工事の段取り、
住民への広報等やることがたくさんありますからね。
やはり、管理会社におんぶにだっこの方が楽ですかね。

[503: 匿名さん]

１０～１００万ほどの工事など、理事長や理事が忙しくなるほどありませんよ。
またその程度の工事で相見積もりなど取らないね、直近の長い付き合いの業者が
当マンションの事を理解してるしね、場所も近いし夜中など突発対応もしてくれるのがマル。

[504: 匿名さん]

馴れ合いの典型ですね。
１００万の工事でも、零細業者はのどから手がでるほど欲しがりますからね。
談合・癒着も考えられますよ。
だから、相見積が必要なんです。

[505: 匿名さん]

いったい何年前の話をしてるんだか
今や工事なんて完全に売手市場
利益の出ない工事なんて誰も飛びつかないって
昔は赤字でも職人遊ばせるよりはましだって考えでいくらでも請けてくれたけどね
結局長引く不景気のせいで廃業したところも多いし、今更工事が増えたらこうなるのは目に見えている
今は利益の出るところから順番に請けてもらってるんですよ
いつまでお客様気分でいるのやら…
こんな感覚の組合員が多いから嫌になる
時代錯誤も甚だしい

[506: まんかんし]

何故大規模修繕にたかるの

其れは修繕積立金があるから

ない組合には借入金を勧める

[507: 匿名さん]

１００万以下の小修繕に見積もり取ったり？　修理に何日掛かるの？　マヌケ？

設備の更新や改善工事は総会の議決で決めるけど、日常の１００万くらいの補修工事は別。

お宅らアタマおかしいんじゃないの？　　理事長の決裁できる金額も５０～１００はあるだろ。

エントランスのガラス割れて３０万掛かるからと数社に見積もり取るバカいないだろ。

[508: 暇入]

2社はとらないと。
ガラスなんかどこでもモノは同じだろう。

[509: 匿名さん]

>507
エントランスのガラスが割れたら保険で対応できるから
値段はいくらでもいいの。

[510: 匿名さん]

?? マンション保険で出来ないと思うけど？　
割れた原因にも依るからね

[511: 匿名さん]

特約付けまくりで高い保険料払ってるマンションなら免責も無しで直せるかも。
そんなマンションあるなら教えて。

１８歳の自動車免許取り立ての女の子がロールスロイス買って、フルに保険掛ける状態と同じね。
年間の保険掛け金で高級な軽自動車が買える。　ミニバンも買えるかもね。　笑

[512: 匿名さん]

＞５０５
「今や工事なんて完全に売手市場・・・」
売り手と買い手の区別も出来ないアホが、エラそうに書き込むのは止めなさい。

[513: 匿名さん]

東北需要とかオリンピックの事言ってんじゃないの？　的外れだけどね

別に地元の施工業者が人手不足とかないし　建設資材が高騰とか？　でも倍にはならんわ　笑

パ二クルのは団塊世代？　オイルショック後遺症かな？　　騒ぐほどでもないよ　　

[514: 匿名さん]

>511
マンションの総合保険では、自賠責保険には入っているだろう。
地震保険にもね。

[515: 匿名さん]

マンションに自賠責保険ってなに？　　出直して来なさい

[516: 匿名さん]

>515
やれやれこんな知識の乏しい者にも答えてやらなければならないのかな。
マンションの総合保険とは、掛け捨て部分として、
＊共用部分
＊施設賠償責任
＊個人賠償責任・・・自賠責
＊地震保険
それに、積立部分があるんだよ。

[517: 匿名さん]

>>516
>やれやれこんな知識の乏しい者にも答えてやらなければならないのかな。
>＊個人賠償責任・・・自賠責

初耳ですが、どこの国の話ですか？

日本では、
自賠責保険・・・自動車損害賠償責任保険
というのが、一般常識です。

[518: 匿名さん]

>>517
515だがその方放置でお願い、知識なさすぎで議論がかみ合いません。

[519: 匿名さん]

５１８さん、知識なさすぎは、貴方でしょ。

３１７さんの、仰るように、自賠責保険ー自動車損害賠償責任保険

（強制保険おもいう）任意保険ではありません

[520: 匿名さん]

>>519
貴方スレナンバー間違えてますか？

わたしNo.515とNo.518の投稿者ですが。

その方という表現が紛らわしかったですか。
その方とは>>514 >>516の無知な方の事ですよ。

[521: 匿名さん]

５１９です。すみません、５１８ではありません、５１７の間違いです。

（強制保険おみいう）は（強制保険）の間違いです。


５２０さん。誠に申し訳御座いませんでした。

[522: 匿名さん]

>>521
> ５１９です。すみません、５１８ではありません、５１７の間違いです。

>>517 ですが、
ということは、>>519 は、
> ５１７さん、知識なさすぎは、貴方でしょ。
となりますが、支離滅裂で意味が通じません。

内容を十分確認してから投稿しましょうね。

[523: 520]

もういいじゃないですか、終了して下さい。

自賠責保険を理解できない方が居たということだけです。
みなさん自動車の車検の都度経費として支払ってますけどね。

マンション保険の個人賠償責任保障特約、物件の包括契約（オプション）を言いたいのだろうけど
この特約に加入するマンションは極少数、掛け金も高いし免責が５～１０万と利用価値が低い。
個人賠償は個々の火災保険や自動車保険の特約で付けるのが普通、費用も年数百円～数千円。

基本、マンション総合保険の保証対象は天災等の事故による損害。　あとは特約契約。

[524: 匿名さん]

>>523
個人賠償は、ほとんど入っています。
保険金は安くしていますけどね。

[525: 匿名さん]

入ってないよ、免責ないなら入る組合もあるかもね、じゃないと無意味。

融資有るならマンション各居室は火災保険入ってるし個人賠償特約は追加で年千円以下。
余程古いマンション以外は個人賠償は個々の責任で加入が原則、専有部の責任ということもあり
組合が特約付ける必要無し。
マンション保険としての利便性は解るが、共用部でもあるまいしオセッカイが過ぎる。

[526: 匿名さん]

個人賠償は、うちも管理組合がはいってるけどね。
免責は殆どが１万円だよ。

[527: 匿名さん]

追申
だからして、多くの保険会社のマンション保険パンフレットの個人賠償の項目は
末尾に申し訳なさそうに記載有るだけ。
個人の責任まで管理組合が持つ道理が無い。

[528: 匿名さん]

平成25年度マンション総合調査結果（国土交通省：平成26年4月23日公表）によれば、
管理組合が締結している個人賠償責任保険の付保率は、44.7%（1,039/2,324）であり、
形態別にみると、単棟型47.8%、団地型37.4%である。

[529: 匿名さん]

＞免責は殆どが１万円だよ。
嘘はいけません　何処の保険会社ですか　まさか中国？
保険会社名書きなさい　本当なら加入者ふえますよ　大嘘つきさん

[530: 匿名さん]

>528
単純ですね、それ多くはマンション管理センターの会員になってる管理組合が対象なのよ。
全国でそんな数字出る訳ないでしょ、新築物件では有り得ないし、それ以前に必要ない。

[531: 匿名さん]

>>530
>全国でそんな数字出る訳ないでしょ

あなたの単なる感覚ですね。

>>523
>この特約に加入するマンションは極少数、掛け金も高いし免責が５～１０万と利用価値が低い。

Ｏ 東京海上日動火災・・・主契約の免責金額が1万円の場合、個賠の免責金額は、0円
Ｏ 損保ジャパン・・・・・個賠の免責金額は、0円

[532: 匿名さん]

新築物件はローン契約多いし　はほぼ全戸が団信や火災保険＋地震保険＋お好きな特約契約してる
個人賠償は自動車保険にもついてる場合が多いし重複して加入することは無駄なだけ

たしか建物管理上や共用部の事故で専有部に被害が出た時に　その所有者に損害賠償するのは聞いてるけど
それ個人賠償じゃないしね　マンション保険なんだよね　

[533: 匿名さん]

>531

無知バレバレだけど　おたく免責額の意味わかってるの？　主契約とかなに言ってんの？　　笑


＞東京海上日動火災・・・主契約の免責金額が1万円の場合、個賠の免責金額は、0円
うちはこの会社と契約してるけど　マンション総合保険の個人賠償責任補償特約（包括契約用）
をお願いすると一事故につき免責額（自己負担額）５万円と１０万円の二つだけど　なに嘘ついてんの？

うちではこの個人賠償の特約は付けて無いけど　無意味だし組合員の公平性に欠けるからね

[534: 匿名さん]

>>532
>たしか建物管理上や共用部の事故で専有部に被害が出た時に　その所有者に損害賠償するのは聞いてるけど
>それ個人賠償じゃないしね　マンション保険なんだよね

これは、施設賠の守備範囲です。施設賠も個賠と同様に任意付帯の特約です。

[535: 匿名さん]

>>531
私の感覚ではなく国交省傘下のマンション管理センターが狭い了見でやってる事ですよ

調査結果の概要のアタマの記載　読んでから書きなさい　わらわれるよ　↓

Ⅱ 平成２５年度マンション総合調査結果

２．調査方法等
アンケート調査による。
（１）調査地域 ： 全国
（２）調査時点 ： 平成２５年１２月
（３）調査対象 ：
① 管理組合向け調査
管理組合
3,643
② 区分所有者向け調査
区分所有者
7,484
（４）調査方法 ： ①管理組合向け調査
（一社）マンション管理業協会会員各社を通じ配布及び（公財）
>マンション管理センター登録管理組合名簿より無作為抽出し
配布。自主管理型は約10％
②区分所有者向け調査
①のマンションについて、理事長及び１～２区分所有者／マンションを調査対象

回収率（％）管理組合向け調査63.8

データくらいちゃんと読め

[536: 匿名さん]

>>533
>無知バレバレだけど　おたく免責額の意味わかってるの？　主契約とかなに言ってんの？　　笑
>うちはこの会社と契約してるけど　マンション総合保険の個人賠償責任補償特約（包括契約用）
>をお願いすると一事故につき免責額（自己負担額）５万円と１０万円の二つだけど　なに嘘ついてんの？

【主契約】
上記①～⑩については１事故につき１万円、５万円または１０万円の免責金額（自己負担額）が適用されます。

【個賠特約（包括契約用）】
免責金額（自己負担額）：主契約と同額。ただし、主契約の免責金額が１万円の場合は０円となります。

http://www.hoken-dm.jp/_p/2258/documents/kanrikumiai4.pdf

[537: 匿名さん]

調査対象3,643管理組合のうちの63.8％しか回答してないデータなんて無意味　

全国にマンション管理組合どんだけあると思ってるの？　
国交省の責任上マンカンセンターが仕訳で廃止されないための適当なお仕事なくらい誰でも解るわ　

情けない

[538: 匿名さん]

>>535
>マンション管理センター登録管理組合名簿より無作為抽出し
>データくらいちゃんと読め

＜求＞
マンション管理センター登録管理組合の個賠特約の付帯率が、全国の管理組合の付帯率よりも高いという論理的根拠