マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[379: 暇入]

>>その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。

支払い指示書に理事長が捺印してるはずです。支払い指示書には振り込み伝票もついてるので
どこに振り込んでるかは理事長には当然わかりますよ。

[380: 匿名さん]

元理事長がバックマージンを取っていたんだろう。

[381: 暇入]

そんな話になるからコミュニティ条項は廃止。

[382: 匿名さん]

長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
２回入れるため。

[383: 匿名さん]

>>378
その理由は謎です。
懇意にしていたからでしょう。

[384: 匿名さん]

>>380
元理事長には、別の疑惑がありました。
庭園改修工事を、総会決議にかけずに、縁故の庭園工事業者に発注してました。

[385: 匿名さん]

>>379
ウチのマンションでは、1万円以下であれば、理事会の承認無しで、管理人が購入できるようになっています。

[386: 暇入]

＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

そうであれば見直しのときも３０年にすべきだよ。
そうすればどのタイミングでも将来の２回は入る。

[387: 匿名さん]

>385
１万円以下であれば、理事長決裁でいいでしょうが、
管理員が自由に使えるというのはだめでしょう。

[388: 匿名さん]

大規模修繕工事のときには、長期修繕計画の洗い直しを
するので、２５年でいいんですよ。

[389: 暇入]

↑次の次は入りませんね。

[390: 匿名さん]

大規模修繕工事が、１２年周期なら２５年でも２回入るけどね。

[391: 暇入]

↑15年でもいいのだからね

[392: 匿名さん]

シロウトがイイカゲンな事言わないほうがいい　恥かいてる自覚ないのか

[393: 暇入]

↑12年から15年でもいいのだからX２で、30年なんだろう。

[394: 匿名さん]

>>382
>長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を２回入れるため。

？？？

計画期間の設定
【新築マンションの場合】
・30年としています。（およそ30年目の設備関係の修繕を含んだ期間）
【既存マンションの場合】
・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

詳しくは、下記参照（P.76）
＜国土交通省＞
【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】
http://www.mlit.go.jp/common/001080839.pdf

[395: 394]

P.76
＜コメント＞
◆計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。
したがって、新築時は、経年が30年程度において実施が見込まれる昇降機設備、給水設備、排水設備の取替えなどを含めた期間以上とします。また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度ですので、見直し時には、これが2回以上含まれる期間以上とします。
ただし、新築時に計画期間を30年とした場合であっても、住戸の玄関ドアや窓のサッシ等の建具の取替えなどは、修繕周期が36年程度であるため含まれていないことがありますので、見直しの際には注意が必要です。

◆毎月積立てる修繕積立金の額は、できる限り一定額としたいものです。そのためには、計画期間をさらに長期間とし、見込まれる多額の推定修繕工事費をすべて包含することが考えられますが、計画の作成時点で非常に長期間の劣化状況や推定修繕工事費を推定することには限度があります。

◆ついては、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含む計画期間を25年以上（新築時は30年以上）とし、一定期間ごとに見直すこととしています。

[396: 暇入]

＞＞382
＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

だから、これが勘違いなんでしょ。

＞＞【既存マンションの場合】
＞＞・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

周期15年でもいいわけだから、見直しのときも30年にすべきである。

[397: 匿名さん]

おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ

[398: 暇入]

↑ガイドラインは望ましいことを書いておくものだ。わからんのか？

[399: 暇入]

国土交通省が作っているものに対して、
>>おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ
他人（＝作った国土交通省の担当者）の勝手であるはずがあるまい。
税金をかけて作っているのだぞ。愚か者め。

[400: 匿名さん]

おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ 　ガイドはタダの見本　
おまえが書かなくても誰でも解る　独自に知識が無いなら黙ってろ

[401: 匿名さん]

初めまして、私は80戸程度の管理組合の理事長をやってます。
新築のため一年目になるのですが、初年度に決めておくべき規則や確認しておくべき規約って
なにかありますか？

今のところ以下については決めようと思ってます。
・次回以降の理事の選出方法
　→初回はくじ引きでした。
・駐車場・駐輪場の空き待ち方法
　→くじ引き？先着順？
・火災保険の更新
　→管理規約で保険内容やオプション内容まで指定されているので変えたい
・ポーチやアルコープに私物を置いてよいかどうか
　→置いていいのか悪いのか規約がはっきりしてないので決めたい
・コープなどの定期宅配業者の不在時の対応について
　→不在時に玄関前までいけるようにしたいらしい

他にこれについては決めといたほうがいいとか、これを決めておかなかったせいで
後々もめたとか、そういうのはありませんか。
アドバイスよろしくお願いします。

[402: 匿名さん]

原始規約有るでしょ、それを全てみないと何とも言えないよ。
規約の改正変更は簡単にはできない事くらいは理解しましょうね。
まずは区分所有法の全てを理解することからです、ガンバッテね。

[403: 匿名さん]

原始規約が、貴方のマンションのルールの基本です。

この原始規約は、マンションの引き渡し時に、購入者の、

殆ど全員が承認して、組合員に、写しが配布しています。

将来、規約を変更したり、新たに設定したり、廃止したり、

するときは、この規約が基本になり、原始規約を無視した、

規約の設定、変更、廃止は、トラブルのもとになります。

従って、規約の案件で総会にかける時は、総会の議案に対する、

議事録を、毎回区分所有者に配布当していないと、議案のみを、

信じるわけにはいきません。殆どのマンションの区分所有者は、

規約原本を持っていなければ可笑しいですが、残念ながら冊子は、

原本以外はもっていないのが現状でしょう。新たに原本に代わる、

規約の冊子が要求されたときは、規約の設定、変更、廃止の、

経緯は、規約原本との比較でなければいけません、

[404: まんかんし]

所有者間の衡平が最も重要です　是を念頭において処理しましょう

中には分譲マンションの事業協力者を優遇する規約のマンションがありますが　買ってはいけないマンションです
しかしモデルルームでは規約を見ることはまずありません　ご用心

[405: 匿名さん]

401は、釣りレスですね。
実際にマンションを買った人の質問内容ではないです。
暇入なのでしょう。

[406: 暇入]

↑釣りはこちら。

[407: 匿名さん]

規約の設定、変更、廃止で、所有者間の公平性とは、
どんなことが、公平で、不公平にに当りますか？

[408: 匿名さん]

細則の設定が必要でしょうね。
特に、理事会細則、駐車場細則等
例
　ベランダの手すりにフトンやカーペットをほさないとか喫煙の禁止
　アルコープや玄関の前に物をおかない
　エレベーターに自転車を乗せない
　滞納者対策として、細則に規定しておくこと、遅延損害金、３ヶ月滞納の場合は
　　　　駐車場の権利をはく奪する
　理事の先行や任期
　工事や点検の相見積規定

[409: 匿名さん]

コープの対応はまずいですね。
生協の者が、マンション内に入ってくるのは、それを利用している
者の誰かが対応すれば入館できますが、それ以外のところにもっていき
アルコープとかに置きっぱなしにすることになりますね。
特に、空箱は絶対置きっぱなしにしないということになると、留守の者は
空箱回収ができませんからね。
留守の者への対応は拒否するとかにした方がいいのでは？

[410: 匿名さん]

生協の空箱対策ができていないマンションは資産価値の低いだめマンション
になっていくでしょうね。
空箱が放置されると、風の強い日は、あちこち散乱しますよ。

[411: 匿名さん]

空箱対策も含めて、共用部には物を置かない、規約を制定し、

細かい注意事項として、細則を制定する。

本当は、マナーの問題で、共用部には物品を置かないでしょう、

内のマンションなどは築７年位で、荒れ放題でした。

マンションの資産価値は、ガタ落ちでした。安いので買いましたが、

管理人が交代して、徐々に綺麗のなり。現在２５年ですだ、当時の、

購入価格より、倍以上の相場になり、アベノミクスの影響で、

強気の取引が成立しております。マナーの良くない人間の入居を、

締め出す、規約や、細則は、効果があります。特にフロント業務を、

兼ねた管理員業務は、不動産の管理と、取引に関するプロの配置は重要です。

清掃や、雑用の業務の管理員は、清掃員で足りる、廃止するべきです。

[412: 匿名さん]

管理員の仕事は小規模マンションでは、そんなにやることないので
清掃員と兼務しているとこが殆どですよる

コープの対応として、留守のとこに物を届けるのはだめでしょう。
空箱は前日なりに出すんでしょうからね。
空箱は邪魔になるので、次の回収日までアルコープに置きっぱなし
になる可能性もありますからね。

[413: 匿名さん]

空き箱等を共用部に置くことはよくないが。

配達を規約で規制する事は、やり過ぎ。留守宅に配達は、

しないのが普通。留守宅に対する、対応方法を規約に、

大まかな規定をして、細かいことは、細則に規定する。

それよりも、現に居住している悪い住民を退去させる、

ことは、できないが、取引において規約で、悪い人間の

入居を規制する事は、ある程度可能。それを見抜くのが、

管理員の資質です。管理と取引の知識のある、正義感のある、

厳しさをもった、管理員を組合が、直接雇用する。

小規模マンションは、この必要は有りません。

[414: 匿名さん]

ネットスーパーは常識的で、空箱などありませんし不在宅は持ち帰りが原則、生ものだしね。
アルコーブなど専用使用権が有っても共用部に物を置くのは駄目でしょうね、見た目や不潔感がね。

[415: 匿名さん]

この間管理員室前を通ったら、管理員に対して、怒鳴っている住民がいた。
たまたま、耳に入ったのでびっくりした、共用廊下に自転車を置いているので、
管理員が自転車置場に置くように注意したら、自転車置場において、盗難に有ったら、
お前が弁償するのかとの、やりとりでした。分譲時の理事長で、現在は防火管理者でした

この人間等がマンションの資産価値を下げてくれたおかげで、安く購入できました。

空き箱とは別の話ですみません。

[416: 暇入]

管理人が子供に注意したりしても
同じようなことがおきます。

[417: 暇入]

住み込みの管理人が子供に注意したりすると
管理費で生活してるくせに、
とか子供に言われます。
まー、わたしの知り合いの住み込みの管理人の奥さんは
そう言われたら
あんたんとこの管理費なんか何百分の一だろう、
わたしはみんなから頼まれているんだ！
と言い返すそうですが。

[418: 匿名さん]

理事会に嫌われたら無職だもんね

[419: 匿名さん]

クビにはならないからだいじょうぶ　管理人が担当物件変わるだけ　
ワガママで勝手自己中なマンション住人が多いのは管理会社も承知してるよ　
住人自身が己の非常識が自覚できないだけ　相手にしてたらきりがないだろ

[420: 暇入]

クビにはならないが、だいたい嫌気がさしてやめる。

[421: 匿名さん]

やめないわ　楽だし　フロント定年で５年は楽に使ってもらう勘定な　暗黙の約束だよ　

[422: 暇入]

↑世間がせまい

[423: 匿名さん]

おまえより管理人のほうが安気で幸せに暮らしてるよ　　世間が狭いとか？　それはおまえだろ

[424: 暇入]

↑住み込み管理人はマンションによってはいじめがひどい。

通勤でも、作業中で気づかなかっただけなのに挨拶しなかったとか理事長が管理会社にクレームいって、あほかー？って捨てゼリフでやめるとか

そんなはなしいっぱいある。

賃貸の管理人は楽だろうが
分譲マンションの管理人はやるものではない。

[425: 匿名さん]

動物園の園長気分で務めております。
色々な動物が住んでおりますが。檻がありませんので、少々危険です。
小生は、少々合気道の心得があるので、いざ！の時は、自信があります、
今まで一度護身の為、使いました。このことは誰も知りません。

[426: 匿名さん]

住み込みばかりが管理人じゃないからね、週５の通いがほとんどだ。
定年後無条件で７０過ぎまでそこそこの賃金で使ってもらえて
現役フロントに比べたらまるで御遊び、健康の為にもちょうどいい仕事だよ。
住人の苦言は聞き流し、後輩に伝えるだけ。　自分勝手な住人は相手にするだけ損。
ハローワーク経由で管理人する方は条件良くないと思いますよ、現役スライドとは段違い。

[427: 匿名さん]

管理員は大変だよ。
プライドが許せればできるかもしれないけどね。
お金のためと割り切れるかどうかだな。

[428: 匿名さん]

管理人は、マンション内の住民のパワーバランスの扱いを間違えると、
仕事が、しにくくなる。体力は清掃員にまかせたら、体力を要しないが、
規約等の説明が、自らの言葉で説明できないことが、判明すると、
住民をはじめ、特に専有部分の取引業者に見下されたら、マンションの
将来が危険。反社会的住民が徐々に増えてくる。私はそれらの改善の、
ため、努力したが、気が付いたときは、大変でした。
マンションを守るという事は、規約や法令に基ずく管理しかできません。
理事の順番制で、反社会的人物が、理事の役が回り、理事長に就任、
誰も、何も言えません。マンションへの入居の窓口は管理人ですよね、

御宅のマンションは大丈夫ですか。知識の無い管理人はかぇって危険です。