マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[359: 匿名さん]

>358
排水管の更新工事はないけど、給水管、給湯管、汚水管は更新工事が必要でしょう。

[360: 暇入]

なんで汚水管かえるの？

[361: 匿名さん]

汚水管は必要ないですね。
ありがとうございます。

[362: 匿名さん]

＞排水管の更新工事はないけど
　理由を教えてください。

[363: 匿名さん]

>362
何故かうちの長期修繕計画書には記載されていないのですよね。

[364: 暇入]

↑築４０年目でやるからでは？
うちはそうなってる。
30年先まで計画するのがガイドライン
だから築１０年目までは計画にはないよ。

[365: 匿名さん]

一番問題なのが、専有部分の配管の更新工事かな。
これを管理組合としてやるのが工事費も安く、在宅の負担や
水やトイレが使えないのも一度で済むからね。

[366: まんかんし]

興味があるのは欧州の古い建築物の排水と道路の下水

[367: 匿名さん]

石でできてるからじゃないかな？

[368: 匿名さん]

>364
もう少し正確に。
ガイドラインとしては、新築の場合は30年以上、既存の場合は25年以上。
よって、定期に見直される場合は既存の場合になるので、25年のケースもあることから、築15年目から計上されてくると思われる。

[369: 暇入]

↑解釈が違いますね。
５年ごとに見直しますから、４０年目の工事は、築１０年ででてきます。

「既存の場合は25年以上。」というのは、修繕計画を新たに作成する既築マンションの場合でしょう。

[370: 暇入]

高齢だと、やはりボケてきますね。

[371: 暇入]

５年ごとに見直し＝「作成」ではありませんからね。

ガイドラインで作成するのは１回だけ。（たぶん２０－３０ページ）
以降、５年おきに作成するのではなくて見直しです。（見直し数ページ）

作成時は、数字の拾い出しがたいへんです。
だから初回はまさに作成なんですが、以降、５年おきにおこなうのは「見直し」です。
作業的には、ちょこちょこっと足していくだけですね。
まあ、主要なのは３０年目の建具金物（サッシ、玄関扉）取替え、４０年目の排水管取替えくらいですかね。
両方とも、１戸あたり５０万くらいかかりますからね。

[372: 匿名さん]

見直しでも、工事費とかは正確に出さなくてはならないので、
内訳表とかまで作成しなければ意味ないんでは。
長期修繕計画書の作成は、１０年単位でもいいと思うけどね。

[373: 匿名さん]

>暇入さん
あなたを５年ぐらい前からみてますけど、以前は資格の取り立てだった
からだろうか、管理侍さんや後期高齢管理士さんにこてんぱんにやられて
たけど、ここに居続けることによって、いろんな勉強をされましたね。
しかし、軽いところはあまり変わらないような気がしますがね。
これからもがんばって暇つぶしをしていってください。

[374: 匿名さん]

昔のことを書いたら、暇入さん黙りこくっちゃったよ。

[375: 暇入]

こてんばん？
人違いでしょう

しかし、もしかしたら
あのガイドラインは
見直しのときは２５年のつもりかも。
30年で作って、見直しのとき２５年でいいとなると
１０年目まで見直さないことになるが。
新築時に30年としたのはエレベーター更新、機械式駐車場更新がもれるからかな。

[376: 暇入]

３７３は勘違いしてるな。
私はマンション管理研究会である。
下記のスレッドは秀逸であるから
再読してみたらいい。勉強になるであろう。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

[377: 匿名さん]

ウチのマンションの元理事長の婦人は、お花の先生の資格を持っていて、コミュニティ活動として、フラワーアレンジメントをしていました。そこまでは、規約の細則に定めてある通りでしたが、実は縁故の会社にお花屋さんがあり、そこにお花を発注して、マンションの玄関に飾っていました。
そして、その代金を定期的に管理組合から「お花代」として元理事長夫人の個人口座に支払っていました。その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。恐らく、管理人との個人的な関係でそうしていたのだと思います。
しかし、その行為は、いわばお花屋さんの出張販売所のようなもので、マンションの管理規約「住居以外の利用はできない」に違反すると思うのですが、マンション管理士の意見はいかがでしょうか？

[378: 匿名さん]

何故元理事長夫人の口座に振り込むの？
直接花屋にふりこめばいいんではないの？

[379: 暇入]

>>その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。

支払い指示書に理事長が捺印してるはずです。支払い指示書には振り込み伝票もついてるので
どこに振り込んでるかは理事長には当然わかりますよ。

[380: 匿名さん]

元理事長がバックマージンを取っていたんだろう。

[381: 暇入]

そんな話になるからコミュニティ条項は廃止。

[382: 匿名さん]

長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
２回入れるため。

[383: 匿名さん]

>>378
その理由は謎です。
懇意にしていたからでしょう。

[384: 匿名さん]

>>380
元理事長には、別の疑惑がありました。
庭園改修工事を、総会決議にかけずに、縁故の庭園工事業者に発注してました。

[385: 匿名さん]

>>379
ウチのマンションでは、1万円以下であれば、理事会の承認無しで、管理人が購入できるようになっています。

[386: 暇入]

＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

そうであれば見直しのときも３０年にすべきだよ。
そうすればどのタイミングでも将来の２回は入る。

[387: 匿名さん]

>385
１万円以下であれば、理事長決裁でいいでしょうが、
管理員が自由に使えるというのはだめでしょう。

[388: 匿名さん]

大規模修繕工事のときには、長期修繕計画の洗い直しを
するので、２５年でいいんですよ。

[389: 暇入]

↑次の次は入りませんね。

[390: 匿名さん]

大規模修繕工事が、１２年周期なら２５年でも２回入るけどね。

[391: 暇入]

↑15年でもいいのだからね

[392: 匿名さん]

シロウトがイイカゲンな事言わないほうがいい　恥かいてる自覚ないのか

[393: 暇入]

↑12年から15年でもいいのだからX２で、30年なんだろう。

[394: 匿名さん]

>>382
>長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を２回入れるため。

？？？

計画期間の設定
【新築マンションの場合】
・30年としています。（およそ30年目の設備関係の修繕を含んだ期間）
【既存マンションの場合】
・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

詳しくは、下記参照（P.76）
＜国土交通省＞
【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】
http://www.mlit.go.jp/common/001080839.pdf

[395: 394]

P.76
＜コメント＞
◆計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。
したがって、新築時は、経年が30年程度において実施が見込まれる昇降機設備、給水設備、排水設備の取替えなどを含めた期間以上とします。また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度ですので、見直し時には、これが2回以上含まれる期間以上とします。
ただし、新築時に計画期間を30年とした場合であっても、住戸の玄関ドアや窓のサッシ等の建具の取替えなどは、修繕周期が36年程度であるため含まれていないことがありますので、見直しの際には注意が必要です。

◆毎月積立てる修繕積立金の額は、できる限り一定額としたいものです。そのためには、計画期間をさらに長期間とし、見込まれる多額の推定修繕工事費をすべて包含することが考えられますが、計画の作成時点で非常に長期間の劣化状況や推定修繕工事費を推定することには限度があります。

◆ついては、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含む計画期間を25年以上（新築時は30年以上）とし、一定期間ごとに見直すこととしています。

[396: 暇入]

＞＞382
＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

だから、これが勘違いなんでしょ。

＞＞【既存マンションの場合】
＞＞・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

周期15年でもいいわけだから、見直しのときも30年にすべきである。

[397: 匿名さん]

おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ

[398: 暇入]

↑ガイドラインは望ましいことを書いておくものだ。わからんのか？

[399: 暇入]

国土交通省が作っているものに対して、
>>おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ
他人（＝作った国土交通省の担当者）の勝手であるはずがあるまい。
税金をかけて作っているのだぞ。愚か者め。

[400: 匿名さん]

おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ 　ガイドはタダの見本　
おまえが書かなくても誰でも解る　独自に知識が無いなら黙ってろ

[401: 匿名さん]

初めまして、私は80戸程度の管理組合の理事長をやってます。
新築のため一年目になるのですが、初年度に決めておくべき規則や確認しておくべき規約って
なにかありますか？

今のところ以下については決めようと思ってます。
・次回以降の理事の選出方法
　→初回はくじ引きでした。
・駐車場・駐輪場の空き待ち方法
　→くじ引き？先着順？
・火災保険の更新
　→管理規約で保険内容やオプション内容まで指定されているので変えたい
・ポーチやアルコープに私物を置いてよいかどうか
　→置いていいのか悪いのか規約がはっきりしてないので決めたい
・コープなどの定期宅配業者の不在時の対応について
　→不在時に玄関前までいけるようにしたいらしい

他にこれについては決めといたほうがいいとか、これを決めておかなかったせいで
後々もめたとか、そういうのはありませんか。
アドバイスよろしくお願いします。

[402: 匿名さん]

原始規約有るでしょ、それを全てみないと何とも言えないよ。
規約の改正変更は簡単にはできない事くらいは理解しましょうね。
まずは区分所有法の全てを理解することからです、ガンバッテね。

[403: 匿名さん]

原始規約が、貴方のマンションのルールの基本です。

この原始規約は、マンションの引き渡し時に、購入者の、

殆ど全員が承認して、組合員に、写しが配布しています。

将来、規約を変更したり、新たに設定したり、廃止したり、

するときは、この規約が基本になり、原始規約を無視した、

規約の設定、変更、廃止は、トラブルのもとになります。

従って、規約の案件で総会にかける時は、総会の議案に対する、

議事録を、毎回区分所有者に配布当していないと、議案のみを、

信じるわけにはいきません。殆どのマンションの区分所有者は、

規約原本を持っていなければ可笑しいですが、残念ながら冊子は、

原本以外はもっていないのが現状でしょう。新たに原本に代わる、

規約の冊子が要求されたときは、規約の設定、変更、廃止の、

経緯は、規約原本との比較でなければいけません、

[404: まんかんし]

所有者間の衡平が最も重要です　是を念頭において処理しましょう

中には分譲マンションの事業協力者を優遇する規約のマンションがありますが　買ってはいけないマンションです
しかしモデルルームでは規約を見ることはまずありません　ご用心

[405: 匿名さん]

401は、釣りレスですね。
実際にマンションを買った人の質問内容ではないです。
暇入なのでしょう。

[406: 暇入]

↑釣りはこちら。

[407: 匿名さん]

規約の設定、変更、廃止で、所有者間の公平性とは、
どんなことが、公平で、不公平にに当りますか？

[408: 匿名さん]

細則の設定が必要でしょうね。
特に、理事会細則、駐車場細則等
例
　ベランダの手すりにフトンやカーペットをほさないとか喫煙の禁止
　アルコープや玄関の前に物をおかない
　エレベーターに自転車を乗せない
　滞納者対策として、細則に規定しておくこと、遅延損害金、３ヶ月滞納の場合は
　　　　駐車場の権利をはく奪する
　理事の先行や任期
　工事や点検の相見積規定